В частности, документ возвращает норму субсидиарной ответственности для застройщика перед дольщиками и предоставляет большую свободу девелоперам при организации финансирования в рамках КОТ. Ко второму чтению депутаты обещают дополнить законопроект еще целым рядом новаций в интересах всех участников рынка.  

Фото: www.gospress.ru 

На пленарном заседании Госдумы 4 декабря (посмотреть можно здесь) был принят в первом чтении правительственный законопроект, вносящий очередные изменения в 214-ФЗ и другие законы, регулирующие строительство жилья и схемы финансирования этого процесса.

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, речь идет о внесении по инициативе Минстроя трех положений в действующий закон:

Фото:www.ktostroit.ru

1) Ради усиления контроля целевого использования средств, полученных от граждан-участников долевого строительства, размер платежей, подлежащих исполнению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании договоров в рамках комплексного освоения территории (КОТ), устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта;

2) Законопроект предлагает заменить солидарную ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам строительства, на субсидиарную. По мнению инициаторов поправок, это позволит создать привлекательные для застройщиков условия, в том числе при реализации механизма по развитию застроенных территорий.

3) В закон «О несостоятельности (банкротстве)» Вводится новая статья 201^15-4, которая предусматривает солидарно субсидиарную ответственность для членов жилищно-строительного кооператива (ЖСК) «в пределах сумм паенакоплений (паев), подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате виновных действий или бездействия указанных лиц».

Фото Марата Абулхатина, Пресс-служба Госдумы РФ

Один из инициаторов законопроекта, председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (на фото) напомнил, что внесение очередных изменений в правила строительства жилья вызвано новой правоприменительной практикой, которая требует своего закрепления в законодательстве.

Эта практика связана с глобальной реформой на рынке жилищного строительства, которая уже полтора года проводится по поручению Президента, и многие девелоперы в соответствии с нововведениями начали работать, применяя механизм проектного финансирования и открытия эскроу-счетов для дольщиков. 

Фото: www.pbs.twimg

В то же время депутат отметил, что в правительственном законопроекте пока не учтены все нюансы, которые необходимо прописать ко второму чтению.

«На наш взгляд необходимо доработать прежде всего большой блок вопросов, которые сейчас мешают застройщикам плавно перейти на новую систему финансирования жилищного строительства, — подчеркнул Николаев, пояснив: — Это вопросы, связанные с определением взаимоотношений с банками, с уточнением понятия целевого займа, кто его может предоставлять, и, конечно, вопросы, учитывающие интересы дольщиков».

Фото: www.promdevelop.ru

Кроме этого, по мнению парламентария, необходимо доработать позиции, связанные с реализацией процедуры банкротства, включая банкротство ЖСК. Например, за главный критерий «проблемности» застройщика принять факт нарушения им на шесть месяцев сроков сдачи дома в эксплуатацию.  

«Требует доработки вопрос, связанный с признаками банкротства и предбанкротного состояния застройщиков, потому что на сегодняшний день тянутся истории, возникшие 5—10 лет назад, когда застройщики продолжают делать вид, что строят, а люди ждут годами свои квартиры», — подчеркнул глава думского комитета.

Фото: www. er.ru

Депутат Госдумы Александр Якубовский (на фото), как отмечал портал ЕРЗ, недавно возглавивший Рабочую группу президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, поддержал коллегу, отметив, что в правовом регулировании деятельности застройщиков остается много нерешенных вопросов.

Фото: www.nemotor.ru

В частности, Якубовский обратил внимание, что в Правительстве рассматривается вопрос о наделения Фонда защиты прав дольщиков дополнительными полномочиями по достройке проблемных объектов.

«Это правильное решение, и мы будем добиваться того, чтобы оно было реализовано, — заверил парламентарий, добавив: — Ведь с учетом изменений в законодательстве, произошедших в июле 2018 года, мы, по сути закрыли большинство предпосылок к возникновению новых проблемных объектов, однако в настоящий момент более 1,2 тыс. проблемных объектов, в разной степени готовности, требуют достройки, а люди ждут своих квартир», — заключил он.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года

Николай Николаев: 214-ФЗ будет доработан, но возможности финансировать одни проекты за счет других застройщики не получат

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

Бизнес просит освободить девелоперов от жесткой привязки к уполномоченным банкам

Правительство внесло в Госдуму новый пакет поправок в 214-ФЗ

Госдума отказалась приравнять апартаменты к жилью

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Закон о долевом строительстве будет еще раз обновлен

Cтало известно, какие поправки в законодательство о долевом строительстве рассматриваются Правительством РФ

Полномочия Фонда защиты дольщиков по достройке проблемных объектов расширят

Николай Николаев: Вложения в долевое строительство по новым правилам — хорошая альтернатива банковским вкладам

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Опубликованы правительственные поправки в закон о долевом строительстве

3 марта, в завершающий день Российской строительной недели–2023, состоялась конференция «Тренды в жилом девелопменте 2023—2024». Мероприятие организовали НОЗА, портал ЕРЗ.РФ, GMK и АО «Экспоцентр». Генеральным партнером выступила компания Smartis.

Участники конференции обсудили спрос, предложение и цены на новостройки, девелоперский продукт, ситуацию на строительных рынках, а также дали ряд прогнозов развития рынка новостроек в ближайшие два года.

Исполнительный директор дивизиона Сбера «ДомКлик» по работе с партнерами Алексей Чапик (на фото ниже) рассказал о нескольких тенденциях, сформировавшихся в прошлом году.

В частности, эксперт отметил, что в Сбере средний срок погашения ипотечных кредитов составляет 4 года (а не 7 лет, как в среднем по рынку) и медленно уменьшается.

При этом специалист отметил рост среднего срока погашения по льготным ипотечным кредитам от застройщиков по ставке от 0,01%. Аналитическая модель Сбера показала, что средний срок погашения таких кредитов составляет 28 лет. По словам Алексея Чапика, это может быть связано с тем, что заемщики воспринимают кредиты от застройщиков как программу рассрочки с небольшими ежемесячными платежами, а потому не торопятся их закрывать.

Руководитель Циан-аналитики Алексей Попов (на фото ниже) рассказал, что в 2022 году возникли предпосылки к монополизации строительной отрасли, а из-за роста стоимости и стагнации доходов населения снизилась доступность жилья. В этих условиях между застройщиками обострилась конкуренция, что привело к улучшению качества девелоперских продуктов.

Генеральный директор INFOLine-Аналитика Иван Федяков, выступавший в онлайн-режиме, поделился данными о рынке строительных материалов. По его словам, в 2022 году около четверти производителей стройматериалов отметили снижение выручки. Причины — недостаточный спрос со стороны потребителей и распространение серых схем поставки заграничных стройматериалов. При этом 57% производителей ожидают в 2023 году роста выручки.

Иван Федяков также раскрыл некоторые результаты опроса, проведенного среди производителей стройматериалов. В частности, в ходе исследования компании отметили новые негативные факторы, влияющие на отрасль в 2023 году: удорожание логистики (его назвали 44% респондентов) и проблемы с закупками сырья (26%). Кроме того, производители отметили, что на рынок продолжат влиять и такие негативные факторы прошлого года, как серые схемы поставок и низкий спрос.

На конференции «Тренды в девелопменте жилья 2023—2024» также прошла церемония вручения благодарственных писем застройщикам, принявшим участие в исследовании деловой активности девелоперов. Это исследование проводится ДОМ.РФ совместно с Институтом развития строительной отрасли.

В дискуссионной части конференции руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) обратил внимание участников на то, что по итогам января 2023 года покрытие средствами граждан на счетах эскроу кредитов, выданных банками застройщикам в рамках проектного финансирования, составляет 87%. При этом в Сбере этот показатель еще ниже — 79%.

По мнению эксперта, при дальнейшем снижении этого показателя банки могут повысить ставки проектного финансирования, ограничить выдачу кредитов застройщикам или сосредоточиться только на проектах с заведомо большой прибыльностью.

38% присутствовавших на конференции экспертов выразили иную точку зрения. По их прогнозу, банки обладают достаточным объемом собственных средств, позволяющих выдавать проектное финансирование застройщикам, а значит повышения ставок или уменьшения объемов кредитования ждать не стоит даже при сокращении покрытия до уровня ниже 70%.

33% участников отметили, что при дальнейшем снижении покрытия проектного финансирования счетами эскроу банки могут пойти на повышение ставок по кредитам застройщикам. А, по мнению 21% участников, финансовые организации начнут уменьшать объемы выдачи займов девелоперам.

Еще один обсуждавшийся на конференции вопрос — рост рублевой денежной массы, которая по итогам января 2023 года достигла 82,3 трлн руб. По прогнозу ЕРЗ.РФ, в случае резкого роста курса доллара и евро граждане, стремясь сберечь накопления, начнут вкладываться в недвижимость, а значит следует ждать всплеска спроса на новостройки.

В ходе проведенного в Telegram голосования 59% участников конференции отметили, что не ждут серьезного всплеска спроса. По мнению экспертов, в условиях высокой экономической неопределенности население продолжит придерживаться сберегательной модели финансового поведения, а небольшие всплески спроса на новостройки могут произойти только при очень резких и существенных скачках курсов валют. 36% участников заявили, что вообще не ждут какого-либо существенного роста спроса.

Эксперты также отметили, что, несмотря на снижение спроса, которое по итогам 2022 года, по разным оценкам, составило от 22% до 35%, рост цен на новостройки продолжится и, хотя он будет не таким значительным, как в прошлом году, все равно он обгонит общую инфляцию в стране.

К такому варианту движения цен на рынке новостроек склонились 65% опрошенных участников.

Обсуждая спрос в разрезе комнатности квартир, представители некоторых девелоперов отметили, что растет запрос граждан на двухкомнатное жилье при одновременном снижении интереса к трех- и четырехкомнатным квартирам. По мнению экспертов, причин тому две: семейная ипотека, которую в прошлом году распространили на все семьи с двумя и более детьми, и IT-ипотека, ставшая востребованной у айтишников с семьями.

При этом в ходе дискуссии о семейной ипотеке эксперты пришли к заключению, что, несмотря на действие этой программы, многолетний тренд на уменьшение средней площади продаваемых квартир сохранится. В 2022 году этот показатель составил 46,8 кв. м.

66% участников предположили, что и в 2023 году этот показатель будет на уровне 47 кв. м. 32% экспертов прогнозируют ускорение снижения показателя, который по итогам 2023 года может уменьшиться до 40 кв. м.

В завершение конференции участники и представители застройщиков обсудили, как именно изменится предложение новостроек. По их мнению, в ближайшие три года девелоперы будут выводить на рынок больше проектов эконом-класса с элементами комфорта. Именно в этом сегменте наблюдается рост спроса.

Одновременно укрепится тренд на «усушку» девелоперских продуктов, что продиктовано внешними условиями.

Фото и материалы с конференции можно посмотреть по ссылке.

Другие публикации:

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023