Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Разбираем проект Постановления Правительства РФ о контроле в долевом строительстве

Проектом предлагается утвердить Положение о государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и рекомендовать органам власти субъектов РФ утвердить нормативы штатной численности сотрудников органов контроля в сфере долевого строительства.

   

Фото: www.vrn-cottage.ru

   

Задачи государственного контроля

Согласно проекту Положения задачами государственного контроля в области долевого строительства являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений поднадзорными лицами требований, установленных законодательством о долевом строительстве.

  

Задачи

Предмет контроля

Поднадзорные лица

предупреждение

Нарушений

требования законодательства о долевом строительстве

юридические лица

выявление

руководители и иные должностные лица юридических лиц

пресечение

индивидуальные предприниматели

уполномоченные представители индивидуальных предпринимателей

   

Требования законодательства о долевом строительстве

Определяется состав требований законодательства о долевом строительстве. Это требования по вопросам привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленные:

• 214-ФЗ;

• нормативными правовыми актами Президента РФ;

• нормативными правовыми актами Правительства РФ;

• нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа исполнительной власти.

   

Методы государственного контроля в области долевого строительства

• организация и проведение проверок выполнения требований законодательства о долевом строительстве;

• проведение мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований;

• мероприятия по контролю, осуществляемые без взаимодействия с поднадзорными лицами;

• принятие мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений;

• систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований, анализ и прогнозирование состояния исполнения обязательных требований.

   

   

Предмет государственного контроля в области долевого строительства

Контроль соблюдения обязательных требований законодательства о долевом строительстве, в том числе:

• контроль целевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ;

• контроль соблюдения примерных графиков реализации проектов строительства;

• контроль соблюдения требований к ведению учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, если разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости получено до 1 июля 2018 года.

   

Поднадзорные лица

В проекте Постановления Правительства РФ, разработанного в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ФЗ-214, приводится в разных положениях разная классификация лиц, в отношении которых проводятся контрольные мероприятия.

Классификация №1:

• юридические лица;

• руководители и иные должностные лица юридических лиц;

• индивидуальные предприниматели;

• уполномоченные представители индивидуальных предпринимателей.

Классификация №2:

• застройщик;

• иное лицо, привлекающее денежные средства участников долевого строительства.

    

Фото:www.mirmonolita.ru

   

Плановые проверки

Проводятся на основании ежегодных планов.

Основания для проведения плановой проверки:

• истечение одного года с даты выдачи лицу, в отношении которого проводится проверка, разрешения на строительство;

• истечение одного года с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица.

Периодичность проведения плановых проверок в отношении поднадзорных лиц зависит от присвоенной их деятельности категории риска:

• для категории значительного риска — один раз в год;

• для категории среднего риска — не чаще чем один раз в два года;

• для категории низкого риска — плановые проверки не проводятся.

Поднадзорные лица подлежат отнесению к одной из категорий риска в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.08.2016 №806 (ред. 19.02.2018).

   

                 Критерии отнесения деятельности застройщиков к отдельным категориям риска

 

Критерии риска

Категория риска

1.     На дату принятия решения о присвоении категории риска юридическое лицо и (или) его должностные лица считаются подвергнутыми административному наказанию по частям 1, 4 ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП.

2.     Наличие на дату принятия решения о присвоении категории риска факта нарушения срока исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве более, чем на 90 дней.

3.     Обеспечение исполнения обязательств застройщика
по договорам участия в долевом строительстве исключительно залогом предоставленного
для строительства (создания) многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости земельного участка или права аренды, права субаренды на указанный земельный участок и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

4.     Непредставление специализированной отчетности застройщика, начиная с момента, когда у юридического лица возникла обязанность по предоставлению такой отчетности, в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ
от 27.10.2005
№645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»
(далее — Постановление №645).

значительный риск

 

1.     На дату принятия решения о присвоении категории риска юридическое лицо и (или) его должностные лица считаются подвергнутыми административному наказанию по частям 2, 3 ст. 14.28 КоАП.

2.     Наличие на дату принятия решения о присвоении категории риска факта нарушения срока исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве менее, чем на 90 дней.

3.     Обеспечение исполнения обязательств застройщика
по договорам участия в долевом строительстве наряду
с залогом страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка.

4.     Предоставление специализированной отчетности застройщика менее чем в двух последовательных отчетных периодах, начиная с момента,
когда у юридического лица возникла обязанность
по предоставлению такой отчетности, в соответствии
с требованиями Постановления №645.

средний риск

 

1.     Отсутствие на дату принятия решения о присвоении категории риска вступивших в законную силу постановлений о назначении административного наказания за совершение административных правонарушений, предусмотренных частями 1, 2, 3, 4 ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП, или истечение срока, в течение которого лицо считается подвергнутым административному наказанию за совершение административных правонарушений, предусмотренных частями 1, 2 , 3, 4 ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП.

2.     Отсутствие на дату принятия решения о присвоении категории риска нарушения срока исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

3.     Обеспечение исполнения обязательств застройщика
по договорам участия в долевом строительстве наряду
с залогом внесением обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом 214-ФЗ.

4.     Предоставление специализированной отчетности застройщика не менее чем в двух последовательных отчетных периодах, начиная с момента, когда
у юридического лица возникла обязанность
по предоставлению такой отчетности, в соответствии
с требованиями Постановления №645.

5.     Привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу.

низкий риск

 

   

На официальном сайте контролирующего органа размещается и поддерживается в актуальном состоянии информация о юридических лицах, деятельность которых отнесена к категории значительного риска:

• полное наименование юридического лица;

• основной государственный регистрационный номер;

• место нахождения юридического лица;

• указание на категорию риска, дата принятия решения об отнесении деятельности застройщика в области долевого строительства к категории риска.

   

Внеплановые проверки

Основания для проведения внеплановой проверки:

1) истечение срока исполнения предписания, выданного контролирующим органом, если до истечения такого срока не были устранены указанные в предписании нарушения;

2) выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика и (или) проектной декларации признаков нарушения обязательных требований, установленных законодательством о долевом строительстве;

3) поступление в контролирующий орган информации о фактах нарушений требований законодательства о долевом строительстве:

• обращений и заявлений граждан;

• информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления;

• информации от Фонда защиты прав дольщиков;

• информации из СМИ, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

4) отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев;

5) поручение Президента РФ или Правительства РФ; поручение губернатора в случае выявления нарушений обязательных требований законодательства о долевом строительстве;

6) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.

   

Организация проверки

Документарная проверка осуществляется в порядке, установленном ст. 11 Федерального закона 294-ФЗ.

Выездная проверка проводится в порядке, установленном ст. 12 Федерального закона 294-ФЗ:

• по месту нахождения поднадзорного лица;

• по месту фактического осуществления деятельности указанного лица.

     

   

Единая информационная система жилищного строительства

В ЕИСЖС размещается информация о проведенных проверках деятельности застройщика, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований Федерального закона 214-ФЗ.

  

Профилактика нарушений обязательных требований

Контролирующий орган:

• ежегодно утверждает программу мероприятий по профилактике нарушений требований законодательства о долевом строительстве.

• обеспечивает размещение на своем официальном сайте перечней и текстов НПА (частей НПА), содержащих требования, оценка соблюдения которых является предметом контроля;

• осуществляет информирование поднадзорных лиц по вопросам соблюдения требований, в том числе посредством:

а) разработки и опубликования руководств по соблюдению обязательных требований, проведения семинаров и конференций, разъяснительной работы в средствах массовой информации и иными способами;

б) подготовки и распространения комментариев о содержании новых требований, сроках и порядке их вступления их в действие, а также рекомендации о проведении необходимых организационных, технических мероприятий, направленных на обеспечение их соблюдения;

• не реже одного раза в год обобщает практику осуществления контроля в сфере долевого строительства, размещение на официальном сайте обобщений, в том числе с указанием наиболее часто встречающихся случаев нарушений обязательных требований, с рекомендациями по недопущению нарушений;

• выдает предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.

   

Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований

Предостережение направляет контролирующий орган в случае наличия сведений о готовящихся нарушениях или о признаках нарушений обязательных требований.

Источником сведений могут быть:

• реализация мероприятий по контролю, осуществляемых без взаимодействия с поднадзорными лицами;

• обращения и заявления;

• информация от органов государственной власти, должностных лиц органа государственного надзора, органов местного самоуправления;

• средства массовой информации.

Предостережение направляется в течение месяца со дня получения сведений о готовящихся нарушениях или о признаках нарушений обязательных требований.

Содержание предостережения:

• указание на соответствующие требования, нормативный правовой акт, их предусматривающий;

• информация о том, какие конкретно действия (бездействие) лица,
в отношении которого реализуется мероприятие по контролю, могут привести или приводят к нарушению этих требований.

• предложение принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований;

• срок уведомления контролирующего органа о принятых мерах.

• Правительством Российской Федерации будет установлен порядок:

• составления и направления предостережения;

• подачи поднадзорным лицом возражений на предостережение;

• рассмотрения возражений на предостережение;

• уведомления об исполнении предостережения.

   

Мероприятия по контролю без взаимодействия с поднадзорными лицами

К таким мероприятиям относятся:

• анализ ежеквартальной отчетности застройщика;

• анализ информации о деятельности либо действиях застройщика, обязанность по раскрытию которой возложена на застройщика;

• наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований при размещении информации в ЕИСЖС.

    

Фото: www.buxexpert.ru

    

Анализ ежеквартальной отчетности

Анализ ежеквартальной отчетности застройщика осуществляется в части соблюдения:

• сроков представления ежеквартальной отчетности;

• полноты представленной ежеквартальной отчетности;

• нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности;

• сроков исполнении застройщиком договорных обязательств перед участниками долевого строительства;

• примерных графиков реализации проектов строительства.

    

Заключение о результатах анализа ежеквартальной отчетности застройщика

Заключение формируется контролирующим органом по итогам анализа ежеквартальной отчетности. В нем указывается информация:

• о выявленных нарушениях законодательства о долевом строительстве;

• о наличии признаков нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства;

• о принятии мер реагирования в виде предписаний;

• о возбуждении дел об административных правонарушениях.

   

Требования к бухгалтерской отчетности застройщика

В бухгалтерской отчетности должна быть раскрыта информация, необходимая для расчета нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщиков.

Аналитический учет активов и обязательств в бухгалтерском учете застройщика должен обеспечивать получение необходимой информации:

• по каждому участнику долевого строительства и договору участия в долевом строительстве;

• по активам застройщика, считающимся находящимися в залоге;

• по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства и обязательствам участников долевого строительства перед застройщиком;

• по внесению платежей в предусмотренный договором период;

• об оплате жилых помещений после завершения и признания выручки от продажи.

   

Меры по пресечения и (или) устранению нарушений в области долевого строительства

Контролирующий орган принимает следующие меры:

1) направляет предписания об устранении нарушений;

2) размещает на официальном сайте информацию о проведенных проверках, а также сведения о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности;

3) обращается в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;

4) направляет в правоохранительные органы материалы, при наличии признаков уголовно наказуемых деяний;

5) принимает иные меры, необходимые для привлечения поднадзорных лиц к ответственности.

    

Предписание контролирующего органа

Предписание об устранении нарушения требований законодательства о долевом строительстве направляется проверяемому лицу в случае выявления при проведении проверки нарушений указанных требований.

В предписании указываются:

• описание нарушения;

• характер нарушения;

• конкретный вид нарушения с указанием ссылок на статьи (пункты, части статей) нормативных правовых актов, требования которых нарушены;

• срок устранения выявленных нарушений.

   

Дела об административных правонарушениях

Дела об административных правонарушениях возбуждаются должностными лицами контролирующих органов при выявлении в результате проведенной проверки, либо при осуществлении контроля за исполнением предписания, признаков состава административного правонарушения.

Порядок и сроки возбуждения дел об административных правонарушениях устанавливаются КоАП.

    

Приостановление деятельности застройщика

Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в случаях, указанных в ч. 15 ст. 23 Федерального закона 214-ФЗ.

   

Фото: www.dpo-ilm.ru

    

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Сразу 95 застройщиков из трех крупнейших регионов утратили право регистрировать в Росреестре ДДУ  

Правительство уменьшает периодичность проверок застройщиков в сфере долевого строительства

Как изменилось законодательство о плановых проверках застройщиков

Разработан порядок назначения и увольнения руководителей региональных органов надзора за «долёвкой»

  
+

Эксперты: выстоять в нынешних условиях девелоперам поможет продуманная стратегия продаж и строительства

Льготной ипотекой до 1 июля 2024 года воспользовались 1,6 млн россиян. Опрошенные «Новыми Известиями» эксперты дали прогноз о том, как искусственно разогретый рынок отреагирует на отмену программ с господдержкой, и стоит ли ждать, что квартиры в новостройках вот-вот начнут дешеветь.

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

По мнению аналитиков АКРА, которое приводил портал ЕРЗ.РФ, завершение льготной ипотеки сильнее всего ударило по столицам. Именно на Москву (57%) и Санкт-Петербург (59%) приходилась основная доля выдач.

Падение на «первичке» ожидаемо началось минувшим летом. Январь 2025-го — крах на рынке. За первый месяц года выдано 16 тыс. льготных жилищных кредитов, или на 55% меньше, чем в декабре.

При этом ставки по рыночной ипотеке повысились до 28% — 30% годовых (против 6% по уцелевшей «Семейной»).

 

Фото: repawards.ru

 

Коммерческий директор ОМ Девелопмент Анна Соколова (на фото) справедливо признает, что оформлять сегодня кредит без господдержки — это безумие.

Она считает, что лучше рассмотреть рассрочку, которую многие крупные застройщики предоставляют, как правило, до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Доля сделок по этой схеме (рискованной как для покупателей, так и для застройщиков) составляет уже порядка 60%. Но для отрасли, иронизирует издание, это все равно как «принимать цитрамон при сильной мигрени».

Эксперты АКРА ожидают, что в 2025-м ипотечное кредитование сократится на 30% по сравнению с предыдущим годом. Но при этом снижения цен в новостройках покупателям ожидать не стоит.

 

Изображение сгенерировано нейросетью shedevrum.ai

 

Чувство юмора есть и у собеседников «Новых Известий»: они шутят, что девелоперы превратились в эдаких «ждунов», которые надеются на понижение ключевой ставки ЦБ и постепенное восстановление спроса. Вот только придерживать квартиры «до лучших времен» могут себе позволить не все.

Если крупные игроки нарастили «жирок» и имеют возможность побыть «ждунами», то у региональных компаний проблемы уже начались. Первыми в зону риска аналитики АКРА отправили застройщиков, которые проявляли чрезмерный оптимизм и активно наращивали корпоративный долг.

 

Фото из архива А. Кричевского

 

Финансовый эксперт, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский (на фото) отметил, что де-факто в угрожающем положении сейчас не меньше трети девелоперов.

«Отсюда и похожие на бред сумасшедшего вбросы о том, что в этом году ценник на новостройки взлетит на 30% — 40%, — отметил эксперт и добавил: — А на деле множеству застройщиков приходится идти на очень неприятные для них уступки в 20% — 30%».

 

Фото из архива С. Новик

 

«Выстоять в таких непростых условиях поможет взвешенная и тщательно продуманная стратегия продаж и строительства», — советует PR-менеджер УГМК-Застройщик Светлана Новик (на фото).

Благодаря такой стратегии ее компания имеет высокую обеспеченность остатками на счетах эскроу и достаточно низкую ставку по проектному финансированию, поэтому девелопер не планирует замораживать текущие проекты.

 

Фото: korol-media.ru

 

«Сейчас каждый должен очень внимательно относиться к себестоимости и финансам в целом», — резюмировала исполнительный директор ИНКО Дарья Чижова (на фото).

Специалист подчеркнула, что тех, кто напродавал жилья в рассрочку, не перенастроил свои бизнес-процессы и не научился с этим работать, ничего хорошего не ожидает.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Эксперты ВШЭ: больше всего в конце прошлого года застройщиков беспокоила стоимость банковских кредитов

ЦБ: субсидируемой ипотеке от застройщиков осталось жить месяц

Эксперты: в январе выдачи ипотеки упали вдвое, и причина не только в сезонном факторе

Эксперты: приобретая жилье в рассрочку, можно остаться и без денег, и без квартиры

Застройщики ждут «ипотечную оттепель»

Эксперты: покупателям квартир в рассрочку не стоит сильно рассчитывать на Дональда Трампа

Владимир Ресин: Любой кризис всегда проверяет существующую систему на прочность и заставляет двигаться вперед

Правительство РФ возобновило работу подкомиссии по повышению устойчивости отраслей, в том числе строительной 

Девелоперам проще объявить себя банкротами, чем выполнять обязательства перед пайщиками

Станет ли банкротство застройщиков трендом в 2025 году