Этот вопрос в эксклюзивном комментарии для портала ЕРЗ.РФ проанализировала независимый эксперт в сфере недвижимости Наталья Медникова.

Фото: www.alternativeinsurancebrokers.co.uk

«С 1 апреля начинают действовать новые условия по программе льготной ипотеки, — напомнила Наталья Медникова. — Льготная ставка увеличивается до 12%, а максимальный размер кредита для столичных регионов — до 12 млн руб., для остальных субъектов РФ — до 6 млн руб. Условия по программе для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился первый ребенок или последующие дети, остаются неизменными (ставка 6%), ставки по дальневосточной и сельской ипотеке также сохраняются (2% и 3% соответственно).

Фото: www.kubnews.ru

Как ни странно, но решение повысить ставку почти вдвое участники рынка недвижимости восприняли положительно, о чем свидетельствуют уже первые заявки на такие кредиты со стороны потребителей. Очевидно, что в текущих условиях ставка 12% точно лучше, чем ставки на уровне 23% годовых. Да и сама по себе ставка 12% не воспринимается покупателями как заградительная, что подтверждают итоги программы льготной ипотеки 2015 г., когда ставка находилась на таком же уровне.

Фото: www.hozvo.ru

Оптимизма добавляет решение увеличить сумму кредита — прежнего лимита в размере 3 млн руб. при средней стоимости однокомнатной квартиры в новостройке в Москве 12 млн руб. было явно недостаточно. Увеличение максимального размера кредита значительно расширит потенциальный объем покупателей.

Например, в Москве под новые условия программы подходят 70% квартир на рынке массовых новостроек. В основном это студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. При этом трёхкомнатные варианты также можно купить в ипотеку по льготной ставке, увеличив размер первоначального взноса.

Фото: www.otbetbl.com

Надо честно признать, что расходы на обслуживание кредитов заметно увеличатся. Ипотека под 12% обойдется заемщику примерно в полтора раза дороже, чем под 7%. Теперь ежемесячный ипотечный платеж для квартиры стоимостью 12 млн руб. с первоначальным взносом 20% и сроком кредитования на 20 лет составит 106 тыс. руб. вместо 74 тыс. руб. при ставке 7%. Однако, с большой вероятностью можно ожидать, что застройщики продолжат субсидировать ставки за счет собственных средств, и конечная ставка для покупателей установится на уровне 9—10%.

Фото: www.denisjurin.ru

Однако, несмотря на все положительные моменты, рассчитывать на wow-эффект от программы не приходится. Очевидно, что спрос и объемы продаж могут просесть. Снижение может составить 20—30% и произойдет оно не из-за увеличившейся ставки, а в силу кардинального падения доходов населения, при котором обслуживание кредитов становится невозможным.

Единственное, что может помочь решить квартирный вопрос в нашей стране, это рост реальных доходов населения, но маловероятно, что в этом году он возможен.

Фото: www.cian.ru

Еще один момент, который не вселяет оптимизма, — срок действия программы, ограниченный до 1 июля. Такое решение властей оправдано и его можно понять: только в этом году на субсидирование ставок по ранее выданным кредитам в рамках льготных программ государство потратит более 200 млрд руб.

При увеличивающемся разрыве между ключевой и льготной ставками расходы бюджета на субсидирование кратно возрастают (ранее разрыв составлял 2,5 процентных пункта между 7% и 9,5%, теперь этот показатель увеличился до 8 п.п. — между 12% и 20%).

Резюмируя, отмечу, что решение о пролонгации льготной ипотечной программы, пусть и с увеличенной ставкой, имеет колоссальное значение для стабилизации ситуации на ипотечном рынке и рынке новостроек. Очевидно, что в текущих условиях программа будет востребована, хотя и в меньшей степени, чем под более низкий процент, — делает вывод независимый эксперт Наталья Медникова (на фото). — Предположительно доля льготной ипотеки может увеличиться до 30% от общего объема ипотечного кредитования. Тем не менее, полноценно судить о её итогах будет возможно спустя месяц-два», — уточняет она.

Другие публикации по теме:

Новые поручения Президента по поддержке строительной отрасли

Эксперты: обновленные условия льготной ипотеки увеличили долю доступного для приобретения жилья почти в 10 раз

Эксперты: корректировка госпрограммы льготной ипотеки на новостройки оживит рынок жилья в стране

Льготную ипотеку на новостройки теперь будут выдавать под 12%, а субсидируемые кредиты застройщикам — под 15%

Правительство может продлить льготную ипотеку и ввести субсидирование ставок по проектному финансированию застройщиков

Минстрой: действующие условия госпрограмм льготной ипотеки завершатся в последний день марта

Марат Хуснуллин: Господдержка ипотеки станет адресной

Банк ДОМ.РФ: Чаще всего берут ипотеку сроком на 10—20 лет

Герман Греф: Госпрограмму льготной ипотеки на новостройки стоит продлить после 1 июля 2022 года, но придать ей адресный характер

Условия госпрограммы льготной ипотеки под 7% для новостроек распространили и на объекты ИЖС

Со 2 июля изменились условия госпрограмм «Льготная ипотека на новостройки» и «Семейная ипотека»

На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект Постановления Правительства РФ «Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации».

Фото: www.gis96.ru

Проектом Постановления предусматривается возможность замены строительных ресурсов в проектной документации (ПД) на аналоги без проведения повторной государственной экспертизы проектной документации при условии, что такая замена одновременно:

• не влечет за собой изменения класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;

• не приводит к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, государственной охраны объектов культурного наследия, безопасного использования атомной энергии, промышленной безопасности, обеспечения надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, антитеррористической защищенности объекта;

• соответствует заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;

• соответствуют стоимости строительства (реконструкции) объекта капитального строительства (ОКС), осуществляемого за счет средств бюджетов бюджетной системы РФ, установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений, принятом в отношении ОКС государственной (муниципальной) собственности;

• не приводит к увеличению сметной стоимости строительства.

Для того чтобы застройщик или технический заказчик смог утвердить изменения в ПД, необходимо чтобы проектировщик подтвердил соответствие вносимых в ПД изменений указанным выше требованиям, и данные изменения утвердил главный инженер проекта.

В случае если изменения ПД, связанные с заменой строительных ресурсов на аналоги, приводят к увеличению сметной стоимости строительства, проводится повторная государственная экспертиза ПД в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства ОКС с выдачей соответствующего заключения.

Для проведения такой повторной государственной экспертизы представляются следующие документы:

• заявление о проведении государственной экспертизы;

• задание на проектирование;

• документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика, технического заказчика, лица, обеспечившего выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку ПД;

• документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика, технического заказчика, лица, обеспечившего выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку ПД;

• часть проектной документации, в которую внесены изменения, подтвержденные проектировщиком и главным инженером проекта.

Фото: www.c.pxhere.com

В случае если изменения ПД приводят к увеличению сметной стоимости строительства, повторная государственная экспертиза ПД в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства проводится бесплатно для госконтрактов, цена которых составляет или превышает 100 млн руб. При этом проверка достоверности сметной стоимости и экспертиза ПД проводятся одновременно.

В случае проведения в отношении ПД государственной экспертизы не проводится:

а) государственная экологическая экспертиза в отношении ПД:

• ОКС, предназначенных для модернизации и расширения магистральной инфраструктуры;

• ОКС, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в Арктической зоне;

• ОКС, реализуемых в рамках национальных проектов, государственных программ с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ;

• ОКС, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах и в территориальном море РФ;

• объектов размещения отходов, объектов обезвреживания отходов, ОКС, относящихся в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды к объектам I категории;

• объектов военной инфраструктуры Вооруженных Сил РФ.

б) государственная историко-культурная экспертиза в отношении проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

При проведении государственной экспертизы ПД ОКС, расположенного на земельном участке, переданном публично-правовой компании «Фонд развития территорий» или некоммерческой фонду, созданному субъектом РФ, предметом государственной экспертизы ПД является проверка достоверности определения сметной стоимости, если в ПД не были внесены изменения, требующие проведения государственной экспертизы ПД на предмет оценки соответствия таких изменений требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, государственной охраны объектов культурного наследия, безопасного использования атомной энергии, промышленной безопасности, обеспечения надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий.

Организации по проведению государственной экспертизы обязаны неоднократно продлевать сроки проведения государственной экспертизы ПД и (или) результатов инженерных изысканий в отношении ПД и (или) результатов инженерных изысканий, представленных для проведения государственной экспертизы до 31.12.2022, на основании заявления застройщика, технического заказчика или лица, обеспечившего выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку ПД в случае:

• если документацией по планировке территории предусмотрено размещение объекта транспортной инфраструктуры федерального значения либо линейного объекта транспортной инфраструктуры регионального или местного значения либо в случае, если подготовка ПД такого объекта осуществляется до утверждения документации по планировке территории;

• если земельный участок для размещения объектов федерального, регионального, местного значения образуется из земель или земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц.

В случае если сметная стоимость строительства, реконструкции, сноса ОКС, работ по сохранению объектов культурного наследия, финансируемых с привлечением бюджетных средств, не превышает 50 млн руб., указанная сметная стоимость подлежит проверке на предмет достоверности ее определения в ходе проведения государственной экспертизы ПД, если это предусмотрено договором.

Публичное обсуждение проекта Постановления продлится до 7 апреля текущего года.

Другие публикации по теме:

Минстрой: при отсутствии проектной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению

В условиях санкций процедуры разработки и согласования градостроительной документации будут упрощены

Новая форма проектной декларации

За счет чего сократятся сроки и стоимость экспертизы проектной документации 

Разработана методика определения нормативных затрат на разработку проектной документации для строительства сетей

Методика определения нормативных затрат на разработку проектной документации

В 2021 году положительное заключение экспертизы проектной документации получили на 13% больше МКД, чем в 2020 году (графики)

Минстрой утвердил Методику определения сметной стоимости работ по подготовке проектной и рабочей документации

Верховный Суд: проектная документация без заключения экспертизы не представляет потребительской ценности для заказчика

Расширен перечень случаев, при которых не требуется подготовка документации по планировке территории

Реестр нормативной и технической документации будет формироваться из обязательных для применения документов

Проектная документация будет включаться в информационную модель ОКС только в случае, если это определено заданием на проектирование