В интервью «Ведомостям» президент ФСК «Лидер» сломал уже успевший сложиться стереотип о том, что вводимое государством проектное финансирование грозит застройщикам убытками и даже уходом с рынка. По его мнению, ожидание роста цен лишь подстегивает спрос на жилье. А преодолеть экономические сложности помогут продажи готового жилья и ориентация на собственную производственную базу.    

Фото: www.jimcdn.com

Сегодня девелоперы поднимают цены на фоне инфляции и ожидаемого роста издержек из-за замены денег дольщиков недешевыми банковскими кредитами.

Парадоксальность ситуации заключается в том, что на дорожающее жилье растет спрос, доходя до ажиотажного, отмечает Владимир Воронин (на фото), основатель одной из крупнейших девелоперских компаний России ФСК «Лидер» (8-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода жилья в 2018 году). 

Фото: www.newsae.ru

«В хорошие времена мы продавали примерно 250 квартир в неделю (вместе с Петербургом), а сейчас — 340 квартир. То есть рост почти в 1,5 раза», — информирует «Ведомости» Воронин, добавляя, что темп роста цен на квартиры от ФСК «Лидер» увеличился с 1—1,5% в месяц до 1—1,5% за две недели. 

Повышение спроса на фоне роста цен топ-менеджер объясняет повышением ключевой ставки и ожиданием подорожания ипотеки. По его мнению, это стимулирует озабоченных жилищным вопросом граждан быстрее принимать решение о покупке.

«Продажи выросли у всех крупных девелоперов», — свидетельствует Воронин, отмечая, что на фоне банкротства ряда застройщиков потенциальные покупатели жилья смирились с ростом цен и стали обращать больше внимания на репутацию застройщика.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

В то же время Владимир Воронин признает серьезность возможных проблем, которые несут с собой новые правила финансирования строительства (особенно для некрупных региональных застройщиков), и прямо заявляет, что продавать по этим правилам возводимые квартиры будет невыгодно.   

«При существующей маржинальности бизнеса в 10—12% даже в Московской области дополнительные затраты в связи с нововведениями — это ощутимая нагрузка, которая будет отражаться в росте цен. Использование эскроу-счетов — это от 4 до 6% годовых, что еще дороже», — поясняет девелопер.

Фото: www.promdevelop.ru

Но для себя Воронин уже решил, как можно нейтрализовать проблемы для рентабельности девелоперского бизнеса, которые, по мнению ряда наблюдателей, несет в себе обновленный 214-ФЗ, предполагающий обязательный переход с 1 июля 2019 года на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.    

Речь идет о таких стратегиях, как:

• увеличение доли продаваемых готовых квартир (то есть в домах, уже сданных в эксплуатацию);

• опора на собственную производственную базу (независимость от сторонних строительных подрядчиков).

«На сегодняшний момент 30—35% квартир в каждом доме я оставляю для более поздней продажи, когда дом уже сдан, — делится своей стратегией предприниматель. — Это в том числе дает свободные деньги. Поэтому я не опасаюсь изменений в законодательстве и сам постепенно перехожу к продаже готового жилья».

Фото: www.bl.m24.ru

Что касается собственной производственной базы, то это означает, что ФСК «Лидер» является девелоперской компанией полного цикла, включающей в свою структуру ДСК.

«Даже хорошие подрядчики могут обанкротиться, а смена генподрядчика занимает минимум полгода, и стройка встает. Это все безопасность», — поясняет глава компании, входящей в ТОП-10 по России.

Напомним, что в структуре ФСК «Лидер» работает комбинат ДСК №1 — крупнейшее предприятие панельного домостроения, образованное в 1961 году.

Такой актив, существенно модернизированный после вхождения в ФСК «Лидер», помог компании прочнее закрепиться на рынке индустриального домостроения и расширить ассортимент в сегментах стандарт и комфорт.

Фото: www.cdn.mesto.ru

СПРАВКА ЕРЗ: Финансово-строительная корпорация Лидер

Объем текущего строительства — 1 145 172 кв. м

Объектов строительства — 53 (в 15 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 8-е

Место в ТОП по Московской области — 5-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2017 г. — 296 341 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2018 году — 2-е

Объeм ввода жилья в 2018 г. — 409 671 кв. м

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 3 (из 5)

Рейтинг в IV кв. 2017 г. — 3,5 (из 5)

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

ТОП по вводу жилья в 2018 году: в лидерах ПИК, ФСК Лидер и ЮгСтройИнвест

Владимир Воронин: Модернизированный ДСК-1 позволит застройщику реализовать современные качественные проекты, но быстрее и дешевле, чем монолит

Отмена долевого строительства приведет к росту доли панельного домостроения (графики)

ЛСР и ФСК Лидер подтвердили сделку по ЖБИ-6

ФСК Лидер покупает у Группы ЛСР московский ЖБИ-6

Такое мнение глава Группы ЛСР и президент НОСТРОЙ высказал в интервью газете «Коммерсант».

Отвечая на вопрос журналистов издания, нужны ли рынку жилищного строительства проектное финансирование и продажи готового жилья, основной владелец Группы ЛСР (2-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства и по объему ввода жилья), президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Андрей Молчанов (на фото) заявил, что переход рынка новостроек с долевого строительства на проектное финансирование был бы оправдан при дешевой ипотеке для граждан и кредитовании девелоперов по ставкам в 3% годовых, чего в настоящее время не наблюдается.

«Сегодня не очень-то подходящая для этого экономическая ситуация. Другое дело, когда ипотека для граждан будет на уровне 2—3%, а строители, в свою очередь, смогут кредитоваться под 3%, как сегодня происходит в Европе», — пояснил Молчанов.

По его словам, в нынешних условиях форсированный переход на проектное финансирование приведет лишь к падению ввода новостроек и росту цен на первичном рынке. Такая реформа практически парализует строительство жилья в малых и средних городах, убежден Молчанов.

«В Вологде потребность в жилье — 50 тыс. кв. м в год, в Петрозаводске такая же ситуация. Строить такой объем для ЛСР — слишком большие издержки, — пояснил бизнесмен и продолжил: — Местная компания могла бы справиться с такой задачей с выгодой для себя, но как она сможет сразу понять: соберет она покупателей на будущие квартиры или нет? Это крах, если они построят дом, а квартиры не будут покупать», — заключил он.

Поэтому, по его мнению, надо оставить возможность продавать жилье в процессе строительства, но в случае перехода на новую модель деньги покупателей отдавать, например, в банк, который сделать обязательным участником процесса. «Покупатель вносит 10% стоимости квартиры, я, как застройщик, обязываюсь сдать дом к определенному сроку, а будущий владелец — выкупить квартиру, — пояснил Андрей Молчанов.

Одновременно с этим можно продумать удобный вариант для покупателя, который собирается брать ипотеку на покупку квартиры. «Он вносит на счет сумму первоначального взноса, а 90% по ипотеке получает, когда дом готов. То есть проценты начисляются, когда он уже живет в квартире», — конкретизировал свою идею глава ЛСР.

Для тех, кто оплачивает покупку собственными средствами, может быть предусмотрен график платежей, утвержденный договором, считает Андрей Молчанов. «Девелоперу главное понимать, что он продал, скажем, 80% дома и получит за него деньги», — подчеркнул он.

В интервью бы поднят вопрос о перспективах застройщиков, которые планируют и после 1 июля 2018 года, когда вступит в силу 218-ФЗ, привлекать средства дольщиков. Андрей Молчанов напомнил, что в свое время он «писал всем чиновникам, которым имеет смысл писать, о том, какие поправки необходимо принять. Но закон принят и начнет с 1 июля действовать в полную силу».

Впрочем, по его словам, «еще остается вероятность, что до этого срока будут приняты нужные отрасли поправки». В частности, для застройщиков важно, чтобы было снято требование «одна компания — одно разрешение на строительство» и не пришлось создавать юрлицо для каждого дома при комплексном освоении территории, отметил Молчанов.

«Кроме этого, важно оставить возможность направлять денежные средства дольщиков на возмещение затрат по покупке земельных участков, на строительство межквартальных инженерно-технических сетей и дорог», — подчеркнул он.

Что касается перечисления взносов застройщиков в компенсационный фонд, то их, по мнению главы Группы ЛСР, разумно платить «не с заключаемого с дольщиком договора, а с продаваемой квартиры».

Также разумно было бы предоставить альтернативу резервированию на счетах 10% от стоимости строительства, убежден девелопер. «Как вариант, можно требовать от застройщика подтверждения открытия кредитной линии на сумму до 40% от цены проекта» — пояснил он.

Наконец, надо как-то ограничить возросшие полномочия госорганов по приостановлению права застройщика на привлечение средств граждан, полагает Андрей Молчанов. «Если выявлены нарушения, то надо вначале дать срок на исправление недочетов, зачем же сразу головы сечь?», — предложил он.

«Так или иначе, с 1 июля рынок заживет по новым правилам, — напомнил Андрей Молчанов. — Жилье подорожает. Вероятно, появятся новые пострадавшие дольщики. Уже не из-за мошенников. Просто в тяжелой экономической ситуации непрофессиональные девелоперы не справятся», — резюмировал руководитель Группы ЛСР.

Фото: www.samaratoday.ru 

Другие публикации по теме:

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Минстрой: счета эскроу — альтернативный механизм финансирования строительства на переходный период

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет