Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Управление малоэтажными домами и таунхаусами: что подсказывает опыт Чехии

Считать ли зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, или каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости? Свои ответы на эти и другие вопросы в заключении по обсуждаемому законопроекту дали эксперты Европейского института экономики (Прага, Чехия).  

 

Фото: www.ekodomostroy.ru

  

Как разделились мнения членов рабочей группы

29 марта портал ЕРЗ опубликовал интервью с членом рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иваном Кудряшовым. Оно посвящено выставленным Минстроем для общественного обсуждения (которое продлится до 19 апреля) поправкам в Жилищный кодекс, касающимся управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Разговор на эту тему, вызвавший большой интерес у читателей, продолжился на страницах портала ЕРЗ 10 апреля. Еще один признанный эксперт в сфере малоэтажного строительства, председатель секции Экспертного совета комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, члена экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент МАИФ Валерий Казейкин согласился с коллегой Кудряшовым в том, что это качественный законопроект, разработанный и согласованный в короткие сроки. При этом специалист отметил, что единственный вопрос, который не был до конца разрешен в ходе работы над законопроектом, связан с определением жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом.

«Мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, — рассказал Валерий Казейкин. — Вторая часть застройщиков считает, что каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости».

Чтобы получить развернутое мнение представителей профессионального сообщества по данной развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование среди застройщиков по списку, предоставленному Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА). С результатами опроса можно ознакомиться здесь.

 

Фото: www.zagorod.ru

 

Что показала международная экспертиза законопроекта

По мнению Валерия Казейкина, принятие такого важного законопроекта должно сопровождаться международной экспертизой в части гармонизации данного документа с нормами европейского законодательства.

«Учитывая большой законодательный и практический опыт строительства блокированных домов и эксплуатации малоэтажных жилых комплексов, который имеется в Чехии, рабочая группа обратилась в расположенный в Праге Европейский институт экономики с просьбой провести экспертизу документа с привлечением к ней специалистов из университетов Франции, Германии, Австрии, Швейцарии и Монако», — сообщил эксперт.

Результаты этой экспертизы Валерий Казейкин любезно предоставил порталу ЕРЗ, который сегодня и знакомит с ними читателей.

 

  

Как отмечают в заключении ректор Европейского института экономики Александр Ижболдин и профессор Людмила Лисовская, принятие закона актуально и своевременно, так как малоэтажные жилые комплексы и блокированные жилые дома являются относительно новыми видами недвижимости в России и требуют принятия законодательных норм, регулирующих обязательства застройщика, собственников такого жилья, и порядок управления такими комплексами и постройками.

Отсутствие конкретных законодательных норм приводит к возникновению в настоящее время спорных ситуаций на территории уже построенных и строящихся комплексов подобного типа. Первостепенным здесь является вопрос о типизации блокированного жилого дома в кадастре недвижимости (в органах Росреестра).

Обращаясь к чешскому опыту, эксперты сообщили, что в Чешской Республике существует два способа оформления объектов недвижимости рядовой застройки.

 

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

 

Первый способ

В первом случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки (в проекте обсуждаемого законопроекта это «жилой дом блокированный») оформляется как самостоятельный объект недвижимости (записывается в кадастре как отдельная жилая единица), но при этом бремя эксплуатации данного жилого помещения возлагается полностью на собственника такого помещения. В этом случае не создается кондоминиумов и пр.

Общим имуществом с другими жилыми помещениями (жилыми домами блокированными) считаются только примыкающие стены. Земельные участки вспомогательного назначения, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства и другого имущества, как правило, являются собственностью городской части или поселка, на территории которого находится комплекс.

«Ввиду того, что управление жилым комплексом в таком случае осуществляется каждым собственником самостоятельно (касается только собственности, зарегистрированной в кадастре недвижимости), администрация населенного пункта (муниципалитета) только организовывает вывоз коммунальных отходов и водоснабжение (водоснабжение до водомерной шахты или счетчика расхода воды, электричество — до счетчика расхода электроэнергии, газ — до редуктора магистрального газопровода/газопровода низкого давления с интегрированным счетчиком расхода газа)», — поясняют эксперты.

По их словам, годовые затраты на вывоз отходов делятся пропорционально количеству постоянно проживающих на территории населенного пункта собственников жилья. При этом тарифы на сточные воды устанавливаются Министерством сельского хозяйства Чехии, а затраты на водоснабжение вычисляются индивидуально по показаниям счетчиков.

Каждый собственник после приобретения дома должен самостоятельно заключить договор с поставщиками на оказание соответствующих услуг, принять на себя обязательства по их оплате и заявить в администрацию о своем новом обязательстве оплаты коммунальных услуг. Организацию снабжения электричеством и газом каждый собственник проводит самостоятельно путем обращения непосредственно к поставщику, обслуживающему населенный пункт.

«Все вышеуказанное дает основание сделать вывод, что данный подход больше направлен на установление самостоятельности каждого здания, как частного жилого дома, и, согласно чешскому законодательству, собственники частных домов не имеют права на создание товарищества собственников жилья», — резюмируют эксперты.

 

Фото: www.news-factor.ru

 

Второй способ

Во втором случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки оформляется как квартира в многоквартирном доме, дом получает единый идентификационный номер, а собственники — право на создание ТСЖ. В данном случае земельный участок не подлежит разделу под каждым жилым помещением и является единым под всем домом рядовой застройки, состоящим из нескольких жилых помещений, уточняют авторы экспертного заключения.

При этом данный единый земельный участок можно оформить в залог банку, что существенно упрощает для застройщика доступ к кредитным ресурсам при проектном финансировании и ипотечном кредитовании. Действует этот порядок на этапах покупки земельного участка, изготовления проектно-сметной документации, строительства, предварительной продажи, получения авансовых платежей. Но к моменту продажи непосредственно собственникам кредит должен быть погашен — в противном случае покупатель приобретает недвижимость, обремененную ограничениями, подчеркивают г-да Ижболдин и Лисовская.

При таком варианте компания-застройщик имеет возможность при освоении единого земельного участка получить дотации от Министерства регионального развития Чехии и Евросоюза. Эти дотации направляются на элементы благоустройства и объекты, предназначенные для размещения детских дошкольных учреждений, школ, поликлиник, а также на проезды, велосипедные дорожки, тротуары, детские и спортивные площадки, парковочные места, площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО. Также практикуется передача прав собственности на подъездные коммуникации муниципалитету в обмен на проведение инженерных сетей до границ участков.

При этом эксперты поясняют, что вариант создания ТСЖ в Чехии используется, как правило, только жильцами многоквартирных домов. В этом случае товарищество регистрируется как юридическое лицо и имеет право на заключение договоров с обслуживающей компанией, поставщиками услуг. Кроме того, ТСЖ имеет право обращения в суд в случае возникновения неуплат со стороны одного из собственников жилья или нарушения договорных услуг одним из подрядчиков.

Данный вариант способствует организации управления жилыми помещениями в составе рядовой застройки («дома блокированной жилой застройки» в Российской Федерации) своевременно и профессионально. На территории жилого комплекса обеспечено систематическое отслеживание порядка, соблюдение единого архитектурного стиля. Кроме того, с жителями таких домов проводится работа — в отличие от первого варианта, где каждый житель самостоятельно осуществляет мероприятия по эксплуатации своего жилого помещения.

 

Фото: www.rembrigada116.ru

 

Предложения экспертов

По мнению авторов экспертного заключения, обсуждаемый законопроект подробно описывает порядок управления малоэтажными жилыми комплексами и жилыми домами блокированными (функции и компетенции товарищества собственников жилья или специализированного управленческого кооператива).

В качестве дополнения на основе чешского опыта можно рекомендовать расширение полномочий товарищества или кооператива для увеличения эффективности их работы, советуют специалисты. По их мнению, собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МЖК, должны иметь возможность принимать решения большинством голосов присутствующих. Остальные собственники, при невозможности присутствовать на собрании товарищества или кооператива, имеют право выписать доверенность на другого собственника.

Важнейшим дополнением может стать наделение товарищества собственников жилья или кооператива полномочиями для взыскания долгов с неплательщиков вплоть до обращения в суд. Для сохранения единого архитектурного облика ТСЖ или кооператив должны также обладать компетенцией вынесения решений по поводу выдачи разрешений на фасадные и ландшафтные работы отдельным собственникам, выбор единого подрядчика для проведения таких работ, как это практикуется в Чехии.

 

Фото: www.akbota.info

 

Предложенный законопроектом состав территории жилого комплекса, в который помимо самих жилых объектов и земельных участков входят также земельные участки вспомогательного использования, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства; требует обязательного наличия четких границ такого жилого комплекса или установления наблюдения за его территорией, убеждены эксперты.

Именно такой вариант практикуется в Чехии: это либо ограждения по периметру всего жилого комплекса, либо установление видеонаблюдения на территории жилого комплекса и ее дополнительная охрана. Все части жилого комплекса во втором варианте являются максимально недоступными для посторонних, включая даже контейнеры для сбора отходов. Только при таком варианте собственники жилья могут быть уверены в том, что дополнительные затраты на обслуживание принадлежащего им общего имущества используются целесообразно, а территория недоступна для злоупотребления посторонними, поясняют авторы заключения.

Европейский институт экономики рекомендует сохранить в законопроекте целостность здания блокированной застройки, что соответствует его физической и правовой природе. Имеется в виду сохранение единого земельного участка под жилым домом блокированной застройки, уточняют эксперты, что, по их мнению, существенно упрощает проектное финансирование застройщика и, по опыту управления жилыми домами рядовой застройки в Чехии, способствует консолидации жителей жилого комплекса и своевременному и профессиональному управлению его имуществом.

Полностью экспертное заключение специалистов Европейского института экономики (Прага, Чехия) по проекту Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами)» можно прочесть здесь.

 

Фото: www.static.wixstatic.com

 

ОТ РЕДАКЦИИ. Как уже отмечалось, общественное обсуждение данного законопроекта на портале оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов (ОРВ) завершается 19 апреля. Между тем, как сообщили порталу ЕРЗ читатели, в самой процедуре обсуждения заложен существенный недостаток.  

«Из всех вопросов, которые обычно выносятся на процедуру ОРВ, доступен только один: является ли предлагаемое регулирование оптимальным способом решения проблемы, — поясняет читатель портала ЕРЗ из Хабаровска. — В техподдержке портала ОРВ сказали, что список вопросов был отредактирован размещающим проект закона органом (Минстрой РФРед.). То есть фактически никакого обсуждения нормативно-правового акта не ведется», — резюмирует он.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Таунхаус считать зданием или помещением? Авторы законопроекта провели опрос застройщиков

Новое в управлении малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами: комментарий эксперта

Лидером ТОП застройщиков России по вводу блокированных домов стала АСО Промстрой из Кемерово

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Наша философия — строительство современной городской среды

+

Эксперты: первый и последний этажи — предлагать

В советское время в объявлениях о продаже недвижимости часто уточняли: «Первый этаж и последний не предлагать». А как со спросом на такое жилье обстоят дела сегодня? Об этом рассказал журнал «МИР КВАРТИР».

  

Фото: ЖК Первый квартал, Брусника

 

В публикации говорится, что особенно непопулярными и недорогими в те годы были нижние этажи с окнами на оживленные улицы. Последние этажи не нравились покупателям из-за протекающей кровли, которую тогда или не умели, или просто не хотели нормально ремонтировать.

Сейчас все радикально изменилось. Владельцы первых этажей во «вторичке» счастливы и радуются прибыли, поступающей от сдачи квартир в аренду ритейлу.

Если здание возводится на первой линии транспортной магистрали, на первых трех этажах застройщики проектируют коммерческие помещения. Даже когда новый дом строится внутри дворов, эти площади можно с выгодой реализовать под офисы, салоны красоты, образовательные или медицинские учреждения.

А в Подмосковье, например, первые этажи в многоквартирных домах недавно вообще запретили проектировать в качестве жилья.

 

Фото: mirkvartir.ru

 

«Найти нижние этажи новостроек в хорошей локации со значительным дисконтом практически невозможно», — отметил гендиректор портала МИР КВАРТИР Павел Луценко (на фото).

Даже если там запланированы не коммерческие площади, а квартиры, то они выкупаются предпринимателями уже на этапе бронирования, пояснил эксперт.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

С верхними этажами теперь также полный порядок. Застройщики научились извлекать из них максимальную прибыль, проектируя наверху пентхаусы, состоящие из двух или трех уровней.

Кроме того, там можно расположить места отдыха, мангальные зоны, сауны, бассейны, цветники и даже огороды. Причем сам дом не обязательно должен быть высоким: террасы пользуются хорошим спросом и в малоэтажных зданиях.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

«Сейчас самые дорогие квартиры в новостройках, как правило, представлены на высоких этажах», — подтвердил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

В современных ЖК квартиры на верхних уровнях практически лишены недостатков, зато имеют ряд очевидных достоинств.

Проблем с текущими крышами в новостройках практически нет, поскольку девелоперы проводят тщательную гидроизоляцию кровли. При этом из окон открывается широкая панорама города. Дополнительный плюс — более чистый воздух.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Тем не менее, по словам директора департамента продаж ГК Сумма элементов Светланы Бардиной (на фото), подавляющее большинство покупателей остаются верны советскому принципу и выбирают «золотую середину».

Наиболее удобным и комфортным считается уровень шестых — девятых этажей. «До них легко добраться даже при отключении лифта, а вид из окна уже лучше, меньше шума и пыли», — заметила эксперт.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Подмосковье больше не будет жилых первых этажей, но появятся детские и спортивные площадки на крышах

Эксперты: зоны отдыха в ЖК бизнес-класса — от студий йоги до яхт-клубов

Эксперты выяснили, чем готовы удивить застройщики на придомовой территории

Девелоперы заинтересовались первыми этажами

Эксперты определили критерии выбора квартиры в разных регионах страны

Девелоперов обяжут оборудовать новостройки выше 9 этажей противопожарными зонами спасения на крышах

С июня вступил в силу ГОСТ зеленых крыш

Брусника построила в Новосибирске дом с солнечными панелями на крыше

В 2019 году появится ГОСТ по озеленению крыш