Как чувствует себя рынок кредитования покупки жилья в наступившем году в условиях высоких процентных ставок и сокращения льготных программ, выяснял «Коммерсант».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Итоги января показали, что темпы роста ипотечного кредитования снижаются. По мнению опрошенных изданием участников рынка, это результат сразу нескольких негативных факторов:

• резкого роста ключевой ставки ЦБ, что привело к скачку ставок по кредитам до уровня 25% — 30% годовых;

• серьезного ужесточения условий льготных программ, несколько лет подряд выступавших в качестве драйвера рынка;

• ряда ограничительных мер со стороны регулятора, который неоднократно выражал беспокойство по поводу того, что в портфелях банков растет доля рискованных кредитов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Еще одним стоп-фактором для роста ипотечного кредитования, как ни странно, являются высокие ставки по вкладам. В результате многие потенциальные клиенты отложили на неопределенный срок покупку недвижимости с помощью ипотеки.

В текущей ситуации рассрочка, на первый взгляд, это самый эффективный инструмент поддержки продаж. Но с середины 2024 года также растет и доля сделок за наличные.

Возможностей использовать какие-то иные инструменты привлечения покупателей практически нет. Виной тому — ипотечный стандарт, который ограничил использование разного рода партнерских программ между банками и девелоперами.

По оценкам экспертов, общие продажи новостроек пока снизились относительно умеренно, серьезное беспокойство у них вызывает запуск новых проектов. Если в 2024-м этот показатель составлял около 48 млн кв. м (как и в рекордном 2023-м), то в нынешнем году (при условии сохранения высокой ключевой ставки ЦБ) он может снизиться на 30% — 35%.

Фото: t.me/acraratingagency

Ирина НОСОВА (на фото), старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

— Результаты первого квартала могут оказаться на 30% — 40% хуже, чем год назад, в том числе из-за высоких процентных ставок по вкладам и накопительным счетам, на которых можно разместить средства, предназначенные для первоначального взноса.

Фото: glorax.com 

Дмитрий КАШИНСКИЙ (на фото), президент GloraX:

— После отмены массовой ипотеки на новостройки и роста ключевой ставки ЦБ рыночные жилищные кредиты стали недоступны, и девелоперы стали активнее развивать альтернативные инструменты продаж — рассрочки, трейд-ин.

Соответственно, доля ипотечных сделок закономерно снизилась. Если в 2023 году в структуре продаж нашей компании она составляла 75%, то в 2024-м — уже 66%.

Рынок недвижимости находится в поиске равновесия, и в этом году баланс спроса и предложения, а также показатели продаж в среднем по стране вернутся к значениям 2019—2020 годов.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— Формально половина сделок в конце 2024 года прошла без ипотеки, то есть либо со стопроцентной оплатой, либо в рассрочку. Точные цифры назвать сложно, а оценки самих участников рынка противоречивы.

Но в любом случае доля покупателей с живыми деньгами действительно растет.

Фото: Абсолют Банк

Антон ПАВЛОВ (на фото), зампред правления Абсолют Банка:

— У рассрочки есть как плюсы для покупателей, так и минусы, и девелоперы, не имеющие опыта в оценке платежеспособности клиентов, принимают на себя новые риски.

Кроме того, застройщики не работают на долговом рынке, у них небольшое финансовое плечо, и предоставить рассрочку на длительный период они не могут.

Поэтому сумма ежемесячного платежа получается достаточно большой и зачастую непосильной для большинства граждан.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Роман ЕВДОКИМОВ (на фото), вице-президент Банка ДОМ.РФ:

— Снизить долю высокорискованных выдач позволит ипотечный стандарт. В соответствии с ним сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости залога.

Документ также запрещает получение платы за снижение ставки по договору ипотеки от застройщика, если это влечет увеличение цены объекта недвижимости.

Фото из архива Ф. Выломова

Федор ВЫЛОМОВ (на фото), гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— На фоне отмены льготной программы, ужесточения денежно-кредитной политики сформировалась довольно устойчивая пропорция продуктовой линейки ипотечных продуктов, которая вряд ли претерпит серьезные изменения.

Примерно 35% — 40% будут занимать выдачи на новостройки, еще 20% — 25% — на ИЖС (в обоих случаях действуют адресные меры поддержки) и приблизительно треть — на готовое жилье.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В плане обеспечения доступности жилья уже сегодня необходимо смотреть за горизонт 2025-го. В январе запущено строительство 2 млн кв. м многоквартирного жилья — минимальный уровень для этого месяца за последние четыре года.

При сохранении текущих ставок и слабого спроса можно будет увидеть снижение запусков новых проектов в этом году до 30% — 35 млн кв. м, что приведет к падению вводов начиная с 2027 года и к возможному росту цен на «первичку».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: в 2025 году цены на новостройки продолжат расти на уровне инфляции, а объемы ввода жилья упадут лишь в 2027-м

Росстат: ввод жилья в России за январь 2025 года уменьшился на 9,7% (графики)

Доля новостроек в объеме выданной ипотеки находится на рекордно высоком уровне — 70%

Застройщики раскрыли ЕРЗ.РФ нюансы рассрочки

Эксперты: в феврале «ипотечная зима» не закончится, а продлится весь 2025 год

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

Раньше все говорили о рисках «ипотечного пузыря», а сегодня пора бояться «пузыря рассрочки»

Эксперты: застройщики надеются, что ключевая ставка ЦБ, возможно, вышла на плато

Застройщики начали придерживать вывод на рынок новых объектов

На днях на своем последнем заседании Комиссия в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России обсудила законодательные предложения, касающиеся РЗТ, реновации жилищного фонда, и предложения профильного ведомства по условиям отнесения жилых помещений к стандартному жилью. О том, к каким выводам пришли члены комиссии, порталу ЕРЗ рассказала ее руководитель — президент Фонда «Институт экономики города» Надежда КОСАРЕВА.

Фото: www.kvobzor.ru

 — Мы обсудили содержание и вопросы координации двух законопроектов, которые сейчас находятся на рассмотрении в Госдуме, — рассказала Надежда Косарева (на фото). — Первый из этих документов, законопроект №503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», подготовлен Правительством РФ и уже принят в первом чтении.

Фото: www.rosotkat.ru

В числе прочего он регулирует вопросы изъятия земельных участков для государственных и для муниципальных нужд при реализации комплексных проектов по развитию застроенных территорий (РЗТ).

Второй документ, который также внесен в Госдуму, но пока еще не рассматривался в первом чтении, — это законопроект 550294-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации».

Кроме того, нашим Институтом экономики города по заданию Центра стратегических разработок (ЦСР) разработан третий документ, в котором мы попытались объединить все эти вопросы и сформулировали комплексные экспертные предложения по совершенствованию регулирования РЗТ.

Фото: www.need.estate

Основной темой обсуждения на заседании стала координация между собой вышеназванных законопроектов. Первый из них предусматривает изъятие земельных участков и других объектов недвижимости при реализации проекта по РЗТ без согласия собственников.

Напомню, что на этих территориях могут быть два вида многоквартирных домов. И в случае, когда МКД признается аварийным, жилые помещения в нем изымаются без согласия собственников.

Но на данной территории также могут быть и не признанные аварийными многоквартирные дома, подлежащие сносу в рамках муниципальных программ. В законопроекте предлагается применять и в отношении таких домов институт изъятия.

Наконец, на застроенных территориях, подлежащих развитию, могут располагаться объекты инфраструктуры — и их также предлагается изымать для государственных и муниципальных нужд.

— Между тем в законопроект о реновации жилищного фонда заложен совсем другой концептуальный подход: здесь подобные вопросы предлагается решать с помощью голосования собственников жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными.

— Совершенно верно. Причем решение, проводить реновацию в отношении того или иного конкретного дома, принимается только в том случае, если большинство собственников согласны с его сносом или реконструкцией.

Фото: www.23kvartiri.ru

— А какой из этих подходов ближе участникам совещания?

— Абсолютно все без исключения поддерживают подход, предложенный в законопроекте о реновации жилищного фонда. То есть, все-таки, нужно спрашивать мнение тех людей, чье жилье не признано аварийным.

К слову, такой подход реализован в Москве в рамках программы реновации жилищного фонда, и было бы странно не спрашивать людей при проведении реновации в других субъектах Федерации.

— Разумеется. У всех граждан России должны быть равные права.

— Участники совещания тоже так считают. Поэтому, поскольку курирующий нашу комиссию замминистра Никита Стасишин по объективным причинам не смог принять участие в ее заседании, было решено обратиться в Минстрой с просьбой письменно разъяснить позицию ведомства по вопросу согласования двух этих законопроектов.

Фото: stroi.mos.ru

— А как Вы предлагаете использовать законопроект, подготовленный Вашим институтом совместно с ЦСР, и в чем его суть?

— Мы предложили расширить законопроект о реновации жилищного фонда комплексными положениями в части градостроительного регулирования, новых инвестиционных возможностей по развитию застроенных территорий. Их основной смысл в том, что реновации должны подлежать деградирующие территории, на которых расположены не только аварийные МКД, но и другие ветхие объекты (ветхие МКД, индивидуальные дома и гаражи, садовые домики, нежилые здания и сооружения), заброшенные промзоны и т.д.

Иными словами, наш документ расширяет сферу регулирования для проведения комплексных проектов по устойчивому развитию застроенных территорий. Но, оговорюсь: он никуда не внесен в качестве законопроекта — это просто наше экспертное предложение.

Оно было поддержано членами комиссии. И теперь, получается, что нужно найти согласование между двумя официальными документами, и при этом было бы хорошо учесть наше экспертное предложение, расширяющее решение данной проблемы.

Фото: www.gidroguru.com

— Вторым вопросом на заседании комиссии рассматривался проект приказа Минстроя об утверждении условий отнесения жилых помещений к стандартному жилью. Что решили по этому вопросу?

— Напомню, то, что раньше называлось «жильем экономического класса», теперь переименовано в «стандартное жилье». И проект соответствующего приказа Минстроя об условиях отнесения жилья к категории стандартного в качестве таких условий, как и ранее, предусматривает некий набор физических параметров, касающихся площади жилья (в том числе комнат) и земельных участков, требований к доступности для маломобильных групп, к энергоэффективности зданий, максимальному числу жилых помещений в доме и квартирографии, высоте потолков, отделке жилых помещений и пр.

Члены комиссии высказали по этому вопросу отдельные замечания. В частности, предложено еще раз посмотреть на требования, относящиеся к высоте потолков, установлению поквартирного учета теплопотребления, наличию лифта, в том числе грузового, и других конкретных параметров.

Второе, что обсуждалось в этой связи, — необходимость, все-таки, более четко прописать цели данного документа. То есть обозначить случаи, когда такие условия являются обязательными к применению. И чтобы было понятно, что такие требования, например, обязательны только для единого института развития в жилищной сфере в лице ДОМ.РФ или для любых случаев, когда для строительства жилья используются средства федерального бюджета.

Фото: www.pbs.twimg.com

— Как следует из протокола собрания, Вами и еще одним членом комиссии, генеральным директором Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ) Дмитрием Будаковым, были высказаны гораздо более серьезные замечания к этому документу. В чем заключается ваши с ним претензии?

— Нам изначально было не очень понятно, для каких целей устанавливается именно такой набор требований к физическим параметрам стандартного жилья. Какая цель при этом преследуется: оптимизация бюджетных расходов, расширение доступности подобного жилья или повышение его качества? Между тем, четко продекларированные цели повлекут за собой совершенно разные требования, которые должны быть отражены в данном документе.

Кроме того, нас смущает некое единообразие, заложенное в нем. Представляется, что должно быть больше вариантов достижения выбранной цели, а не просто жесткий набор условий, в частности предъявляемых к площади жилых помещений, комнат, высоте потолка, максимальному количеству помещений в многоквартирном доме и квартирографии, требований к отделке помещений и др.

С нашей точки зрения, параметры проектных решений и комфортности стандартного жилья должны позволять большую степень дифференциации.

— Отразив в протоколе эту точку зрения, насколько высоко Вы расцениваете шансы того, что к вам прислушаются?

— Очень на это надеюсь.

— Надежда Борисовна, спасибо за высокопрофессиональные разъяснения. Дальнейших успехов вашей комиссии и руководимому Вами институту!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Фото: www.mguu.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой определил понятия ветхого и аварийного жилья

Александр Плутник: Господдержка на возведение сетей — стимул для распространения КОТ и РЗТ

Владимир Якушев: Институт РЗТ должен стать интересным для застройщиков

Владимир Якушев: За продажу участков из-под снесенного аварийного жилья местные власти должны будут заплатить государству

Успех реновации в Екатеринбурге определит расселение людей из аварийного жилья по принципу «метр в метр»

Застройщиков, участвующих в расселении аварийного жилья в рамках РЗТ, освободят от нагрузки по строительству социальной инфраструктуры

Реновацию запустят в регионах?

В Госдуму внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»

КОТ и РЗТ занимают не более 5% объемов текущего строительства

Регионы получат право принудительно изымать участки и объекты у проблемных застройщиков

Надежда Косарева: Нужно расширять линейку вариантов по улучшению жилищных условий

В Москве по программе реновации с участием застройщиков до 2021 года возведут 2,3 млн кв. м жилья

Владимир Путин: Регионам следует активнее использовать опыт Москвы по благоустройству городской среды

Квартиры с отделкой станут критерием стандартного жилья

Новые стандарты жилья: потолки 2,8 метра, кухни квадратные, входы — вровень с землей

Высоту потолков в стандартном жилье планируют увеличить до 2,8 метра

Нормы градостроительного планирования для новых стандартов городской среды изменят в течение трех месяцев

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Госдума вместо жилья экономического класса вводит понятие «стандартное жилье»

Правительство намерено менять подходы к стандартам жилищного строительства и повышать спрос