На сайте оценки регулирующего воздействия опубликован законопроект «О внесении изменений в статью 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации….». Им планируется наделить правом оспаривать положительные заключения экспертизы в судебном порядке органы, уполномоченные выдавать разрешение на строительство, а также органы регионального государственного строительного надзора.

Фото: www.expert-stroypro.ru

В настоящее время действующей редакцией ч. 10 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность оспаривания застройщиком или техническим заказчиком отрицательного заключения экспертизы в судебном порядке. Оспаривание положительного заключения экспертизы органами, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство, либо органом регионального государственного строительного надзора законодательством не предусмотрено.

Поэтому проектом предлагается внести изменения в ст. 49 ГрК РФ, дополнив ее ч. 10.1 следующего содержания: «Положительное заключение экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий может быть оспорено органом государственной власти, органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешения на строительство, органом регионального государственного строительного надзора в судебном порядке».

Как поясняет строительное ведомство, указанные органы не наделены правом на проведение оценки соответствия результатов инженерных изысканий и проектной документации требованиям законодательства о градостроительной деятельности, в частности технических регламентов, и обязаны выдавать разрешения на строительство при наличии положительного заключения экспертизы и других необходимых документов, установленных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Кроме того законодатель предлагает расширить круг лиц, уполномоченных обжаловать заключение экспертизы в экспертной комиссии в случае несогласия с ним. Предусматривается наделить таким правом органы, уполномоченные выдавать разрешение на строительство, а также орган регионального государственного строительного надзора.

В действующей редакции ч.12 ст.49 ГрК РФ закреплено право застройщика, технического заказчика или их представителей в течение трех лет со дня утверждения заключения экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий в случае несогласия обжаловать его в экспертной комиссии.

Фото: www.fs.4geo.ru

По мнению разработчиков, данные изменения позволят повысить качество подготовки экспертных заключений и ответственность экспертов и экспертных организаций за соответствие выдаваемых заключений требованиям законодательства.

Здесь можно согласиться с разработчиками законопроекта. Действительно, вышеуказанные органы до начала строительства получают не только заключение экспертизы, но и проектную документацию. Более того, в органах строительного надзора работают специалисты, которые могут в полной мере оценить качество проектной документации и заключения экспертизы.

Фото: www.i.kvadrat.ru

Напомним, что порядок обжалования заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, установлен приказом Минрегиона РФ от 23.03. 2012 №126 «Об утверждении Порядка обжалования заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий».

Ранее портал ЕРЗ писал о разработке Минстроем России проекта приказа «Об утверждении порядка обжалования заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий», обсуждение которого закончилось 25.05.2017, однако данный приказ до настоящего времени не принят.

Общественное обсуждение законопроекта продлится до 2 ноября 2018 года.

Николай Малышев

Для портала ЕРЗ этот документ комментирует генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ.

«Данные поправки в ст. 49 ГрК давно назрели, поскольку именно из-за отсутствия соответствующих норм более шести лет не работает положение закона о досудеобном  обжаловании заключений экспертизы, — отметил специалист.  — С 2013 года органы государственного строительного надзора выступают с подобной инициативой и бьют тревогу относительно качества поступающих на стройку проектов, по которым им приходится осуществлять надзор и выдавать ЗОС.

Я хорошо помню, как с 1 апреля 2012 года в рамках реформы ввели элементы конкуренции в сфере экспертизы (с этого момента застройщик может выбрать любую из сотен частных экспертных организаций). При этом мало кто обратил внимание, что одновременно в  ч. 12 ст. 49 ГрК предусмотрели досудебный порядок обжалования экспертных заключений как механизм контроля от злоупотреблений.

А какие злоупотребления могут проявляться в условиях ничем не ограниченной конкуренции за заказы, т.е. за экспертизу, оплаченную застройщиком?  Очевидно, что велик риск необоснованной выдачи положительных заключений или, говоря прямо, торговли такими заключениями!  Но почему-то в 2012 году авторам реформы не пришла в голову простая мысль, что застройщик — явно не то лицо, которое заинтересовано оспаривать положительное заключение экспертизы.

Другим лицам права обратиться с жалобой в суд или экспертную комиссию Минстроя России не предоставили. И вот спустя шесть лет этот очевидный пробел пытаются устранить. Как говорится, лучше поздно, чем никогда.

С моей точки зрения, суть законопроекта правильная, но над деталями нужно поработать. Напомню, что в 2014 году при моем активном участии были подготовлены и от лица застройщиков внесены в Минстрой России комплексные предложения по усилению контроля за работой экспертных организаций. Пункт об обжаловании заключений там тоже присутствовал.

В частности, предлагалось наделить правом обжалования положительных заключений экспертизы только органы государственного  строительного надзора (федеральные и региональные), которые за 7 рабочих дней до начала строительства  получают извещение застройщика с приложением проекта и положительного заключения экспертизы. В отношении органов, выдающих разрешения на строительство, тогда были сомнения, поскольку возникал вопрос о наличии у них компетентных специалистов по техническим нормам.

Одновременно предлагалось расширить возможности обжалования отрицательных заключений экспертизы. Таким правом можно наделить проектные организации (результаты их работы ставятся под сомнение), а также объединения проектировщиков или застройщиков. Понятно, что не каждый застройщик или проектировщик рискнет оспаривать заключение Главгосэкспертизы, если он еще планирует обращаться в экспертизу по другим проектам. А почему бы это не сделать соответствующей СРО, где состоит и куда платит взносы застройщик (техзаказчик) или проектировщик? Это и есть защита интересов членов СРО на практике.

Кроме того, очень важно уточнить предмет разбирательства в экспертной комиссии Минстроя России, поскольку основной объем жалоб должен максимально быстро рассматриваться в досудебном порядке. Действующая редакция ч. 12 ст. 49 ГрК предусматривает, что по результатам рассмотрения жалобы экспертная комиссия должна отменить или подтвердить экспертное заключение. А это значит, что если не отменяешь результаты экспертизы, то подтверждай заключение и бери на себя ответственность за все проектные решения.

Не думаю, что в экспертной комиссии Минстроя России найдется много желающих брать на себя такую ответственность. А проводить по каждой жалобе полную проверку проекта, чтобы подтвердить заключение экспертизы, вряд ли хватит ресурсов.

Логично было бы ограничить предмет рассмотрения только доводами жалобы (по аналогии с иском в суде). По результатам работы экспертная комиссия Минстроя России могла бы удовлетворить жалобу и отменить результаты экспертизы или отказать в удовлетворении жалобы. Такой отказ не является препятствием для обжалования результатов экспертизы по иным основаниям. При этом можно было бы предусмотреть право (а не обязанность, как сейчас) экспертной комиссии на проверку заключения экспертизы в полном объеме, за рамками доводов, изложенных в поступившей жалобе», — резюмировал Николай Малышев.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Экспертизу проектной документации и проверку достоверности сметной стоимости объединят в одну процедуру

Изменены требования к составу, содержанию и порядку оформления заключения экспертизы

Эксперт Николай Малышев: Новый приказ Минстроя об обжаловании заключений экспертизы мало что меняет

Известный застройщик продолжает использовать инструменты фондового рынка для региональной экспансии.

Фото ЖК Долина (Волгоград). Фото предоставлено DARS Development

На днях DARS Девелопмент (28-место в ТОП застройщиков РФ по объемам ввода жилья в 2023 году), разместил двухлетние биржевые облигации серии 001Р-02 объемом 1 млрд руб., сообщила порталу ЕРЗ.РФ пресс-служба компании.

Состоявшийся облигационный заем, организованный БКС КИБ, Газпромбанк, УК «Горизонт» и ИФК «Солид» по открытой подписке в рамках Программы биржевых облигаций серии 001P общим объемом 20 млрд руб., стал для девелопера уже вторым. Первый был размещен в сентябре 2023 года, и его объем также составил 1 млрд руб.

За прошедшее время DARS уже дважды выплатил купонный доход по этому выпуску на общую сумму 74,8 млн руб. (37,4 руб. на одну облигацию), что соответствует ставке купона 15,00% годовых. В компании отмечают, что первичное размещение облигационного займа привлекло много розничных инвесторов: их доля составила почти 70%.

Ставка квартального купона новых бондов на весь период обращения — 17,5% годовых. Номинальная стоимость одной облигации — 1 тыс. руб., цена размещения — 100% от номинала. Инвесторы проявили большой интерес к ценным бумагам DARS: книга заявок была собрана за один день.

Фото предоставлено DARS Development

По словам председателя Совета директоров компании Дмитрия Рябова (на фото), все привлеченные средства будут направлены на расширение земельного банка и старт проектов в тех регионах, где компания в данный момент начинает свою деятельность. В ближайшей перспективе DARS намерен активнее пользоваться облигационными размещениями для дальнейшей региональной экспансии и стимулирования роста портфеля проектов.

«Для нас выпуск облигаций является эффективным инструментом роста, более быстрым и дешевым, нежели банковские кредиты, способом закрыть сделки и расширить географию строительства, — отметил Дмитрий Рябов и добавил: — Ведь привлечение банковского финансирования сегодня не всегда выгодно, поскольку, несмотря на высокие рыночные ставки, банковская ликвидность сокращается, а условия кредитования остаются достаточно жесткими».

Таким образом, в обращении на фондовом рынке сейчас у DARS находятся два облигационных выпуска общим объемом 2 млрд руб., сроком обращения два года с ежеквартальной выплатой купонного дохода и ставкой до 17,5% годовых. Для сравнения: годовая выручка компании в 2023 году составила 2,5 млрд руб., а соотношение чистый долг/EBITDA DARS по итогам года — всего 0,3х. С учетом нового облигационного размещения прогноз по данному показателю на конец 2024 года составит 0,4х, отметили в девелоперской компании.

«Наша долговая нагрузка находится на достаточно умеренном уровне: корпоративный долг компании состоит из эмиссии облигационных займов и целевых банковских лимитов на проектное финансирование, которые полностью покрыты остатками на счетах эскроу, — заметил Дмитрий Рябов и уточнил: — Погашение всех обязательств будет по факту ввода того или иного объекта».

Сейчас компания DARS Девелопмент, работающая на российском рынке недвижимости с 2001 года, реализует 14 проектов в пяти регионах, объем ее земельного банка составляет более 3 млн кв. м.

В июле 2023 года рейтинговое агентство «Эксперт РА» утвердило кредитный рейтинг DARS Девелопмент на уровне ruBBB-, прогноз по рейтингу стабильный.

Реклама. ООО «ЛМ». ИНН: 7813655327

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В 2023 году DARS Development увеличил объем продаж в 2,2 раза

ГК Самолет в очередной раз успешно вышла на фондовый рынок с выпуском рублевых облигаций на сумму в 20 млрд руб. 

Изменение механизма финансирования строительства с использованием облигаций

Структура ГК РКС Девелопмент во второй раз фондировала свои проекты с помощью выпуска облигаций

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Купонный доход по биржевым облигациям ГК ПИК составил свыше 746 млн руб.

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.