Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам
Арбитражный суд впервые отказал ИП в выплате неустойки, купленной по уступке у дольщика.
Фото: www.recept.photo.ru
Портал ЕРЗ ранее писал про потребительский терроризм в долевом строительстве, неуклонно увеличивающий свои масштабы. Одна из новых схем такого явления реализуется путем уступки прав требований неустойки. Юридические лица или индивидуальные предприниматели выкупают у дольщиков права требования неустойки (штрафа), возникшего в связи с нарушением должником — застройщиком своих обязательств, путем заключения договора уступки.
При рассмотрении таких дел суды, как правило, взыскивают с застройщика крупные суммы в пользу юридической компании или ИП, обеспечивая им сверхприбыль. Крупный московский застройщик АО «А 101 Девелопмент» (6-е место в ТОП застройщиков о Москве) нашел способ борьбы с потребительским терроризмом. Подробности ниже.
Индивидуальный предприниматель А. А. Силкин обратился в суд с иском к АО «А 101 Девелопмент» о взыскании неустойки в размере 2 883 583 руб. Застройщик нарушил сроки передачи объекта долевого строительства перед дольщиком. Просрочка передачи квартиры дольщику возникла за период с 01.07.2014 по 23.05.2016. Дольщик уступил ИП А. А. Силкину свое право требования штрафных санкций. Цедент (дольщик) 14.07.2016 направил застройщику уведомление о состоявшейся уступке права требования с приложением договора цессии. Также 02.07.2016 в адрес застройщика была направлена претензия с требованием о погашении суммы долга. Указанная претензия оставлена застройщиком без ответа и удовлетворения.
Решением Арбитражного суда Московской области от 10.11.2016 по делу № А41-55134/16, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017, исковые требования ИП Силкина А. А. о взыскании неустойки с застройщика удовлетворены в полном объеме.
В последующем, застройщик обратился в Щербинский районный суд г. Москвы с требованием о признании договора уступки заключенного между ИП Силкиным А. А. и дольщиком недействительным. Как следует из материалов дела, суд общей юрисдикции установил, что между дольщиком и застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Спорная квартира передана дольщику, право на нее зарегистрировано. Квартира передана дольщику с нарушением установленного договором срока передачи. Затем состоялась передача прав требований неустойки дольщиком ИП Силкину А.А.
Однако при заключении спорного договора цессии стороны не учли условия основного договора — договора участия в долевом строительстве. В договоре участия в долевом строительстве предусмотрен исключительный запрет на уступку прав требований по неустойке и иным штрафным санкциям. Для совершения такой сделки требуется получить предварительное письменное согласие Застройщика и Банка. Исходя из этого, заявленные застройщиком требования судом удовлетворены, договор уступки признан недействительным. Позиция суда основывалась на нормах ч. 1 ст. 166, ст. 168, ч. 1 ст. 173, ст. 382 ГК РФ, ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ.
Как указал суд общей юрисдикции, уступка прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, должна совершаться в порядке, установленном ГК РФ. Для перехода к другому лицу прав кредитора (дольщика) не требуется согласие должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором. Договором участия в долевом строительстве предусмотрен прямой запрет уступки неустойки.
Судом установлено, что при заключении спорной сделки ИП Силкин А. А. знал об условиях договора участия в долевом строительстве, которыми прямо предусмотрен запрет на совершение уступки без согласия застройщика, а также об отсутствии такого согласия. Однако в нарушение положений ст. 173.1 ГК РФ подписал заведомо недействительный для него договор.
Решением Щербинского районного суда г. Москвы от 14.12.2016, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 18.05.2017 №33-18737/17 договор уступки признан недействительным. Данные обстоятельства послужили основанием для пересмотра Арбитражным судом требований ИП А. А. Силкина о взыскании неустойки с застройщика.
Депутаты Госдумы защитили дольщиков и открыли выставку
По мнению парламентариев, тем самымпродолжилась системная работа по реформированию в стране долевого строительства.
Фото: www.inform-24.com
Вчерашний день в Госдуме ознаменовался двумя событиями, о которых сообщил портал ЕРЗ. 24 января приняты два законопроекта, ужесточающие деятельность застройщиков. И одновременно с этим в нижней палате российского парламента открылась выставка «Жилье в городской среде: ипотека, аренда и жилищное строительство», организованная Комитетом по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям совместно с АИЖК в контексте рассмотрения Госдумой законодательных инициатив, направленных на усиление защиты прав граждан, инвестирующих денежные средства в жилищное строительство.
Без корректировки не обойтись
Как отмечал портал ЕРЗ, несмотря на то что законопроекты были приняты единогласно, в ходе предшествовавшей голосованию парламентской дискуссии ряд депутатов из разных фракций высказали опасения относительно последствий принятия этих документов для рынка жилищного строительства. В частности, депутат от ЛДПР, д.э.н. профессор Сергей Катасонов заявил, что в результате обманутых дольщиков в стране не будет, но «объемы возводимого жилья упадут вдвое, а цены вырастут в полтора раза».
Председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (на фото) не согласен с мнением коллеги по нижней палате. «Это, несомненно, должно привести, в том числе, и к увеличению объемов строящегося жилья и повышению доступности жилья для наших граждан», — считает парламентарий.
Законопроектом предлагается запретить использование некоторых способов привлечения средств граждан в долевое строительство. «В 214-м федеральном законе на сегодняшний день есть три таких способа, — напомнил глава думского комитета. — Это договоры долевого участия, и здесь мы проделали огромную работу, чтобы защитить тех граждан, которые их подписывают. Но есть и другие два способа: через жилищно-строительные кооперативы и через специальные облигации, так называемые жилищные сертификаты. Специальные облигации не пользовались спросом, но надо заметить, что на сегодняшний день те люди, которые захотят такие облигации купить, абсолютно не защищены, и чтобы предотвратить факты обмана наших граждан мы предлагаем исключить этот вид привлечения средств в долевое строительство»,— отметил Николаев.
При этом парламентарий уточнил, что речь не идет о жилищных сертификатах, которые выдают военнослужащим на получение квартир. «Это именно специальные облигации, которые могут выпускать застройщики в соответствии с действующим законодательством», — пояснил он.
«Исключительно важное новшество, которое мы предлагаем, это введение ответственности бенефициаров, владельцев компаний-застройщиков за те убытки, которые застройщик может нанести гражданам-участникам долевого строительства, — продолжил Николаев. — Мы предлагаем по аналогии с банковской системой определить, что таким бенефициаром является лицо, которое владеет более чем пятью процентами акций застройщика, и дополнительно обращаю ваше внимание, что речь идет о солидарной ответственности владельца застройщика».
Также депутат сообщил, что предлагается усилить контрольные функции банковского сопровождения. В случае нецелевого использования застройщиком средств граждан банки получат возможность приостанавливать данные платежи и сообщать об этом в надзорные органы. «Мы уточняем положения законодательства о долевом строительстве в части установления особенностей взаимодействия застройщиков с уполномоченными банками и целый ряд иных технических вопросов», — добавил глава думского комитета.
Однопартиец и коллега Николая Николаева, руководитель Рабочей группы президиума Генсовета «Единой России» по защите прав дольщиковАлександр Сидякин (на фото) считает, что на застройщиков, с которым региональные органы власти заключили соглашения о завершении строительства проблемных объектов, не следует распространять правило «один объект — одно разрешение». «Необходимо выделить в отдельное правоотношение статью, когда мы привлекаем застройщика достроить другой объект, пояснил он, добавив: — Наверное, в данном случае «грузить» застройщика избыточными требованиями не совсем правильно».
Фото: www.dosug.md
Также, по мнению Александра Сидякина, необходимо отдельно обговорить возможность не выдавать разрешение на привлечение средств дольщиков в том случае, если застройщик уже имеет проблемы по другим объектам: сбился график привлечения средств дольщиков или темпы стройки. «У региональных органов стройнадзора должно быть право не давать такое разрешение, что нам позволит существенно хеджировать риски, которые в этой отрасли возникают», — заключил Сидякин.
Выставка как результат работы
Приняв законопроекты в первом чтении, участники пленарного заседания посетили выставку «Жилье в городской среде: ипотека, аренда и жилищное строительство», открытую в здании Государственной Думы РФ на Охотном ряду.
Фото: www.komitet3-1.km.duma.gov.ru
Открывая выставку, Николай Николаев отметил, что она — один из результатов работы профильного комитета: «В прошлом году Государственной Думой было принято более 15 законов, которые непосредственно касаются жилищного строительства и ипотеки, — напомнил он. — Сегодня мы можем посмотреть, как эти механизмы работают».
На открытии выставки с приветственным словом выступили заместители Председателя Госдумы РФ Сергей Неверов, Ольга Епифанова, руководители думских фракций Геннадий Зюганов, Владимир Жириновский, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, генеральный директор АИЖК Александр Плутник.
Фото: www.inform-24.com
На выставке представлена актуальная информация о деятельности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Наиболее типичные случаи нарушения прав дольщиков нашли отражение в типовых ситуациях, вошедших в представленную на выставке книгу «10 схем обмана дольщиков» (на фото), подготовленную Рабочей группой Госдумы по защите прав участников долевого строительства, возглавляемой Николаем Николаевым. Эти ситуации были озвучены, в частности, участниками парламентских слушаний на тему «Формирование эффективных законодательных механизмов защиты прав и законных интересов участников долевого строительства», проведенных Государственной Думой 3 июля 2017 года.
При составлении книги использовались в том числе материалы органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих полномочия в сфере долевого строительства, прокуратуры Российской Федерации, арбитражных судов и судов общей юрисдикции, а также публикации ведущих информационных агентств. Подготовленные материалы могут стать методическим пособием по снижению рисков при заключении гражданами сделок по приобретению жилья на этапе строительства.
Фото: www.inform-24.com
По мнению руководителя фракции КПРФ Геннадия Зюганова, обманутых дольщиков не будет, если ужесточить ответственность должностных лиц. «Есть форма контроля — депутатский контроль, осуществляя его каждые полгода, уверяю вас — эта проблема сдвинется», — считает он.
Фото: www.pnp.ru
Руководитель фракции ЛДПР Владимир Жириновский призвал возродить кооперативное строительство жилья, а также убрать ТСЖ как посредника перед ресурсоснабжающей организацией.
Выставка призвана и продемонстрировать возможности Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) с целью предоставления гражданам и всем заинтересованным лицам своевременной и достоверной информации о ходе строительства многоквартирных домов, а также состоянии и динамике развития жилищной сферы.
Фото: www.inform-24.com
«Данная система реализует основной принцип управления процессами жилищного строительства. Если мы можем измерять — значит мы можем управлять. Эта система как раз направлена на то, чтобы способствовать реализации указанного принципа, — отметил глава Минстроя России Михаил Мень. — Для этого мы вместе с Единым институтом развития в жилищной сфере подготовили информационную систему. В ней мы будем видеть каждый дом, каждый объект».
Фото: www.inform-24.com
Александр Плутник сообщил, что девелоперы активно размещают в ЕИСЖС проектные декларации своих будущих объектов: по его словам, к системе присоединилось уже более 800 застройщиков. «Мы активно работаем с Росреестром, чтобы сделать подачу документации максимально удобной для участников рынка, — сказал глава АИЖК. — Для застройщиков система также полезна, так как в ней они могут изучить территорию по соседству со своими возможными проектами. Но прежде всего этот ресурс призван защитить граждан, инвестирующих в строительство жилья», — заключил Александр Плутник.
Также на выставке можно ознакомиться с основными направлениями деятельности Минстроя России и АИЖК в рамках реализации Стратегии развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года. В частности, в экспозиции освещены такие сферы, как повышение доступности жилья (ипотека и арендное жилье) и качество городского жилья (развитие городской среды и жилищное строительство).
На информационных стендах и мультимедийных экранах представлены проекты, цель которых — повышение качества жизни в российских городах и создание условий, способствующих развитию человеческого капитала.
«Эта выставка важна с точки зрения перспектив для отрасли, опираясь на те поручения, которые дал Президент России: мы должны выйти на 120 млн квадратных метров жилья в год, добиться того, чтобы половина наших граждан могла участвовать в ипотеке», — подчеркнул Михаил Мень.
