Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

На днях Правительство РФ утвердило  план-график (дорожную карту) по переходу от долевого строительства к банковскому кредитованию и другим формам финансирования жилищного строительства. Обсуждая на станицах портала ЕРЗ эту тему, застройщики предлагают использовать в России зарубежный опыт, в частности британский и германский. Но есть еще и опыт соседней с нами Финляндии. О нем сегодня рассказывает руководитель бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ (32-е место в ТОП застройщиков по РФ) Теему ХЕЛППОЛАЙНЕН.

 

 

— Г-н Хелпполайнен, расскажите об опыте работы Вашей компании через механизм проектного финансирования.

— Компании концерна ЮИТ работают в нескольких европейских странах, где применяется механизм проектного финансирования. Поэтому мы хорошо знаем, что в каждой стране своя система финансирования со своими нюансами.

 

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— У механизма проектного финансирования есть и плюсы, и минусы. Но поставим вопрос по-другому: почему в одной стране появляется необходимость изменить систему, но при этом не анализируется опыт других стран? Разумнее было бы сначала изучить лучшие практики и внедрить свою усовершенствованную систему финансирования на базе зарубежного опыта.

 

— Что Вы можете рассказать об опыте других стран? Мы знаем, что при подготовке дорожной карты российское Правительство изучало и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов.

— Как российско-финский застройщик мы можем предложить рассмотреть модель финансирования жилищного строительства, принятую в Финляндии. Около 40 лет назад в Финляндии также остро стояла проблема с обманутыми дольщиками, и ситуация в целом была очень похожа на российскую. Поэтому была разработана новая модель финансирования. Хочется отметить, что это довольно уникальная модель, у которой есть ряд преимуществ.

Проект YIT в Конепая (Финляндия)

Если вы откроете сайт ЮИТ или любого другого девелопера в Финляндии и посмотрите прайс-лист, вы увидите, что там всегда есть две цены. Это связано с принятой системой финансирования жилищного строительства. Каждый многоквартирный дом в Финляндии — это, на самом деле, отдельное акционерное общество. Когда девелопер начинает строить новый проект, он регистрирует АО. Поэтому клиент, приобретающий квартиру, в реальности покупает не недвижимость, а акции, которые дают ему право жить в определенной квартире в этом доме.

В модели финансирования, которая будет действовать в России с 1 июля 2018 года, девелопер также должен регистрировать новое юридическое лицо для каждого нового проекта. Но после завершения строительства эту новую компанию нужно будет закрыть.

А в финской модели акционерное общество продолжает существовать, и по завершении строительства его акциями владеют все собственники квартир. Формируется своего рода совет директоров, в который входят собственники, они управляют домом и нанимают профессиональные компании для его обслуживания.

Акционерное общество может взять долгосрочный банковский кредит сроком до 30 лет. Это, конечно, происходит до начала строительства и продаж. Девелопер должен подготовить бюджет для проекта с планом по финансированию, заключить кредитные договоры с банками, чтобы быть уверенным, что имеет достаточно средств для строительства. Без этого нельзя начинать продажи.

Вот поэтому в финских прайс-листах всегда две цены: покупатель платит либо всю сумму сразу (сам берет кредит или использует средства со своего банковского счета), либо оплачивает только определенную часть, например 30—40% от общей стоимости квартиры. Оставшуюся сумму клиент оплачивает через АО в течение срока, который составляет от 15 до 30 лет.

 

— Применяются ли в финской модели финансирования счета эскроу?

— Да, применяются. Клиент оплачивает через счет эскроу стоимость квартиры в течение строительства, и девелопер не может свободно использовать эти средства. Но банк, контролирующий счет эскроу, освобождает средства, которые нужны девелоперу для продолжения строительства. Таким образом, застройщик не может получить со счета эксроу больше денег, чем нужно.

Однако очевидно, что банки не являются экспертами в строительном бизнесе и не могут реально оценить потребности девелопера. Поэтому в Финляндии в процесс вовлечены третьи лица, которые могут профессионально оценить степень готовности проекта.

 

— А какова здесь роль государства?

— Государство не регулирует вопрос того, что может входить в стоимость строительства, как это планируется сделать в России в рамках нововведений, которые вступят в силу в июле 2018 года.

Как я уже говорил, в Финляндии раньше также были проблемы с обманутыми дольщиками, поэтому государство озаботилось внедрением новой модели финансирования. Как мы видим, она достаточно успешно функционирует, и обманутых дольщиков в стране больше нет.

Это преимущество как для клиентов, чувствующих себя более защищенными, так и для девелоперов, которые работают в стабильных условиях и не боятся изменения правил игры в будущем.

 

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Например, Алексей Круковский из компании Брусника не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы?

— Мы считаем, что переходный период должен составлять минимум 5 лет. Эту цифру легко объяснить. Когда девелопер покупает новый участок, планируется срок реализации проекта: обычно 5—10 лет. Это типично для любого инвестора, независимо от бизнеса.

При этом всегда особенно важна стабильность, правила игры не должны неожиданно меняться. Если переходный период составляет только три года, нужно понимать, что меняются условия в течение реализации одного инвестиционного проекта, который уже был тщательно распланирован. Разумеется, это нарушает нормальный порядок дел и доставляет инвестору массу неудобств.

 

— Как переход к проектному финансированию отразится на объемах строительства жилья и на ценах? Многие считают, что объемы упадут, а цены вырастут. В частности, о таком варианте развития событий в интервью порталу ЕРЗ говорили эксперты Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы), Мария Литинецкая («Метриум Групп»), застройщики Ирина Вишневская («ЮгСтройИмпериал»), Александр Рогатых («Аквилон Инвест») и др. А вот их коллега Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс») с такими прогнозами не согласен. А Ваше мнение?

— Исходя из опыта других стран, к сожалению, можно сделать вывод, что с помощью дополнительного регулирования отрасли снизить стоимость жилья не получается. Результат, скорее, обратный: чем сильнее регулирование — тем выше стоимость жилья. 

Одна из главных причин высоких цен в России — стоимость финансирования строительства жилых домов и социальной инфраструктуры, которая включает в себя, прежде всего, детские сады и школы. Сейчас строительство школ и детских садов — это нагрузка, возложенная на девелоперов. Но на практике девелопер не платит «из своего кармана»: в конечном итоге ведь платят покупатели квартир.

 

Проект детского сада, реализованный компанией ЮИТ в г. Казани 

 

В большинстве стран, например в той же Финляндии, местная администрация или государство оплачивают строительство школ и детских садов из налогов или за счет долгосрочных кредитов. Таким образом, затраты распределяются на длительный период — порядка 20—30 лет.

В российской системе девелоперы, точнее покупатели, финансируют развитие социальной инфраструктуры в течение строительства жилого комплекса, поэтому доля затрат здесь гораздо выше. В итоге это отражается в итоге на стоимости квадратного метра.

Вторая причина, которая сделает строительство дороже в новой модели проектного финансирования, — это стоимость кредита. В условиях долевого строительства девелоперу не нужно брать большие банковские кредиты. В то же время и дольщики могут покупать квартиры по более низким ценам в начале строительства.

При использовании механизма проектного финансирования доля банковских кредитов в общем бюджете проекта вырастет. Хотя Центральный Банк постоянно уменьшает процентную ставку и уровень инфляции снижается, в реальности ставки по кредитам остаются довольно высокими.

 

Фото: www.arnapress.kz

 

На самом деле, система финансирования, которая функционирует сегодня в России, довольно уникальная. Стоимость квартир растет в течение строительства, в то время как в других странах прайс-лист — фиксированный. При долевом участии российское ценообразование дает возможность дешевле продавать квартиры на старте проекта, потому что у застройщика нет большой кредитной нагрузки в начале строительства. Боюсь, при введении проектного финансирования такой возможности уже не будет.

Хотелось бы еще раз подчеркнуть: нет ни одной страны в мире, где удалось бы уменьшить стоимость строительных проектов с помощью государственного регулирования.

 

— То есть, рынок сам все должен отрегулировать?

— Да, самый лучший инструмент для снижения стоимости жилья — это развитая здоровая конкуренция. Жесткая конкуренция, когда на рынке много достойных игроков, а у клиента есть богатый выбор предложений, создает условия для формирования справедливых цен. Так что конкуренция регулирует цены успешнее, чем любые законы.

Тем не менее, мы очень рады тому, что Правительство России понимает проблему с обманутыми дольщиками и ищет способы ее решения. Благодаря этому в будущем недобросовестные девелоперы должны исчезнуть с рынка.

 

— Г-н Хелпполайнен, благодарим Вас за интересную и содержательную беседу! Надеюсь, описанный Вами финский опыт окажется полезным и для России.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит концерн ЮИТ за помощь в подготовке материала  


 

 

Другие публикации по теме:

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

+

Блокчейн в долевом строительстве и ипотеке: дело не дешевое, но оно того стоит

Эксперимент по внедрению модной технологии блокчейн в долевом строительстве и ипотеке стартует осенью на древней новгородской земле, славной своими купеческими традициями

Фото: www.bel.biz

 

В июле портал ЕРЗ сообщал о том, что Росреестр совместно с Внешэкономбанком и АИЖК отрабатывают технологию блокчейн, которая позволит практически мгновенно регистрировать ДДУ, включая автоматизированное взаимодействие с Фондом защиты прав дольщиков.

Напомним, что минувшей весной премьер-министр России Дмитрий Медведев поручил Минэкономразвития и Минкомсвязи рассмотреть потенциал применения блокчейна для избавления от бюрократизации, что станет отдельной частью программы «Цифровая экономика», которая войдет в комплексный план действий правительства в 2017—2025 годах.

 

Новгородцам не привыкать быть первыми

Продолжением дискуссии «Блокчейн — рождение новой экономики», прошедшей на ПМЭФ-2017, стало заседание рабочей группы по применению технологии блокчейн в государственном и корпоративном управлении под председательством первого вице-премьера Правительства России Игоря Шувалова (на фото ниже). По его итогам принято решение реализовать нынешней осенью пилотный проект по внедрению технологии блокчейн в Великом Новгороде.

Фото: www.govermentpolit.ru

«Сейчас в лучшем случае при применении электронного взаимодействия Росреестра с банками до 15 дней занимает оформление сделки. Мы говорим о том, что сделка может в итоге совершаться одним днем, что радикально снижает временные затраты и ускоряет все процессы в экономике», — заявил министр экономического развития Максим Орешкин (на фото ниже). Он пояснил, что в настоящее время в проведении каждой сделки задействованы как минимум по четыре сотрудника Росреестра. «В перспективе это меньше одного человека, потому что будут только люди, которые обслуживают работу системы. Фактически чиновников в данном случае требоваться не будет», — пообещал глава МЭР.

По словам замминистра экономического развития РФ, руководителя Росреестра Виктории Абрамченко (на фото), пилотный проект позволит начать формирование единого стандарта применения технологии блокчейн в государственном управлении и при оказании государственных услуг. «В нашем случае преимущества для населения очевидны: мгновенное оформление документов; исключение необходимости обращаться повторно, поскольку документы не могут быть потеряны или повреждены; возможность быстрой проверки состояния взносов застройщика и статуса своих документов», — пояснила Виктория Абрамченко.

Фото: www.rosreestr.ru

Внедрение технологии блокчейн — чрезвычайно актуальное направление развития системы регистрации прав на недвижимость. Однако для этого очень важно  постоянно обеспечивать высокую достоверности базы данных Росреестра.

 

А как с этим в мире?

Тем не менее, работа над пилотным проектом продолжается. Как рассказал на Всероссийской конференции «Блокчейн: новая нефть России» советник руководителя Росреестра Парвиз Тухтасунов, прежде чем приступить к внедрению блокчейн, ведомство глубоко изучило мировую практику в этой области. В частности, рассматривался опыт Швеции, Грузии, и других стран.

К слову, в ряде странах мира уже ведутся эксперименты по переводу государственных реестров недвижимости на блокчейн, что позволяет гарантировать надежное хранение данных и снизить сроки регистрации. В настоящее время известны проекты по переводу реестров на новый способ ведения в Швеции, Украине, Греции, ОАЭ, России, Грузии, Японии, Гане.

В последней стране произошел ставшим уже классическим пример с утратой реестра: во время землетрясения одним из первых рухнуло здание, в котором хранились архивы записей прав на недвижимость. В итоге восстановление реестра заняло несколько лет, но до конца все данные восстановить не удалось. Технология блокчейн, по мнению руководства Ганы, позволит исключить подобные случаи в принципе.

Фото: www.witget.com

А на Украине на днях впервые в мире проведена электронная трансатлантическая сделка по договору мены недвижимости с использованием смарт-контракта на блокчейне Etherеum. Квартиру в Киеве приобрел американский покупатель через децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy (США), при этом продавец жилья территориально находился в Нью-Йорке. Оплата сделки проводилась в Etherеum.

По мнению экспертов, это настоящая революция на рынке мировой недвижимости. «В будущем каждый человек сможет покупать недвижимость в любой другой стране мира в электронной форме в режиме 24/7, и при этом все данные по сделке будут записаны в блокчейн, — сообщил советник главы Агентства электронного управления Украины Константин Ярмоленко. — Покупатель получит электронный сертификат права собственности, который будет надежно защищен технологией блокчейн. Весь процесс сделки будет автоматизирован смарт-контрактом».

Впрочем, учитывая, что блокчейн не позволяет отменять или изменять уже внесенные записи, по мнению экспертов, могут возникнуть сложности с применением последствий недействительности сделок, а именно: возврат всего полученного по сделке. К сожалению, общедоступная информация на предмет того, как в блокчейне планируется реализовать эти положения гражданского законодательства, отсутствует. Но есть предположение, что вместо отмены записи о сделке в реестр вносится новая запись о переходе прав прежнему владельцу.

 

Дорогое удовольствие

Внедрение блокчейна в сфере регистрации недвижимости в России начнется поэтапно без изменения нормативно-правовой базы, а по мере освоения технологии и отработки возникающих на практике вопросов будет совершенствоваться и методическая база применения блокчейна, пояснил советник главы Росреестра Парвиз Тухтасунов.

«Мы планируем начать внедрение технологии с цепочки АИЖК — Росреестр — Фонд защиты прав участников долевого строительства, — рассказал он и продолжил: — Потом подключим банки и застройщиков, а те, в свою очередь, своих контрагентов. То есть будем идти опытным путем, а не нырять в бездну», — заключил он.

По его мнению, здесь следует учесть все нюансы, в том числе связанные с хранением данных. «Также необходимо обеспечить надежную защиту данных, поэтому мы активно сотрудничаем с органами госбезопасности по проблемам внедрения блокчейна», — подчеркнул он.

Председатель ВЭБа (этот банк, как уже отмечалось, участвует в эксперименте наряду с Росреестром и АИЖК) Сергей Горьков добавил, что на текущий год главная задача — понимание принципов работы блокчейна. Между тем ВЭБ и Росреестр уже проводят конкурс блокчейн-решений в области учета и регистрации недвижимости.

Фото: www.iphones.ru

При этом следует напомнить что блокчейн — технология не из дешевых. Выступая на недавнем расширенном заседании совета по законодательному обеспечению развития цифровой экономики при председателе Госдумы советник президента России по вопросам развития интернета Германа Клименко (на фото) отметил, что в силу своей немалой стоимости технология блокчейн не может быть широко распространена и внедрена в различные отрасли, однако внедрение блокчейн в Росреестре возможно и приветствуется.

Максим Орешкин                Фото: www.ria.ru

В свою очередь глава Минэкономразивтия Максим Орешкин уверен, что эксперимент в Великом Новгороде позволит внедрить дорогую технологию блокчейн в работу с договорами долевого участия и оформления ипотеки. А по мнению наблюдателей, сам факт того, что в России практика применения технологии блокчейн в долевом строительстве и ипотеке начнется с одного из древнейших русских городов, славного своими демократическими и торговыми традициями, глубоко символичен.

 

 «Основа» основательно взялась за блокчейн

Если говорить о коммерческих российских компаниях, работающих на строительном рынке, то здесь одним из пионеров по внедрению технологии блокчейн является ГК «Основа» созданная бывшей командой ГК «Мортон». В августе компания сообщила, что президент «Основы» Александр Ручьев (на фото) станет соучредителем ICO Lab Ecosystem — мультиплатформенной системы, которая помогает перспективным блокчейн-стартапам со всего мира найти инвесторов.

Фото: www.np-npes.ru

А на днях стало известно, что экс-владелец «Мортона»  создаст платформу для инвестиций в криптовалюте. Запуск платформы для ICO (размещения и привлечения инвестиций в различные проекты с помощью криптовалюты) позволит начинающим проектам выпускать токены — цифровые аналоги акций, а инвесторы, соответственно, смогут покупать эти токены за криптовалюту, вкладывая таким образом средства в проекты.

«У нас уже есть первые блокчейн-стартапы, готовые провести ICO в кратчайшее время. На сегодняшний день у нас объем только текущих заявок составляет более 200», — сообщил Александр Ручьев.

Другие публикации по теме:

Росреестр: договор участия в долевом строительстве будет регистрироваться за 1 день