Первый заместитель гендиректора одной из крупнейших девелоперских компаний России в интервью РБК Недвижимость поделился секретами адаптации к переходу отрасли на проектное финансирование и дал свой прогноз по ценам, ипотеке и динамике спроса/предложения.

Фото: www.bn.ru

О способах адаптации к новым условиям 

«Окно широких возможностей закрылось, и в ближайшие годы количество девелоперов, по нашим прогнозам, сократится в несколько раз, на плаву останутся те, кто смог разработать финансовые стратегии», — поделился своей оценкой последствий реформы долевого строительства Виталий Руденко (на фото).

Фото: www.rbk.ru

По его словам, Группа «Самолет» (6-е место в ТОП застройщиков РФ, 2-е место в ТОП по Московской области), была готова к новым обстоятельствам лучше большинства крупных игроков российского рынка, поскольку:

1) ее бизнес-модель основана на партнерстве с частными владельцами земли, что позволяет обеспечить более низкую долговую нагрузку на компанию и гибкость в распределении ресурсов;

2) с 2018 года руководство группы начало проводить адаптационную трансформацию бизнес-подразделений организации;

3) осенью текущего года менеджмент Группы усилился привлечением специалистов с международным опытом управления девелоперским бизнесом.

Фото: www.raui.ru

Итогом этой работы стали:

• переход от организационно-производственной дивизионной структуры к проектно-матричной, что позволило наладить сквозные процессы, коммуникацию между подразделениями и повысить эффективность их взаимодействия;

• цифровизация и автоматизация процессов — от внутреннего документооборота до создания цифровой платформы для партнеров, где в электронном виде ведутся торги, документооборот, осуществляется технадзор и формируется база знаний;

• внедрение единых стандартов клиентского сервиса, включая запуск единого продающего сall-центра, системы интеллектуального управления продажами, платформы для альтернативных продаж, внутреннего trade-in для клиентов.

Виталий Руденко также сообщил, что в условиях проектного финансирования в качестве своеобразной альтернативы банковским кредитам весьма неплохим способом фондирования для ГК «Самолет» стали публичные заимствования в виде эмиссии облигаций.

Фото: www.relrus.ru

Об инновациях

«Для того чтобы и дальше развиваться быстрее рынка, мы изучаем опыт самых прогрессивных девелоперских компаний мира», — сообщил журналистам топ-менеджер.

Он уточнил, что руководство Группы в течение последнего года очень плотно знакомилось с подходами строительства больших жилых районов, которые применяются в Китае, Южной Корее и Казахстане.

Одним из результатов этой работы стало инновационное внесение более 40 изменений в конструктив домов, выводимых на рынок ГК «Самолет».

«Это позволило при полном сохранении и даже улучшении технических показателей снизить себестоимость 1 кв. м более чем на 2 тыс. руб.», — конкретизировал арифметику полученной выгоды заместитель руководителя Группы.  

Фото: www.restate.ru

О клиентоориентированности

По словам Виталия Руденко, основной клиент застройщика «Самолет» — экономически активный житель мегаполиса со стабильным средним доходом. В расчете на него девелопер в 2020 году намерен развивать продуктовую линейку и выходить в другие сегменты жилой недвижимости с упором на комплексное развитие территорий (КРТ).   

При этом география застроек, в принципе, остается прежней: это Москва, Новая Москва, Московская и Ленинградская области.  «Мы продолжим создавать мини-города и предлагать клиентам квартиры с отделкой как основной продукт, поскольку это решение зарекомендовало себя на рынке и клиенты этого от нас ждут», — подчеркнул Виталий Руденко.

Фото: www.restate.ru

О достижениях

Топ-менеджер удовлетворением отметил, что все вышеперечисленные меры стратегического воздействия и планирования привели к тому, что «по данным Единого реестра застройщиков России, «Самолет» — на шестом месте в стране с объемом строительства более 1,25 млн кв. м, по объемам сданного жилья мы сейчас входим в ТОП-3, а по продажам — вторые в Московском регионе по объему кв. м».

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

В 2020 году, «Самолет», по словам Руденко, планирует вывести на рынок не менее трех проектов, финансируемых по новой схеме с использованием счетов эскроу, и продолжить наращивать площадь земельных участков, которая сегодня составляет 12 млн кв. м, являясь самой большой в отрасли.

«Мы работаем с ведущими банками, такими как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, ДОМ.РФ, ПСБ, МКБ, и планируем расширять объемы сотрудничества и пул финансовых организаций», — так один из руководителей Группы обозначил планы компании по линии проектного финансирования.  

Фото: www.storm24.media

О ценах

Руденко признал, что реформа долевого строительства, де факто стартовавшая в 2018 году, сопровождается процессом удорожания жилья. 

«В среднем за два года цены в наших проектах выросли на 40—45% при сопоставимом темпе продаж», — подчеркнул Руденко, отметив, что по итогам уходящего года средняя стоимость 1 кв. м в продаже выросла на 20–35% в зависимости от проекта.

По прогнозу девелопера при сохранении текущих тенденций рост цен продолжится и составит 10—15% в год в сегменте массового жилищного строительства.

Фото: www.6422570.ru

О спросе на жилье и ставке ИЖК

«При сохранении текущих тенденций наши аналитики прогнозируют рост cпроса на рынке массового жилищного строительства на 5%, — рассказал Руденко. — Кто получит этих клиентов — зависит от ряда обстоятельств. Помимо качества и цены жилья, теперь это еще и скорость, и уровень сервиса на каждом этапе», — заключил представитель руководства Группы «Самолет».

Он также предположил, что напрямую влияющая на спрос ставка ИЖК в первой половине 2020 года продолжит снижаться. «Насколько заметным будет снижение ставки — зависит от макроэкономической ситуации», — так обусловил процесс удешевления ипотеки Виталий Руденко.

По его мнению ипотечное кредитование в России имеет большой потенциал роста, поскольку доля ипотеки в отечественном ВВП составляет всего 6—7%, в то время как в ряде развитых стран он может приближаться уже к 100%.

Фото: www.yt3.ggpht.com

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: ГК Самолет

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 1 267 209 кв. м

Объектов строительства — 64 (в 9 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 6-е

Место в ТОП по Московской области — 2-е

Место в ТОП по Москве — 17-е

Место в ТОП по Ленинградской области — 24-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2018 г. — 218 607 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2018 году — 12-е

Текущий объем ввода жилья в 2019 г. — 447 160 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 4 (из 5)

Рейтинг в IV кв. 2018 г. — 5 (из 5)

Другие публикации по теме:

В ГК «Самолёт» сменилось руководство

Объем продаж ГК Самолет за 9 месяцев вырос на 17%, объем ввода в эксплуатацию — на 144%

ГК Самолет и ПИК соревнуются за первенство по вводу жилья в Подмосковье

Группа Самолет поможет небольшим застройщикам работать в новых условиях

Группа Самолет отчиталась об успехах в I квартале

Сбербанк и ГК «Самолет» стали стратегическими партнерами

Группа Самолет-Девелопмент выходит на IPO

Игорь Евтушевский (ГК «Самолет-Девелопмент»): Власть заинтересована в создании цивилизованных правил игры. И новый закон этому поможет

Об этом председатель Комиссии по жилищной политике Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), президент НОЗА Леонид Казинец рассказал 18 января на заседании комиссии, посвященном ипотечному кредитованию долевого строительства в 2024 году.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«У застройщиков есть ограничения по использованию средств дольщиков. Эти средства находятся на счетах эскроу, что не подразумевает дополнительных затрат, — напомнил глава комиссии. — Под каждую льготную ипотеку девелопер должен вкладывать средства из собственного капитала. Это сильно меняет экономику проекта».

Руководитель НОЗА отметил, что банки следят за финансовым балансом девелоперов и требуют соблюдения объемов продаж, внимательно наблюдают за тем, чтобы наполнение счетов эскроу соотносилось с суммами, которые застройщики получают в качестве проектного финансирования.

«Если оговоренный уровень продаж не выполняется, банки приостанавливают выдачу средств на строительство, и увеличиваются сроки возведения дома, — пояснил Леонид Казинец (на фото ниже) и добавил: — Это в свою очередь приводит к росту расходов застройщика на проценты по кредитам в рамках проектного финансирования».

Он также подчеркнул, что застройщикам сложно заложить комиссию в цену квартир, поскольку это снизит спрос: покупательская способность граждан сегодня ограничена. А снижение доступности квартир для покупателей ведет к уменьшению объема рынка и росту себестоимости строительства.

«Сейчас важно найти сбалансированное решение по дальнейшему взаимодействию банков и застройщиков», — резюмировал глава профильной комиссии РСПП и руководитель нацобъединения застройщиков жилья.

По итогам заседания Комиссия РСПП по жилищной политике консолидирует предложения застройщиков и направит их в Минфин и Банк России.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

СПРАВКА

Напомним, что ужесточение условий выдачи льготной ипотеки и снижение маржинальности этого продукта привели к тому, что банки начали вводить комиссии для застройщиков за каждого клиента, оформившего льготную ипотеку.

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, Сбер первым объявил, что с 11 января будет выдавать ипотеку по госпрограммам при условии покупки жилья у застройщиков, участвующих в программе субсидирования. Его комиссия для застройщиков по льготной ипотеке по ставке 8% составляет 7,5% от суммы кредита, по семейной ипотеке — 8,4%, по IT-ипотеке — 8,9%, по Дальневосточной и Арктической ипотеке — 11,5%.

C 12 января примеру Сбера последовал ВТБ, а с 15 января к ним присоединился Альфа-Банк. Изменения в условия выдачи льготной ипотеки внесли также Совкомбанк и Газпромбанк.

Это привело к недовольству застройщиков. Крупнейшие девелоперы страны отказались работать с банками по новым условиям. В ситуацию вмешалась ФАС.

ЦБ заявил, что введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой создает риски, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования.

По мнению Минфина России, введение банковских комиссий для застройщиков ухудшает конкуренцию на рынке ипотеки, подчеркнул замминистра финансов Иван Чебесков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: комиссию по льготной ипотеке обязательно перенесут в цены на жилье

ВТБ: с конца 2023 года льготная ипотека для банков фактически стала убыточной

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать

Минфин: введение банковских комиссий для застройщиков ухудшает конкуренцию на рынке ипотеки

Виталий Мутко: Мы готовы перераспределить лимиты на выдачу льготных ипотек в пользу других банков

Эксперты: банковская комиссия по льготной ипотеке может стать фатальной для большей части региональных застройщиков

Эксперты: льготная ипотека на новых условиях снижает маржинальность банков и стимулирует рост цен у застройщиков

ФАС рассмотрит жалобы застройщиков на ограничение выдачи банками льготной ипотеки

Ведущие застройщики объявили бойкот комиссиям Сбера по льготной ипотеке и приостановили работу по ипотечным программам банка

ВТБ с 12 января начнет выдавать жилищные кредиты по госпрограммам только на квартиры застройщиков-партнеров

В РСПП обсудят вопрос взаимодействия «банк — застройщик» в соответствии с новыми требованиями банков о субсидировании льготной ипотеки 

Эксперты: новые условия Сбера по льготной ипотеке могут привести к росту цен на новостройки

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки

ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам

Сбер прекращает выдачу льготной ипотеки без допсубсидирования от застройщика