Делимся опытом 15 застройщиков в условиях classified-выдачи.

 

 

Более 17 млн человек в месяц начинают процесс покупки квартиры через поисковую систему Яндекс и Google. При этом, по данным Яндекса, 30% респондентов на этапе сделки готовы купить жилье полностью в режиме онлайн, без посещения офиса застройщика или объекта недвижимости.

После того как в марте 2022 года Google отключил возможность платного размещения рекламы для России, SEO-продвижение стало единственным способом получения трафика из Google.

 

Плохая новость

Первая страница поиска в тематике первичной недвижимости на 80%—100% заполнена агрегаторами, такими как ЦИАН, Авито, Яндекс. Недвижимость, Домофонд и др.

Попасть на главную страницу сайта застройщика по наиболее очевидным коммерческим запросам, вроде «купить квартиру в Москве», практически невозможно.

   

Хороших новости две

1. Застройщику не обязательно туда попадать, чтобы получать трафик.

2. Существуют определенные категории поисковых запросов, по которым попасть на первую страницу Яндекс и Google все-таки возможно.

   

Расскажем, как девелопер может получить трафик и увеличить продажи при помощи SEO-продвижения сайта

   

Согласно нашему срезу, из 15 застройщиков в органическом поисковом трафике доля мобильных устройств в среднем составляет 65%. Более половины из них приходится на Google, а выдача на мобильных устройствах в Google содержит не 10 результатов поиска, а автоматически подгружает результаты последующих страниц по скролу, фактически стирая границу между первой и второй страницей. Это означает, что даже продвижение сайта на вторую страницу результатов поиска Google приносит заявки на покупку квартир.

Кроме того, существует ряд запросов, по которым застройщик может занять первые позиции результатов поиска. Это уточненные запросы по характеристикам жилья, гиперлокальные и информационные запросы, задаваемые пользователями на стадии принятия решения о покупке квартиры.

Дополнительной точкой роста продаж может стать продвижение сайта по брендовым запросам (наименованию застройщика и жилых комплексов). Далеко не всегда сайт девелопера занимает по ним первую позицию, что может означать большую недополученную выручку (разберем это ниже).

 

Стать похожим на classified (агрегатор) 

  

Девелоперов в поисковой выдаче действительно крайне мало. Поисковая система считает, что агрегатор сможет лучше ответить на запрос пользователя, предоставив больше информации для сравнения на единой площадке. Застройщики проигрывают агрегаторам по размерам листингов, количеству контента и другим факторам. Для повышения вероятности выхода в ТОП сайт застройщика необходимо привести в состояние, подобное агрегатору.

Важно понимать, что сайт — это узкое место воронки продаж. Если вы сэкономили в процессе разработки сайта, вы гарантированно потеряете втрое больше на маркетинге.

Функционал сайта застройщика играет важную роль не только для удобства пользователей, но и для успешного продвижения. Отсутствие некоторых функций может отрицательно сказаться на позициях в поиске или сделать SEO-продвижение в текущих реалиях в принципе невозможным. Чтобы достичь хороших результатов в ранжировании сайта застройщика, необходимо обеспечить его функционалом, похожим на агрегатор, а не на имиджевый корпоративный сайт.

 

Обязательно должны быть реализованы:

• страницы жилых комплексов;

• карточки квартир отдельными страницами;

• индексируемые фильтры;

• поиск по сайту;

• возможность онлайн-бронирования квартиры;

• ипотечный раздел;

• ход строительства, документация;

• контентный раздел.

Если этот функционал не был реализован на этапе разработки сайта, важно в процессе изменения структуры, верстки, контента не навредить эффективности остальных каналов продвижения. Ведь параллельно с SEO у застройщиков часто запущено еще 10—20 рекламных каналов в digital. Изменение структуры сайта без настройки редиректов (переадресаций) может повлечь за собой направление потенциальных клиентов на несуществующие страницы сайта.

   

Семантическое ядро для застройщика

  

Семантическое ядро — набор ключевых слов и фраз, по которым вы планируете продвигать сайт в поиске. Оно включает в себя все запросы, которые пользователи могут использовать для поиска. На его основе формируются метатеги, заголовки страниц, текстовый контент и другие элементы сайта, важные для продвижения в ТОП поисковых систем. Семантическое ядро для застройщика не может состоять из сотни запросов. Для полного охвата семантики нужно работать сразу с тысячами поисковых фраз.

Благодаря грамотно разработанному семантическому ядру можно повысить охват аудитории и привлекать на сайт больше целевого трафика. Кроме того, наличие хорошо проработанного семантического ядра помогает сблизить ожидания пользователей и отображаемого ими контента на сайте (сокращение конверсионного пути, увеличение вероятности совершения сделки).

 

Структура семантического ядра застройщика в общих чертах может выглядеть следующим образом:

   

 

Продвижение сайта застройщика по брендовым запросам

По многим брендовым запросам на первой позиции могут находиться агрегаторы.

Так, застройщику придется перекупать у них свой же брендовый трафик по более высокой цене. Кроме того, попав в агрегатор, покупатель может выбрать другого застройщика.

 

Продвижение по гиперлокальным и уточненным запросам

Гиперлокальные запросы (метро, улица) и запросы, уточненные по характеристикам (класс жилья, комнатность, этаж, вид из окна, диапазон цен, отделка) имеют больше шансов на вывод в ТОП. Ваша задача — создать максимально релевантные посадочные страницы и оптимизировать их.

Как пример — сайт одного из наших клиентов ГК Самолет. На нем реализован раздел с подборками квартир.

 

 

Внедрение и SEO-оптимизация подобных страниц с подборками позволяет застройщикам привлекать пользователей, которых интересует определенный тип или характеристики недвижимости.

Цель подобного раздела — создать страницы подборок, максимально релевантных запросам потенциальных клиентов. Эти страницы не только сокращают конверсионный путь, но и имеют все шансы попасть на первую или вторую страницу выдачи по запросам вида: новостройки до 5 млн, купить двухкомнатную квартиру с отделкой и т.п.

При формировании семантики и структуры подобного раздела важно учесть, как именно пользователь может задавать вопрос. Например, мало кто ищет «купить евродвухкомнатную квартиру». Ищут «купить евродвушку». Страницу нужно называть так же. Не стоит создавать страницы под запросы без трафика, а также подборки с малыми листингами (где на странице будет выводиться менее 20 квартир) — такие страницы не будут привлекать трафик. Страницы должны быть максимально релевантны запросам пользователей, включать прямые вхождения ключей в Title, h1-h2 и контент.

   

Рассрочка, ипотека, акции, скидки, маткапитал

Более 80% квартир эконом/комфорт класса сегодня реализуется в ипотеку. Не стоит отказываться от привлечения трафика по запросам, связанным с определенными финансовыми инструментами. Грамотно проработайте ипотечный раздел, чтобы пользователь мог получить в нем исчерпывающую информацию. Создайте отдельные страницы под каждый финансовый инструмент, оптимизируйте их под нужные ключевые слова,

   

Информационные запросы, задаваемые пользователями на стадии принятия решения:

 

 

Важно понимать, что покупка квартиры — процесс с долгим сроком принятия решения. По данным Google, средний срок от первого запроса до покупки составляет 3,2 месяца. В некоторых случаях он может быть сокращен (ограничение срока действия льготной ипотеки, акции, волатильность курсов, релокация и т.п.), в других — увеличен (пассивный поиск объекта инвестиций и т.п.). 

Важно как можно раньше познакомить потенциального клиента именно с вашим предложением, для этого есть смысл продвигать сайт по информационным запросам, которые задаются на стадии принятия решения (не подойдут запросы о дизайне интерьера, делении ипотеки при разводе и прочие — такие запросы задаются уже после покупки).

При этом необходимо понимать, что SEO должно работать в связке с инструментами ретаргетинга. Потенциальный клиент должен обязательно попадать в воронку и далее сопровождаться контекстной и таргетированной рекламой. Если SEO и performance-каналы у вас сопровождают разные подрядчики, необходимо обеспечить возможность их взаимодействия между собой.

        

План-минимум SEO-оптимизации сайта застройщика

 

1. Часто в базу поисковых систем попадают тестовые поддомены и технические страницы, страницы с GET-параметрами и др. Необходимо провести аудит и закрыть от индексации нецелевые страницы.

2. Адаптивная/мобильная версия сайта: скорость загрузки на мобильных устройствах должна быть максимально возможной. Это влияет на позиции в поиске, особенно в Google. Также рекомендуем проверить корректность верстки в разных браузерах и устройствах, изучив показатель отказов в Метрике отдельно по каждому устройству, популярному браузеру и разрешению экрана. Часто корректность отображения сайта обеспечена не во всех браузерах и устройствах. Это может привести к потере клиентов и перерасходу маркетингового бюджета.

3. Однажды в нашем опыте крупнейший застройщик разместил на сайте новый жилой комплекс, запустил performance и наружную рекламу, но забыл открыть индексацию страницы поисковыми системами после ее разработки. Результат — потеря брендового трафика. Проверьте корректность индексации всех продвигаемых страниц сайта.

4. Реализовать и наполнить контентный раздел. Наличие контентного раздела (блога) на сайте застройщика дает дополнительные возможности для оптимизации под релевантные ключевые слова.

В таком разделе можно размещать материалы на тему плюсов и минусов района, типа, определенных характеристик жилья, инфраструктуры, перспектив района, динамики цен, делиться новостями рынка недвижимости.

Важно разбавлять статьи картинками, цитатами, инфографикой, перелинковкой для улучшения поведенческих факторов и вовлечения пользователя.

 

Обратите внимание! Все публикуемые материалы должны относиться к стадии принятия решения о покупке квартиры. Нет смысла готовить материал про то, в какой цвет красить стены или как расставить мебель в новой квартире. Люди, которых интересует подобный контент, уже купили недвижимость и не относятся к вашей целевой аудитории. Кроме того, контент обязательно готовить по SEO-ТЗ. Недостаточно написать просто хороший материал, его нужно оптимизировать под ключевые слова, имеющие достаточную частотность.

 

5. Оптимизировать все адреса страниц, теги title, description, h1-h2. На страницах проектов — вручную, на листингах и карточках — разработав правила генерации тегов с учетом ключевых слов из семантического ядра.

6. Оптимизировать перелинковку страниц таким образом, чтобы ссылочный вес перераспределялся в сторону наиболее приоритетных для продвижения разделов. Так поисковой системе будет проще понять, какие страницы сайта являются наиболее важными.

7. Проанализировать и оптимизировать поведенческие факторы. Речь не про накрутку известными биржами, а про юзабилити. Трафик и поведенческие факторы ощутимо влияют на позиции. В том числе не только трафик с поиска, но и с контекстной и таргетированной рекламы.

Часто видим, как большие охватные рекламные кампании приводят на сайт нецелевой трафик с критически низкими поведенческими показателями, и это негативно влияет на позиции в органической выдаче (SEO). Оптимизировать поведенческие факторы можно как более точной настройкой performance-каналов, так и оптимизацией посадочных страниц (видеоконтент, рендеры, инфографика, типографика и т. п.)

8. Коммерческие факторы. Страницы сайта должны предоставлять максимально полную информацию для пользователя. Подробно заполняйте карточки квартир, реализуйте калькуляторы, фильтры по параметрам, шахматку, поэтажку, отзывы, спецпредложения, онлайн-чат. 

Какую информацию представлять на карточках квартир: комнатность, площадь, цена, планировка, отделка, срок сдачи, расположение на этаже, вид из окна, другие детали/преимущества, юридическая информация.

 

Обратите внимание! К коммерческим факторам также относится степень представленности компании во внешних источниках. Негативная репутация или отсутствие упоминаний застройщика на других ресурсах могут также влиять на позиции в поиске.

 

9. Микроразметка. Микроразметка влияет на сниппеты (внешний вид описания сайта в результатах поиска). Используйте Schema.org для разметки важных элементов страниц. Привлекательный сниппет позволит увеличить CTR и привлекать больше трафика при тех же позициях.

Например, сниппеты некоторых сайтов в Google содержат звездочки (рейтинг). Высокий рейтинг может стать дополнительным стимулом к переходу на сайт.

 

 

Многие полагают, что это оценка сайта от Google. На самом деле в большинстве случаев на данный рейтинг влияют данные из микроразметки Schema.org (product) с самого сайта. Например, это может быть рейтинг конкретного жилого комплекса или планировки на сайте.

Кроме того, увеличить CTR сниппета можно путем добавления цифр, спецсимволов и emodji.

10. Наращивание ссылочной массы. Ссылки не работают. Слышали? Это не совсем так. Ссылки работают, если это ссылки с авторитетных трастовых сайтов, по которым к тому же переходят пользователи.

 

Где такие ссылки брать

1. Модерируемые каталоги организаций. Например, 2gis. Обеспечьте максимальное присутствие компании во всех авторитетных каталогах.

2. Сайты ваканcий: hh.ru, superjob и др. Проверьте, чтобы в вашем профиле на сайтах для поиска соискателей была указана ссылка на сайт. Обеспечьте максимальное присутствие компании на трастовых сайтах для поиска работы.

3. Блоги. Подойдут Яндекс.Дзен, VC, Spark, Cossa, ЦИАН (да, там тоже можно вести блог) и другие релевантные.

4. Новостные сайты и онлайн-СМИ. Платные публикации в топ-СМИ, бесплатные публикации путем обработки журналистских запросов на PressFeed, рассылка по базам редакций через специализированные сервисы.

5. Сайты отзывов. Ваша задача — обеспечить присутствие компании на максимальном количестве отзовиков из ТОП-20 поиска. Например, otzovik.com, otzyvru.com, flamp.ru, novostroev.ru, irecommend.ru, stroiki.ru. Не забывайте мониторить размещаемые отзывы и оперативно на них реагировать.

6. Крауд-маркетинг. Найдите трастовые площадки с релевантными и актуальными по дате темами, где обсуждаются вопросы новостроек, — прокачиваем там профили. Разместите ссылку в нативном, полезном для пользователей сообщении. 

 

Контрольные точки в SEO-продвижении (KPI)

 

Эти точки позволяют оценить результаты продвижения и скорректировать стратегию работы. Требования к ним очень просты: они должны быть понятны, измеримы, прогнозируемы и должны решать бизнес-задачи.

 

Основные KPI в SEO — позиции в поиске, поисковый трафик, конверсия в обращение, количество обращений, показатель отказов, время на сайте, стоимость лида, количество сделок, стоимость сделки.

Мониторить эти показатели необходимо не реже одного раза в неделю. Для качественного отслеживания KPI у застройщика обязательно должны быть установлены и работоспособны системы сквозной аналитики. Только так можно оценить эффективность SEO-продвижения в деньгах.

 

Обратите внимание! При оценке динамики поискового трафика важно учитывать сезонность, движение рынка и объемы рекламы в остальных каналах. Значительная часть поискового трафика застройщика привлекается по брендовым запросам. Снижение объемов контекстной, таргетированной и других видов рекламы может негативно влиять на количество брендового трафика из органической выдачи поисковых систем.

 

Итоги

 

SEO-продвижение для застройщика — эффективный и единственный способ привлечения клиентов из Google. Застройщики, которые не обращают внимания на SEO-оптимизацию, рискуют упустить значительную долю потенциальных клиентов или потерять деньги, перекупая заявки у агрегаторов по собственным брендовым запросам. Застройщики, которые проводят SEO-оптимизацию своих сайтов, могут привлечь больше клиентов. Кроме того, клиенты, которые перешли на сайт из органической выдачи, имеют большую лояльность и более высокие показатели конверсии, что повышает шансы на успешную продажу квартир.

Еще одним преимуществом SEO-продвижения является его низкая стоимость по сравнению с другими рекламными каналами. Стоимость привлечения лида по SEO в большинстве случаев в два-три раза ниже стоимости лидогенерации из других каналов.

 

СПРАВКА

LeadWay — агентство интернет-маркетинга с экспертизой в недвижимости, медицине, образовании и ecom-проектах. В тематике недвижимости работали с ГК Самолет, Самолет Плюс, МИЦ, Travelto Park и еще 12 региональными застройщиками. Ежедневно генерируем более 500 лидов на новостройки через SEO и performance-каналы. За последние 5 лет помогли продать более 10 тыс. квартир в разных регионах РФ.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Будущее цифровизации: инновации, технологии и стратегии для успешной трансформации компаний

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Как 100+ застройщиков в РФ возводят и продают объекты

Маркетологи: девелопмент — один из немногих видов бизнеса в России, который в этом году увеличил расходы на рекламу и продвижение

Как с 1 сентября изменилось регулирование интернет-рекламы

Брянского застройщика наказали за недостоверную информацию в рекламных буклетах

Онлайн-продажи квартир 2022. Учимся на чужих ошибках и запускаемся на счет «Три!..»

Вся правда об онлайн-продажах: исследование ТОП-100 застройщиков от Profitbase

Уфимский застройщик оштрафован на 200 тыс. руб. за отсутствие сайта

Суд: застройщик обязан заплатить штраф за неразмещение на сайте фотографий строящегося объекта

Стабилизация объема проектного финансирования, себестоимости строительства и цен. Рост количества ДДУ и средневзвешенной ставки проектного финансирования. Снижение темпов вывода в стройку новых проектов. Портал «Единый ресурс застройщиков» публикует собственный прогноз основных показателей многоквартирного строительства на 2023—2024 годы. Дата прогноза — 11 апреля 2023 года.

  

Фото: www.cont.ws

  

1. Спрос

1.1. Состояние дел

1.1.1. В 2022 году доля сделок с ипотекой при ДДУ достигла 80%. Поэтому ключевым показателем, формирующим спрос граждан, стала не цена новостройки, а среднемесячный платеж по ипотеке. С учетом инфляции (обратным счетом) предусмотренный кредитным договором среднемесячный платеж по ипотеке с 2016 года (года начала публикации Банком России статистических данных по ипотеке) составляет с небольшими отклонениями 30 тыс. руб. (График 1), что соответствует диапазону 65%—70% от среднемесячных доходов населения в этот же период. Таким образом, наблюдается устойчивая многолетняя корреляция среднемесячных доходов населения и среднемесячного платежа по ипотеке.

 

График 1

Средний платеж по выданным ИЖК по ДДУ и доходы населения, с учетом инфляции (сегодняшние цены)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.2. В 2023 году не ожидается событий, которые могут привести к существенному росту или к существенному падению доходов населения. В связи с этим можно прогнозировать сохранение стабильным значения среднемесячного платежа по ипотеке.

1.1.3. Продажи квартир по ДДУ в 2022 году (График 2) упали на 22% (1 734 квартиры в день против 2 025 в 2021 году).

 

График 2

Продажи по ДДУ

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.4. Продажи квартир по ДДУ во II—IV кварталах 2022 года (График 3) упали на 36% (410 тыс. квартир против 638 тыс. в 2021 году).

 

График 3

Продажи по ДДУ и ипотека (данные Росреестра и ЦБ)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.5. Официальные данные по продажам по ДДУ в I квартале Росреестр опубликует в конце апреля-мае. Данные Dataflat по продажам в крупнейших агломерациях в январе — феврале показывают сохранение сложившейся тенденции снижения продаж год к году примерно на 30% (Московская агломерация -9% в январе, -48% в феврале; Петербургская агломерация -28% в январе, -32% в феврале). Несмотря на оживление рынка в марте 2023 года, также ожидается существенное падение продаж год к году из-за аномально высокой базы марта 2022 года.

1.1.6. Таким образом, шоковые события февраля и сентября 2022 года повлекли снижение продаж по ДДУ примерно на 30%, что сопоставимо с падением продаж в 2015 году (25%). Основной причиной такого падения является переход платежеспособного населения к сберегательной модели поведения, что видно по резкому росту денежной массы. Дополнительно сказался отъезд из РФ значительного количества платежеспособных граждан.

 

Фото: www.itd2.mycdn.me

 

1.2. Прогноз

1.2.1. Повышению спроса в 2023 году могут способствовать следующие факторы:

- дополнительное государственное субсидирование ипотеки по ДДУ;

- снижение ключевой ставки (повышение доступности рыночной ставки ипотеки);

- разворот цен на вторичном рынке (рассеются иллюзии ожидания падения цен в новостройках);

- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита (вернет инвесторов в сектор ДДУ);

- повышение экономической и политической стабильности (ускорит переход платежеспособных граждан от сберегательной к инвестиционной модели поведения).

1.2.2. Снижению спроса в 2023 году могут способствовать следующие факторы:

- отмена или ужесточение государственного субсидирования ипотеки по ДДУ;

- повышение ключевой ставки (снижение доступности рыночной ставки ипотеки);

- новые шоковые события.

1.2.3. Наиболее вероятным сценарием 2023 года является незначительное превышение факторов по повышению спроса (п. 1.2.1) над факторами по снижению спроса (п. 1.2.2). Поэтому следует ожидать рост продаж по ДДУ в штуках в 2023 году на 5%—10% по отношению к 2022 году.

1.2.4. Опросы застройщиков показывают планы многих из них «сушить продукт», что может привести к снижению средней площади проданного лота в 2023 году на 5%—10%. Следствием этого будет сохранение продаж по ДДУ в квадратных метрах в 2023 году на уровне 2022 года. Т.е. в квадратных метрах в 2023 году сохранится падение продаж по отношению к 2021 году на уровне 30%.

 

Фото: www.nachfin.info

 

2. Проектное финансирование

2.1. Состояние дел

2.1.1. Несмотря на падение продаж (снижение темпов наполнения счетов эскроу) и рост темпов раскрытия счетов эскроу, сохраняется устойчивое увеличение объемов проектного финансирования многоквартирного строительства (График 4). По состоянию на конец 2022 года задолженность застройщиков по проектному финансированию составила 4,7 трлн руб. против 2,6 трлн руб. на конец 2021 года (прирост 85%). При этом объем кредитных линий застройщикам также вырос на 85% (12,1 трлн руб. на конец 2022 года против 6,6 трлн руб. на конец 2021 года). По итогам февраля 2023 года задолженность застройщиков по проектному финансированию достигла 4,8 трлн руб., а объем кредитных линий — 12,6 трлн руб.

2.1.2. Средства на счетах эскроу к концу 2022 года обеспечивали покрытие проектного финансирования лишь на 87% (График 4), по итогам февраля 2023 года — 83%. При этом у ключевого банка в этой сфере — Сбера (контролирует около 60% рынка) — средства на счетах эскроу покрывают лишь около 70% проектного финансирования.

 

График 4

Портфель проектного финансирования строительства жилья, данные ЦБ, млрд руб./%

Источник: ЕРЗ.РФ

 

2.2. Прогноз

2.2.1. В связи с низкими темпами наполнения счетов эскроу объем проектного финансирования к концу 2023 года перестанет увеличиваться. Банки будут сдерживать наращивание портфеля проектного финансирования при недостатке средств из других источников, кроме счетов эскроу. Также застройщики при плохих продажах будут сдерживать вывод новых проектов из-за угрозы существенного роста процентной ставки по проектному финансированию.

 

3. Себестоимость

3.1. Состояние дел

3.1.1. Снижению себестоимости многоквартирного строительства способствует продолжающаяся с мая 2022 года дефляция в отношении цен на строительные материалы (График 5).

 

График 5

Инфляция: всего vs по строительным материалам

Источник: ЕРЗ.РФ

 

3.1.2. Росту себестоимости многоквартирного строительства способствует рост средневзвешенной ставки проектного финансирования (из-за снижения темпов наполнения счетов эскроу). В IV квартале 2022 года ставка составила 4,34% против 3,77% в третьем квартале и 3,59% в IV квартале 2021 года. По итогам февраля 2023 года средняя ставка проектного финансирования достигла 4,63% (График 6).

 

График 6

Динамика средневзвешенной ставки проектного финансирования, данные ЦБ

Источник: Банк России

  

3.2. Прогноз

3.2.1. Отклонение динамики индекса цены на строительные материалы от динамики общего индекса цен, вызванное в 2021—2022 годах повышенным спросом на стройматериалы, в ближайшие месяцы прекратится. В 2023 году цены на стройматериалы будут стабильными.

3.2.2. Продолжится рост средневзвешенной ставки проектного финансирования из-за низких продаж. Это станет основным фактором, стимулирующим рост себестоимости строительства в 2023 году.

3.2.3. Застройщики будут компенсировать рост расходов на проектное финансирование «усушкой продукта» (отказом от повышенных потребительских качеств жилых комплексов, домов и квартир, снижением площади квартир и уровня отделки).

3.2.4. Роста себестоимости строительства не произойдет.

  

Фото: www.multiscreensite.com

 

4. Цены

4.1. Состояние дел

4.1.1. По данным Сбера, средневзвешенные цены на новостройки в 2022 году росли вплоть до октября 2022 года (График 7), достигнув в среднем 136 тыс. руб. за 1 кв. м. С начала года средневзвешенная стоимость 1 кв. м новостройки перешла к снижению и на март 2023 года снизилась до 134 тыс. руб. за 1 кв. м. А по данным ДомКлик, по его собственным сделкам в феврале цены снизились на 7% — до 126 тыс. руб. Снижение цен вызвано мерами Банка России по запрету субсидирования застройщиками ставки ипотеки за счет искусственного завышения цены. Таким образом срезался «горб» искусственного завышения цены продаж новостроек с даты массового начала применения застройщиками схемы по трансформации надбавки к цене в пониженную ставку ипотеки.

 

График 7 

Средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке, по данным Sberindex.ru

Источник: ЕРЗ.РФ

 

4.2. Прогноз

4.2.1. Цены на новостройки в номинальном выражении незначительно (5%—10%) снизятся в отдельных городах, где наблюдается наибольшее затоваривание рынка.

4.2.2. В большинстве городов цены на новостройки в номинальном выражении будут стоять на месте, несмотря на общую инфляцию. Тем самым будет постепенно сокращаться огромный разрыв в темпах роста индекса цен на новостройки по сравнению с общими темпами роста индекса цен на все виды товаров и услуг (График 8).

 

График 8

Цены новостроек и инфляции

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5. Вывод новых проектов

5.1. Состояние дел

5.1.1. В 2021 году застройщики нарастили темпы вывода новых проектов на 65% — с 1 388 до 2 291 квартир в день (График 9), что привело к ликвидации дисбаланса спроса и предложения на рынке, вызвавшего в 2019—2020 годах рост цен на новостройки существенно выше инфляции.

 

График 9

Темпы вывода новостроек на рынок (квартир в день)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5.1.2. Планирование темпов вывода новых проектов застройщиками осуществляется за один — три года до даты опубликования проектной декларации исходя из условий, существующих на момент планирования. Поэтому застройщики продолжали в 2022 году активно публиковать данные о старте новых проектов в ЕИСЖС, снизив темп лишь на 1,5%. В январе — марте 2023 года наблюдается тенденция ускорения снижения темпов вывода новых проектов (-6% к 2021 году).

5.1.3. Данные о фактическом начале строительства новых проектов не публикуются. Опубликование новых проектов в ЕИСЖС не означает старт строительства. Единственным косвенным показателем для оценки динамики темпов начала строительства новых проектов является темп старта продаж, который демонстрирует снижение на 10%—15% в 2022 году по отношению к 2021-му. В значительной части проектов, опубликованных в ЕИСЖС, старт продаж задержан по следующим причинам:

- плохие продажи (застройщики не выводят новые корпуса в ЖК, пока не распродадут квартиры в других корпусах);

- повышение банками требований к размеру собственного участия застройщика в проекте.

5.1.4. Анализ данных ЕГРЗ (График 10) показал снижение в 2022 году темпов выдачи положительных экспертиз проектной документации на 21,5% по сравнению с 2021 годом.

 

График 10

Динамика количества объектов, получивших заключение экспертизы проектной документации

:

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5.1.5. Помесячный анализ данных ЕГРЗ показывает снижение во втором полугодии 2022 года темпов выдачи положительных экспертиз проектной документации на 30% по сравнению со вторым полугодием 2021 года. При этом в январе — марте 2023 года темпы выдачи положительных экспертиз проектной документации снизились на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

  

Фото: www.pbs.twimg.com

 

5.2. Прогноз

5.2.1. В 2023 году будет наблюдаться постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов. Пик снижения темпов вывода новых проектов придется на 2024 год, когда закончится массовый вывод в стройку проектов, подготовленных к выводу в период до февраля 2022 года. В 2024 году снижение темпов вывода в стройку новых проектов достигнет 30% по отношению к 2021 году.

5.2.2. В 2024 году произойдет снижение потребления основных групп стройматериалов, необходимых для многоквартирного строительства (на 30% по отношению к 2021 году). В 2023 году такое снижение составит около 10%—15%.

5.2.3. В 2023—2024 годах возможен существенный объем многоквартирного строительства на освобожденных территориях за счет бюджетных средств, который может в значительной мере компенсировать падение потребления основных групп стройматериалов в рыночном секторе.

Файл с ежеквартальным прогнозом ЕРЗ.РФ можно скачать по ссылке.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперт: рынок жилья не выстоит без дисконта

Эксперты: цены на квартиры выросли гораздо больше, чем доходы населения

В ДОМ.РФ позитивно оценивают перспективы рынка ипотеки. А в Правительстве обеспокоены снижением темпов ее выдачи

Эксперт Дмитрий Григорьев: Застройщики чувствуют себя лучше, чем прогнозировалось год назад

Эксперты: снижение спроса усиливает конкуренцию среди застройщиков и заставляет их более активно применять скидки

Аналитики ГК РКС Девелопмент зафиксировали значительное снижение себестоимости жилого строительства в РФ к концу 2022 года

Эксперты: снижение средств на счетах эскроу грозит спадом строительства и ужесточением требований к застройщикам