Круглый стол «Банковское сопровождение и проектное финансирование в сфере долевого строительства» провел председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениями Николай Николаев.

Фото: www.gosspress.ru

21 ноября 2017 года в Государственной Думе состоялся круглый стол «Банковское сопровождение и проектное финансирование в сфере долевого строительства», в котором приняли участие депутаты Государственной Думы,  представители Минстроя России, АИЖК, банковского сообщества и застройщиков.

Основной темой обсуждения стали возможные механизмы исполнения поручений Президента России Владимира Путина, направленных на минимизацию рисков граждан, связанных с долевым строительством жилья.

Фото: www.ancb.ru.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин (на фото) сообщил, что в настоящее время идут консультации с профессиональным сообществом. Прорабатывается механизм, с помощью которого граждане станут финансировать строительство жилья через банки. При этом банки будут контролировать целевое использование средств. Указанный контроль не будет идентичен существующему в законодательстве банковскому контролю за исполнением госконтрактов: здесь требуется другая компетенция. В тоже время у многих банков есть накопленный опыт финансирования «своих» застройщиков. Этот опыт можно использовать, считает замминистра.

«Банковский контроль стоит определенных денег. Переход от механизма долевого строительства к проектному банковскому финансированию может увеличить стоимость жилья минимум на 5—7%», — сообщил Никита Стасишин. «У Минстроя сейчас это самый острый вопрос. Потому что одновременно с решением проблемы обманутых дольщиков надо увеличивать объемы и доступность жилья, и не только за счет доступных ипотечных ставок», — отметил чиновник.

Коснулся замминистра и деятельности органов контроля в сфере долевого строительства. По его мнению, эти органы должны увязывать выдачу заключения застройщикам с фактами несвоевременного ввода жилья. «Субъектовая власть должна нести ответственность как за достройку текущих проблемных объектов, так и за не возникновение новых. Такую ответственность надо вводить», — пояснил Никита Стасишин.

Представители Банка России подтвердили информацию о начале консультаций с банковским сообществом. Одно совещание уже состоялось, в ноябре должно состояться еще одно. Ключевой вопрос: что входит в состав банковского сопровождения проекта. Если анализ строительной документации будет поверхностный, тогда легко справиться. Если требуется глубокий анализ, то необходимой компетенции пока что нет. Банки должны представить регулятору конкретные примеры того, чего им не хватает, что мешает развитию проектного финансирования.

Есть предложения по доработке законодательства. Необходимо  законодательно предоставить банкам возможность в определенных случаях отказать застройщику в выполнении распоряжения о расходовании средств. Необходимо вводить страхование средств дольщиков, которые могут размещаться на счетах эскроу.

Выступавшие озвучили позицию Банка России по вопросу требований к уполномоченному банку. По их мнению, будет логичным, если перечень уполномоченных банков совпадет с перечнем банков, которые имеют право открывать счета эскроу для участников долевого строительства. В качестве критериев определения таких банков предлагается рассматривать рейтинг банка и его капитал.

Депутат Госдумы РФ Александр Сидякин сообщил, что ознакомился с текстом разрабатываемого законопроекта, направленного на выполнение поручения Президента России. По его мнению, указанный законопроект приведет к ликвидации долевого строительства быстрее, чем за три года. В частности, к уходу застройщиков из долевого строительства могут привести новые нормы о введении личной ответственности бенефициаров по обязательствам юридического лица застройщика, о введении для застройщика исключительно безналичной системы расчетов и ряд других новелл.

Депутат попросил своих коллег, чтобы новые требования не распространялись хотя бы на случаи, когда добросовестный застройщик достраивает проблемный объект, брошенный другим застройщиком.

Фото: www.chaspik.spb.ru

Генеральный директор АИЖК Александр Плутник (на фото) проинформировал о работе, которая сегодня проводится по анализу проблемных объектов жилищного строительства. Выявлена основная причина возникновения большинства проблемных объектов: это котловой принцип финансирования. По мнению главы АИЖК, ключевой мерой по защите прав дольщиков является банковское сопровождение. Этот институт надо развивать. Банкам следует предоставить право отказывать застройщику в проведении платежей, если они носят нецелевой характер. Первое обсуждение с банками того, как в комплексе будет выглядеть новая схема финансирования, состоится в ближайшее время. Однако уже понятно, что у банков нет объема средств, которые могли бы заместить финансирование со стороны дольщиков. Поэтому банк должен быть фактически посредником между дольщиками и застройщиками, считает Плутник.

Он также проинформировал о ходе работы по созданию Единой информационной системы жилищного строительства, которая заработает с 1 января 2018 года. С ее помощью в отношении каждого строящегося объекта будут обеспечены фотофиксация хода строительства, а также контроль целого набора показателей.

Затронул Александр Плутник в своем выступлении и работу возглавляемого им Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. «Мы видим, что в Фонд заходят застройщики, имеющие отставание по графикам. Мы видим проблемных застройщиков, которые начинают новые стройки. Видим суды у застройщиков, вероятность возможного срыва строительства объекта по итогам судебного решения. Сейчас вход в Фонд не ограничен. Мы можем только обратиться с просьбой к субъекту о проведении проверки. Надо менять законодательство», — резюмировал Александр Плутник. 

Олег Бетин (банк «Российский капитал») сообщил, что институт банковского сопровождения строительства существовал в России еще в советское время. Тогда был специализированный государственный строительный банк. Сейчас принято принципиальное решение — перевод банка «Российский капитал» под АИЖК.

«Мы идем в направлении создания специализированного строительного банка, — подчеркнул Бетин. Есть еще Сбербанк, настраивается ВТБ. Нужен эффективный банковский контроль. Простого доведения средств по назначению недостаточно. Нужно следить за физическим исполнением оплаченных работ. На уровне генподрядчика и первого уровня субподрядчика еще более-менее порядок. Основные проблемы на уровнях ниже. Именно там применяется котловой принцип. Банк сам не всегда может осуществить такой глубокий контроль. Нужны специалисты на аутсорсинге. По выбранному направлению надо идти, и пугаться не следует. Банк за сопровождение возьмет 2—3%, внешний специалист — 1%. Цены увеличатся», — сделал вывод Олег Бетин. 

Кирилл Холопик (Национальное объединение застройщиков жилья) высказал мнение, что механизмы перехода на банковское финансирование стройки должны быть сначала согласованы с банкирами. Последние должны сказать, по какой схеме они готовы кредитовать жилищное строительство в объемах, замещающих деньги дольщиков. Потом подключатся застройщики и выскажут свое мнение, работает эта схема в строительстве или нет.  

Представитель Сбербанка сообщила о том, что у банка имеется собственная служба строительных экспертов. По ее словам, Сбербанк готов к проектному финансированию.

Представитель ВТБ Банка попросил быстрее внести изменения в законодательство в части предоставления банкам права отказывать застройщикам в проведении операций при нецелевом расходовании средств. Должны быть четкие правила, какие платежи пропускать, какие отклонять, считает он. Кроме того, представитель ВТБ попросил снизить нормы по резервированию, если проектное финансирование осуществляется в соответствии с 214-ФЗ. По его прогнозу количество застройщиков точно сократится, поскольку не всем действующим застройщикам может быть предоставлено проектное финансирование.

Анатолий Аксаков, председатель Комитета Госдумы по финансовым рынкам, сообщил, что будут поддержаны предложения по развитию системы счетов эскроу для  долевого строительства. В частности, он выразил готовность подписаться под поправками о страховой защите денег дольщиков на таких счетах в пределах 10 млн руб. Что касается уполномоченных банков, то обязательно необходимо сохранить конкуренцию, считает депутат. А требования при этом можно изменить. По его мнению, ключевым критерием для отбора уполномоченных банков должен быть рейтинг.  

Фото Марата Абулхатина, Фотослужба Госдумы РФ

Николай Николаев (на фото), председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, напомнил, что с 1 июля 2018 года вводится новый механизм контроля — банковское сопровождение деятельности компаний, привлекающих средства граждан для строительства жилья. Это позволит ограничить их право использования полученных средств в непрофильных целях, а также своевременно реагировать в случае возникновения финансовых проблем у этих застройщиков.

Помимо этого, по истечении трех лет рынок долевого строительства должен уступить место иным формам привлечения средств граждан, например модели проектного финансирования жилищного строительства.

На вопрос об источниках финансирования жилищного строительства депутат ответил, что таковым могут остаться средства граждан. Вкладываться они будут, но через посредничество банков, которые примут на себя все риски. «Речь идет, прежде всего, о том, что средства граждан будут вкладываться в строительство, но только безопасным путем — через банковские счета эскроу. И это распространенный зарубежный опыт, когда застройщик получает средства граждан, но только после ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил Николаев. Эта модель, по его мнению, защитит граждан от рисков, которые поделят между собой застройщик, банк и компенсационный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Николай Николаев не согласился с высказанными мнениями о прогнозируемом росте цен на жилье. «Цены будут более стабильны, они станут прозрачнее, — полагает он. — Те огромные банковские проценты по кредитованию, которые сегодня включены в стоимость квадратного метра, будут исключены из состава этих цен. Сегодня на депозитных счетах банков размещено более 20 трлн руб. наших граждан. Это огромный инвестиционный ресурс. И если мы создадим понятный и надежный рынок жилищного строительства, то к нему изменится отношение наших граждан и финансовых институтов, и в конце концов это все послужит для стимулирования рынка и дальнейшего строительства жилья», — резюмировал парламентарий.

Другие публикации по теме:

Дорожная карта по переходу от долевого строительства к проектному финансированию будет представлена до 4 декабря

Михаил Мень рассказал как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Михаил Мень рассказал как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Россия 24: интервью с Александром Плутником

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 09.03.2023 вынесла определение по делу № 305-ЭС19-22493(38), в котором рассмотрела вопрос о порядке погашения требований участника строительства, возникших вследствие расторжения договора участия в долевом строительстве и включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика-банкрота.

Фото: www.niasam.ru

Из материалов дела следует, что строительная компания являлась застройщиком многофункционального жилищного комплекса Академ Палас по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, владение 78 (жилой комплекс). В 2014 году строительная компания и гр-н Потехин С. В. заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по условиям которых застройщик обязался до 01.10.2016 построить жилой комплекс и передать дольщику Потехину находящиеся в нем четыре квартиры и три машино-места.

Гражданин свои обязательства по оплате указанных объектов исполнил. В 2015 году Арбитражный суд города Москвы возбудил дело о банкротстве строительной компании. По требованию гр-на Потехина решением суда в 2017 году договор между ним и застройщиком был расторгнут. С застройщика взысканы 63 млн руб., уплаченных Потехину по договору, и 63 млн руб. процентов на сумму долга.

В 2018 году в отношении застройщика введено наблюдение, он признан банкротом, открыто конкурсное производство. В 2020 году по решению арбитражного суда права на земельный участок, предназначенный для строительства жилого комплекса, с объектом незавершенного строительства переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ФРТ). Строительство жилого комплекса возобновлено.

В 2021 в арбитражный суд поступило ходатайство гр-на Потехина С. В. об исключении его требований из реестра требований кредиторов и их включении в реестр по передаче жилых помещений, а также о передаче этих обязательств застройщика ФРТ. Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и окружного судов от 13.04.2022 и от 24.08.2022, заявление удовлетворено частично:

• требования Потехина С. В. исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче помещений жилых помещений с указанием на конкретные квартиры и машино-места в жилом комплексе;

• в удовлетворении требований о передаче обязательств ФРТ отказано, так как вопрос о передаче Фонду обязательств перед всеми участниками строительства еще не рассматривался.

Суды исходили из того, что трансформация требования участника строительства допустима, поскольку передача жилого помещения и машино-места участнику строительства, имеющему к застройщику-банкроту денежное требование, не противоречит закону и отвечает его целям и смыслу. Суды отметили, что гр-н Потехин действовал добросовестно и на момент расторжения договора воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий на то, что жилой комплекс будет достроен.

Фото: www.polinov.ru

ФРТ оспорил эти решения, указав, что расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре, а в случае банкротства застройщика — претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения.

При этом обязательства застройщика ограничиваются обязанностью вернуть покупателю уплаченные денежные средства и платежи, начисленные за нарушение обязательств.

Судебная коллегия Верховного суда, рассмотрев дело, пришла к следующим выводам:

• Законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется. Ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов.

Ни в самом Законе о банкротстве (127-ФЗ), ни в иных законах и НПА не предусмотрены такие последствия расторжения ДДУ, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства — требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Такие последствия не вытекают ни из смысла законов, ни из существа обязательства. Нет оснований полагать о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате т.н. трансформации требований.

• Согласно общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, а во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы. В то же время законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. В частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м.

• В правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют, прежде всего, публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав. При этом участие фондов в банкротстве застройщиков значительно повышает вероятность удовлетворения требований участников строительства в натуральном виде.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

• Из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина, следует, что, коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим ДДУ (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

Фото: www.edsro.center

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, за счет чего, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.

• Так как интерес гр-на Потехина заключался в восстановлении его жилищных прав через защиту личных инвестиций, при рассмотрении его заявления судам следовало определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате ФРТ гражданину при передаче ФРТ жилого комплекса.

Фото: www.amgkh.ru

• Обязанность ФРТ по выплате компенсации не ограничивает участников данного обособленного спора в праве разрешить данный вопрос иными способами, например посредством отступного или новации, в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал Потехин С. В. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.

• Довод ФРТ о праве гр-на Потехина на денежную компенсацию как залогового кредитора несостоятелен. Размер этой компенсации несопоставим со стоимостью жилого помещения, что ставит гр-на Потехина в очевидно неравное положение с гражданами, как и он проинвестировавшими жилищное строительство, но претендующими на получение жилых помещений в натуре.

По существу, ФРТ уравнивает гр-на Потехина в правах с прочими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. 

Другие публикации по теме:

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

СаморегулированиеКонтроль за строительством

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Саратовские обманутые дольщики первыми в России начали получать компенсации за брошенные застройщиками дома

Денежные возмещения за недостроенные квартиры обманутые пайщики ЖСК начнут получать уже в декабре