Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
+

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

К такому выводы пришли специалисты консалтинговой компании ECCON GROUP, анализируя изменение порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование. С любезного разрешения ECCON GROUP портал ЕРЗ.РФ публикует статью на эту тему, размещенную на сайте компании

      

Фото: www.b4bgroup.ru

   

Реформа жилищного строительства и переход на проектное финансирование и счета эскроу постепенно выявляют все новые и новые нестыковки и узкие места. На одно из таких мест обратила внимание компания ECCON GROUP, анализируя изменение порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование.

Достаточно большое количество застройщиков, в основном региональных, в настоящий момент работают с применением упрощенной системы налогообложения (УСН). Это актуально для тех компаний, которые строят один-два жилых дома и чей доход за год не превышает 150 млн руб.

Однако переход на проектное финансирование и работу с эскроу-счетами граждан практически полностью уничтожает упрощенное налогообложение. Более того, застройщики будут вынуждены платить гораздо более высокие налоги по сравнению с тем, что они платят сейчас. Как это отразится на финансовом состоянии компании и на конечных ценах на жилье, особо гадать не приходится.

Разберем данную ситуацию более подробно. По мнению специалистов компании ECCON GROUP, переход застройщиков на работу со счетами эскроу ставит под сомнение возможность применения застройщиками прежней модели налогообложения, предполагающей учет разницы между деньгами дольщиков и стоимостью строительства. Это в корне меняет финансовую модель деятельности застройщика — притом, что у компании не меняются ни объемы работ, ни реальные доходы от продажи квартир.

    

Фото: www.god2018.org

    

Так, средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу, теперь, вероятно, нельзя будет признавать целевым финансированием, поскольку застройщик фактически их не получает и не может ими распоряжаться до момента завершения строительства (раскрытия счетов эскроу). То есть, два-три года, пока идет строительство дома, средства дольщиков аккумулируются на счетах в банке и совершенно недоступны застройщику.

Таким образом, перестает действовать норма пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), которая как раз и описывает предмет целевого финансирования. Получается, что у застройщика, работающего со счетами эскроу, отсутствуют основания и для применения норм п. 14 ст. 250 НК РФ, где говорится об исчислении дохода в виде разницы между ценой договора долевого участия и фактическими расходами на строительство объекта долевого строительства. И теперь в доходы застройщика с эскроу будет включаться общая сумма цен заключенных ДДУ.

При этом данные доходы подлежат признанию единовременно, кассовым методом — в момент раскрытия эскроу, поэтому застройщик не будет соответствовать критериям работы на «упрощёнке». Ведь на счет застройщика одним платежом придет вся накопленная на счетах эскроу сумма, значительно превышающая те 150 млн руб., которые служат «отсечкой» при работе на УСН.

   

Фото: www.rg.ru

   

Таким образом, из-за технического момента — того, что накопление средств дольщиков на счетах эскроу с последующим единовременным их раскрытием не соответствует понятию целевого финансирования в налоговом законодательстве — застройщик фактически не сможет применять упрощенную систему налогообложения, хотя законодательство это не запрещает.

Подчеркнем еще раз: у застройщика в процессе строительства не растут ни объемы строительства, ни доходы, и в соответствии с действующим законодательством он теоретически может использовать «упрощёнку», но факту это становится невозможным из-за изменения модели финансирования. То есть, налоговая нагрузка на застройщика неизбежно возрастает.

   

Фото: www.szaopressa.ru

  

Однако есть и вторая сторона этой проблемы, которая состоит в том, что часть застройщиков, применяющих УСН, уже начала строительство домов с использованием счетов эскроу, и ситуация с налогами стала для них крайне неприятной неожиданностью. Тем более что нет никаких разъясняющих документов, как следует поступать в этом случае и каким образом налоговая инспекция будет проверять уплату налогов.

В результате такие застройщики в момент раскрытия эскроу что называется «слетят с упрощёнки» и обязаны будут заплатить налоги согласно общей системе налогообложения — то есть со всей суммы, поступившей с эскроу-счетов, за вычетом расходов только за последний год строительства. Соответственно, большую часть своих затрат на строительство объекта и на выплаты по кредиту банку такой застройщик не покроет никогда.

Очевидно, что авторы реформы долевого строительства жилья, вводя эскроу-счета, даже не задумывались о системе налогообложения, в том числе и для компаний, применяющих УСН. Но большинство участников рынка не сомневаются в том, что законодательство в этой части нужно менять.

  

Фото: www.infokanal55.ru

  

Какой может быть выход из создавшегося положения?

Их два, и каждый из них весьма трудоемкий и сложный для «претворения в жизнь». Во-первых, можно пойти по пути поэтапного раскрытия счетов эскроу, как это делается, например, в Германии. Очень многие российские застройщики и, прежде всего московские, настаивают на таком механизме. Однако против такого подхода категорически выступают банки.

Напомним, что на эскроу-счета не начисляется стандартный банковский процент, при этом тот же банк выдает кредитные средства застройщику под проценты. К сожалению, пока не готовы обсуждать поэтапное раскрытие эскроу-счетов и в Минстрое России.

Второй путь — это внесение поправок в Налоговый кодекс РФ, например, в части суммы дохода, которая попадает под упрощенное налогообложение. Исходя из того, что небольшие застройщики в среднем привлекают на строительство многоэтажного жилого дома около 450—500 млн руб. средств дольщиков, для застройщиков можно было бы установить именно такую планку для УСН, а для объектов, уже начатых строительством, — закрепить старую схему исчисления налогов по схеме «доходы минус расходы».

  

Фото: www.cherlock.ru

  

Однако внесение поправок в НК РФ — очень длительная и непростая процедура. Законопроект потребует согласований с профильными Минфином и Минэкономразвития, а там крайне скептически смотрят на документы, снижающие налогооблагаемую базу.

Тем не менее, по мнению экспертов, эту работу необходимо начинать, иначе в России вообще не останется застройщиков, применяющих УСН, и это моментально отразится на стоимости жилья. Не говоря уж о том, что ряд небольших компаний просто разорится, когда им придется единовременно заплатить налоги на всю полученную с эскроу-счетов сумму.

Ольга ГАРАЩЕНКО, Наталья БРОВКИНА

     

 

   

   

  

  

  

Другие публикации по теме:

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

+

Как в России будет решаться проблема апартаментов

На 1 мая 2023 года в России строится 4,2 млн кв. м апартаментов. Это 3,88% от общего объема строительства МКД в России. Эти и другие данные руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик привел на совместном заседании комитетов ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства; в сфере строительства и в сфере экономике недвижимости, где обсуждалась тема «Текущее состояние рынка апарт-комплексов и многофункциональных зданий: строительство и управление».

 

Фото: www.org.tpprf.ru

 

В ТОП-10 застройщиков по строительству апартаментов входят ГК Самолет, ГК ОСНОВА, ГК Интеллект, ГК ФСК, Д-Инвест, ГК Ново-Градъ, Seven Suns Development, ГК Гранель, Coldy, Becar Asset Management Group.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Всего ТОП-10 застройщиков строят 1,5 млн кв. м апартаментов, что составляет 36,3% от общего объема строительства апартаментов в России на 1 мая 2023 года.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

В лидерах по строительству апартаментов такие города и населенные пункты, как Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Новосибирск, Раздоры (Московская область), Алушта, Дудкино (в составе г.о. Москва), Сестрорецк (в составе г.о. Санкт-Петербург), Ялта, Люберцы. Здесь строится 3,4 млн кв. м апартаментов.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

В мировой практике нет отдельного понятия «апартаменты», отличного от понятия «квартира». На французском языке апартаменты — это квартира. В России же апартаментами именуют нежилые помещения, приспособленные для проживания (с санузлом и кухней).

Как отметил Кирилл Холопик (на фото ниже), чаще всего застройщики возводят апартаменты в тех случаях, когда вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка не допускает жилищного строительства или расположение помещений не соответствует нормам инсоляции.

 

 

При этом наиболее часто земельный участок нельзя использовать под жилищное строительство по таким причинам, как:

 риск вредного воздействия активной жизнедеятельности на окружающую среду, культурное наследие (например, водоохранная зона);

• риск вредного воздействия на человека (например, санитарно-защитная зона);

• вредного воздействия нет, но отсутствует необходимая инфраструктура для жилья;

• вредного воздействия нет, но изменение ВРИ земельного участка дорого и сложно.

 

Фото: www.mebel-go.ru

 

Ст. 23 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям» федерального закона от 30.03.1999 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» установлен запрет на заселение граждан для постоянного и временного проживания в нежилые помещения.

В связи с этим сложилась ситуация, когда закон запрещает заселять нежилые помещения, но застройщики активно их продают для проживания, а граждане — активно их покупают.

По мнению руководителя портала ЕРЗ.РФ, рано или поздно государству придется решать проблему массового строительства нежилых помещений для постоянного проживания. И вариантов решения только два, других просто нет, подчеркнул Кирилл Холопик.

Вариант №1. Ужесточение

• начать строго соблюдать вышеупомянутую ст. 23 закона ФЗ-52. Ввести ответственность за ее нарушение и механизмы контроля соблюдения (штрафы, запрет на эксплуатацию и т.д.);

• ввести запрет на рекламу использования нежилых помещений для проживания и ответственность за такую рекламу.

 

Фото: www.edsro.center

 

Вариант №2. Либерализация

• разрешить строить многоквартирные дома на тех земельных участках, где разрешено строить гостиницы и общественные здания;

• приравнять нормы инсоляции для многоквартирных домов к нормам инсоляции для гостиниц и общественных зданий;

• запретить применять в региональном и местном законодательстве нормы, финансово стимулирующие застройщиков строить нежилые помещения для проживания, вместо легального изменения назначения земельного участка под многоквартирное строительство.

 

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Названы регионы-лидеры по выдаче ипотеки на апартаменты от Банка ДОМ.РФ

Эксперт: Правительство хочет дестимулировать строительство апартаментов

Ситуация на рынке апартаментов Санкт-Петербурга: взгляд ГК ПСК

Эксперт: нынешний рекордный спрос на апартаменты может снизиться, поскольку они не подпадают под льготную ипотеку

Апартаментам могут придать статус жилья, но не совсем полноценного

Марат Хуснуллин: Необходимо разрешить гражданам прописываться в апартаментах

Госдума: Законопроект о придании апартаментам правового статуса скорее всего будет рассмотрен в весеннюю сессию

Московские власти приступили к проверке законности возведения апартаментов на территории столицы

Сергей Пахомов: У властей никогда не было намерения наделять апартаменты статусом жилья

Придание апартаментам правового статуса затягивается на неопределенное время

Почему Госдума отложила законопроект о статусе апартаментов

Эксперты: предложение Минфина вернуть НДС застройщикам апартаментов увеличит их издержки на 20%

Законопроект о статусе апартаментов Минстрой доработает совместно с парламентариями

Госдума установит новый статус апартаментов

Определение правого статуса апартаментов повысит на них цены до 20%

Минстрой: уже построенные апартаменты нужно узаконить как жилье, но от строительства новых следует отказатьс

На телеканале «Россия 1» обсудили законопроект о приравнивании апартаментов к жилью

Придание апартаментам статуса жилья: мнения парламентариев разделились

Очередная попытка придать апартаментам статус жилого помещения

В Подмосковье больше не будут согласовывать апартаменты без социальной инфраструктуры

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?