Об этом  говорили участники бизнес-бранча «Правовые вопросы в девелопменте», который прошел в Москве в среду.

Фото: www.perspectives.eiu.com

Тема санитарно-защитных зон (СЗЗ) стала главенствующей на бизнес-бранче «Правовые вопросы в девелопменте», затмив даже тему перехода на новые формы финансирования работы застройщиков с использованием счетов эскроу.

Фото: www.kazned.ru

Ведь, как справедливо напоминает журнал «Вести», прежде чем озаботиться эскроу-счетами, нужно получить разрешение на строительство. А это в свою очередь зависит не только от состояния конкретного строительного объекта, но также от понимания состояния соседних, и если оценка этого состояния произведена неверно — разрешение выдано не будет.

Фото: www.region.center

Неудивительно, что тревогу застройщиков вызывает усилившаяся активность государственных контрольно-надзорных органов и организаций в вопросе оформления зон с особыми условиями, прежде всего охранных и санитарно-защитных зон (СЗЗ), прилегающих к особо охраняемым и опасным объектам.

Как неоднократно указывал портал ЕРЗ.РФ, новые нормы закреплены в недавно вступившем в силу 342-ФЗ от 03.08.2018, который внес изменения в соответствующие статьи Градостроительного кодекса РФ.

Как было отмечено на бизнес-бранче, если раньше среди санитарно-защитных зон выделялись ориентировочные, расчетные и установленные, то после 1 января 2020 года в России должны остаться только установленные и зафиксированные в кадастре СЗЗ.

Фото: www.bki-tambov.ru

«Если объект признан опасным, он должен быть исключен. Источником может быть что-то, что в километре до вас, и это помешает Вам строить, — недвусмысленно заявил застройщикам замдиректора Департамента недвижимости Миэкономразвития России Михаил Бочаров (на фото). — Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен», — отрезал чиновник.

Фото: www.duma.mos.ru

Председатель Москомархитектуры Юлианна Княжевская (на фото) рассказала, что на сегодняшний день в Москве выделено 4 тыс. ориентировочных, 645 расчетных и 342 установленных санитарно-защитных зон. Всего на все санитарные зоны приходится 66 тыс. га столичных земель, или 40% от застраиваемой территории Москвы.

Цифры, что называется, впечатляют. Таким образом, целый ряд строящихся жилых проектов в России и Москве рискую оказаться внутри санитарно-защитных зон, в которых не допускается размещение жилья и соцобъектов.

Фото: www.projekt92.ru

Предполагается, что установлением границ санитарных зон будут заниматься правообладатели опасных объектов, которые должны обратиться с соответствующим заявлением в Роспотребнадзор до 1 октября 2019 года.

При этом застройщики теряют возможность видеть в градостроительной документации возможные границы санитарной зоны, если собственник объекта с негативным воздействием не разработал проект СЗЗ и не подал заявление в Роспотребнадзор.

Владислав Преображенский

«Как пример, автозаправка на границе строящегося жилого дома, владелец которой по каким-то своим причинам не желает устанавливать границы санитарной зоны, не позволит ввести в строй построенный дом, в котором проданы квартиры, — пояснил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский (на фото выше). — Это дополнительный и труднопрогнозируемый для девелопера риск», — резюмировал он.

Он также указал, что при сокращении или прекращении СЗЗ застройщики сталкиваются с рядом административных барьеров. Например, внесение изменений в отношении зон может занимать длительное время, появление сведений о СЗЗ в ПЗЗ требует до 150 дней, «хотя и носит технический характер».

По мнению Преображенского, нужно переложить с хозяйствующего субъекта на Роспотребнадзор бремя обеспечения правообладателя земельного участка, граничащего с источником негативного воздействия, исходно-разрешительной и технической документацией по объектам, формирующим СЗЗ.

«При отсутствии такой возможности у Роспотребнадзора нужно принимать решение об изменении границ или ликвидации СЗЗ на основании акта санитарно-эпидемиологической экспертизы без подтверждения предприятием, чей объект формирует санитарную зону», — заявил Владислав Преображенский.

Заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото), опубликовавший на портале ЕРЗ.РФ целый ряд статей по этому вопросу, заявил, что существующие требования грозят не только строительному рынку, но и обществу в целом.

«Если мы строим дом, а его строить нельзя — остаются обманутые дольщики, — напомнил девелопер. — СЗЗ не должны стать причиной появления новых обманутых дольщиков, — подчеркнул он.

Другие публикации по теме:

Противоречит ли законодательству указание в документах территориального планирования ориентировочных размеров ССЗ: комментарий эксперта

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

С 3 февраля действуют унифицированные формы заявлений об установлении, изменении или прекращении СЗЗ

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

На портале mos.ru опубликован проект Постановления Правительства Москвы «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 23 декабря 2015 г. №945-ПП».

Фото: © Алексей Хромушин / Фотобанк Лори

Проект Постановления вносит изменения в утвержденные нормативы градостроительного проектирования города Москвы в области транспорта, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.

Название Раздела 6 «Хранение и паркирование индивидуального и коммерческого легкового транспорта» изменено на «Размещение индивидуального транспорта. Методика расчета парковок». Устанавливается новая типология парковок:

• по типу доступа — парковка не общего пользования, парковка общего пользования;

• по типу использования — места постоянного размещения, приобъектная парковка, гостевая парковка, парковка для инвалидов;

• по размещению — гараж, плоскостная парковка, парковочное место (на улично-дорожной сети, кроме магистральной), внутриквартальный проезд.

Устанавливаются новые требования к размещению парковочных мест и (или) машино-мест при архитектурно-строительном проектировании, к расчету количества парковочных мест и (или) машино-мест. Определены случаи, когда допускаются отклонения от требований при разработке документов территориального планирования, проектов планировки территории, архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства, документации по организации дорожного движения, архитектурно-строительном проектировании.

Рассчитан целевой показатель уровня автомобилизации города Москвы — 257 транспортных средств на 1 000 жителей.

Кроме того, новая редакция включает в себя следующие приложения:

• Определение числа машино-мест в зависимости от функционального назначения объекта;

• Уточняющие коэффициенты деловой активности территории города Москвы;

• Порядок расчета числа мест постоянного размещения транспортных средств жителей;

• Порядок расчета числа мест приобъектной парковки; коэффициент доступности рельсового каркаса;

• Принципы размещения мест парковки и остановки;

• Порядок расчета числа мест остановки, определение числа машино-мест в зависимости от функционального назначения объекта;

• Состав и требования к предварительному проекту организации дорожного движения.

Предлагается изменить действующий и утвердить новый понятийный аппарат, используемый в нормативах. В частности, меняются следующие определения:

• Гараж — здание, сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть, как частью здания (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.

• Гостевая парковка — парковка, предназначенная для временного паркования транспортных средств посетителей жилых зон на незакрепленных за конкретными владельцами машино-местах или парковках (парковочных местах).

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

• Приобъектная парковка — парковка (парковочное место) и (или) машино-место, предназначенные для размещения транспортных средств посетителей и работников объектов различного функционального назначения.

• Плоскостная парковка — стоянка открытого типа: специальная площадка (без устройства фундаментов) для закрытого (с ограждением капитальными или некапитальными конструкциями) размещения транспортных средств.

• Места для постоянного размещения — парковка (парковочные места) и (или) машино-места, оборудованные ограждением и (или) иной конструкцией, препятствующей использованию неограниченным кругом лиц, предназначенные для постоянного хранения транспортных средств жителей города Москвы, находящихся в их пользовании.

• Рельсовый каркас — метрополитен, станции метрополитена, Московское центральное кольцо (МЦК), станции МЦК, Московские центральные диаметры (МЦД), станции МЦД.

• Максимально допустимый уровень пешеходной доступности для населения до станций рельсового каркаса должен составлять: в пределах МКАД — не более 1 200 м; за пределами МКАД — не нормируется.

• Максимально допустимый уровень транспортной доступности для населения до рельсового каркаса: в пределах МКАД — не более 2 500 м; за пределами МКАД — не нормируется.

Кроме того, вводятся новые определения:

• Места остановки транспортных средств — места для преднамеренного прекращения движения транспортного средства на время до 5 минут, а также на большее, если это необходимо для посадки или высадки пассажиров либо загрузки или разгрузки транспортного средства, размер одного места не менее 6,0 х 3,6 м или 2,5 х 6,5 м, в случае расположения вдоль проезжей части.

• Предварительный проект организации дорожного движения — документация, содержащая предварительные инженерно-технические, технологические, конструктивные и иные проектные решения и мероприятия по организации дорожного движения, и разрабатываемая на этапе градостроительного проектирования. Состав и требования к предварительному проекту организации дорожного движения определяются правовым актом Правительства города Москвы.

Вводится также ряд других новых определений.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты рассказали о сроках окупаемости гаражей и машино-мест при сдаче их в аренду

Росреестр определил основные векторы развития рынка новостроек Москвы

Депутаты предложили оборудовать все парковки местами для электромобилей

МЧС разъяснила требования пожарной безопасности для закрытых автостоянок электромобилей с оборудованием для их зарядки

Банк ДОМ.РФ выяснил, жители каких мегаполисов чаще всего берут «парковочную ипотеку»

Эксперты: спрос на аренду машино-мест в России за год вырос на 39%, на покупку — на 19%

Эксперты: как в столице менялась обеспеченность машино-местами за последние шесть лет

Эксперты: самый высокий спрос на рыночную ипотеку — в Москве и Подмосковье

Эксперты: покупатели московских квартир начали экономить на машино-местах

Эксперты: по итогам I квартала спрос на машино-места увеличился вдвое

Росреестр: средняя цена машино-места в Москве превысила 3 млн руб.

Застройщики предложили Минстрою изменить нормы организации парковок в новостройках

Московские девелоперы теперь не могут размещать плоскостные парковки рядом с возводимыми домами

Маркетологи застройщиков определились с тем, как оценивать парковки в новостройках