Росстандарт сообщил о разработке и общественном обсуждении проектов новых сводов правил и изменений к действующим СП: пересмотр СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» и изменение №1 к СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». Для портала ЕРЗ.РФ документы прокомментировал генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ (на фото). 

  

Фото: www.kiev24.ua

 

Гоголю приписывают известное высказывание: «У России две беды — дураки и дороги». Когда заходит речь о техническом нормировании в строительстве, то мне эту фразу хочется перефразировать следующим образом: «У технического нормирования две беды — кадры и отсутствие финансирования».

Если в 1990-е годы в основном были проблемы с финансированием, но существовали научные школы и еще работали авторы советских СНиП, которые могли заниматься их актуализацией, то в 2000-е годы государство стало выделять средства на эти цели, а научных организаций и специалистов в них осталось очень мало.

Достаточно сопоставить количество и состояние научных институтов в ведении Госстроя (Минстроя) России в тот период и в наши дни. Поэтому когда в программных документах (например, в проекте Стратегии развития строительной отрасли) я вижу правильно поставленные задачи по внедрению передовых технологий в строительстве путем разработки и актуализации нормативной технической базы, то невольно задаюсь вопросом, как это можно сделать без проведения большой работы по возрождению строительной науки?

К сожалению, простой анализ большого числа актуализированных редакций СНиП показывает, что зачастую такая актуализация носит косметический характер и не основана на передовых научных разработках. Ситуацию усугубляет также проведенная ранее отмена обязательности большинства требований СНиП. А несвоевременная актуализация соответствующих актов Правительства РФ (Распоряжение Правительства РФ №1047-р от 21.06.2010, Постановление Правительства РФ №1521 от 26.12.2014) приводит к тому, что небольшое число действительно новых требований в актуализированных редакциях СНиП долгое время остается в статусе рекомендательных (обязательными являются нормы старых редакций).

  

   

Действующие редакции СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» и СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», регулирующие порядок организации строительства и приемки объектов в эксплуатацию, согласно Постановлению Правительства РФ №1521 от 26.12.2014 не содержат обязательных требований (до 1 июля 2015 года СП 48.13330.2011 частично содержал обязательные требования). В связи с этим возникает вопрос, каким образом вносимые в указанные СНиП изменения могут повлиять на общественные отношения в сфере строительства?

Очевидно, что СНиП 3.01.01-85 и СНиП 3.01.04-87 с момента утверждения их первоначальных редакций еще в советский период и до принятия в конце 2004 года действующего Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) играли совсем другую роль в вопросе правового регулирования организационно-правового порядка осуществления строительства и приемки объектов в эксплуатацию (являлись базовыми регулирующими документами обязательного применения¹).

В настоящее время большинство вопросов урегулированы обязательными требованиями градостроительного законодательства и указанные СНиП могут лишь дополнять эти нормы, детализируя определенные требования (например, технические аспекты осуществления строительного контроля). Но даже это сделать затруднительно, если ни один пункт этих СНиП не является обязательным.

Вынесенные на общественное обсуждение новая редакция СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» и изменение №1 к СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», к сожалению, наводят еще на одну мысль. Дублирование в СНиП положений градостроительного законодательства является бесперспективным, поскольку изменения в это законодательство вносятся намного быстрее, чем проводится работа по актуализации СНиП.

В результате проект новой редакции СП 48.13330.2011 и изменение №1 к СП 68.13330.2017 уже не соответствуют ГрК РФ и другим правовым актам, что нельзя объяснить только скоростью вносимых в градостроительное законодательство изменений (многие изменения были внесены более года назад).

  

  

Так, подготовленное изменение №1 в СП 68.13330.2017 практически не затрагивает основные положения этого документа. Запланировано внести изменения всего в 6 пунктов этого СНиП и два приложения. При этом почему-то не вносятся изменения в пункты 4.14, 4.16, 4.23 и другие, которые предусматривают, что ЗОС органом государственного строительного надзора выдается в части соответствия техническим регламентам (нормам и правилам), хотя согласно статье 55 ГрК РФ (изменения внесены год назад) ЗОС должен выдаться исключительно на соответствие проектной документации.

В пункте 4.10 последний подпункт «-заключение уполномоченных органов Государственной инспекции труда…» предлагается изъять из текста полностью, а подпункт первый «копий свидетельств о допуске к работам» не планируется уточнять, хотя соответствующие поправки о реформе СРО были внесены в ГрК РФ в 2017 году. По тексту приложений в типовых формах документов также предлагается указывать «номер свидетельства о допуске к определенному виду/видам работ» (изменения не предусмотрены).

Новая редакция СП 48.13330.2011 также содержит достаточное количество уже устаревших норм:

• пункт 7.3.1 дублирует не вполне актуальную норму Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, которая относит к обязательной оценке соответствия только государственную экспертизу (на момент утверждения Технического регламента так и было, но изменения в ГрК РФ от 1 апреля 2012 года, повышающие статус негосударственной экспертизы, ситуацию изменили);

• пункт 7.1.2 предусматривает возможность привлечения «независимых экспертов, имеющих выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по созданию опорных геодезических сетей»;

• пункт 6.13 устанавливает, что до проведения итоговой проверки исполнительная документация подлежит хранению у застройщика (технического заказчика), хотя больше года назад в пункт 4 РД-11-02-2006 была добавлена фраза «или лица, осуществляющего строительство».

 

Фото: www.nedviginform.ru   

  

Вообще, не очень понятно, зачем копировать в указанных СНиП положения иных актов действующего законодательства, а в некоторых случаях еще и менять формулировки.

Так, пункт 7.4 новой редакции СП 48.13330.2011 устанавливает, что авторский надзор осуществляется в обязательном порядке не только в отношении опасных производственных объектов, но также и в отношении всех остальных особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, хотя это не предусмотрено действующим законодательством.

Пункт 6.4 в противовес части 3 статьи 52 ГрК РФ предусматривает, что не лицо, осуществляющее строительство, а застройщик (технический заказчик) организует и координирует работы, обеспечивает соблюдение требований проектной и рабочей документации, технических регламентов и техники безопасности в процессе выполнения таких работ.

Пункт 7.1, как и раньше содержит спорную норму о том, что авторский надзор лица, осуществившего подготовку проектной документации (проектировщика), выполняется в составе строительного контроля. При этом статьи 39 и 41 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений относят строительный контроль и авторский надзор к разным формам оценки соответствия (обязательная и добровольная). Пункт 4.4 СП 246.1325800.2016 предусматривает, что авторский надзор, в отличие от строительного контроля, может проводиться в начальный период эксплуатации объекта. Но если период возможного осуществления строительного контроля и авторского надзора не совпадает, то каким образом авторский надзор может осуществляться в составе строительного контроля?

 

Фото: plus.google.com

  

Вместе с тем новая редакция СП 48.13330.2011 и изменение №1 к СП 68.13330.2017 даже в виде рекомендательных положений не устраняют существенные пробелы в действующем законодательстве.

Например, Постановление Правительства РФ №468 от 21.06.2010 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» уже много лет предусматривает обязательное совместное контрольное мероприятие заказчика и подрядчика по проверке законченного строительством объекта. При этом ни данный акт Правительства РФ, ни другие нормативные документы не устанавливают, что именно указанное контрольное мероприятие должно в себя включать и в каком порядке должно осуществляться. В настоящее время можно формально провести такую проверку, оформить акт проверки законченного строительством объекта и направить в орган государственного строительного надзора извещение об окончании строительства.

Напрашивается аналогия с положениями ранее действующей редакции СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», когда государственной приемочной комиссии предшествовала рабочая приемочная комиссия. Задача такой рабочей комиссии заключалась в выявлении и устранении максимального количества недостатков перед предъявлением объекта государственной комиссии. В соответствии с действующим законодательством роль государственной приемочной комиссии по вопросам безопасности выполняет орган государственного строительного надзора, который проводит итоговую проверку возведенного объекта и выдает по ее результатам ЗОС.

Так почему бы не прописать в СП 48.13330.2011 (в разделе о строительном контроле) или в СП 68.13330.2017 процедуру проведения проверки законченного строительством объекта как некий аналог рабочей комиссии? Указанное контрольное мероприятие (завершающий этап строительного контроля) следует увязать с оформлением участниками строительства предусмотренного частью 7.1 статьи 53 и пунктом 6 части 3 статьи 55 ГрК РФ акта о соответствии возведенного объекта проектной документации, и процедурой получения ЗОС в органе государственного строительного надзора. Акт приемки объекта заказчиком у подрядчика может оформляться на стадии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (после получения ЗОС), как это в настоящее время предусмотрено частью 3 статьи 55 ГрК РФ.

  

Фото: www.lobanovo.ru

  

Представляется, что проверка законченного строительством объекта как совместное контрольное мероприятие участников строительства должна предшествовать итоговой проверке государственного строительного надзора и предусматривать участие уполномоченных представителей застройщика (заказчика); привлеченной заказчиком организации по строительному контролю; генерального подрядчика; субподрядных организаций; а также организации, осуществлявшей ведение авторского надзора; и лица, которое после ввода объекта будет отвечать за его эксплуатацию² (при отсутствии такой организации на момент проведения проверки ее функции может осуществлять застройщик).

К положительным моментам новой редакции СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» можно отнести положения о том, что только руководитель (главный инженер) строительства подрядной организации должен быть включен в Национальный реестр специалистов по организации строительства. При этом требования о членстве в Национальном реестре СП 48.13330.2011 не распространяет на рядовых специалистов по строительному контролю заказчика и подрядчика, которые осуществляют отдельные виды такого контроля и документируют его результаты (включая подписание актов освидетельствования).

  

Фото: www.c.pxhere.com

  

В последнее время статус специалиста по организации строительства (главный инженер проекта) сильно девальвируется из-за требований инспекторов Ростехнадзора (на основании рекомендуемых форм актов в приложениях к РД-11-02-2006) включать в Национальный реестр даже рядовых специалистов, осуществляющих строительный контроль на объектах (по его результатам подписываются акты освидетельствования). В результате акты освидетельствования зачастую вынуждены подписывать специалисты, которые включены в Национальный реестр, но строительный контроль на конкретных объектах не осуществляли (они вынуждены брать на себя ответственность за действия работников, фактически участвовавших в процедурах освидетельствования).

Всех специалистов крупной организации, которые осуществляют строительный контроль, в Национальный реестр включить практически невозможно из-за требований к стажу работы (не менее 10 лет) и профильному строительному образованию (даже для специалистов по строительному контролю в области электротехнических и иных специальных работ).

При этом пункт 4.6 новой редакции СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» содержит сомнительную норму о постоянном присутствии на строительной площадке специалиста из Национального реестра (имеется ввиду руководитель строительства подрядной организации). Получается, что крупные подрядчики должны иметь в штате по одному главному инженеру из Национального реестра на каждый объект капитального строительства (строительную площадку). Такие требования не предусмотрены действующим законодательством о градостроительной деятельности.

В любом случае, положения СП 48.13330.2011 и СП 68.13330.2017 в настоящее время являются рекомендательными, и их корректировка вряд ли будет иметь последствия в части правового регулирования общественных отношений в сфере строительства.

  

Николай Малышев

  

Вместе с тем хотелось бы на момент утверждения этих документов получить не такие сырые редакции: чтобы указанные СНиП можно было использовать в качестве рекомендуемых методик организации строительства, приемки объектов в эксплуатацию и в дальнейшем ставить вопрос о восстановлении обязательности отдельных требований этих СНиП.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр Качества Строительства»

  

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Эксперт Николай Малышев: Следует повысить статус рабочей документации

Минстрой создаст реестр технических стандартов в строительстве

Владимир Якушев: В приоритете — совершенствование 214-ФЗ, стимулирование ИЖС и введение новых строительных норм

Владимир Путин: В строительстве нужно менять устаревшие правила и нормы, а также решить вопрос ценообразования

Вступили в силу три свода правил по проектированию зданий

Минстрой: В сфере строительства должен быть единый техрегулятор

Утверждена методика разработки нормативов на работы по подготовке проектной документации: комментарий эксперта

Эксперт Николай Малышев: При контроле ИЖС десяток инспекторов госстройнадзора может заменить один квадрокоптер

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Стройнадзор получит право обжаловать положительное заключение экспертизы

Для чего нужен единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации

Эксперт Николай Малышев: Новый приказ Минстроя об обжаловании заключений экспертизы мало что меняет

    

 

¹Обязательный статус СНиП был поставлен под сомнение после принятия Федерального закона 184-ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002.

²Многие заказчики на практике создают рабочие комиссии, привлекают к участию в них эксплуатирующие организации (подразделения) и по результатам оформляют акт приемки объекта у подрядчика. Однако такая процедура приемки объекта у подрядчика не является обязательной для всех заказчиков в отличие от совместного контрольного мероприятия по проверке законченного строительством объекта.

Строительная отрасль эволюционирует, и на первый план выходит относительно новый для застройщиков продукт — квартиры с отделкой и меблировкой в формате «заезжай и живи». Многие крупные девелоперы уже запустили продажи такого жилья. Но большинство компаний, понимая сложность задачи, пока не решаются на это. В статье описаны десять шагов, которые помогут запустить новое направление и существенно нарастить продажи. О них рассказывает Дмитрий БОРИСОВ, сооснователь сервиса по ремонту и обустройству жилья Rerooms.

    

 

Зачем это нужно застройщику 

Строительная отрасль — одна из самых консервативных, изменения здесь всегда происходят постепенно. Но сейчас накопилась критическая масса факторов, которые приведут к серьезной трансформации рынка. О чем идет речь?

Во-первых, все больше клиентов желают приобрести не бетонную коробку, а готовую квартиру с индивидуальным дизайном, кухней, мебелью, сантехникой. В такое жилье можно приехать и, потратив минимум времени и сил, адаптировать его под свой вкус. Неслучайно крупнейшие застройщики (ГК Самолет и другие) все больше продают квартиры именно такого формата. 

Во-вторых, трансформацию рынка подстегивают и изменения в сегменте DIY. Продажи мебели и товаров для дома все больше переходят в онлайн. Неожиданно выяснилось, что ведущие застройщики вполне могут выступать и как крупнейшие маркетплейсы, с помощью которых клиенты, купившие квартиру, могут выбрать себе все необходимое для ее обустройства. Существенную часть рынка мебели и товаров для дома также постепенно забирают себе девелоперы.

Все это заставляет крупные, а теперь уже и средние, и небольшие строительные компании подумать о запуске нового продукта — полностью готовых к проживанию квартир. Мы занимаемся этой работой уже несколько лет, сотрудничаем с крупнейшими девелоперами и готовы поделиться опытом.

 

10 шагов по развитию направления обустройства дома

Как для постройки хорошего дома необходимо заложить крепкий фундамент, так и для старта нового проекта нужно создать условия для его развития. С чего начать этот процесс? Прежде всего руководителям компании-застройщика стоит осознать для себя важность запуска нового направления бизнеса. Надо понять, готовы ли вы к этому. И если да, то можно переходить к первому шагу.

 

Шаг первый. Выберите вендора.

Ключевой особенностью этого продукта является то, что его трудно скопировать, а значит, все придется создавать с нуля. Хорошая новость в том, что совсем не обязательно создавать в компании отдельный департамент и самому настраивать все бизнес-процессы. На рынке уже немало компаний, которые обладают экспертизой и могут помочь в этом вопросе. Привлечение внешнего подрядчика мы считаем оптимальным решением: оно сэкономит время и позволит не допустить ряд ошибок, которые делают все, кто решают самостоятельно проходить этот путь. 

Как определить поставщика услуги? Нам кажется целесообразным выбрать компанию, которая этим уже занималась, и посмотреть на ее результаты и объем выполненных работ.

 

Шаг второй. Без отделки нет меблировки. 

Надо понимать, что без готового ремонта квартиры бессмысленно продавать клиентам кухни и мебель. Поэтому в первую очередь надо запустить продукт по отделке квартиры и затем уже добавлять меблировку. Самое главное — надо обеспечить бесшовное выполнение двух видов работ: по ремонту, а затем и по установке мебели.

 

Шаг третий. Устраните внутреннюю конкуренцию продуктов. 

Вы должны отдавать себе отчет в том, что на первом этапе новый продукт не должен конкурировать с действующим. У ваших сотрудников всегда будет соблазн работать по старинке. И поэтому новому направлению необходимо предоставить определенные преференции. В противном случае внутренняя конкуренция будет подпитывать существующий продукт и убивать еще не стартовавший.

Как создать благоприятные условия для развития? Можно, например, один из корпусов в жилом комплексе отдать целиком под квартиры с отделкой и мебелью, разделить сроки сдачи. И дать четкие установки отделу маркетинга и продаж на их продвижение на рынке.

    

 

Шаг четвертый. Нет продаж без маркетинга.

Очевидно, что без существенной перестройки процесса коммуникации с клиентами ваш новый продукт «не взлетит».

Конечно, большая часть ответственности за выполнение работ лежит на подрядчике, но при этом необходимо активное участие департамента маркетинга и продаж. И конечно, надо выделить отдельный бюджет на продвижение вашего нового направления. 

 

Шаг пятый. Адаптируйте продукт под потребности клиентов.

Вместе с компанией-вендором вам нужно четко соотнести продукт с вашим рыночным сегментом и запросами клиентов. В противном случае вы будете продавать слишком дорогую услугу или, напротив, предлагать очень простые квартиры, которые «не зайдут» вашим заказчикам.

Поняв ценовую категорию, вы сможете провести калькуляцию и установить себестоимость нового продукта и его рыночную цену.

  

 

Шаг шестой. Четко доносите преимущества вашего продукта.

Для продажи вашего продукта необходимо понимать, какие потребности клиентов он закрывает. 

Это, во-первых, экономия бюджета клиента, который получает дополнительные услуги (ремонт, мебель) дешевле, чем при покупке в розницу. Застройщик может приобрести это все оптом — а значит, значительно дешевле. 

Во-вторых, ваши заказчики могут включить все расходы по приобретению готового жилья в ипотечный кредит. Тогда им не придется брать второй и третий потребительские кредиты (по ставке выше, чем ипотека) на ремонт и обустройство. 

В-третьих, ваши клиенты сберегают время и нервы. Им не придется самим руководить достаточно трудоемким процессом и тратить сотни часов, выбирая кухни и мебель. К тому же они избавлены от проблем с длительным ремонтом в здании. Все, кто заезжал в новый жилой комплекс, помнят, что ремонты там идут на всех этажах в течение двух-трех лет. А это разбитые лифты, поцарапанные стены, шум, пыль и т. д.

 

   

Шаг седьмой. Научитесь управлять инфляционным риском.

Мы живем в период высокой инфляции, и все говорит о том, что он продлится достаточно долго. Строители прекрасно знают об этой проблеме — квартира продается сейчас, а закупки всего необходимого происходят в течение всего периода строительства. Инфляционному риску подвержен и ваш новый продукт. Переложить его на поставщиков не получится: самое большое, что сможет сделать для вас мебельная компания, это зафиксировать цены на ближайшие полгода, максимум год. И то при условии хорошего аванса и большого объема закупки.

Перекрыть этот риск вы сможете за счет ускорения продаж и получения денег со счетов эскроу. Поясню, о чем идет речь. Средний чек на клиента с новой услугой вырастет примерно на 20% — 40% в зависимости от региона. А значит, у вас появятся дополнительные средства, которые вы сможете направить на увеличение темпов строительства. Это в свою очередь приведет к тому, что вам не придется привлекать дорогие заемные ресурсы. Таким образом, интенсификация стройки может перекрыть инфляционный риск.

 

Шаг восьмой. Понимайте и контролируйте риски.

Как мы уже говорили, меблировка — сложный продукт, и для вывода его на рынок требуется решить ряд задач. Вместе с подрядчиком вам необходимо вникнуть во все детали и разработать четкий план работы.

Прежде всего, надо понять, будете ли вы нанимать на выполнение различных задач (отделка, электрика, поставка и монтаж кухни и мебели, установка сантехники и прочее) разных подрядчиков. Услуги узких специалистов более качественные и дешевые. Но тогда вы запустите на площадку множество исполнителей и в итоге осложните координацию всего процесса. Кроме этого, тем самым вы распределите ответственность по разным подрядчикам, а значит, сложно будет спросить с кого-то одного за провал. 

Поэтому еще на этапе планирования стоит найти наиболее рисковые места проекта и понять, как можно будет устранить возможные проблемы.

 

Шаг девятый. Выбирайте поставщиков. 

Начиная строительство домов с отделкой и мебелью, вы сразу становитесь привлекательным клиентом для множества небольших компаний. А значит, можете создать конкуренцию между ними и выбирать наиболее привлекательные по цене и качеству предложения.

При этом надо иметь в виду, что в поставках главную роль зачастую играет не цена, а сопутствующие услуги и профессионализм. Не столь важно, что кухня у какого-то мебельного завода стоит чуть дороже. Зато эта компания может быстро доставить и собрать товар, плюс у нее есть складские помещения, если монтаж придется отложить. 

    

 

Шаг десятый. Посчитайте, сколько вы заработаете. 

Как мы уже говорили, средняя стоимость услуги в зависимости от региона составляет от 20% до 40% от стоимости квартиры с черновой отделкой. Маржинальность этого направления, по нашим расчетам, — около 25%. Однако стоит учитывать не только дополнительную выручку и чистую прибыль. Прибавьте сюда увеличение клиентской базы (к вам придут люди, которым нужен именно такой продукт), ускорение строительства и продаж, отстройку от конкурентов и увеличение популярности вашего бренда. 

Как мы видим, строительная отрасль вошла в фазу стремительных изменений. В такой ситуации на первый план будут выходить компании, которые адаптируются к новым запросам клиентов. Именно они смогут увеличить свою выручку и нарастить объемы. Прочие не выдержат конкуренции и станут терять позиции на рынке.

  

Реклама. ООО «РЕРУМС».  ИНН: 7702375652 

 

    

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В 2023 году DARS Development увеличил объем продаж в 2,2 раза

ГК Самолет в очередной раз успешно вышла на фондовый рынок с выпуском рублевых облигаций на сумму в 20 млрд руб.

Изменение механизма финансирования строительства с использованием облигаций

Структура ГК РКС Девелопмент во второй раз фондировала свои проекты с помощью выпуска облигаций

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Купонный доход по биржевым облигациям ГК ПИК составил свыше 746 млн руб.

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.