Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Управление малоэтажными домами и таунхаусами: что подсказывает опыт Чехии

Считать ли зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, или каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости? Свои ответы на эти и другие вопросы в заключении по обсуждаемому законопроекту дали эксперты Европейского института экономики (Прага, Чехия).  

 

Фото: www.ekodomostroy.ru

  

Как разделились мнения членов рабочей группы

29 марта портал ЕРЗ опубликовал интервью с членом рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иваном Кудряшовым. Оно посвящено выставленным Минстроем для общественного обсуждения (которое продлится до 19 апреля) поправкам в Жилищный кодекс, касающимся управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Разговор на эту тему, вызвавший большой интерес у читателей, продолжился на страницах портала ЕРЗ 10 апреля. Еще один признанный эксперт в сфере малоэтажного строительства, председатель секции Экспертного совета комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, члена экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент МАИФ Валерий Казейкин согласился с коллегой Кудряшовым в том, что это качественный законопроект, разработанный и согласованный в короткие сроки. При этом специалист отметил, что единственный вопрос, который не был до конца разрешен в ходе работы над законопроектом, связан с определением жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом.

«Мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, — рассказал Валерий Казейкин. — Вторая часть застройщиков считает, что каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости».

Чтобы получить развернутое мнение представителей профессионального сообщества по данной развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование среди застройщиков по списку, предоставленному Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА). С результатами опроса можно ознакомиться здесь.

 

Фото: www.zagorod.ru

 

Что показала международная экспертиза законопроекта

По мнению Валерия Казейкина, принятие такого важного законопроекта должно сопровождаться международной экспертизой в части гармонизации данного документа с нормами европейского законодательства.

«Учитывая большой законодательный и практический опыт строительства блокированных домов и эксплуатации малоэтажных жилых комплексов, который имеется в Чехии, рабочая группа обратилась в расположенный в Праге Европейский институт экономики с просьбой провести экспертизу документа с привлечением к ней специалистов из университетов Франции, Германии, Австрии, Швейцарии и Монако», — сообщил эксперт.

Результаты этой экспертизы Валерий Казейкин любезно предоставил порталу ЕРЗ, который сегодня и знакомит с ними читателей.

 

  

Как отмечают в заключении ректор Европейского института экономики Александр Ижболдин и профессор Людмила Лисовская, принятие закона актуально и своевременно, так как малоэтажные жилые комплексы и блокированные жилые дома являются относительно новыми видами недвижимости в России и требуют принятия законодательных норм, регулирующих обязательства застройщика, собственников такого жилья, и порядок управления такими комплексами и постройками.

Отсутствие конкретных законодательных норм приводит к возникновению в настоящее время спорных ситуаций на территории уже построенных и строящихся комплексов подобного типа. Первостепенным здесь является вопрос о типизации блокированного жилого дома в кадастре недвижимости (в органах Росреестра).

Обращаясь к чешскому опыту, эксперты сообщили, что в Чешской Республике существует два способа оформления объектов недвижимости рядовой застройки.

 

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

 

Первый способ

В первом случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки (в проекте обсуждаемого законопроекта это «жилой дом блокированный») оформляется как самостоятельный объект недвижимости (записывается в кадастре как отдельная жилая единица), но при этом бремя эксплуатации данного жилого помещения возлагается полностью на собственника такого помещения. В этом случае не создается кондоминиумов и пр.

Общим имуществом с другими жилыми помещениями (жилыми домами блокированными) считаются только примыкающие стены. Земельные участки вспомогательного назначения, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства и другого имущества, как правило, являются собственностью городской части или поселка, на территории которого находится комплекс.

«Ввиду того, что управление жилым комплексом в таком случае осуществляется каждым собственником самостоятельно (касается только собственности, зарегистрированной в кадастре недвижимости), администрация населенного пункта (муниципалитета) только организовывает вывоз коммунальных отходов и водоснабжение (водоснабжение до водомерной шахты или счетчика расхода воды, электричество — до счетчика расхода электроэнергии, газ — до редуктора магистрального газопровода/газопровода низкого давления с интегрированным счетчиком расхода газа)», — поясняют эксперты.

По их словам, годовые затраты на вывоз отходов делятся пропорционально количеству постоянно проживающих на территории населенного пункта собственников жилья. При этом тарифы на сточные воды устанавливаются Министерством сельского хозяйства Чехии, а затраты на водоснабжение вычисляются индивидуально по показаниям счетчиков.

Каждый собственник после приобретения дома должен самостоятельно заключить договор с поставщиками на оказание соответствующих услуг, принять на себя обязательства по их оплате и заявить в администрацию о своем новом обязательстве оплаты коммунальных услуг. Организацию снабжения электричеством и газом каждый собственник проводит самостоятельно путем обращения непосредственно к поставщику, обслуживающему населенный пункт.

«Все вышеуказанное дает основание сделать вывод, что данный подход больше направлен на установление самостоятельности каждого здания, как частного жилого дома, и, согласно чешскому законодательству, собственники частных домов не имеют права на создание товарищества собственников жилья», — резюмируют эксперты.

 

Фото: www.news-factor.ru

 

Второй способ

Во втором случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки оформляется как квартира в многоквартирном доме, дом получает единый идентификационный номер, а собственники — право на создание ТСЖ. В данном случае земельный участок не подлежит разделу под каждым жилым помещением и является единым под всем домом рядовой застройки, состоящим из нескольких жилых помещений, уточняют авторы экспертного заключения.

При этом данный единый земельный участок можно оформить в залог банку, что существенно упрощает для застройщика доступ к кредитным ресурсам при проектном финансировании и ипотечном кредитовании. Действует этот порядок на этапах покупки земельного участка, изготовления проектно-сметной документации, строительства, предварительной продажи, получения авансовых платежей. Но к моменту продажи непосредственно собственникам кредит должен быть погашен — в противном случае покупатель приобретает недвижимость, обремененную ограничениями, подчеркивают г-да Ижболдин и Лисовская.

При таком варианте компания-застройщик имеет возможность при освоении единого земельного участка получить дотации от Министерства регионального развития Чехии и Евросоюза. Эти дотации направляются на элементы благоустройства и объекты, предназначенные для размещения детских дошкольных учреждений, школ, поликлиник, а также на проезды, велосипедные дорожки, тротуары, детские и спортивные площадки, парковочные места, площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО. Также практикуется передача прав собственности на подъездные коммуникации муниципалитету в обмен на проведение инженерных сетей до границ участков.

При этом эксперты поясняют, что вариант создания ТСЖ в Чехии используется, как правило, только жильцами многоквартирных домов. В этом случае товарищество регистрируется как юридическое лицо и имеет право на заключение договоров с обслуживающей компанией, поставщиками услуг. Кроме того, ТСЖ имеет право обращения в суд в случае возникновения неуплат со стороны одного из собственников жилья или нарушения договорных услуг одним из подрядчиков.

Данный вариант способствует организации управления жилыми помещениями в составе рядовой застройки («дома блокированной жилой застройки» в Российской Федерации) своевременно и профессионально. На территории жилого комплекса обеспечено систематическое отслеживание порядка, соблюдение единого архитектурного стиля. Кроме того, с жителями таких домов проводится работа — в отличие от первого варианта, где каждый житель самостоятельно осуществляет мероприятия по эксплуатации своего жилого помещения.

 

Фото: www.rembrigada116.ru

 

Предложения экспертов

По мнению авторов экспертного заключения, обсуждаемый законопроект подробно описывает порядок управления малоэтажными жилыми комплексами и жилыми домами блокированными (функции и компетенции товарищества собственников жилья или специализированного управленческого кооператива).

В качестве дополнения на основе чешского опыта можно рекомендовать расширение полномочий товарищества или кооператива для увеличения эффективности их работы, советуют специалисты. По их мнению, собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МЖК, должны иметь возможность принимать решения большинством голосов присутствующих. Остальные собственники, при невозможности присутствовать на собрании товарищества или кооператива, имеют право выписать доверенность на другого собственника.

Важнейшим дополнением может стать наделение товарищества собственников жилья или кооператива полномочиями для взыскания долгов с неплательщиков вплоть до обращения в суд. Для сохранения единого архитектурного облика ТСЖ или кооператив должны также обладать компетенцией вынесения решений по поводу выдачи разрешений на фасадные и ландшафтные работы отдельным собственникам, выбор единого подрядчика для проведения таких работ, как это практикуется в Чехии.

 

Фото: www.akbota.info

 

Предложенный законопроектом состав территории жилого комплекса, в который помимо самих жилых объектов и земельных участков входят также земельные участки вспомогательного использования, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства; требует обязательного наличия четких границ такого жилого комплекса или установления наблюдения за его территорией, убеждены эксперты.

Именно такой вариант практикуется в Чехии: это либо ограждения по периметру всего жилого комплекса, либо установление видеонаблюдения на территории жилого комплекса и ее дополнительная охрана. Все части жилого комплекса во втором варианте являются максимально недоступными для посторонних, включая даже контейнеры для сбора отходов. Только при таком варианте собственники жилья могут быть уверены в том, что дополнительные затраты на обслуживание принадлежащего им общего имущества используются целесообразно, а территория недоступна для злоупотребления посторонними, поясняют авторы заключения.

Европейский институт экономики рекомендует сохранить в законопроекте целостность здания блокированной застройки, что соответствует его физической и правовой природе. Имеется в виду сохранение единого земельного участка под жилым домом блокированной застройки, уточняют эксперты, что, по их мнению, существенно упрощает проектное финансирование застройщика и, по опыту управления жилыми домами рядовой застройки в Чехии, способствует консолидации жителей жилого комплекса и своевременному и профессиональному управлению его имуществом.

Полностью экспертное заключение специалистов Европейского института экономики (Прага, Чехия) по проекту Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами)» можно прочесть здесь.

 

Фото: www.static.wixstatic.com

 

ОТ РЕДАКЦИИ. Как уже отмечалось, общественное обсуждение данного законопроекта на портале оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов (ОРВ) завершается 19 апреля. Между тем, как сообщили порталу ЕРЗ читатели, в самой процедуре обсуждения заложен существенный недостаток.  

«Из всех вопросов, которые обычно выносятся на процедуру ОРВ, доступен только один: является ли предлагаемое регулирование оптимальным способом решения проблемы, — поясняет читатель портала ЕРЗ из Хабаровска. — В техподдержке портала ОРВ сказали, что список вопросов был отредактирован размещающим проект закона органом (Минстрой РФРед.). То есть фактически никакого обсуждения нормативно-правового акта не ведется», — резюмирует он.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Таунхаус считать зданием или помещением? Авторы законопроекта провели опрос застройщиков

Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта

Лидером ТОП застройщиков России по вводу блокированных домов стала АСО Промстрой из Кемерово

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Наша философия — строительство современной городской среды

+

Как упростят процедуру принятия решения о КРТ в Москве

В Госдуму поступил проект Федерального закона о внесении изменений в Закон РФ №4802-I от 15.04.1993 «О статусе столицы Российской Федерации» (Закон о статусе столицы).

  

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Законопроект предлагает определить в Законе РФ №4802-I от 15.04.1993 (законе о статусе столицы) новые полномочия органов государственной власти города Москвы (ОГВ) по установлению особенностей процедуры принятия и реализации решения о комплексном развитии территории (КРТ). Эти особенности учитываются в том случае, если в проект решения о КРТ жилой застройки входят многоквартирные дома (МКД), включенные в программу реновации. Кроме того, на собственников и нанимателей жилых помещений в МКД, включенных в решение о КРТ, распространяются установленные законом о статусе столицы гарантии жилищных прав собственников и нанимателей жилых помещений в МКД, включенных в программу реновации.

В случае принятия изменений результаты голосований, проведенных при включении МКД в проект программы реновации, будут учитываться в качестве решений общих собраний собственников помещений в МКД о включении таких МКД в проект решения о КРТ жилой застройки. В указанном случае проведение общих собраний собственников помещений по вопросу о включении МКД в проект решения о КРТ не потребуется.

Кроме того, устанавливается право Московского фонда реновации жилой застройки (Фонд реновации) привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства МКД путем заключения договоров приобретения будущей вещи (купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем). Порядок привлечения таких средств будет определен нормативным правовым актом города Москвы.

Также законопроект предлагает внести изменения в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ), Арбитражный процессуальный кодекс РФ (АПК РФ), Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ), Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), Кодекс административного судопроизводства РФ, а также федеральные законы 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве», предусматривающие совершенствование процедуры изъятия объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд в целях КРТ.

 

 

В частности, в ЗК РФ предлагается установить положения о возможности принятия решения об изъятии земельных участков (ЗУ) для государственных и муниципальных нужд до утверждения проекта планировки территории на основании принятого решения о КРТ. Регламентируется возможность изъятия недвижимого имущества в целях КРТ в случае, если в отношении такого имущества судебными актами или актами уполномоченного органа наложены аресты либо запреты совершать определенные действия. При этом гарантии обеспечения финансовых обязательств будут реализованы путем наложения ареста на средства, перечисленные на депозит нотариуса в качестве компенсации за изымаемые объекты недвижимости.

В ГрК РФ в соответствии с законопроектом появятся новые положения, предусматривающие порядок внесения изменений в опубликованные проекты решений и принятые решения о КРТ. При этом сокращается перечень лиц, которым будет направляться предложение о заключении договора о КРТ.

В ГПК РФ будут внесены положения, согласно которым со дня принятия решения о КРТ на объекты недвижимого имущества, включенные в границы КРТ, не может быть наложен арест, а в отношении таких объектов не могут быть приняты иные меры по обеспечению иска.

Кроме того, корректируются нормы ЖК РФ, согласно которым упрощается процедура проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД для принятия решения по вопросу о реконструкции, согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД с присоединением к данному помещению части общего имущества в МКД. В соответствии с законопроектом такое собрание может быть созвано по инициативе органа, осуществляющего согласование.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как скорректируют перечень сведений, документов, материалов, размещаемых в ГИСОГД

Подготовлен проект закона, упрощающий порядок внесения изменений в ранее принятое решение о КРТ

Утверждена методика разработки и переработки единичных расценок на комплексы работ для объектов города Москвы

Новые микрорайоны должны строиться с социальной инфраструктурой. Но за чей счет: мнения экспертов

Выбирать столичные новостройки по их транспортной доступности станет проще

Никита Стасишин: Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья и не исключает корректировку показателей нацпроекта

Комитет стройнадзора Москвы будет осуществлять мониторинг на столичных строительных объектах

Московские власти придумали, как бороться с апартаментами

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

В Москве установили требования к составу и содержанию задания на проектирование линейных объектов

Новые льготы при уплате арендной платы за земельные участки при реализации масштабных инвестпроектов в Москве

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения градостроительного законодательства в Москве

В Москве материалы инженерных изысканий для размещения в ГИСОГД будут принимать исключительно от органов власти

Как Москва сократила количество обязательных требований к объемно-планировочным решениям многоквартирных домов