Этот вывод, содержащийся в обзоре российского рынка жилищного строительства в 2018 году, подготовленном Международной исследовательской организацией E&Y, совпадает с оценками Минстроя.

Наряду с подробным описанием состояния дел в разных сегментах отрасли в исследовании проанализированы возможные последствия реформы долевого строительства.

Как известно, главные изменения связаны с переводом с 1 июля этого года всех жилищных проектов в РФ с прямого долевого финансирования на банковское кредитование с обязательным размещением средств дольщиков на счетах эскроу.

Фото: www.szaopressa.ru

В обзоре E&Y представлены показатели и выводы, актуальные по состоянию на декабрь 2018 года, а также прогнозы на текущий год, в частности:    

• средняя себестоимость строительства жилья в России варьируется в пределах 37,4—55,9 тыс. руб. за кв. м;

• уровень цен на жилье улучшенного качества в среднем за год составляет 56,6 тыс. руб. за 1 кв. м, наиболее высокие цены характерны для регионов с максимальным спросом (в том числе столичных регионов), а также для регионов с высокой себестоимостью строительства, в силу сложных климатических условий и низкой плотности населения;

• прирост объемов ипотечного кредитования для покупки жилья по договорам долевого участия (ДДУ) за 11 месяцев 2018 года составил 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;

Фото: www.lombard-voronezh.ru

• доля сделок с привлечением ипотечного кредита на стадии строительства достигла 56%;

• существенные темпы роста объемов кредитования строительного сектора потребуют дальнейшего повышения степени стандартизации ипотечных кредитов, что позволит банкам осуществлять их секьюритизацию через выпуск ипотечных ценных бумаг;

• 77 проектов, включающих 183 объекта строительства общей площадью более 1,5 млн кв. м, реализуются с использованием эскроу-счетов. лидером по количеству таких проектов является Республика Башкортостан (около 24 проектов), а по общей площади реализуемых проектов — Московская область (более 320 тыс. кв. м);

• услугу по предоставлению эскроу-счетов предлагают семь банков, наибольшее количество проектов с использованием этого механизма реализуются в Сбербанке, ВТБ и Банке ДОМ.РФ;

• средневзвешенная процентная ставка банковского кредитования по проектам с использованием эскроу-счетов ориентировочно составит 6—8%.

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

В результате анализа ситуации на рынке жилищного строительства исследователи из E&Y пришли к выводу о том, что более 70% проектов, реализуемых на данный момент в России, «демонстрируют достаточную финансовую устойчивость и обладают параметрами, которые позволят застройщикам обслуживать обязательства по проектному финансированию в рамках нового механизма».

Даже в условиях, когда из-за возможного падения платежеспособного спроса придется снижать цены на возводимое жилье в среднем на 10%, около 55% из всех ныне возводимых объектов останутся кредитоспособными, прогнозируют авторы обзора.

В то же время они признают, что проекты «с низким уровнем устойчивости к изменению рыночных условий и несбалансированные проекты могут потребовать определенного реструктурирования и оптимизации параметров, а проекты, находящиеся на ранних стадиях, возможно, не будут реализованы».

Примечательно, что по уровню финансовой устойчивости (доле кредитоспособных объектов на стадии строительства) наиболее уверенные результаты демонстрируют Дальневосточный, Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа. Здесь доля возводимых объектов с высокой вероятностью их завершения и успешной сдачи в эксплуатацию соответственно составляет 93%, 67%, 49% и 48%.

Фото: www.district.opennov.ru

Наибольшую долю проектов с низкой кредитоспособностью, грозящих перерасти в долгострой, показывают Северо-Кавказский и Приволжский федеральные округа: 23% и 22% соответственно.

В среднем по России доля таких рискованных проектов составляет 28%, отмечается в обзоре. При этом уточняться, что увеличение бюджета стройки на 5% добавляет к группе проектов в зоне риска дополнительно 9% строящихся объектов.

Максим Слуцкий/ТАСС

Подобная оценка ситуации по стране весьма схожа с той, которую недавно дал глава Минстроя Владимир Якушев (на фото). По его словам, в РФ около 30% возводимых жилых объектов находятся в зоне риска.

Несколько большие цифры содержатся в прогнозах топ-менеджеров девелоперских компаний, приведенных порталом ЕРЗ.

Как недавно сообщил начальник Главгосстройнадзора Московской области Артур Гарибян, перед угрозой ухода с рынка Подмосковья оказались более 60% добросовестных застройщиков.

Напомним, что на декабрьской пресс-конференции Президент России  Владимир Путин не исключил возможного сокращения показателей в строительном секторе в рамках решения проблемы дольщиков.

Фото:www.ci-portal.de

Другие публикации по теме:

Перед угрозой ухода с рынка Подмосковья оказались более 60% добросовестных застройщиков

Николай Николаев: Реформа долевого строительства усилит проблемы недобросовестных застройщиков

Тенденции первичного рынка жилья-2018

Минэкономики и Росстат объяснили новогодние чудеса в строительной статистике: комментарий эксперта

ДОМ.РФ: выдача ипотечных кредитов в 2018 году выросла на 50%

По оценкам Минэкономики, «строительная отрасль внесла ключевой вклад в улучшение динамики ВВП в 2018 году»

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Ввод жилья в 2018 году: предварительные итоги

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Однако проекты таких девелоперов можно будет завершить за счет Фонда защиты дольщиков или региональных бюджетов, обнадежил девелоперов глава Минстроя.   

Фото: www.news.sarbc.ru

С вступлением с 1 июля в силу норм проектного финансирования в соответствии с 478-ФЗ все жилищные проекты в РФ можно будет разделить на три части:

• те, которым банки одобрили проектное финансирование (с открытием счетов эскроу);

• те, которые могут в порядке исключения достраиваться по прежним правилам — в соответствии с критериями, предварительно определенными в проекте Постановления Правительства РФ;

• те, которые не получили ни проектного финансирования от банков, ни разрешения от контролирующих органов на достройку по старой схеме.

Максим Слуцкий/ТАСС

Об этом сообщил в четверг глава Минстроя Владимир Якушев (на фото) в ходе круглого стола «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве», организованного ТПП РФ и НОЗА.

Проекты, попавшие в третью группу, будут, по словам министра, завершаться по одному из двух механизмов, разрабатываемых сейчас Минстроем по поручению Президента России.  

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

Первый механизм предполагает, что Фонд защиты дольщиков будет докапитализирован за счет федерального бюджета, а затем предоставит необходимые средства застройщикам проектов из третьей группы на небанковских условиях — то есть беспроцентную ссуду или займ с минимальными ставками.  

Деньги будут выдаваться с условием возврата, а поручителем выступят власти соответствующего субъекта РФ.

Фото: www.static.tildacdn.com  

Второй механизм предполагает заключение соглашения между Правительством и субъектом РФ о том, что власти последнего сами определяют критерии достройки проблемных объектов по старой схеме, позволяя застройщику не переводить их на нормы проектного финансирования, но берут на себя риски возможного долгостроя и обязуются завершить его за счет средств регионального бюджета.  

«Самое главное, что эти инструменты поддержаны главой государства. И если мы грамотно распорядимся этими инструментами, то не допустим наступления критической ситуации в отрасли», — подчеркнул Якушев.

Фото: www.crazy.casa

Министр подтвердил ранее прозвучавшие на круглом столе слова своего заместителя Никиты Стасишина о планах создать межведомственную комиссию для урегулирования спорных моментов при переходе на проектное финансирование с применением эскроу-счетов.

Более того, для более эффективной работы эта комиссия разместит свои филиалы в регионах. «Мы планируем, что все регионы будут обращаться к нам. Будем работать, если увидим, что не справляемся, посмотрим, может нужны будут какие-то региональные площадки», — уточнил Якушев.

Говоря о проекте постановления Правительства, размещенного на портале проектов правовых актов и устанавливающего критерии для достройки объектов с применением старой схеме долевого финансирования, министр сообщил, что не исключено внесение изменений в проект — как следствие продолжающихся дискуссий внутри Правительства.

Но пока формула остается прежней: к уже возводимому (по состоянию на 1 июля) объекту могут не применяться нормы проектного финансирования, если продано в рамках ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, а строительная готовность составляет не менее 30%.

При этом по второму критерию допускаются смягчающие коэффициенты:

0,5 — для проектов, возводимых в рамках комплексного освоения территторий (КОТ);

0,2 — для проектов, реализуемых застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций Российской Федерации.

Фото: www.programma-renovacii.ru

Также, согласно проекту постановления, могут обойтись без эскроу-счетов девелоперы, строящие в Москве жилье по программе реновации с привлечением средств Московского фонда реновации, а в других регионах — застройщики, достраивающие по соглашению с местными властями проблемные дома после обанкротившихся девелоперов.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

Коснувшись вопроса о работе со счетами эскроу, глава Минстроя сообщил, что к настоящему моменту российские застройщики открыли в уполномоченных банках для работы по строительству жилья порядка 600 счетов эскроу. «Цифра небольшая», — посетовал чиновник.

Ценового демпинга на рынке новостроек в оставшийся до 1 июля 2019 года период не ожидается, заверил журналистов глава Минстроя. «На сегодняшний день у нас есть информационная система, где идет регистрация всех ДДУ, — пояснил Якушев. — Мы четко следим за каждым проектом, чтобы эту ситуацию не допустить, и как только ее будем видеть, прекратим регистрацию ДДУ», — сказал министр, отвечая на вопрос Интерфакса. 

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Времени на раскачку нет, застройщикам надо идти в банки, не дожидаясь 1 июля!

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Минстрой, ЦБ, ДОМ.РФ, Сбербанк, Банк ВТБ подтвердили выступления 28 февраля на круглом столе для застройщиков, организуемом НОЗА и ТПП

Владимир Якушев: Как проектное финансирование изменит цену «квадрата» и ставки по ипотеке, сегодня предугадать невозможно

Владимир Якушев: Регионы получат больше самостоятельности в решении жилищного вопроса

Владимир Якушев: В новом году важно не повторять старых ошибок

Владимир Якушев: Проектное финансирование пойдет на пользу отрасли

Владимир Якушев: На первом этапе реформа приведет к снижению объемов строительства в ближайшие два года