К такому выводу на основе информации Росреестра пришли аналитики базы данных продаж и цен новостроек портала www.dataflat.ru.

Фото: www.yandex.net

Зарегистрированные продажи в лотах остались на июньском уровне. Сохранение темпов продаж, даже на фоне неблагоприятных факторов, стало следствием массового расширения ассортиментного предложения в регионе, отмечают эксперты. С мая 2021 по июль 2021 в Санкт-Петербурге и Ленинградской области вышли в продажу значительные объемы — 32 новых ЖК и 125 новых корпусов.

Фото: www.siapress.ru

При этом в июле 2021 года по сравнению с июнем 2021 средняя площадь реализованного лота снизилась на 3%. В результате суммарные продажи в квадратных метрах оказались ниже уровня предыдущего месяца на 3%.

В июле 2021 года выручка (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета) от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках по зарегистрированным ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказалась на 42% выше, чем в июле 2019 года. Однако в лотах зарегистрированные продажи на 11% ниже, чем два года назад.

Источник: www.dataflat.ru

В качестве базы для сравнительного анализа взят «нормальный» июль 2019 года, уточнили аналитики dataflat.ru, поскольку на статистику июня 2020 года оказывают влияние последствия коронавирусных ограничений и их отмены, а также происходивший летом 2020 года в Петербургском регионе переход Росреестра на новые информационные системы.

Впрочем, специалисты подготовили и таблицу сравнения июля 2021 года с июлем 2020-го (см. ниже).

Источник: www.dataflat.ru

Рост выручки достигнут за счет роста за два года средней цены реализованного кв. м на 54% и средней площади реализованного лота на 3%, пояснил руководитель проекта dataflat.ru Александр Пыпин (на фото).

«Доля ипотечных сделок в июле 2021 формально осталась существенно выше, чем два года назад, — отметил эксперт. — Однако с 77% в начале июля 2021 года, когда закрывались и регистрировались последние сделки по "льготной ипотеке", она к концу месяца снизилась до 57%», — уточнил он.

Фото: www.kvobzor.ru

Александр Пыпин также напомнил, что в расчетах учитываются только договора ДДУ и уступок прошедшие регистрацию в Росреестре. Не учитываются продажи не по ДДУ (после ввода в строй, ЖСК, ДКП, ПДКП, договора инвестирования), продажи машино-мест, кладовок, коммерческой недвижимости, оптовые продажи.

Цены фиксируются на дату ДДУ или дату бронирования, датой поступления выручки (платежа) считается дата регистрации.

Фото: www.grozny-inform.ru 

Другие публикации по теме:

Продажи жилья по ДДУ в Санкт-Петербурге и Ленобласти в мае: выручка выросла, а объемы снизились

Продажи жилья по ДДУ в Санкт-Петербурге и Ленобласти в апреле: выручка выросла на 50%

Продажи жилья по ДДУ в Санкт-Петербурге и Ленобласти в марте: выручка на четверть выше, чем год назад

Продажи жилья по ДДУ в Санкт-Петербурге и Ленобласти в феврале: выручка на 34% выше, чем год назад

Из-за снижения активности застройщиков Санкт-Петербург скоро столкнется с дефицитом новостроек и спадом строительства 

Продажи жилья по ДДУ в Санкт-Петербурге и Ленобласти в январе: выручка на 3% ниже, чем год назад, сделок на 17% меньше, средняя цена — на 19% выше

Новостройки в Питере и Ленобласти за год подорожали на 15—16%

Продажи жилья по ДДУ в Санкт-Петербурге и Ленобласти в ноябре: по количеству — на 45%, а по выручке — на 69% выше, чем год назад

Розничные продажи жилья по ДДУ в Санкт-Петербурге в октябре: по количеству — на уровне прошлого года, по выручке — на четверть выше

С начала года петербургские новостройки подорожали почти на 20%

За три квартала 2020 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти реализовано по ДДУ и уступкам на 11% меньше квартир, чем годом ранее

Продажи жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти в августе: по объему — на 5%, в деньгах — на 21% выше, чем годом ранее     

Опрошенные РБК эксперты называют две основные причины, по которым в указанных регионах не возводятся новые многоквартирные дома (МКД): отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность строительства, усугубленная особенностями проектного финансирования.

Фото: www.ngs.ru

Согласно данным Росреестра, которые проанализировал РБК, в период с января по июнь этого года не было заключено ни одного договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в семи российских регионах:

• Карачаево-Черкесии,

• Мурманской области,

• Камчатском крае,

• Республике Тыва

• Еврейской автономной области,

• Магаданской области,

• Чукотском автономном округе.

Фото: www.siapress.ru

В большинстве из перечисленных субъектов РФ продажи по ДДУ прекратились после перевода отрасли на рельсы проектного (банковского) финансирования с аккумулированием средств дольщиков на эскроу-счетах — то есть с середины 2019 года.

В Магаданской области и на Чукотке новостройки с участием средств дольщиков перестали возводиться (а, соответственно, и продаваться) еще с 2016 года. В Карачаево-Черкесии — с начала текущего года.

Фото: www.yandex.ru

Эксперты признают, что в большинстве из вышеперечисленных регионов сложилась традиция жить в частных домах.

Тем не менее, они выделяют две другие основные причины, по которым здесь не появляются новые многоэтажки: отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность жилищного строительства, усугубленная особенностями проектного финансирования.

Фото: www.zel-city.ru

По оценочным данным Росстата, в семи упомянутых регионах на начало 2021 года проживали 2,2 млн человек, при этом растет население только в Туве, отметила директор по маркетингу девелоперской компании Талан Наталья Гарифуллина (на фото).

Фото: www.facebook.com

По расчетам генерального директора ПИК-Франшиза Егора Карченкова (на фото), если численность населения в регионе снижается более чем на 2% в год, то застройщикам (с их средним циклом строительства одного объекта в три года) не остается места для развития в таком регионе.

Кроме того, в упомянутых регионах себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж, заметил эксперт.

Фото: www. moneyman.ru

По его словам, маржинальность таких проектов остается в районе 0%, поэтому в современных реалиях проектного финансирования это обстоятельство не позволяет банкам выделить застройщикам кредитные средства.

Но даже если бы это стало возможным, то из-за низких темпов продаж срок использования кредита окажется настолько большим, что проценты по нему полностью перевесят и без того небольшую маржу проекта, сделав его убыточным, пояснил Карченков.

Фото: www.mvn.ru

Дополнительным фактором удорожания стройки и снижения маржи при отсутствии спроса являются сложные климатические условия в части рассматриваемых регионов, напомнил коммерческий директор ГК Страна Девелопмент Александр Гуторов (на фото).

Чтобы работа в регионе была интересна застройщику, маржинальность проектов должна составлять как минимум 25—30%, причем это должны быть крупные проекты, площадью не менее 50 тыс. кв. м,

Фото: www.rzn.info

Такое мнение высказал генеральный директор инвестиционно-строительной группы ИСГ Мармакс из Рязанской области Юрий Юров (на фото).

Как и другие эксперты, он не исключил того, что в зоне риска остановки продаж по ДДУ остаются и другие российские регионы — например, ряд областей Центрального федерального округа, где доходность девелоперов колеблется в районе 5—10%.

Фото: www.hrlider.ru

В едином институте развития жилищной сферы ДОМ.РФ проблему локальной стагнации долевого строительства пытаются решать с помощью ряда мер, сообщили РБК в пресс-службе госорганизации.

Одна из таких мер — заключение соглашения о сотрудничестве с региональными правительствами, в которых прописывают «механизмы по поддержке застройщиков и направления работы в части улучшения городской среды и повышению доступности жилья».

В 2020 году такие соглашения были заключены с властями Чукотки, Камчатки, Еврейской автономной области, Тувы и Карачаево-Черкесии.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Другие шаги ДОМ.РФ в этом направлении: 

• уже утвержденный проект по строительству арендного жилья в Магаданской области, по которому планируется возвести до 100 тыс. кв. м для улучшения жилищные условия молодых специалистов и расселения граждан из аварийного жилья;

• похожий проект в Мурманской области, где госкорпорация организует строительство арендного дома для работников бюджетной сферы и прорабатывает возможность привлечения инвестиций в жилищное строительство с помощью инфраструктурных облигаций.

Фото: www.rsport.ru

По мнению генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко (на фото), остановка долевого строительства в отдельных регионах России вызвано отсутствием спроса на него в условиях рыночной экономики.

«Я знаю эти регионы, мы с ними работаем, предлагаем им разные схемы удешевления себестоимости, запуска новых проектов, в том числе через инфраструктурные кредиты», — заявил Мутко на днях на встрече с журналистами.

Он также заметил, что решению данной проблемы будет способствовать планируемое Правительством создание Института пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие межрегиональных агломераций, объединяющих вместе экономические развитые и более слабые в этом отношении субъекты РФ.

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Нехватка собственных средств у застройщиков в ближайшие годы может привести к двукратному падению объемов строительства

Марат Хуснуллин: Создадим Институт пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие агломераций

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

ДОМ.РФ: первые субсидии для поддержки низкомаржинальных жилищных проектов будут доступны застройщикам уже в апреле

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов