Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

На днях Правительство РФ утвердило  план-график (дорожную карту) по переходу от долевого строительства к банковскому кредитованию и другим формам финансирования жилищного строительства. Обсуждая на станицах портала ЕРЗ эту тему, застройщики предлагают использовать в России зарубежный опыт, в частности британский и германский. Но есть еще и опыт соседней с нами Финляндии. О нем сегодня рассказывает руководитель бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ (32-е место в ТОП застройщиков по РФ) Теему ХЕЛППОЛАЙНЕН.

 

 

— Г-н Хелпполайнен, расскажите об опыте работы Вашей компании через механизм проектного финансирования.

— Компании концерна ЮИТ работают в нескольких европейских странах, где применяется механизм проектного финансирования. Поэтому мы хорошо знаем, что в каждой стране своя система финансирования со своими нюансами.

 

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— У механизма проектного финансирования есть и плюсы, и минусы. Но поставим вопрос по-другому: почему в одной стране появляется необходимость изменить систему, но при этом не анализируется опыт других стран? Разумнее было бы сначала изучить лучшие практики и внедрить свою усовершенствованную систему финансирования на базе зарубежного опыта.

 

— Что Вы можете рассказать об опыте других стран? Мы знаем, что при подготовке дорожной карты российское Правительство изучало и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов.

— Как российско-финский застройщик мы можем предложить рассмотреть модель финансирования жилищного строительства, принятую в Финляндии. Около 40 лет назад в Финляндии также остро стояла проблема с обманутыми дольщиками, и ситуация в целом была очень похожа на российскую. Поэтому была разработана новая модель финансирования. Хочется отметить, что это довольно уникальная модель, у которой есть ряд преимуществ.

Проект YIT в Конепая (Финляндия)

Если вы откроете сайт ЮИТ или любого другого девелопера в Финляндии и посмотрите прайс-лист, вы увидите, что там всегда есть две цены. Это связано с принятой системой финансирования жилищного строительства. Каждый многоквартирный дом в Финляндии — это, на самом деле, отдельное акционерное общество. Когда девелопер начинает строить новый проект, он регистрирует АО. Поэтому клиент, приобретающий квартиру, в реальности покупает не недвижимость, а акции, которые дают ему право жить в определенной квартире в этом доме.

В модели финансирования, которая будет действовать в России с 1 июля 2018 года, девелопер также должен регистрировать новое юридическое лицо для каждого нового проекта. Но после завершения строительства эту новую компанию нужно будет закрыть.

А в финской модели акционерное общество продолжает существовать, и по завершении строительства его акциями владеют все собственники квартир. Формируется своего рода совет директоров, в который входят собственники, они управляют домом и нанимают профессиональные компании для его обслуживания.

Акционерное общество может взять долгосрочный банковский кредит сроком до 30 лет. Это, конечно, происходит до начала строительства и продаж. Девелопер должен подготовить бюджет для проекта с планом по финансированию, заключить кредитные договоры с банками, чтобы быть уверенным, что имеет достаточно средств для строительства. Без этого нельзя начинать продажи.

Вот поэтому в финских прайс-листах всегда две цены: покупатель платит либо всю сумму сразу (сам берет кредит или использует средства со своего банковского счета), либо оплачивает только определенную часть, например 30—40% от общей стоимости квартиры. Оставшуюся сумму клиент оплачивает через АО в течение срока, который составляет от 15 до 30 лет.

 

— Применяются ли в финской модели финансирования счета эскроу?

— Да, применяются. Клиент оплачивает через счет эскроу стоимость квартиры в течение строительства, и девелопер не может свободно использовать эти средства. Но банк, контролирующий счет эскроу, освобождает средства, которые нужны девелоперу для продолжения строительства. Таким образом, застройщик не может получить со счета эксроу больше денег, чем нужно.

Однако очевидно, что банки не являются экспертами в строительном бизнесе и не могут реально оценить потребности девелопера. Поэтому в Финляндии в процесс вовлечены третьи лица, которые могут профессионально оценить степень готовности проекта.

 

— А какова здесь роль государства?

— Государство не регулирует вопрос того, что может входить в стоимость строительства, как это планируется сделать в России в рамках нововведений, которые вступят в силу в июле 2018 года.

Как я уже говорил, в Финляндии раньше также были проблемы с обманутыми дольщиками, поэтому государство озаботилось внедрением новой модели финансирования. Как мы видим, она достаточно успешно функционирует, и обманутых дольщиков в стране больше нет.

Это преимущество как для клиентов, чувствующих себя более защищенными, так и для девелоперов, которые работают в стабильных условиях и не боятся изменения правил игры в будущем.

 

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Например, Алексей Круковский из компании Брусника не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы?

— Мы считаем, что переходный период должен составлять минимум 5 лет. Эту цифру легко объяснить. Когда девелопер покупает новый участок, планируется срок реализации проекта: обычно 5—10 лет. Это типично для любого инвестора, независимо от бизнеса.

При этом всегда особенно важна стабильность, правила игры не должны неожиданно меняться. Если переходный период составляет только три года, нужно понимать, что меняются условия в течение реализации одного инвестиционного проекта, который уже был тщательно распланирован. Разумеется, это нарушает нормальный порядок дел и доставляет инвестору массу неудобств.

 

— Как переход к проектному финансированию отразится на объемах строительства жилья и на ценах? Многие считают, что объемы упадут, а цены вырастут. В частности, о таком варианте развития событий в интервью порталу ЕРЗ говорили эксперты Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы), Мария Литинецкая («Метриум Групп»), застройщики Ирина Вишневская («ЮгСтройИмпериал»), Александр Рогатых («Аквилон Инвест») и др. А вот их коллега Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс») с такими прогнозами не согласен. А Ваше мнение?

— Исходя из опыта других стран, к сожалению, можно сделать вывод, что с помощью дополнительного регулирования отрасли снизить стоимость жилья не получается. Результат, скорее, обратный: чем сильнее регулирование — тем выше стоимость жилья. 

Одна из главных причин высоких цен в России — стоимость финансирования строительства жилых домов и социальной инфраструктуры, которая включает в себя, прежде всего, детские сады и школы. Сейчас строительство школ и детских садов — это нагрузка, возложенная на девелоперов. Но на практике девелопер не платит «из своего кармана»: в конечном итоге ведь платят покупатели квартир.

 

Проект детского сада, реализованный компанией ЮИТ в г. Казани 

 

В большинстве стран, например в той же Финляндии, местная администрация или государство оплачивают строительство школ и детских садов из налогов или за счет долгосрочных кредитов. Таким образом, затраты распределяются на длительный период — порядка 20—30 лет.

В российской системе девелоперы, точнее покупатели, финансируют развитие социальной инфраструктуры в течение строительства жилого комплекса, поэтому доля затрат здесь гораздо выше. В итоге это отражается в итоге на стоимости квадратного метра.

Вторая причина, которая сделает строительство дороже в новой модели проектного финансирования, — это стоимость кредита. В условиях долевого строительства девелоперу не нужно брать большие банковские кредиты. В то же время и дольщики могут покупать квартиры по более низким ценам в начале строительства.

При использовании механизма проектного финансирования доля банковских кредитов в общем бюджете проекта вырастет. Хотя Центральный Банк постоянно уменьшает процентную ставку и уровень инфляции снижается, в реальности ставки по кредитам остаются довольно высокими.

 

Фото: www.arnapress.kz

 

На самом деле, система финансирования, которая функционирует сегодня в России, довольно уникальная. Стоимость квартир растет в течение строительства, в то время как в других странах прайс-лист — фиксированный. При долевом участии российское ценообразование дает возможность дешевле продавать квартиры на старте проекта, потому что у застройщика нет большой кредитной нагрузки в начале строительства. Боюсь, при введении проектного финансирования такой возможности уже не будет.

Хотелось бы еще раз подчеркнуть: нет ни одной страны в мире, где удалось бы уменьшить стоимость строительных проектов с помощью государственного регулирования.

 

— То есть, рынок сам все должен отрегулировать?

— Да, самый лучший инструмент для снижения стоимости жилья — это развитая здоровая конкуренция. Жесткая конкуренция, когда на рынке много достойных игроков, а у клиента есть богатый выбор предложений, создает условия для формирования справедливых цен. Так что конкуренция регулирует цены успешнее, чем любые законы.

Тем не менее, мы очень рады тому, что Правительство России понимает проблему с обманутыми дольщиками и ищет способы ее решения. Благодаря этому в будущем недобросовестные девелоперы должны исчезнуть с рынка.

 

— Г-н Хелпполайнен, благодарим Вас за интересную и содержательную беседу! Надеюсь, описанный Вами финский опыт окажется полезным и для России.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит концерн ЮИТ за помощь в подготовке материала  


 

 

Другие публикации по теме:

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Сбербанк готов увеличить проектное финансирование застройщиков до 370 млрд руб.

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Валерий Ананьев («Атомстройкомплекс»): При поиске альтернатив «долёвке» предлагаю использовать опыт Великобритании

Никита Стасишин: Переход на проектное финансирование будет отработан на пилотных проектах

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

+

Кто вошел в обновленный перечень системообразующих строительных организаций

На своем официальном сайте Минстрой России опубликовал скорректированный «Перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ».

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

Теперь в данный перечень вошли 63 организаций, 39 из которых занимается строительством жилых и нежилых помещений и строительством инженерных сооружений.

Напомним, что критерии и порядок включения компаний и предприятий в перечень системообразующих организаций российской экономики утверждены протоколом №7к от 10.04.2020заседания Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики.

Включение организаций в перечень осуществляется на основании отраслевых показателей по предложениям федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих выработку государственной политики в соответствующих отраслях, а также государственных корпораций. Расчет показателей осуществляется по группе компаний.

Критерием для включения организации в перечень является превышение минимальных значений отраслевых показателей, определенных отдельно для каждой отрасли в настоящем приложении.

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

Для строительной отрасли такими критериями являются:

 объем строительства в соответствии с действующими разрешениями на строительство не менее 400 тыс. кв. м (строительство жилых и нежилых зданий);

 выручка не менее 10 млрд руб. (строительство инженерных сооружений).

В перечень компаний, занимающихся строительством жилых и нежилых зданий, на сей раз вошла 31 компания:

1. ГК Эталон (АО «ГК «Эталон»);

2. ГК ИНТЕКО (АО «Интеко»);

3. ГК MR Group (АО «МР Групп»);

4. ГК Гранель Групп (ООО «Гранель»);

5. ГК ФСК (ООО «ГК ФСК»);

6. ГК СпецСтройКубань (ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройКубань»);

7. АО Политехстрой;

8. ГК ООО «ФСК Архстройинвестиции»;

9. Холдинг «Сэтл Групп» (ООО «Сэтл Групп»);

10. ГК ИНГРАД (ПАО «Инград»);

11. Группа ЦДС (ООО «Развитие»);

12. ГК Крост (ООО СЗ «ПСФ «Крост»);

13. ГК Смарт Менеджмент (ООО «Смарт Менеджмент»);

14. ГК Пионер (АО «ГК «Пионер»);

 

Фото: www.edsro.center

 

15. СК ЮгСтройИмпериал (ООО «ЮгСтройИмпериал»);

16. ГК ПИК (ПАО «ПИК-специализированный застройщик»);

17. ГК Брусника (ООО «Брусника. Специализированный застройщик»);

18. ГК Капитал Груп (ООО «Капитал Груп»);

19. ГК КОРТРОС (ООО «КОРТРОС»);

20. АО «Центр-Инвест»;

21. ГК А101 (ООО «А101»);

22. Группа ЛСР (ПАО «Группа ЛСР»);

23. ГК ЮгСтройИнвест (ООО «Специализированный застройщик-1 «ЮгСтройИнвест-ДОН»);

24. ГК Самолет (ПАО «ГК Самолет»);

25. АО «Крокус»;

26. ГК Страна Девелопмент (АО «Специализированный застройщик «Стройтранс №1»);

27. АО «Тюменская домостроительная компания»;

28. ГК ООО Левел Групп;

29. ГК РКС (ООО «РКС Девелопмент»);

30. ОАО «Томская домостроительная компания»;

31. ООО «Стройник».

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

Помимо организаций, работающих в сфере строительства жилых и нежилых зданий, в указанный перечень включили организации, занимающиеся:

• строительством инженерных сооружений;

 производством, передачей и распределением пара и горячей воды;

 кондиционированием воздуха;

 забором, очисткой и распределением воды;

 сбором и обработка сточных вод.

Как ранее рассказывал портал ЕРЗ.РФ, в 2022 году системообразующие организаций вправе рассчитывать на меры государственной поддержки.

 

Фото: www.omskrielt.com

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Какие строительные и инженерные компании вошли в перечень системообразующих организаций

Изменены правила поддержки системообразующих компаний

Определен порядок ведения реестра системообразующих компаний

Утвержден порядок анализа финансово-хозяйственной деятельности системообразующих компаний

Утвержден порядок проведения стресс-теста системообразующих компаний

Порядок рассмотрения заявлений о предоставлении мер поддержки системообразующих компаний

Правительство утвердило меры поддержки системообразующих компаний

Утвержден порядок мониторинга системообразующих предприятий

Системообразующих застройщиков заставят раскрыть своих бенефициаров

В перечень системообразующих организаций, подготовленный Минстроем, вошли 43 компании, занимающиеся жилищным строительством 

Изменены критерии отбора системообразующих предприятий