Таково мнение специалистов ECCON GROUP. Ольга ГАРАЩЕНКО, генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг», и Наталья БРОВКИНА, руководитель отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, проанализировали изменения порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование. С любезного разрешения ECCON GROUP портал ЕРЗ.РФ публикует статью на эту тему, размещенную на сайте компании.

    

Фото: www.vopros.norma.uz

   

Российские застройщики продолжают испытывать на себе прелести «жизни в эпоху перемен». И пока руководство ищет общий язык с банками по проектному финансированию, а специалисты отделов продаж объясняют дольщикам, что такое эскроу-счета, бухгалтерия и финансисты пытаются понять, как новые реалии повлияют на налоговую нагрузку компании.

Особую дискуссию в настоящий момент вызывает наиболее чувствительный для застройщиков вопрос обложения долевого строительства налогом на добавленную стоимость (НДС).

После реформирования системы финансирования строительства жилья в профессиональном сообществе начали появляться мнения, что застройщик теряет право на применяемую ранее льготу по НДС — в связи с тем, что деньги дольщиков теперь поступают на счета эскроу.

Поскольку разъяснительных документов в этой части ни от налоговых органов, ни от профильного министерства пока не поступило, компании и эксперты самостоятельно пробуют разобраться в том, изменится ли порядок налогообложения деятельности застройщика в связи с переходом на проектное финансирование и повлечет ли это увеличение его налогового бремени.

Эксперты компании ECCON GROUP Ольга Гаращенко и  Наталья Бровкина уверены в том, что, несмотря на изменение схемы финансирования долевого строительства, льготы по НДС у застройщика должны сохраниться.

   

Фото: www.gtrk-vyatka.ru

   

В ином случае нарушается баланс интересов участников рынка и возникает перекос в сторону реализации готового жилья, которое, как известно, не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).

Если аналогичная норма для продажи жилой недвижимости в долевом строительстве будет убрана, то застройщиков, привлекающих средства дольщиков на эскроу-счета, это поставит в ущемленное положение. Что недопустимо с точки зрения общих принципов исчисления налогов: именно так в свое время и возникла «долевая» льгота по НДС. Ведь налогообложение не может зависеть от юридической формы сделки, будь то договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

При этом специалисты ECCON GROUP провели анализ обновленного законодательства, ряда нормативных документов и писем и убедились, что текущая редакция НК РФ не препятствует застройщику в использовании освобождения от НДС для долевого строительства.

Напомним, что застройщики при передаче дольщикам построенных квартир или машино-мест в многоквартирных домах (МКД) не облагали их НДС на основании льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. По нежилым помещениям производственного назначения НДС подлежал уплате с суммы разницы между средствами, полученными от инвесторов, и фактическими затратами на строительство соответствующих помещений, то есть с так называемой «экономии по окончании строительства».

Применение данной льготы предполагает освобождение от налогообложения НДС «услуг застройщика на основании ДДУ».

   

Фото:www.ktostroit.ru

    

В ранее действующей редакции федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» услуги застройщика упоминались в двух нормах:

• в п. 1 ст. 5 — в контексте того, что цена ДДУ может включать в себя услуги застройщика и возмещение затрат на строительство;

• в п. 2 ст. 18 — указание на то, что на услуги застройщика не распространяются ограничения закона о целевом расходовании средств участников долевого строительства.

И контролирующие органы для целей применения льготы по НДС расширительно толковали услуги застройщика, понимая под ними не только явно выделенную в ДДУ сумму услуг, но и оставшуюся в распоряжении застройщика по окончании строительства сумму экономии средств.

В текущей редакции 214-ФЗ, которая применяется застройщиками, привлекающими денежные средства граждан на счета эскроу, какое-либо упоминание об услугах застройщика отсутствует.

Этот факт некоторые эксперты восприняли как предзнаменование того, что льгота по НДС застройщиками не может больше применяться.

Специалисты ECCON GROUP не согласны с таким подходом.

При формулировке льготы законодатель делает отсылку на «услуги застройщика на основании ДДУ», четкого определения которых в действующем законодательстве нет. В таких условиях услугами застройщика следует считать те услуги, которые составляют предмет договора участия в долевом строительстве согласно п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, то есть строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача соответствующего объекта долевого строительства (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) участнику долевого строительства.

Соответственно, для целей налогообложения НДС услуги застройщика – это оказываемые на основании ДДУ услуги по организации строительства и передаче объекта долевого строительства дольщикам, вне зависимости от того, как эти услуги определяются и – тем более – оплачиваются.

А значит, льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ по жилью продолжает применяться!

    

Фото: www.mosopora.ru

   

Что касается порядка определения застройщиком налоговой базы по НДС для облагаемого оборота — при продаже нежилых помещений производственного назначения (например, машино-мест в отдельно стоящем паркинге), то приходится констатировать, что изменение подхода к такому расчету весьма вероятно.

Дело в том, что традиционно застройщик при расчете налогов рассматривался как посредник, распоряжающийся полученными по ДДУ денежными средствами. Такую позицию, в частности, в постановлении №33 от 30.05.2014 закрепил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ. 

Отношения сторон по ДДУ рассматривались как инвестиционные отношения (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ), а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ как не связанные с реализацией.

Иными словами, в налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.

Однако в условиях реализации требования законодательства об обязательном размещении средств участников долевого строительства на счетах эскроу, которые, как известно, являются собственностью дольщика, а не застройщика, вышеуказанная «конструкция» формирования налоговой базы дает серьезный крен.

Очевидно, что распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник. Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.

   

Фото: www.szaopressa.ru

     

Подобные нормативные коллизии, к сожалению, не позволяют однозначно интерпретировать для целей налогообложения отношения сторон долевого участия в строительстве в условиях изменившегося законодательства. Эксперты ECCON GROUP придерживаются позиции, что финансовый результат застройщика, привлекающего деньги дольщиков на счета эскроу, определяется по модели оказания услуг. Такой подход полностью корреспондирует с определением услуг застройщика, в отношении которых применяется льгота по жилью.

Получая денежные средства дольщиков от банка при раскрытии эскроу-счетов, застройщик получает тем самым вознаграждение за оказанные этим дольщикам услуги по организации строительства. В налоговую базу по НДС в таком случае включается полная стоимость объекта долевого строительства в отношении нежилых помещений производственного назначения, зафиксированная в ДДУ (п. 2 ст. 153 НК РФ). А сам налог исчисляется на момент реализации услуг, под которым понимается подписание передаточного акта с дольщиком.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что после реформирования законодательства о долевом строительстве для застройщика действует следующий порядок налогообложения НДС:

• реализация жилой недвижимости по договору купли-продажи не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ;

• при продаже завершенной строительством нежилой недвижимости НДС уплачивается в силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ;

• передача застройщиком по ДДУ жилой недвижимости и нежилой недвижимости непроизводственного назначения освобождена от НДС, поскольку для услуг застройщика действует льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ;

• передача дольщикам нежилой недвижимости производственного назначения влечет начисление НДС на всю сумму цены ДДУ, так как налоговая льгота на такие услуги застройщика не распространяется, и при этом налоговая база исчисляется в общем порядке, а не с суммы экономии от строительства.

Остается надеяться, что в ближайшее время вопрос налогообложения НДС для застройщиков разрешится в пользу последних, и контролирующие органы подтвердят правомерность применения рассматриваемой льготы.

   

 

А вообще, пора бы законодателям обратить внимание на регламентирование налоговых аспектов деятельности российских застройщиков и исключить имеющуюся неопределенность в отношении применения норм по налогам. Ведь все мы понимаем, что рост налогового бремени строительных компаний — это прямой путь к увеличению итоговой стоимости строительства жилья для покупателей.

Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото слева), генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

Наталья БРОВКИНА (на фото справа), руководитель отдела консультационных услуг аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

     

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

Столичный портал «СТРОИМПРОСТО» высказался на эту актуальную тему и опросил ряд экспертов по поводу предложения Клуба инвесторов Москвы (КИМ) об упрощенном порядке выхода из соглашения об аренде, с которым клуб ранее выступал на страницах портала ЕРЗ.РФ. Мы приводим эту публикацию без изменений.

  

  

В последние недели рынок недвижимости сотрясают споры о том, какие последствия может повлечь внесение поправок в законопроект о досрочном прекращении аренды земельного участка под строительные проекты в упрощенном порядке.

Несмотря на то что застройщики в этом случае смогут не платить лишние средства за неиспользуемую аренду и не тратиться на судебные издержки (потребуется лишь одностороннее заявление застройщика вместо заключения дополнительного соглашения о прекращении договора аренды, как требуется по закону сейчас), а владельцы квартир и нежилых помещений многоквартирных домов (МКД) — быстрее оформлять право общей долевой собственности на земельный участок под своим домом, инициатива не вызвала единодушного одобрения.

Основное опасение по поводу принятия такого законопроекта связано с тем, что после досрочного прекращения права аренды застройщики не будут проводить обещанное благоустройство прилегающей к дому территории или его качество резко ухудшится. Однако предложение Клуба инвесторов Москвы не создает подобных рисков.

 

    

Предыстория вопроса

На сегодняшний день договор аренды земельного участка под строительство обычно заключается сроком на 5-6 лет. Тогда как срок строительного цикла в среднем достигает 3-4 лет (оставшийся период составляет неиспользованный срок аренды). То есть все это время застройщик тратит средства на аренду, хотя мог бы рационализировать их использование, например потратить на благоустройство.

С проблемой досрочного прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного им государственными или муниципальными органами для строительства МКД, сегодня регулярно сталкиваются участники рынка, и эта проблема носит системный характер.

  

Фото: www.gztslovo.ru

 

В случае если строительство завершено и дом сдан в эксплуатацию, но срок договора аренды еще не истек, застройщик не может прекратить аренду в одностороннем порядке, и для этого зачастую приходится обращаться в суд. До решения суда о расторжении договора аренды застройщик вынужден нести весьма существенные издержки в виде арендных платежей за земельный участок, который фактически ему уже не требуется, поскольку строительство всех объектов на нем завершено.

При нынешнем законодательстве сроки, потери и затраты у всех застройщиков абсолютно разные и зависят от региона присутствия, площади участка застройки, его кадастровой стоимости, месторасположения и многого другого. При этом процесс получения судебного решения, разбирательство по которому во всех инстанциях может длиться до года, для застройщика играет крайне существенную роль в плане сроков.

Исходя из этого, Клуб инвесторов Москвы предложил решение, при котором появится упрощенный порядок досрочного выхода из договора аренды, а застройщики не будут нести никаких потерь.

 

Фото предоставлено компанией «Брусника»

  

Проблема с благоустройством

Одним из основных возражений против предложенной Клубом инициативы был вопрос о благоустройстве и опасения, что после досрочного расторжения договора аренды застройщик или вовсе не реализует его, или сдаст в ненадлежащем качестве и устранится от исправления недоделок.

Действительно, договором аренды земельного участка может предусматриваться не только создание объектов капитального строительства, но и иные обязательства арендатора, в том числе по благоустройству территории после завершения строительства жилья.

Опасений возникать здесь не должно, так как на практике девелопер не сможет получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства без соответствующего благоустройства территории и надлежащего выполнения всех своих обязательств перед администрацией в лице арендодателя земельного участка по договору аренды.

При поэтапной комплексной жилой застройке договор аренды исходного земельного участка может быть прекращен только после ввода в эксплуатацию последнего из объектов капитального строительства, для возведения которых изначально предоставлялся земельный участок, что также предполагает выполнение всех обязательств по благоустройству территории, ее обеспечению объектами соответствующей коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

  

Фото: www.edsro.center

 

Согласно концептуальным предложениям Клуба инвесторов Москвы, договор аренды с девелопером прекращается не автоматически, а только по заявлению арендатора. В случае наличия у застройщика неисполненных обязательств по договору аренды земли он не сможет в одностороннем порядке прекратить аренду, поскольку заинтересован в успешном завершении своего инвестиционно-строительного проекта, стимулировании покупательского спроса дольщиков, а также в поддержании высокого уровня доверия со стороны кредитующего строительство банка для целей привлечения проектного финансирования.

Кроме того, застройщик заинтересован в сохранении и дальнейшем развитии своих конструктивных отношений с государственными и муниципальными органами в градостроительно-земельной сфере. А в случае неисполнения им обязательств по благоустройству территории и поступлении жалоб со стороны жильцов новостроек, местная администрация вряд ли даст такому девелоперу зеленый свет для реализации новых девелоперских проектов.

 

Фото: www.wiki-land.ru

 

Инициатива КИМ

Сложившаяся сегодня ситуация с возможностью досрочного прекращения договора аренды абсурдна не только с точки зрения практики, но и действующего законодательства: в силу закона (ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью всех владельцев квартир и нежилых помещений в МКД.

Однако длительная и сложная процедура прекращения арендных отношений с застройщиком после завершения строительства препятствует передаче земельного участка в общую долевую собственность граждан и реализации ими своих законных прав в сфере землепользования.

Для решения данной проблемы требуется внести соответствующие изменения в действующее законодательство, предусматривающие особый упрощенный порядок прекращения договоров аренды земли после завершения строительства.

  

Фото: www.rosotkat.ru

 

В связи с этим 16 декабря 2022 года по инициативе Клуба инвесторов Москвы состоялось совещание с участием Росреестра, Минстроя России, Департамента городского имущества г. Москвы и ведущих застройщиков — членов КИМ. До нормативного регулирования сложившейся ситуации в рамках действующего законодательства участники совещания рекомендовали придерживаться следующего алгоритма действий.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре застройщик, как арендатор участка, и арендодатель (орган государственной власти или местного самоуправления, заключивший договор аренды с застройщиком) подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии с ним арендные обязательства прекращаются со дня государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД. После этого арендодатель сам обращается в Росреестр с заявлением о регистрации соглашения о прекращении аренды.

    

  

Вячеслав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

— При соблюдении этого алгоритма сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла произойдет не менее чем на 30%, что поможет застройщикам быстрее сдавать дома, а на глобальном уровне соответствует перечню поручений Президента РФ №ПР-2154ГС от 9.10.2021.

  

Фото: www.vedomosti.ru

 

Алексей ДЫКОВ, директор по организационному развитию Группы Эталон:

— Важно также отметить, что проблема прекращения прав застройщика на земельный участок после завершения строительства домов тесно связана с другой важной проблемой, а именно c формированием земельных участков для целей эксплуатации многофункциональных жилых комплексов, включающих в себя два и более жилых домов.

По мнению экспертов, это серьезный пробел в законодательстве, требующий скорейшего урегулирования всех вопросов, связанных с созданием и функционированием жилых комплексов.

 

 

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н.:

— Расходы по арендной плате за земельный участок после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, построенного на этом земельном участке, налоговый орган может посчитать экономически необоснованными. В этом случае арендная плата может быть оплачена только из прибыли и, соответственно, подлежит налогообложению.

Это дополнительные затраты, и их надо исключать в современной экономической ситуации на российском рынке жилой недвижимости, который можно охарактеризовать как сжимающийся и напоминающий шагреневую кожу.

   

   

Денис НОВИКОВ, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК Пионер:

— Опасения в отношении проблем с благоустройством при расторжении договоров аренды не соответствуют нормам законодательства. Обязательства застройщика по благоустройству территории жилого дома регулируются строительными нормами, а не договорами аренды земельных участков. Эти обязательства заложены в обязательном разделе проектной документации на строительство дома «Схема планировочной организации земельного участка» (СПОЗУ).

В СПОЗУ в обязательном порядке предусматриваются проектные решения по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории жилого дома. Без выполнения работ по благоустройству органы госстройнадзора не выдадут застройщику заключение о соответствии построенного объекта проектной документации (ЗОС), и такой объект не может быть введен в эксплуатацию.

 

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Когда возможна передача прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов

Клуб инвесторов Москвы: обязательства по договору аренды земли должны сниматься с застройщиков в упрощенном порядке

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Застройщикам, достраивающим проблемные объекты, смежные земельные участки будут предоставляться в аренду без торгов

Предлагается установить единый подход к определению размера арендной платы за земельные участки

Как синхронизируют сроки аренды земельного участка и реализации масштабного инвестиционного проекта

Как при прекращении срока аренды земельного участка изменится порядок реализации объектов незавершенного строительства