Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует Олег БЕРЕСНЕВ, заместитель руководителя отдела по работе с клиентами компании «ТехноКад», специалисты которой  уже более 15 лет оказывают услуги по выпуску электронных подписей для автоматизации взаимодействия заинтересованных лиц с Росреестром в электронном виде.

       

Фото: www.gazeta.ru

       

На фоне пандемии COVID-19 работа многих учреждений и предприятий, также, как и предоставление услуг, фактически были парализованы. Те государственные учреждения, в которых процент предоставления услуг в электронном виде к началу текущего года был минимальным, не только сами оказались в сложном положении, но и поставили в такое же положение граждан.

При этом услуги Росреестра оказались крайне востребованы, поскольку данное ведомство наряду с Федеральной налоговой службой оказалось одним из самых «цифровых» органов исполнительной власти.

Предоставление услуг Росреестра по кадастровому учету и регистрации прав объектов недвижимости в электронном виде в онлайн-режиме только в Москве, со слов руководителя управления Росреестра по Москве Игоря Майданова, в апреле 2020 года выросло на 4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года.

  

Фото: www.rg.ru

   

«Так, по итогам первых четырех месяцев 2020 года получено в 1,6 раза больше заявлений в электронной форме от юридических лиц, чем в прошлом году за этот же период, — цитирует Игоря Майданова пресс-служба столичного управления Росреестра. — На 6% увеличилось число обращений онлайн от физических лиц, доля которых от общего объема полученных столичным Росреестром электронных заявлений стабильно составляет более 60%».

  

 

  

А на днях в Росреестре заявили о восстановлении в России динамики учетно-регистрационных действий после ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, и возвращении на уровень средних показателей 2019 года. При этом, отмечают в пресс-службе ведомства, электронными сервисами ведомства россияне пользуются активнее, чем в прошлом году.

С учетом штатной работы МФЦ в прошлом году в Росреестр в среднем поступало порядка 120 тыс. заявлений в день. Начиная с апреля 2020 года, когда была ограничена работа МФЦ, это число снизилось вдвое.  

В мае динамика по учетно-регистрационным действиям начала расти, и к середине июля, меньше чем за два месяца, Росреестр вышел на аналогичные показатели 2019 года.

    

    

  

Схожая динамика наблюдается по всем регионам нашей страны. Граждане и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления, в условиях закрытия МФЦ и органов Росреестра, ограничения личного приема посетителей нотариусами во всех регионах столкнулись с необходимостью осваивать электронный формат взаимодействия с Росреестром.

Мы, как компания-разработчик сервисов электронной регистрации, и ранее убеждали игроков рынка недвижимости, что электронная регистрация — это надежно, удобно и выгодно. В условиях самоизоляции это еще единственная возможность получить необходимую услугу как с точки зрения уменьшения риска контакта с группой лиц, так и с точки зрения безопасности сделки.

Однако стоит заметить, что электронная регистрация, также, как и любое другое действие с недвижимостью, подчиняется нормам федерального законодательства, которыми не стоит пренебрегать. Ниже я расскажу о том, на что стоит обратить внимание при выстраивании отношений с потенциальными клиентами.

      

Фото: www.i.mycdn.me

     

1) Электронные подписи. Закон «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает необходимость для обращения в Росреестр иметь электронную подпись для подписания соответствующих документов. При этом по требованиям того же закона (пп.2, п.1, ст.18) эта подпись должна быть усиленной и квалифицированной, т.е. являться аналогом собственноручной. Для получения такой подписи необходимо обратиться в аккредитованный Удостоверяющий центр для оказания такого рода услуг.

Удостоверяющий центр «ТехноКад» уже около 15 лет оказывает услуги по выпуску усиленных квалифицированных электронных подписей (далее — УКЭП) своим клиентам. За это время было изготовлено свыше 3 млн таких сертификатов, и мы как никто другой знаем о необходимости соблюдать элементарные требования безопасности:

• выпуск УКЭП только при личной идентификации клиента, что также установлено регулятором — Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ;

• обязательное собственноручное подписание клиентом документов на выпуск УКЭП (Заявление и Бланк сертификата). В наше время, несмотря на век высоких технологий, наличие этих бумаг в оригинале для всех структур (от прокуратуры до суда) является определяющим обстоятельством, подтверждающим легитимность выпуска УКЭП.

Практика показывает, что соблюдение этих правил позволяет избежать проблем с УКЭП клиента в дальнейшем.

     

 

  

2) Обязательное подписание документов лицами, полномочными это делать. Документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц, сторон договора или иных должностных лиц, перечень которых установлен законодательством РФ.

Большой ошибкой будет подавать документ, содержащий волеизъявление двух и более сторон, за подписью только одной из них. Например, это относится к договорам в простой письменной форме, кредитным договорам, нотариальным документам и т.д. Перед совершением сделки обязательно заручитесь согласием всех сторон на электронный формат, и только после этого приступайте к регистрации.

3) Многофункциональность. Внедряя у себя процесс электронной регистрации, заказчик имеет право узнать у подрядчика (разработчика программного обеспечения и сервисов) возможности предлагаемого продукта. Если потребуется провести какую-нибудь сложную сделку с долевой собственностью, с несовершеннолетними и с юридическими лицами, то данные виды сделок есть и успешно проводятся в электронном виде. Компания «ТехноКад» предлагает своим клиентам электронный сервис «под ключ»: от всех видов регистрационных действия до уплаты госпошлин в два клика.

     

Фото: www.archa-sv.ru

   

4) Информирование клиентов о порядке проведения сделки. В клиентоориентированных компаниях менеджер расскажет каждой стороне сделки о выпуске УКЭП, о стадиях подписания и прохождения документов в органах Росреестра и предоставит ответные документы с информацией, что с этим делать и куда идти дальше. Компании, пренебрегающие информацией и не договаривающие клиенту информацию по сделке, рискуют, во-первых, потерять этого клиента в перспективе, во-вторых, вести долгие и муторные переписки и телефонные переговоры с этим клиентом после завершения сделки. Клиенты нервничают, т.к. и раньше не очень доверяли электронной регистрации и облачной подписи, а тут в интернете начали появляться статьи о полностью дистанционном способе удостоверения личности для выпуска УКЭП. С клиентом лучше быть честным с самого начала, рассказывая и описывая все этапы сделки.      

5) Законодательные ограничения. Даже с учетом выполнения всех рекомендаций выше важно помнить про юридические аспекты проведения сделки. Например, есть операции, требующие обязательного нотариального заверения (сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, с долями в праве общедолевой собственности), требующие личного похода в МФЦ (если продавец – физическое лицо при сделке с отчуждением недвижимости за исключением случаев, указанных в ст.36.2 Закона «О государственной регистрации недвижимости») или нотариального согласия одного из супругов на их совершение (регистрация ипотеки). В некоторых случаях провести сделку электронно в Вашем офисе просто невозможно, а в некоторых нужно обращаться лично в различные инстанции.

     

Фото: www.obecp.ru

      

Перевод регистрации прав полностью в электронный вид – лишь вопрос ближайшего будущего. Тем, кто быстрее всего адаптируется к изменяющимся условиям рынка, будет намного проще выстроить свои бизнес-процессы в дальнейшем, имея современные и надежные инструменты и сервисы. Режим самоизоляции показал, что многие операции рынка недвижимости можно перевести в онлайн.

Компания «ТехноКад» уже много лет специализируется на организации юридически значимого взаимодействия с Росреестром между всеми заинтересованными лицами. За это время тысячи организации и физических лиц уже наладили документооборот через нас, и каждому из клиентов мы готовы найти свой подход и помочь в освоении новой для него услуги. Вновь подключившейся компании мы гарантируем предоставление грамотного консалтинга и сопровождения на всех этапах эксплуатации. Подробнее о сервисах и условиях подключения услуги можно узнать у нас на сайте.

Олег БЕРЕСНЕВ, заместитель руководителя отдела обслуживания клиентов Управления по работе с клиентами ООО «ТехноКад»

   

 

   

 

  

   

  

Другие публикации по теме:

На чем построена философия компании MACRO

ПИК-Франшиза: готовые бизнес-решения для девелоперов

Profitbase — IT-платформа для управления маркетингом и продажами в недвижимости

Система dnMAP.pro для мониторинга и анализа рынка новостроек Московского региона

Академия девелопмента: онлайн-платформа для обучения

Стабилизация объема проектного финансирования, себестоимости строительства и цен. Рост количества ДДУ и средневзвешенной ставки проектного финансирования. Снижение темпов вывода в стройку новых проектов. Портал «Единый ресурс застройщиков» публикует собственный прогноз основных показателей многоквартирного строительства на 2023—2024 годы. Дата прогноза — 11 апреля 2023 года.

  

Фото: www.cont.ws

  

1. Спрос

1.1. Состояние дел

1.1.1. В 2022 году доля сделок с ипотекой при ДДУ достигла 80%. Поэтому ключевым показателем, формирующим спрос граждан, стала не цена новостройки, а среднемесячный платеж по ипотеке. С учетом инфляции (обратным счетом) предусмотренный кредитным договором среднемесячный платеж по ипотеке с 2016 года (года начала публикации Банком России статистических данных по ипотеке) составляет с небольшими отклонениями 30 тыс. руб. (График 1), что соответствует диапазону 65%—70% от среднемесячных доходов населения в этот же период. Таким образом, наблюдается устойчивая многолетняя корреляция среднемесячных доходов населения и среднемесячного платежа по ипотеке.

 

График 1

Средний платеж по выданным ИЖК по ДДУ и доходы населения, с учетом инфляции (сегодняшние цены)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.2. В 2023 году не ожидается событий, которые могут привести к существенному росту или к существенному падению доходов населения. В связи с этим можно прогнозировать сохранение стабильным значения среднемесячного платежа по ипотеке.

1.1.3. Продажи квартир по ДДУ в 2022 году (График 2) упали на 22% (1 734 квартиры в день против 2 025 в 2021 году).

 

График 2

Продажи по ДДУ

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.4. Продажи квартир по ДДУ во II—IV кварталах 2022 года (График 3) упали на 36% (410 тыс. квартир против 638 тыс. в 2021 году).

 

График 3

Продажи по ДДУ и ипотека (данные Росреестра и ЦБ)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.5. Официальные данные по продажам по ДДУ в I квартале Росреестр опубликует в конце апреля-мае. Данные Dataflat по продажам в крупнейших агломерациях в январе — феврале показывают сохранение сложившейся тенденции снижения продаж год к году примерно на 30% (Московская агломерация -9% в январе, -48% в феврале; Петербургская агломерация -28% в январе, -32% в феврале). Несмотря на оживление рынка в марте 2023 года, также ожидается существенное падение продаж год к году из-за аномально высокой базы марта 2022 года.

1.1.6. Таким образом, шоковые события февраля и сентября 2022 года повлекли снижение продаж по ДДУ примерно на 30%, что сопоставимо с падением продаж в 2015 году (25%). Основной причиной такого падения является переход платежеспособного населения к сберегательной модели поведения, что видно по резкому росту денежной массы. Дополнительно сказался отъезд из РФ значительного количества платежеспособных граждан.

 

Фото: www.itd2.mycdn.me

 

1.2. Прогноз

1.2.1. Повышению спроса в 2023 году могут способствовать следующие факторы:

- дополнительное государственное субсидирование ипотеки по ДДУ;

- снижение ключевой ставки (повышение доступности рыночной ставки ипотеки);

- разворот цен на вторичном рынке (рассеются иллюзии ожидания падения цен в новостройках);

- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита (вернет инвесторов в сектор ДДУ);

- повышение экономической и политической стабильности (ускорит переход платежеспособных граждан от сберегательной к инвестиционной модели поведения).

1.2.2. Снижению спроса в 2023 году могут способствовать следующие факторы:

- отмена или ужесточение государственного субсидирования ипотеки по ДДУ;

- повышение ключевой ставки (снижение доступности рыночной ставки ипотеки);

- новые шоковые события.

1.2.3. Наиболее вероятным сценарием 2023 года является незначительное превышение факторов по повышению спроса (п. 1.2.1) над факторами по снижению спроса (п. 1.2.2). Поэтому следует ожидать рост продаж по ДДУ в штуках в 2023 году на 5%—10% по отношению к 2022 году.

1.2.4. Опросы застройщиков показывают планы многих из них «сушить продукт», что может привести к снижению средней площади проданного лота в 2023 году на 5%—10%. Следствием этого будет сохранение продаж по ДДУ в квадратных метрах в 2023 году на уровне 2022 года. Т.е. в квадратных метрах в 2023 году сохранится падение продаж по отношению к 2021 году на уровне 30%.

 

Фото: www.nachfin.info

 

2. Проектное финансирование

2.1. Состояние дел

2.1.1. Несмотря на падение продаж (снижение темпов наполнения счетов эскроу) и рост темпов раскрытия счетов эскроу, сохраняется устойчивое увеличение объемов проектного финансирования многоквартирного строительства (График 4). По состоянию на конец 2022 года задолженность застройщиков по проектному финансированию составила 4,7 трлн руб. против 2,6 трлн руб. на конец 2021 года (прирост 85%). При этом объем кредитных линий застройщикам также вырос на 85% (12,1 трлн руб. на конец 2022 года против 6,6 трлн руб. на конец 2021 года). По итогам февраля 2023 года задолженность застройщиков по проектному финансированию достигла 4,8 трлн руб., а объем кредитных линий — 12,6 трлн руб.

2.1.2. Средства на счетах эскроу к концу 2022 года обеспечивали покрытие проектного финансирования лишь на 87% (График 4), по итогам февраля 2023 года — 83%. При этом у ключевого банка в этой сфере — Сбера (контролирует около 60% рынка) — средства на счетах эскроу покрывают лишь около 70% проектного финансирования.

 

График 4

Портфель проектного финансирования строительства жилья, данные ЦБ, млрд руб./%

Источник: ЕРЗ.РФ

 

2.2. Прогноз

2.2.1. В связи с низкими темпами наполнения счетов эскроу объем проектного финансирования к концу 2023 года перестанет увеличиваться. Банки будут сдерживать наращивание портфеля проектного финансирования при недостатке средств из других источников, кроме счетов эскроу. Также застройщики при плохих продажах будут сдерживать вывод новых проектов из-за угрозы существенного роста процентной ставки по проектному финансированию.

 

3. Себестоимость

3.1. Состояние дел

3.1.1. Снижению себестоимости многоквартирного строительства способствует продолжающаяся с мая 2022 года дефляция в отношении цен на строительные материалы (График 5).

 

График 5

Инфляция: всего vs по строительным материалам

Источник: ЕРЗ.РФ

 

3.1.2. Росту себестоимости многоквартирного строительства способствует рост средневзвешенной ставки проектного финансирования (из-за снижения темпов наполнения счетов эскроу). В IV квартале 2022 года ставка составила 4,34% против 3,77% в третьем квартале и 3,59% в IV квартале 2021 года. По итогам февраля 2023 года средняя ставка проектного финансирования достигла 4,63% (График 6).

 

График 6

Динамика средневзвешенной ставки проектного финансирования, данные ЦБ

Источник: Банк России

  

3.2. Прогноз

3.2.1. Отклонение динамики индекса цены на строительные материалы от динамики общего индекса цен, вызванное в 2021—2022 годах повышенным спросом на стройматериалы, в ближайшие месяцы прекратится. В 2023 году цены на стройматериалы будут стабильными.

3.2.2. Продолжится рост средневзвешенной ставки проектного финансирования из-за низких продаж. Это станет основным фактором, стимулирующим рост себестоимости строительства в 2023 году.

3.2.3. Застройщики будут компенсировать рост расходов на проектное финансирование «усушкой продукта» (отказом от повышенных потребительских качеств жилых комплексов, домов и квартир, снижением площади квартир и уровня отделки).

3.2.4. Роста себестоимости строительства не произойдет.

  

Фото: www.multiscreensite.com

 

4. Цены

4.1. Состояние дел

4.1.1. По данным Сбера, средневзвешенные цены на новостройки в 2022 году росли вплоть до октября 2022 года (График 7), достигнув в среднем 136 тыс. руб. за 1 кв. м. С начала года средневзвешенная стоимость 1 кв. м новостройки перешла к снижению и на март 2023 года снизилась до 134 тыс. руб. за 1 кв. м. А по данным ДомКлик, по его собственным сделкам в феврале цены снизились на 7% — до 126 тыс. руб. Снижение цен вызвано мерами Банка России по запрету субсидирования застройщиками ставки ипотеки за счет искусственного завышения цены. Таким образом срезался «горб» искусственного завышения цены продаж новостроек с даты массового начала применения застройщиками схемы по трансформации надбавки к цене в пониженную ставку ипотеки.

 

График 7 

Средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке, по данным Sberindex.ru

Источник: ЕРЗ.РФ

 

4.2. Прогноз

4.2.1. Цены на новостройки в номинальном выражении незначительно (5%—10%) снизятся в отдельных городах, где наблюдается наибольшее затоваривание рынка.

4.2.2. В большинстве городов цены на новостройки в номинальном выражении будут стоять на месте, несмотря на общую инфляцию. Тем самым будет постепенно сокращаться огромный разрыв в темпах роста индекса цен на новостройки по сравнению с общими темпами роста индекса цен на все виды товаров и услуг (График 8).

 

График 8

Цены новостроек и инфляции

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5. Вывод новых проектов

5.1. Состояние дел

5.1.1. В 2021 году застройщики нарастили темпы вывода новых проектов на 65% — с 1 388 до 2 291 квартир в день (График 9), что привело к ликвидации дисбаланса спроса и предложения на рынке, вызвавшего в 2019—2020 годах рост цен на новостройки существенно выше инфляции.

 

График 9

Темпы вывода новостроек на рынок (квартир в день)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5.1.2. Планирование темпов вывода новых проектов застройщиками осуществляется за один — три года до даты опубликования проектной декларации исходя из условий, существующих на момент планирования. Поэтому застройщики продолжали в 2022 году активно публиковать данные о старте новых проектов в ЕИСЖС, снизив темп лишь на 1,5%. В январе — марте 2023 года наблюдается тенденция ускорения снижения темпов вывода новых проектов (-6% к 2021 году).

5.1.3. Данные о фактическом начале строительства новых проектов не публикуются. Опубликование новых проектов в ЕИСЖС не означает старт строительства. Единственным косвенным показателем для оценки динамики темпов начала строительства новых проектов является темп старта продаж, который демонстрирует снижение на 10%—15% в 2022 году по отношению к 2021-му. В значительной части проектов, опубликованных в ЕИСЖС, старт продаж задержан по следующим причинам:

- плохие продажи (застройщики не выводят новые корпуса в ЖК, пока не распродадут квартиры в других корпусах);

- повышение банками требований к размеру собственного участия застройщика в проекте.

5.1.4. Анализ данных ЕГРЗ (График 10) показал снижение в 2022 году темпов выдачи положительных экспертиз проектной документации на 21,5% по сравнению с 2021 годом.

 

График 10

Динамика количества объектов, получивших заключение экспертизы проектной документации

:

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5.1.5. Помесячный анализ данных ЕГРЗ показывает снижение во втором полугодии 2022 года темпов выдачи положительных экспертиз проектной документации на 30% по сравнению со вторым полугодием 2021 года. При этом в январе — марте 2023 года темпы выдачи положительных экспертиз проектной документации снизились на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

  

Фото: www.pbs.twimg.com

 

5.2. Прогноз

5.2.1. В 2023 году будет наблюдаться постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов. Пик снижения темпов вывода новых проектов придется на 2024 год, когда закончится массовый вывод в стройку проектов, подготовленных к выводу в период до февраля 2022 года. В 2024 году снижение темпов вывода в стройку новых проектов достигнет 30% по отношению к 2021 году.

5.2.2. В 2024 году произойдет снижение потребления основных групп стройматериалов, необходимых для многоквартирного строительства (на 30% по отношению к 2021 году). В 2023 году такое снижение составит около 10%—15%.

5.2.3. В 2023—2024 годах возможен существенный объем многоквартирного строительства на освобожденных территориях за счет бюджетных средств, который может в значительной мере компенсировать падение потребления основных групп стройматериалов в рыночном секторе.

Файл с ежеквартальным прогнозом ЕРЗ.РФ можно скачать по ссылке.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперт: рынок жилья не выстоит без дисконта

Эксперты: цены на квартиры выросли гораздо больше, чем доходы населения

В ДОМ.РФ позитивно оценивают перспективы рынка ипотеки. А в Правительстве обеспокоены снижением темпов ее выдачи

Эксперт Дмитрий Григорьев: Застройщики чувствуют себя лучше, чем прогнозировалось год назад

Эксперты: снижение спроса усиливает конкуренцию среди застройщиков и заставляет их более активно применять скидки

Аналитики ГК РКС Девелопмент зафиксировали значительное снижение себестоимости жилого строительства в РФ к концу 2022 года

Эксперты: снижение средств на счетах эскроу грозит спадом строительства и ужесточением требований к застройщикам