Вице-премьер Виталий Мутко сегодня прокомментировал два свежих правительственных постановления, уточняющих процесс управления многоквартирными домами.

Фото: www.rsport.ru

Речь идет о двух документах за подписью Дмитрия Медведева:

• Постановлении Правительства РФ №1541 от 14.12.2018 «О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления многоквартирным домом»;

• Постановлении Правительства РФ №1616 от 21.12.2018 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

Комментируя первый из этих документов, вице-премьер Виталий Мутко (на фото выше) сообщил, что теперь в рамках конкурсной процедуры для определения победителя предусматривается пошаговое снижение цены договора управления домом и отказ от такого критерия, как стоимость дополнительных работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества.

Напомним, что до выхода постановления №1541 стоимость оказания минимального перечня услуг была фиксированной, а на конкурсах управляющие компании конкурировали за счет объема стоимости дополнительного перечня услуг. Теперь же компании будут конкурировать друг с другом за счет снижения стоимости самого минимального перечня.

«Цель принятых решений — создать конкурентную среду по отбору управляющих компаний и снизить цены на управление домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир», — пояснил Виталий Мутко.

Второе постановление касается назначения УК на временной основе, сроком один год. Речь идет о МКД, которые не выбрали способ управления — согласно Жилищному кодексу собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления.

«В случае если дом находится без управления, муниципалитет самостоятельно назначает компанию на временной основе без какого-либо конкурса, стоимость содержания дома в данном случае будет соответствовать муниципальным расценкам», — уточнил замглавы Правительства РФ.

Фото: www.urbaneconomics.ru

Правовую и экономическую подоплеку правительственных постановлений (в особенности первого) для портала ЕРЗ прокомментировал признанный эксперт в сфере управления ЖКХ — ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

История вопроса

«При введении с подачи Минстроя России в 2015 году лицензирования органы местного самоуправления, — в целях передела рынка управления многоквартирными домами в условиях, когда органы государственного жилищного надзора часто под любыми предлогами не выдавали вовремя или вообще лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД «недружественным» управляющим организациям, — назначали своими волевыми решениями «дружественные» УО.

Предлог был благовидным: «не бросать же дома». При этом действующие положения Жилищного кодекса РФ грубо игнорировались.

Письмами Минстроя РФ в 2015 году муниципалитетам рекомендовалось назначать временно (это слово у всех стойко ассоциируется со словом «нелегитимно») управляющие организации для устранения чрезвычайных ситуаций (их создавали органы ГЖИ, которые отказывали управляющей организации в получении лицензий) и путем предоставления «муниципальных преференций». Свою негативную роль эти письма сыграли: где потребовалось власть предержащим, там рынки были переделены.

Фото: www.vseogkh.ru

ФАС России в письме №АД/46729/15 от 02.09.2015 выразила свою позицию в части возможности предоставления временной управляющей организации без проведения конкурсных процедур права на управление многоквартирными домами: без решения общего собрания собственников и без проведения конкурсных процедур согласно Постановлению Правительства РФ №75 от 06.02.2006, временная управляющая организация права на управление МКД не имеет.

Полтора года понадобилось Правительству РФ, чтобы внести в ЖК РФ необходимую поправку. Еще год потребовался, чтобы принять Постановление №1541 от 14.12.2018.

Саму предложенную постановлением процедуру назначения рыночной назвать никак нельзя. Это решение всегда будет субъективным и административным.

Фото: www.23kvartiri.ru

Действовать превентивно, а не «бить по хвостам» 

Проблему «не бросать дома» нужно решать превентивно, а не «бить по хвостам». В текущих условиях управляющие организации отказываются управлять только «убитыми» многоквартирными домами, у которых плохое состояние, потребность в большом объеме и перечне ремонтных работ, а муниципалитет из популистских соображений не готов устанавливать в рамках открытых конкурсов адекватный размер платы за содержание жилого помещения (хотя формально он предельными индексами не ограничивается).

То есть бедность собственников, отсутствие у них работы и доходов, популизм, создание видимости экономических подходов, преобладание «метода кнута», жесткий прессинг органов государственного жилищного надзора за управляющими организациями как за «козлами отпущения» в результате вынуждают УО отказываться выходить на открытые конкурсы. В итоге дома становятся «брошенными».

Фото: www.168.ru

Новое постановление дает муниципалитетам легальную возможность назначать временные управляющие организации из числа отобранных, муниципальных или «преданных» организаций. Эти УО не смогут совершать чудеса и будут создавать видимость работы. Ну а собственники в свою очередь будут делать вид, что платят. А региональные ГЖИ будет пинать тех, кто вынужденно или за некие «коврижки» согласился временно управлять изношенными домами.

Правительство утверждает, что цель принятия постановления от 14.12 2018 года №1541 — «создать конкурентную среду при проведении конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами, снизить цены на управление многоквартирными домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир».

При этом сообщается, что «в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом внесены изменения, которыми в ходе конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены договора управления многоквартирным домом». 

Фото: www.zhkhacker.ru

Изначально в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, закладывался следующий принцип.

Победителем открытого конкурса объявлялся претендент, назвавший бОльшую сумму, на которую он готов выполнить дополнительных услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД в добавление к услугам и работам, содержащимся в основном перечне.

Фото: www.nar.ru

Поживем — увидим

И если бы органы местного самоуправления не ленились составлять большие перечни дополнительных работ с достаточно большой суммарной стоимостью дополнительных работ, Минстрой РФ установил бы соответствующие требования к составу и стоимости допперечня в постановление №75, то ушлый претендент (первый подавший документы — а это всегда «дружественная» муниципалитету организация) не мог бы сказать, что он готов выполнить ВСЕ допработы на всю их стоимость (…а значит, другим претендентам нечего уже предложить по стоимости допработ).

Конечно, нужно понаблюдать, как на практике будет реализовываться новый подход. Но слово «демпинг» всем давно известно. Как и слово «популизм». Снижение размера платы за содержание жилого помещения при конкретном состоянии дома и конкретном перечне имеет известные пределы.

Будет ли возможность у победителя конкурса обеспечить требуемое состояние многоквартирного дома при явно заниженном размере платы —это вопрос», — резюмировал Дмитрий Гордеев.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В России упорядочат правила сноса самостроя, включая МКД

За грубые нарушения управляющие компании теперь можно будет менять по упрощенной схеме

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом

Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

21 февраля Верховный Суд рассмотрел спор в отношении гарантийных обязательств застройщика по иску управляющей компании в связи с недостатками многоквартирного дома, возникшими из-за нарушений при строительстве.

Фото: www.amgkh.ru

Ранее портал ЕРЗ.РФ рассказывал про данное дело. Кратко напомним его суть. Истец — управляющая компания трех подмосковных объектов долевого строительства, а именно многоквартирных домов (МКД) — выявил инженерно-технологические недостатки, препятствующие дальнейшей эксплуатации МКД, в том числе дефекты кровли, противопожарного и лифтового оборудования, разводки освещения, отделочных работ мест общего пользования, гидроизоляции балконов и т.д.

Указанные многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию в 2015 году. Квартиры в МКД приобретались дольщиками на основании договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) у ответчика, являющегося застройщиком.

Фото: www.polinov.ru

В порядке досудебного урегулирования спора истец неоднократно обращался к застройщику с претензиями об устранении недостатков. В ответ застройщик гарантировал выполнение работ в указанные им сроки, однако недостатки устранены не были.

Ссылаясь на отсутствие со стороны застройщика действий по устранению недостатков, управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском о возложении на застройщика обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого участия и инженерно-технологического оборудования.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы, значительная часть выявленных недостатков является следствием нарушений действующих СНиП и ГОСТ при строительстве.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2021 в удовлетворении иска было отказано.

Суд исходил из того, что дома введены в эксплуатацию в 2015 году и переданы участникам долевого строительства вместе с оборудованием без претензий к качеству, количеству и составу общего имущества, что свидетельствует о возникновении дефектов в процессе эксплуатации дома, а не является следствием нарушений при строительстве.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, приняв частичный отказ истца от иска, т.к. застройщик добровольно устранил часть недостатков. Производство по делу в указанной части прекращено, а также частично удовлетворены исковые требования управляющей компании, заявленные в пределах гарантийных сроков. Руководствуясь положениями ст. 7 214-ФЗ, апелляционный суд пришел к следующему выводу.

Вина застройщика в возникновении дефектов при строительстве жилых домов установлена, недостатки выполненных работ обнаружены истцом в пределах определенного законом гарантийного срока; доказательств наличия оснований для освобождения застройщика от ответственности не представлено.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворенных требований и оставил в указанной части в силе решение суда первой инстанции. Выводы апелляционного суда о причине возникновения недостатков вследствие нарушения строительных норм не опровергают выводов суда первой инстанции, поскольку не устанавливают вину застройщика в нарушении данных норм.

Управляющая компания обжаловала данное решение. 21.02.2023 Верховный Суд РФ вынес решение по делу. По мнению ВС РФ, суд первой инстанции и суд округа фактически приняли судебные акты, противоречащие установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

ВС РФ указал, что при разрешении споров, связанных с применением последствий нарушения требований о качестве выполненных работ в гарантийный срок, бремя доказывания того, что недостатки работ произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, лежит на подрядчике (определение Судебной коллеги по экономическим спорам ВС РФ №305-ЭС16-4838 от 25.08.2016 по делу №А40-59571/2015).

Таким образом, обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем либо лицом, обязанным в силу закона предоставить соответствующие гарантии.

В рассматриваемом случае в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные недостатки возникли в процессе эксплуатации многоквартирных домов, а не вследствие нарушения им строительных норм, повлекшего передачу участникам долевого строительства объекта ненадлежащего качества, при наличии доказательств возникновения дефектов вследствие нарушений при строительстве, установленных судебными экспертизами.

Фото: www.architecture-and-design.ru

Между тем доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки образовались в связи с эксплуатацией дома, его нормальным износом, освобождающих застройщика от несения гарантийных обязательств, ответчиком представлено не было.

При этом наличия недостатков в объектах долевого строительства ответчик в судебном процессе не отрицал, а их перечень не оспаривал.

Неверное распределение судом первой инстанции бремени доказывания, а именно возложение на истца обязанности доказать вину ответчика в допущенных при строительстве объектов нарушениях СНиП и ГОСТ, привело к ограничению пределов ответственности застройщика, необоснованному освобождению застройщика от гарантийных обязательств и неправильному разрешению спора, считают в ВС РФ.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Исходя из изложенного, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не исследовал надлежащим образом обстоятельства выполнения застройщиком работ с недостатками, бремя доказывания причин возникновения недостатков распределено неверно, факт возникновения недостатков вследствие нарушений, допущенных при строительстве, не принят во внимание.

Напротив, суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, восполнил (исправил) недостатки, допущенные судом первой инстанции, обеспечив всесторонность, полноту и объективность рассмотрения дела.

В настоящем случае требования управляющей компании, направленные на защиту интересов собственников помещений многоквартирного дома, заявлены в соответствии с 214-ФЗ именно к застройщику как лицу, принявшему на себя обязательство обеспечить соответствие результата выполненных работ требованиям качества. При этом вина застройщика в недостатках (дефектах) долевого строительства подлежит установлению по правилам ч. 7 ст. 7 214-ФЗ.

Фото: www.spb-sovetnik.ru

По мнению УК, факт нарушения ответчиком обязательств по ДДУ, которое выразилось в выполнении при строительстве работ с несоблюдением требований к качеству, установлен результатами всех судебных экспертиз. Они проведены в соответствии с определенной законом процедурой на основании специальных познаний в области строительства и исходя из совокупности всех имеющихся по делу фактических данных, в связи с чем основания для освобождения застройщика от гарантийных обязательств отсутствовали.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что принятое по настоящему делу постановление суда округа нельзя признать законным и обоснованным ввиду существенного нарушениями судом норм права, в связи с чем указанный судебный акт подлежит отмене.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 по тому же делу оставлено в силе.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Верховный Суд: уведомляя об одобрении ипотеки по заявке, которая не может быть принята, банк нарушает права потребителя

Арбитражный суд: неустойка по этапу «получение положительного заключения госэкспертизы» не подлежит применению 

Застройщики получат право передавать дольщикам досрочно построенные объекты без внесения изменений в ДДУ

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Сделка.рф запустила суперсервис по онлайн-передаче квартир

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Минстрой: просим исполнять решение Правительства и не взыскивать с застройщиков неустойки за просрочку ввода жилья

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

Верховный Суд не поддержал нижестоящий суд, посчитавший, что нарушение инсоляции в квартире не является юридически значимым