Вице-премьер Виталий Мутко сегодня прокомментировал два свежих правительственных постановления, уточняющих процесс управления многоквартирными домами.

Фото: www.rsport.ru

Речь идет о двух документах за подписью Дмитрия Медведева:

• Постановлении Правительства РФ №1541 от 14.12.2018 «О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления многоквартирным домом»;

• Постановлении Правительства РФ №1616 от 21.12.2018 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

Комментируя первый из этих документов, вице-премьер Виталий Мутко (на фото выше) сообщил, что теперь в рамках конкурсной процедуры для определения победителя предусматривается пошаговое снижение цены договора управления домом и отказ от такого критерия, как стоимость дополнительных работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества.

Напомним, что до выхода постановления №1541 стоимость оказания минимального перечня услуг была фиксированной, а на конкурсах управляющие компании конкурировали за счет объема стоимости дополнительного перечня услуг. Теперь же компании будут конкурировать друг с другом за счет снижения стоимости самого минимального перечня.

«Цель принятых решений — создать конкурентную среду по отбору управляющих компаний и снизить цены на управление домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир», — пояснил Виталий Мутко.

Второе постановление касается назначения УК на временной основе, сроком один год. Речь идет о МКД, которые не выбрали способ управления — согласно Жилищному кодексу собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления.

«В случае если дом находится без управления, муниципалитет самостоятельно назначает компанию на временной основе без какого-либо конкурса, стоимость содержания дома в данном случае будет соответствовать муниципальным расценкам», — уточнил замглавы Правительства РФ.

Фото: www.urbaneconomics.ru

Правовую и экономическую подоплеку правительственных постановлений (в особенности первого) для портала ЕРЗ прокомментировал признанный эксперт в сфере управления ЖКХ — ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

История вопроса

«При введении с подачи Минстроя России в 2015 году лицензирования органы местного самоуправления, — в целях передела рынка управления многоквартирными домами в условиях, когда органы государственного жилищного надзора часто под любыми предлогами не выдавали вовремя или вообще лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД «недружественным» управляющим организациям, — назначали своими волевыми решениями «дружественные» УО.

Предлог был благовидным: «не бросать же дома». При этом действующие положения Жилищного кодекса РФ грубо игнорировались.

Письмами Минстроя РФ в 2015 году муниципалитетам рекомендовалось назначать временно (это слово у всех стойко ассоциируется со словом «нелегитимно») управляющие организации для устранения чрезвычайных ситуаций (их создавали органы ГЖИ, которые отказывали управляющей организации в получении лицензий) и путем предоставления «муниципальных преференций». Свою негативную роль эти письма сыграли: где потребовалось власть предержащим, там рынки были переделены.

Фото: www.vseogkh.ru

ФАС России в письме №АД/46729/15 от 02.09.2015 выразила свою позицию в части возможности предоставления временной управляющей организации без проведения конкурсных процедур права на управление многоквартирными домами: без решения общего собрания собственников и без проведения конкурсных процедур согласно Постановлению Правительства РФ №75 от 06.02.2006, временная управляющая организация права на управление МКД не имеет.

Полтора года понадобилось Правительству РФ, чтобы внести в ЖК РФ необходимую поправку. Еще год потребовался, чтобы принять Постановление №1541 от 14.12.2018.

Саму предложенную постановлением процедуру назначения рыночной назвать никак нельзя. Это решение всегда будет субъективным и административным.

Фото: www.23kvartiri.ru

Действовать превентивно, а не «бить по хвостам» 

Проблему «не бросать дома» нужно решать превентивно, а не «бить по хвостам». В текущих условиях управляющие организации отказываются управлять только «убитыми» многоквартирными домами, у которых плохое состояние, потребность в большом объеме и перечне ремонтных работ, а муниципалитет из популистских соображений не готов устанавливать в рамках открытых конкурсов адекватный размер платы за содержание жилого помещения (хотя формально он предельными индексами не ограничивается).

То есть бедность собственников, отсутствие у них работы и доходов, популизм, создание видимости экономических подходов, преобладание «метода кнута», жесткий прессинг органов государственного жилищного надзора за управляющими организациями как за «козлами отпущения» в результате вынуждают УО отказываться выходить на открытые конкурсы. В итоге дома становятся «брошенными».

Фото: www.168.ru

Новое постановление дает муниципалитетам легальную возможность назначать временные управляющие организации из числа отобранных, муниципальных или «преданных» организаций. Эти УО не смогут совершать чудеса и будут создавать видимость работы. Ну а собственники в свою очередь будут делать вид, что платят. А региональные ГЖИ будет пинать тех, кто вынужденно или за некие «коврижки» согласился временно управлять изношенными домами.

Правительство утверждает, что цель принятия постановления от 14.12 2018 года №1541 — «создать конкурентную среду при проведении конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами, снизить цены на управление многоквартирными домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир».

При этом сообщается, что «в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом внесены изменения, которыми в ходе конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены договора управления многоквартирным домом». 

Фото: www.zhkhacker.ru

Изначально в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, закладывался следующий принцип.

Победителем открытого конкурса объявлялся претендент, назвавший бОльшую сумму, на которую он готов выполнить дополнительных услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД в добавление к услугам и работам, содержащимся в основном перечне.

Фото: www.nar.ru

Поживем — увидим

И если бы органы местного самоуправления не ленились составлять большие перечни дополнительных работ с достаточно большой суммарной стоимостью дополнительных работ, Минстрой РФ установил бы соответствующие требования к составу и стоимости допперечня в постановление №75, то ушлый претендент (первый подавший документы — а это всегда «дружественная» муниципалитету организация) не мог бы сказать, что он готов выполнить ВСЕ допработы на всю их стоимость (…а значит, другим претендентам нечего уже предложить по стоимости допработ).

Конечно, нужно понаблюдать, как на практике будет реализовываться новый подход. Но слово «демпинг» всем давно известно. Как и слово «популизм». Снижение размера платы за содержание жилого помещения при конкретном состоянии дома и конкретном перечне имеет известные пределы.

Будет ли возможность у победителя конкурса обеспечить требуемое состояние многоквартирного дома при явно заниженном размере платы —это вопрос», — резюмировал Дмитрий Гордеев.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В России упорядочат правила сноса самостроя, включая МКД

За грубые нарушения управляющие компании теперь можно будет менять по упрощенной схеме

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом

Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Почти 75% застройщиков Пензенской области считают, что доступность проектного финансирования в ближайшее время не изменится. Об этом свидетельствуют итоги голосования в рамках 41-й конференции «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы», которую 6 апреля провели в регионе НОЗА, портал ЕРЗ.РФ и ТПП РФ совместно с СРО «Большая Волга».

27% респондентов считают, что доступность кредитования застройщиков снизится. Интересно, что о перспективах ее повышения никто из опрошенных не заявил.

Участники конференции в формате форсайт-сессии обсудили еще ряд актуальных вопросов.

Источник: ЕРЗ.РФ

В частности, среди решений, которые можно рекомендовать для изучения в качестве лучших практик жилищного строительства, респонденты отметили тапочко-халатную доступность основных услуг (57%), двор без машин и принудительную мойку колес (по 47%), большие окна (42%), архитектурную подсветку (42%).

Также 21% участников опроса отметили наличие умного замка, скрытые инженерные ниши, придомовую или крышную котельную. 10% упомянули о капельном автополиве и вынесенной на улицу навигации.

Источник: ЕРЗ.РФ

Обсуждались и вопросы цифровизации. Участникам было предложено отметить три наиболее развитых у застройщиков направления цифровизации жилого девелопмента.

Наибольшее число голосов набрали такие направления, как строительный контроль и взаимодействие с подрядчиком (68%), контроль себестоимости и сметный документооборот (42%), а также онлайн-сделки ДДУ и онлайн-одобрение ипотеки (52%).

Источник: ЕРЗ.РФ

Среди основных трендов в девелопменте региона был назван рост доли озелененной территории, парковых и пешеходных пространств (58%).

В части развития систем умного дома респонденты отметили тренд, связанный с умной видеодомофонией (61%). Что касается непосредственно квартир, то опрошенные высказались за рост уровня их отделки (70%) и большие окна (52%).

В опросе про тренды дворового пространства больше всего голосов набрал двор без машин (66%). Среди трендов парковочного пространства победил подземный паркинг с лифтом (72%).

В трендах архитектуры больше всего респондентов выбрали архитектурную подсветку фасадов (70%).

Источник: ЕРЗ.РФ

На вопрос, в каких сферах наиболее активно идет улучшение девелоперского продукта в регионе, опрошенные предпочли такие ответы, как комплексность застройки (68%), дворовое пространство (63%), а также умный дом (36%) и архитектуру (36%).

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) представил на конференции новое исследование.

«Мы впервые рискнули составить рейтинг регионов Российской Федерации по потребительским качествам в жилом комплексе, — рассказал он, пояснив: — Это данные от застройщиков, из проектной декларации, с сайтов компаний и по результатам сверок. Мы видим, что Пензенская область в 2023 году находится на втором месте в России среди всех регионов по оценке потребительского качества: больше 35 баллов».

По словам Кирилла Холопика, впереди оказалась Астраханская область, которая относится к сегменту регионов с очень низкой активностью строительства: здесь строится всего 19 жилых комплексов.

Среди регионов с высокой активностью жилищного строительства Пензенская область расположилась на первом месте.

«Несмотря на все сложности, с которыми сталкивается строительная отрасль, в прошлом году нам с вами удалось обеспечить исполнение целевого показателя по национальному проекту "Жилье и городская среда"», — обращаясь к строительным компаниям и другим участникам конференции, сказала замминистра строительства и дорожного хозяйства Пензенской области Светлана Круглова (на фото). 

«Мы ввели 828 тыс. кв. м жилья, — уточнила она, добавив: — В этом году стоит более амбициозный показатель — 928 тыс. кв. м».

Она добавила, что регион сейчас находится в шестерке лидеров, которые по показателям ввода жилья идут с опережением относительно прошлого года примерно на 30%.

Заместитель главы администрации города по земельным и градостроительным вопросам Ярослав Щигорев (на фото), согласившись со словами Светланы Кругловой, отметил, что сейчас в Пензе происходит очень много изменений, и с каждым днем архитектурный облик города становится все лучше.

«Я думаю, нам есть куда стремиться, но уже те результаты, которых мы добились, превосходят ожидания», — резюмировал чиновник.

Исполнительный директор Ассоциации СРО «Большая Волга» Лариса Афанасьева поблагодарила ЕРЗ.РФ за создание платформы для застройщиков.

«Строить профессионально и грамотно могут только избранные. Эти компании, создавая и организовывая пространство, формируют среду, в которой комфортно жить, — подчеркнул министр градостроительства и архитектуры Пензенской области — главный архитектор региона Александр Итальянцев (на фото). — Они делают это, строя не просто объемы зданий, а применяют при этом новые технологии, умные технологии дворов, домов, где удобно жить любому поколению».

Министр поздравил всех представителей компаний, которые победили и заняли призовые места в премии ТОП ЖК–2023, лидеров по вводу жилья, а также тех, кто получил дипломы за внедрение технологий класса умного дома.

Так, ЖК Лугометрия от ГК Территория жизни стал финалистом премии ТОП ЖК–2023 в номинациях «Лучший жилой комплекс-новостройка в Российской Федерации, дома повышенной этажности» и «Лучший проект в Российской Федерации, масштабная застройка свободных территорий». Кроме того, проект занял третье место в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Пензенской области».

Проект ЖК Квартал возможностей Upgrade от СГ Рисан получил награду за второе место в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в РФ», за третье место в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Российской Федерации, многоэтажные дома» и за первое место в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Пензенской области». В последней номинации победил еще один проект застройщика — ЖК Квартал Зеландия.

Компания также была награждена за решения, повышающие потребительскую привлекательность (ЖК Олимп). ЖК Holms Residence и ЖК Квартал в стиле КАНТРИ получили дипломы умного дома класса D.

Среди обладателей наград стал и СХ ТЕРМОДОМ. Компания также отличилась за решения, повышающие потребительскую привлекательность, внедренные при строительстве ЖК Город Спутник, и стала финалистом премии. Ее ЖК Созвездие и ЖК 8 марта заняли второе место в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Пензенской области». Также третье место в данной номинации получила ГК Альянс за ЖК Окружная-16.

На конференции также состоялось награждение застройщиков —лидеров по вводу жилья в 2022 году. Ими стали СГ Рисан (первое место), ГК Территория жизни (второе место) и СХ ТЕРМОДОМ (третье место).

В конференции приняли участие представители регионального правительства, портала ЕРЗ.РФ, а также строительные компании области.

Также были приглашены IT-компании, от которых в числе экспертов выступили директор по продажам Smartis Александр Калинин и основатель и CEO «Базис Недвижимость» Артем Глухих.

Фото: пресс-служба ГК Рисан

Накануне мероприятия прошел Пензенский урбан-тур, участниками которого стали более 20 представителей девелоперских компаний из Саратова, Ульяновска и Пензы. Интерес проявили специалисты совершенно разных направлений — от инженеров и архитекторов до менеджеров отделов продаж и маркетологов.

Они посетили такие жилые комплексы, как ЖК Город Спутник и Радужные дворы от СХ ТЕРМОДОМ, ЖК Олимп и ЖК Квартет от СГ Рисан, ЖК Квартал 55 от ГК Альянс.

Фото: пресс-служба ГК Рисан

Фотоотчет и презентации спикеров конференции можно посмотреть по ссылке.

Фотоотчет с урбан-утра опубликован по ссылке.

Другие публикации по теме:

Двор без машин и озелененная территория — основные тренды на рынке новостроек Самарской области

Цены на новостройки в Краснодаре продолжат расти темпом общей инфляции

20% застройщиков Ростовской области ждут роста предложения в сегменте квартир площадью до 30 кв. м

ЕРЗ.РФ провел в Воронежской области 37-ю конференцию «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы»

Приглашаем застройщиков на ЕРЗ-тур по лучшим новостройкам Ростовской области

24 марта в Ростове-на-Дону пройдет 38-я конференция «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы»

ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков 27—28 марта в Краснодар на урбан-тур, конференцию и цифровой тур

Серия ЕРЗ-туров по лучшим новостройкам России начинается с Воронежа

ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков Воронежской области на 37-ю конференцию «Многоквартирное строительство: новые вызовы и перспективы»

ЕРЗ.РФ приглашает девелоперов в Санкт-Петербург на конференцию по цифровизации продаж