Как уже сообщал ЕРЗ, на федеральном портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…» и отдельные законодательные акты. Сегодня более подробно анализируются основные новации этого документа.
Фото: www.promdevelop.ru
Заключение ДДУ застройщиком-банкротом
Законопроектом предлагается урегулировать вопросы заключения договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщиком-банкротом. В частности, в нем определено, что зарегистрировать в Росреестре ДДУ, заключенные с застройщиком-банкротом, будет возможно, только если в качестве дольщика выступит Фонд защиты дольщиков. До ввода объекта в эксплуатацию Фонд не сможет уступить свои права по приобретенным объектам долевого строительства.
При этом орган регистрации прав будет наделен правом отказать в государственной регистрации ДДУ, если застройщик, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании его банкротом и об открытии конкурсного производства, заключит ДДУ не с Фондом.
Освобождения застройщика-банкрота от соблюдения требований к застройщику при заключении договоров с Фондом
Кроме того, законопроектом предлагается дополнить ст. 3 214-ФЗ частью 2.2—1, закрепив в ней право застройщиков-банкротов заключать ДДУ с Фондом…. даже если застройщик не соответствует установленным требованиям. Также предлагается, чтобы на такого застройщика не распространялись следующие требования:
• обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
• размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
Сейчас в законе существует правовая неопределенность относительно того, необходимо ли предоставлять в Росреестр договор страхования в целях регистрации ДДУ, если от имени застройщика-банкрота договор подписывает конкурсный управляющий. А если учесть наступление страхового случая, то непонятна сама возможность заключения договоров страхования между страховыми компаниями и застройщиками-банкротами.
В новой редакции ч. 2 ст. 48 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» исключена необходимость предоставления для государственной регистрации ДДУ договора страхования гражданской ответственности застройщика либо договора поручительства банка.
В тоже время законодателем предусмотрено, что для регистрации ДДУ в случае, если договор долевого участия с первым дольщиком заключен до 20.10.2017, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, застройщик обязан представить договор страхования гражданской ответственности либо договор поручительства банка.
Фото: www.псбр.рф
Вместе с тем в параграфе 7 Закона о банкротстве не установлена необходимость заключения договоров страхования гражданской ответственности застройщика-банкрота в случае заключения таким застройщиком ДДУ в целях финансирования завершения строительства объектов.
Кроме того, согласно нормам 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…», страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, подтвержденное в числе прочего решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Законопроектом предлагается исключить распространение норм о страховании ответственности застройщика при заключении ДДУ между застройщиком-банкротом и Фондом.
Фото: www.mechta-ekb.com
Новый порядок удовлетворения требований дольщиков застройщика-банкрота по машино-местам и кладовкам
Законопроектом также решается вопрос, связанный с возможностью удовлетворения требований дольщиков застройщика банкрота по машино-местам и кладовкам в рамках третьей очереди требований кредиторов (по ныне действующему законодательству в настоящее время это делается в рамках четвертой очереди) и установить права требования, аналогичные жилым помещениям.
Напомним, что в настоящее время в случае, если в отношении застройщика открывается конкурсное производство, все его имущество (за исключением прав требований участников строительства, возникших из договоров, предусматривающих передачу жилых помещений), составляет конкурсную массу. Имущество, составляющее конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов застройщика, реализуется с торгов.
Таким образом, граждане, приобретающие по ДДУ нежилые помещения и машино-места, предназначенные для удовлетворения бытовых потребностей, в случае банкротства застройщика не защищены от продажи, принадлежащего им имущества с торгов.
Чтобы решить данную проблему, авторы законопроекта предлагают внести изменения в закон о банкротстве, расширив круг требований участника строительства, которые не будут включены в конкурсную массу. Ранее в эту массу не попадали только жилые помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилые помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки.
Предлагается дополнить данный перечень, включив в него:
• нежилые помещения в многоквартирном доме площадью не более 7 кв. м;
• машино-места.
Фото: www.datahomes.ru
Достройка объектов застройщика-банкрота, находящихся на стадии котлована (то есть при отсутствии объект незавершенного строительства)
В законопроекте также решается проблема возможности передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, права собственности на который невозможно зарегистрировать, так называемых котлованов. Для этого законодатель расширяет перечень имущества застройщика, установленный в ст. 201.15—1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…», которое может быть передано приобретателю, а именно:
• объекты незавершенного строительства и земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства;
• права на земельные участки, предназначенные для размещения объектов строительства, в отношении которых было выдано разрешение на строительство.
Согласно действующим нормам застройщику (новому приобретателю) должен быть передан объект незавершенного строительства и права земельный участок. Для передачи (перехода права) объект незавершенного строительства должен существовать как самостоятельная недвижимая вещь, т.е. на объекте должны быть полностью завершены фундаментные работы.
Данная позиция находит свое подтверждение в Постановлении Пленума ВАС РФ №13 от 25.01.2013 (п. 24). Гражданским законодательством установлены признаки, позволяющие объект незавершенного строительства отнести его к объекту недвижимости в соответствии со ст. 130 ГК РФ, а именно прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Таким образом, наличие фундамента является обязательной характеристикой для установления факта наличия объекта как объекта недвижимости.
Обсуждение законопроекта продлится до 28 сентября 2018 года.
Фото: www.omskrielt.com
Другие публикации по теме:
Права дольщиков на нежилые помещения будут защищены
Принято решение приостановить внедрение ФГИС ЕГРН в 34-х крупнейших регионах России
Росреестр возобновил регистрацию ДДУ. Но пока это ощутили не везде
Росреестр не может восстановить работу ЕГРН
Константин Тимофеев: Достройка ЖК «Академ-Палас» не должна затягиваться из-за неправильного решения арбитража
После поручения Виталия Мутко проблемные объекты Urban Group завершат на два года раньше, чем предполагалось
Из-за сбоев в работе Росреестра не регистрируются ДДУ
Urban Group испортила статистику застройщиков-банкротов
Андрей Воробьев: Мы достроим все объекты Urban Group, включая ЖК «Лайково» и «Лесобережный»
ЦБ сократил список компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщиков
Повышение взносов в Фонд дольщиков будет, но по проценту идет дискуссия: мнение застройщиков
Объекты Urban Group достроят Фонд дольщиков и правительство Подмосковья
Новое в законодательстве о порядке передачи объектов застройщика-банкрота новому застройщику
