На страницах портала ЕРЗ продолжается дискуссия о путях развития отрасли жилищного строительства при переходе от «долёвки» к проектному финансированию. Сегодня на вопросы редакции отвечает генеральный директор ООО «АВА-Юг», г. Краснодар (входит в AVA Group, занимающую 5-е место в ТОП региона по объему текущего строительства) Тамара КОЛОМИЙЦЕВА.

— Тамара Игоревна, расскажите об опыте работы Вашей компании через механизм проектного финансирования. Назовите главные проекты, которые реализованы и реализуются с помощью этой схемы.

— Наша компания уже частично перешла на проектное финансирование. В настоящее время ЖК «Мечта» и ЖК «Стрижи» мы строим через проектное финансирование, и в следующем году количество таких объектов будет увеличено.

Опыт показывает, что работать по такой схеме достаточно комфортно.

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Переход на проектное финансирование, прежде всего, гарантирует рынок жилищного строительства от появления новых обманутых дольщиков.

Ну а для застройщика это приведет к увеличению себестоимости и уменьшению маржинальности, что, соответственно, скажется на конечной стоимости квадратного метра. В то же время нормально работающий застройщик не будет иметь проблем с финансированием строящегося объекта.

Безусловно, эта мера приведет к тому, что на рынке останутся только сильные игроки, что само по себе неплохо. Например, только у нас в Краснодаре, городе с населением почти 1 млн жителей, работает более 100 девелоперских компаний. Такая плотность рынка, с одной стороны, приводит к высоким товарным остаткам непроданного жилья, а с другой — к большому количеству обманутых дольщиков.

— Что надо сделать, чтобы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование?

— Уверена, что здесь не обойтись без непосредственного участия государства. Наличие специальных банковских программ, как ипотечного кредитования, так и проектного финансирования застройщиков, и другие меры — все это позволит сохранить объемы возводимого жилья.

Фото: www. stroyto.yusite.ru

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Ваш коллега, руководитель Брусники Алексей Круковский не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы видите?

— Эксперты нашей компании полагают, что переходный период продлится от двух до трех лет.

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. А вот глава Брусники Алексей Круковский считает, что если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих, грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

— Соглашусь с коллегами: немалое значение имеет умение формировать и продавать продукт, а также грамотно управлять денежными средствами. По нашему мнению, от 20% до 25% собственных средств застройщику будет достаточно, чтобы продемонстрировать банку свою финансовую состоятельность

— Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств, и чтобы при этом все было по-настоящему прозрачно и честно? Например, у тех же банков и страховых компаний собственный капитал по нормативам обычно в порядке. Но позже, когда дело доходит до банкротства и ЦБ принимает управление той или иной финансовой организацией в свои руки, выясняется, что собственный капитал у многих банков — дутый, «бумажный», неликвидный, фиктивный. И продать этот капитал невозможно: он ничем не обеспечен, это просто макулатура. Таких примеров множество. А какова в этом плане ситуация у застройщиков?

— У застройщиков в этом плане все гораздо более прозрачно. Основным капиталом девелопера является банк земли. Например, у нашей компании нет фиктивных и неликвидных капиталов. Но есть реальные земельные участки, которые подтверждены документально.

— Вопрос о процентных ставках и доступности денег. Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Действительно процентные ставки снижаются. Не так глобально, как это преподноситься в рекламных объявлениях самих застройщиков, но, тем не менее, тенденции к снижению ставок есть.

Здесь надо отметить активность самих банков, а также совместную работу застройщиков и банковских структур по разработке индивидуальных программ ипотечного кредитования.

 Фото: www.sk-ed.ru

— Банковский контроль: готовы ли банки контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Чтобы они появились, нужно время. Вы согласны с этим?

— Контроль есть, и достаточно серьезный. Те девелоперские компании, кто, как мы, работает по программам проектного финансирования, уже чувствуют это на себе.

Не соглашусь с мнением коллег о том, что банки не имеют соответствующих специалистов. Даже если это где-то и наблюдается, то банковский сектор весьма быстро реагирует на изменения и пополняет свой штат нужными сотрудниками.

— Тамара Игоревна, спасибо за содержательную беседу. Дальнейших успехов в бизнесе лично Вам и всей AVA Group!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция портала ЕРЗ благодарит ООО «АВА-Юг» за помощь в подготовке материала

Другие публикации по теме:

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Дискуссия откроется 2 марта в 12.15 в зале семинаров №3 Второго павильона ЦВК «Экспоцентр».

Участники встречи обсудят совершенствование законодательства по расширению числа земель, вовлекаемых в оборот, особенности регулирования вовлечения земель в проекты комплексного развития территорий (КРТ).

Фото: www.wikimedia.org

Также планируется затронуть проблематику реформирования зон с особыми условиями использования как способа вовлечения земель в оборот, совершенствование законодательства об установлении приаэродромных территорий и особенности вовлечения в оборот земельных участков, на которых расположены объекты культурного наследия.

В числе спикеров круглого стола:

• Анатолий Азизов — управляющий директор ДОМ.РФ;

• Леонид Бандорин — первый заместитель председателя комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам;

• Татьяна Полиди — исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»;

• Максим Федорченко — координатор по СФО Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ).

К участию также приглашены представители Минстроя России, Министерства культуры РФ, Росреестра, а также депутаты Госдумы.

Фото: www.oblgazeta.ru

Модератором круглого стола выступит вице—президент НОСТРОЙ, экс-глава Екатеринбурга Аркадий Чернецкий (на фото).

Российская строительная неделя (РСН-22) пройдет с 1 по 4 марта 2022 года в ЦВК «ЭКСПОЦЕНТР» на Красной Пресне в Москве. Напомним, что деловая программа РСН-22 разделена на четыре тематических блока по дням:

1 марта — «VII Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства»;

2 марта — «Трансформация делового климата в строительстве. Производство стройматериалов»;

3 марта — «Цифровизация строительства. Управление многоквартирными домами»;

4 марта — «Маркетинг, продажи в девелопменте».

Российская строительная неделя получила официальную поддержку Минстроя России и Минпромторга России. 

Регистрация слушателей деловой программы РСН-2022:

Запись на участие в круглых столах деловой программы РСН-22:

Деловая программа РСН-2022:

Аренда стенда на выставке Rosbuild на общих условиях:

Другие публикации по теме:

На РСН—22 эксперты обсудят BIM-технологии в строительстве

РСН-22: Утверждена программа круглого стола «Цифровой вектор развития экспертизы»

Активность регистрации застройщиков на РСН-22 в 10 раз выше, чем год назад

Марат Хуснуллин: Следует активнее вовлекать в строительный оборот под управлением ДОМ.РФ бесхозные земли в регионах

В границы территории КРТ можно будет включать земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия