К такому выводы пришли специалисты консалтинговой компании ECCON GROUP, анализируя изменение порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование. С любезного разрешения ECCON GROUP портал ЕРЗ.РФ публикует статью на эту тему, размещенную на сайте компании. 

      

Фото: www.b4bgroup.ru

   

Реформа жилищного строительства и переход на проектное финансирование и счета эскроу постепенно выявляют все новые и новые нестыковки и узкие места. На одно из таких мест обратила внимание компания ECCON GROUP, анализируя изменение порядка уплаты налогов застройщиками при переходе на проектное финансирование.

Достаточно большое количество застройщиков, в основном региональных, в настоящий момент работают с применением упрощенной системы налогообложения (УСН). Это актуально для тех компаний, которые строят один-два жилых дома и чей доход за год не превышает 150 млн руб.

Однако переход на проектное финансирование и работу с эскроу-счетами граждан практически полностью уничтожает упрощенное налогообложение. Более того, застройщики будут вынуждены платить гораздо более высокие налоги по сравнению с тем, что они платят сейчас. Как это отразится на финансовом состоянии компании и на конечных ценах на жилье, особо гадать не приходится.

Разберем данную ситуацию более подробно. По мнению специалистов компании ECCON GROUP, переход застройщиков на работу со счетами эскроу ставит под сомнение возможность применения застройщиками прежней модели налогообложения, предполагающей учет разницы между деньгами дольщиков и стоимостью строительства. Это в корне меняет финансовую модель деятельности застройщика — притом, что у компании не меняются ни объемы работ, ни реальные доходы от продажи квартир.

    

Фото: www.god2018.org

    

Так, средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу, теперь, вероятно, нельзя будет признавать целевым финансированием, поскольку застройщик фактически их не получает и не может ими распоряжаться до момента завершения строительства (раскрытия счетов эскроу). То есть, два-три года, пока идет строительство дома, средства дольщиков аккумулируются на счетах в банке и совершенно недоступны застройщику.

Таким образом, перестает действовать норма пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), которая как раз и описывает предмет целевого финансирования. Получается, что у застройщика, работающего со счетами эскроу, отсутствуют основания и для применения норм п. 14 ст. 250 НК РФ, где говорится об исчислении дохода в виде разницы между ценой договора долевого участия и фактическими расходами на строительство объекта долевого строительства. И теперь в доходы застройщика с эскроу будет включаться общая сумма цен заключенных ДДУ.

При этом данные доходы подлежат признанию единовременно, кассовым методом — в момент раскрытия эскроу, поэтому застройщик не будет соответствовать критериям работы на «упрощёнке». Ведь на счет застройщика одним платежом придет вся накопленная на счетах эскроу сумма, значительно превышающая те 150 млн руб., которые служат «отсечкой» при работе на УСН.

   

Фото: www.rg.ru

   

Таким образом, из-за технического момента — того, что накопление средств дольщиков на счетах эскроу с последующим единовременным их раскрытием не соответствует понятию целевого финансирования в налоговом законодательстве — застройщик фактически не сможет применять упрощенную систему налогообложения, хотя законодательство это не запрещает.

Подчеркнем еще раз: у застройщика в процессе строительства не растут ни объемы строительства, ни доходы, и в соответствии с действующим законодательством он теоретически может использовать «упрощёнку», но факту это становится невозможным из-за изменения модели финансирования. То есть, налоговая нагрузка на застройщика неизбежно возрастает.

   

Фото: www.szaopressa.ru

  

Однако есть и вторая сторона этой проблемы, которая состоит в том, что часть застройщиков, применяющих УСН, уже начала строительство домов с использованием счетов эскроу, и ситуация с налогами стала для них крайне неприятной неожиданностью. Тем более что нет никаких разъясняющих документов, как следует поступать в этом случае и каким образом налоговая инспекция будет проверять уплату налогов.

В результате такие застройщики в момент раскрытия эскроу что называется «слетят с упрощёнки» и обязаны будут заплатить налоги согласно общей системе налогообложения — то есть со всей суммы, поступившей с эскроу-счетов, за вычетом расходов только за последний год строительства. Соответственно, большую часть своих затрат на строительство объекта и на выплаты по кредиту банку такой застройщик не покроет никогда.

Очевидно, что авторы реформы долевого строительства жилья, вводя эскроу-счета, даже не задумывались о системе налогообложения, в том числе и для компаний, применяющих УСН. Но большинство участников рынка не сомневаются в том, что законодательство в этой части нужно менять.

  

Фото: www.infokanal55.ru

  

Какой может быть выход из создавшегося положения?

Их два, и каждый из них весьма трудоемкий и сложный для «претворения в жизнь». Во-первых, можно пойти по пути поэтапного раскрытия счетов эскроу, как это делается, например, в Германии. Очень многие российские застройщики и, прежде всего московские, настаивают на таком механизме. Однако против такого подхода категорически выступают банки.

Напомним, что на эскроу-счета не начисляется стандартный банковский процент, при этом тот же банк выдает кредитные средства застройщику под проценты. К сожалению, пока не готовы обсуждать поэтапное раскрытие эскроу-счетов и в Минстрое России.

Второй путь — это внесение поправок в Налоговый кодекс РФ, например, в части суммы дохода, которая попадает под упрощенное налогообложение. Исходя из того, что небольшие застройщики в среднем привлекают на строительство многоэтажного жилого дома около 450—500 млн руб. средств дольщиков, для застройщиков можно было бы установить именно такую планку для УСН, а для объектов, уже начатых строительством, — закрепить старую схему исчисления налогов по схеме «доходы минус расходы».

  

Фото: www.cherlock.ru

  

Однако внесение поправок в НК РФ — очень длительная и непростая процедура. Законопроект потребует согласований с профильными Минфином и Минэкономразвития, а там крайне скептически смотрят на документы, снижающие налогооблагаемую базу.

Тем не менее, по мнению экспертов, эту работу необходимо начинать, иначе в России вообще не останется застройщиков, применяющих УСН, и это моментально отразится на стоимости жилья. Не говоря уж о том, что ряд небольших компаний просто разорится, когда им придется единовременно заплатить налоги на всю полученную с эскроу-счетов сумму.

Ольга ГАРАЩЕНКО, Наталья БРОВКИНА

     

 

   

   

  

  

  

Другие публикации по теме:

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте