Вице-премьер Виталий Мутко сегодня прокомментировал два свежих правительственных постановления, уточняющих процесс управления многоквартирными домами.

Фото: www.rsport.ru

Речь идет о двух документах за подписью Дмитрия Медведева:

• Постановлении Правительства РФ №1541 от 14.12.2018 «О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления многоквартирным домом»;

• Постановлении Правительства РФ №1616 от 21.12.2018 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

Комментируя первый из этих документов, вице-премьер Виталий Мутко (на фото выше) сообщил, что теперь в рамках конкурсной процедуры для определения победителя предусматривается пошаговое снижение цены договора управления домом и отказ от такого критерия, как стоимость дополнительных работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества.

Напомним, что до выхода постановления №1541 стоимость оказания минимального перечня услуг была фиксированной, а на конкурсах управляющие компании конкурировали за счет объема стоимости дополнительного перечня услуг. Теперь же компании будут конкурировать друг с другом за счет снижения стоимости самого минимального перечня.

«Цель принятых решений — создать конкурентную среду по отбору управляющих компаний и снизить цены на управление домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир», — пояснил Виталий Мутко.

Второе постановление касается назначения УК на временной основе, сроком один год. Речь идет о МКД, которые не выбрали способ управления — согласно Жилищному кодексу собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления.

«В случае если дом находится без управления, муниципалитет самостоятельно назначает компанию на временной основе без какого-либо конкурса, стоимость содержания дома в данном случае будет соответствовать муниципальным расценкам», — уточнил замглавы Правительства РФ.

Фото: www.urbaneconomics.ru

Правовую и экономическую подоплеку правительственных постановлений (в особенности первого) для портала ЕРЗ прокомментировал признанный эксперт в сфере управления ЖКХ — ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

История вопроса

«При введении с подачи Минстроя России в 2015 году лицензирования органы местного самоуправления, — в целях передела рынка управления многоквартирными домами в условиях, когда органы государственного жилищного надзора часто под любыми предлогами не выдавали вовремя или вообще лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД «недружественным» управляющим организациям, — назначали своими волевыми решениями «дружественные» УО.

Предлог был благовидным: «не бросать же дома». При этом действующие положения Жилищного кодекса РФ грубо игнорировались.

Письмами Минстроя РФ в 2015 году муниципалитетам рекомендовалось назначать временно (это слово у всех стойко ассоциируется со словом «нелегитимно») управляющие организации для устранения чрезвычайных ситуаций (их создавали органы ГЖИ, которые отказывали управляющей организации в получении лицензий) и путем предоставления «муниципальных преференций». Свою негативную роль эти письма сыграли: где потребовалось власть предержащим, там рынки были переделены.

Фото: www.vseogkh.ru

ФАС России в письме №АД/46729/15 от 02.09.2015 выразила свою позицию в части возможности предоставления временной управляющей организации без проведения конкурсных процедур права на управление многоквартирными домами: без решения общего собрания собственников и без проведения конкурсных процедур согласно Постановлению Правительства РФ №75 от 06.02.2006, временная управляющая организация права на управление МКД не имеет.

Полтора года понадобилось Правительству РФ, чтобы внести в ЖК РФ необходимую поправку. Еще год потребовался, чтобы принять Постановление №1541 от 14.12.2018.

Саму предложенную постановлением процедуру назначения рыночной назвать никак нельзя. Это решение всегда будет субъективным и административным.

Фото: www.23kvartiri.ru

Действовать превентивно, а не «бить по хвостам» 

Проблему «не бросать дома» нужно решать превентивно, а не «бить по хвостам». В текущих условиях управляющие организации отказываются управлять только «убитыми» многоквартирными домами, у которых плохое состояние, потребность в большом объеме и перечне ремонтных работ, а муниципалитет из популистских соображений не готов устанавливать в рамках открытых конкурсов адекватный размер платы за содержание жилого помещения (хотя формально он предельными индексами не ограничивается).

То есть бедность собственников, отсутствие у них работы и доходов, популизм, создание видимости экономических подходов, преобладание «метода кнута», жесткий прессинг органов государственного жилищного надзора за управляющими организациями как за «козлами отпущения» в результате вынуждают УО отказываться выходить на открытые конкурсы. В итоге дома становятся «брошенными».

Фото: www.168.ru

Новое постановление дает муниципалитетам легальную возможность назначать временные управляющие организации из числа отобранных, муниципальных или «преданных» организаций. Эти УО не смогут совершать чудеса и будут создавать видимость работы. Ну а собственники в свою очередь будут делать вид, что платят. А региональные ГЖИ будет пинать тех, кто вынужденно или за некие «коврижки» согласился временно управлять изношенными домами.

Правительство утверждает, что цель принятия постановления от 14.12 2018 года №1541 — «создать конкурентную среду при проведении конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами, снизить цены на управление многоквартирными домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир».

При этом сообщается, что «в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом внесены изменения, которыми в ходе конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены договора управления многоквартирным домом». 

Фото: www.zhkhacker.ru

Изначально в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, закладывался следующий принцип.

Победителем открытого конкурса объявлялся претендент, назвавший бОльшую сумму, на которую он готов выполнить дополнительных услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД в добавление к услугам и работам, содержащимся в основном перечне.

Фото: www.nar.ru

Поживем — увидим

И если бы органы местного самоуправления не ленились составлять большие перечни дополнительных работ с достаточно большой суммарной стоимостью дополнительных работ, Минстрой РФ установил бы соответствующие требования к составу и стоимости допперечня в постановление №75, то ушлый претендент (первый подавший документы — а это всегда «дружественная» муниципалитету организация) не мог бы сказать, что он готов выполнить ВСЕ допработы на всю их стоимость (…а значит, другим претендентам нечего уже предложить по стоимости допработ).

Конечно, нужно понаблюдать, как на практике будет реализовываться новый подход. Но слово «демпинг» всем давно известно. Как и слово «популизм». Снижение размера платы за содержание жилого помещения при конкретном состоянии дома и конкретном перечне имеет известные пределы.

Будет ли возможность у победителя конкурса обеспечить требуемое состояние многоквартирного дома при явно заниженном размере платы —это вопрос», — резюмировал Дмитрий Гордеев.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В России упорядочат правила сноса самостроя, включая МКД

За грубые нарушения управляющие компании теперь можно будет менять по упрощенной схеме

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом

Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

В июле — августе объемы выдачи ипотеки рухнули, доля застройщиков, не выполнивших план по продажам, выросла до максимума с весны 2022-го, а рост цен на новостройки резко затормозил. Стоит ли к концу года ожидать их снижения, выяснял РБК.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Опрошенные журналистами эксперты сошлись во мнении, что рынок недвижимости после завершения массовой программы ипотеки на новостройки постепенно адаптируется к новым условиям.

В дальнейшем, по их мнению, все будет зависеть от динамики ключевой ставки и продвижения новых госпрограмм, стимулирующих спрос.

Фото: Российская гильдия риэлторов

Константин АПРЕЛЕВ (на фото), вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР):

— На конец лета первичное жилье стоило на 30% дороже рынка, поэтому квартиры в новостройках неизбежно будут дешеветь, к концу года на 15% — 20%. Тренд на снижение спроса и цен наметился уже сейчас.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана БАРДИНА (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов:

— Многие девелоперы проектов комфорт- и бизнес-классов действительно устанавливают дисконт до 30% на широкий пул лотов. Но это временное явление, и оно скорее связано с текущей необходимостью пополнения счетов эскроу.

Кроме того, несмотря на предлагаемые скидки, цены на жилье продолжают расти в связи подорожанием стройматериалов и услуг. Застройщику здесь необходим баланс, иначе весь проект окажется нерентабельным, а финмодель покажет негативный результат.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор Яндекс Недвижимости:

— За последние четыре года девелоперы значительно опережали собственные планы реализации жилья и создали хорошие резервы, поэтому оказались готовы к спаду на рынке.

Сейчас им предстоит перестроиться на более умеренную динамику, но для неуправляемых распродаж причин нет, так как фондирование и наполнение счетов эскроу выполняется в срок, а накопленная подушка безопасности достаточно велика.

Так что до конца года резких колебаний цен на первичном рынке наблюдаться не будет.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Дом:

— Возможность снижения цен для девелоперов ограничена себестоимостью строящегося жилья и самой моделью проектного финансирования.

Компании могут давать отдельные скидки, например, на неликвидные лоты либо на последние квартиры в завершающихся проектах, стимулировать спрос через рассрочки платежей, субсидировать ипотечную ставку на несколько месяцев или лет.

Однако эти инструменты на фоне дорожающих стройматериалов, дефицита кадров и роста зарплат являются для застройщиков высокозатратными, поэтому существенно менять цены они не будут.

Им придется решить дилемму: продавать дешевле или строить меньше, — например, отказываясь от новых проектов.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Важным индикатором на рынке первичного жилья является распроданность строящихся квартир. По проектам, ввод которых запланирован на текущий и следующий годы, этот показатель достигает 70% и 40% соответственно.

Поэтому у девелоперов нет стимула снижать стоимость 1 кв. м. К концу декабря цены на новостройки стабилизируются на уровне инфляции, то есть в реальном выражении практически не изменятся.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— До конца текущего года наиболее вероятен сценарий либо стагнации цен, либо их постепенного плавного снижения. Если рынок новостроек вовсе останется без поддержки спроса со стороны государства, то вполне возможно глубокое падение: более чем на 10% — 15%.

Но, как мне кажется, это вряд ли произойдет, потому что уменьшение числа сделок приведет к проблемам в строительстве, снижению рентабельности отрасли, которая дает существенный вклад в ВВП и остается мощным драйвером внутреннего роста.

Скорее всего, власти разработают новую конфигурацию мер поддержки, которая, с одной стороны, устранит «перегрев» на рынке, а с другой — поддержит его дальнейшее развитие.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в августе московские новостройки продолжили дорожать

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Герман Греф: выдачи ипотеки упадут на 40%, а затем на рынке жилья начнется коррекция цен

Эксперты: цены на рынке снизятся в 2025 году

Эксперты: наращивать новое строительство нельзя снижать — где поставить запятую

Эксперты отметили рост цен на новостройки в крупнейших российских городах

Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные

Эксперты: цены на новостройки снижаются только в Подмосковье, в других столичных регионах они продолжают расти

Эксперты: с начала года больше всего подорожали новостройки Самары, Нижнего Новгорода и Воронежа