Столичные планы по комплексному развитию территорий применительно к нежилой застройке анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

 

Фото: www.ria.ru

 

На ПМЭФ-2021 теме КРТ была посвящена отдельная сессия с участием представителей Министерства строительства РФ, ДОМ.РФ, Росреестра, Правительства Москвы, губернаторов регионов, ВЭБ, ВТБ, застройщиков.

Глава госкорпорации Виталий Мутко сообщил, что в рамках исполнения поручений Пр-753, п.2 г), Пр-753, п.4 е) по реализации послания Президента Федеральному собранию государство в лице ДОМ.РФ и Минстроя предлагает регионам «инфраструктурное меню».

Имеется в виду 500 млрд руб. инфраструктурных кредитов (бюджетных займов) и 150 млрд руб. займов через инфраструктурные облигации (долгосрочные займы застройщикам для строительства инфраструктуры от ДОМ.РФ под 3—4% годовых).

 

Фото: www.fingram39.ru

 

Сформирован портфель 54 проектов из 20 регионов на строительство 15 млн кв. м недвижимости. В ближайшее время получат финансирование проекты в Тульской, Сахалинской и Челябинской областях.

На сессии заместитель мэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов (на фото) сообщил о намерении воспользоваться «инфраструктурным меню», в частности для строительства инфраструктуры в рамках проекта «Индустриальные кварталы» по вовлечению в оборот 2 тыс. га бывших промышленных зон Москвы с потенциалом строительства 40 млн кв. м.

В кулуарах мероприятия вице-мэр дополнительно проинформировал о планах Москвы создать специальную городскую компанию, которая будет оператором проекта «Индустриальные кварталы».

 

 

Фото: www.cdn.bfm.ru

 

Функционал компании — разработка документации по планировке территории, изъятие недвижимости, привлечение инвесторов. Заявленные сроки подготовки площадки — 1 год.

По словам Владимира Ефимова, на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии за 2020—2021 приняты проекты решений о КРТ 75 территорий, активная работа ведется по 35 площадкам, правообладателям направлены уведомления. Однако на сайте Департамента инвестиционной и промышленной политики опубликованы проекты решений только по 10 территориям.

Согласно п. 8 постановления Правительства Москвы от 23.03.2021 №331-ПП, в случае принятия городом решения о самостоятельной реализации проекта КРТ нежилой застройки она будет осуществляться КП «Управление гражданского строительства» в качестве застройщика, если иное не предусмотрено решением о КРТ нежилой застройки.

 

Фото: www.storage.inovaco.ru

 

По поводу заявленных планов можно сказать следующее.

1. Сроки подготовки площадки в 1 год вызывают вопросы.

В случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке они увеличатся в 2—3 раза. Ведь для вовлечения площадки необходимо проведение инженерных изысканий, сбор исходно-разрешительной документации, получение предварительных технических условий на подключение к сетям ресурсоснабжающих организаций и вынос сетей из пятна застройки.

Кроме того бывшие промышленные территории, как правило, находятся в местах с неудовлетворительной транспортной доступностью, участки требуют рекультивации, подземное пространство насыщенно магистральными инженерными коммуникациями. Требуются дорогостоящие мероприятия за счет средств Адресной инвестиционной программы Москвы по комплексному транспортному обслуживанию и инженерному обеспечению таких территорий.

 

2. Источники финансирования специального городской компании.

На ближайший трехлетний период Москва имеет устойчивый дефицит бюджета (порядка 0,5 трлн руб. в 2021 году). Идет реализация дорогостоящих транспортных проектов, в рамках программы реновации жилого фонда заключены контракты на несколько триллионов рублей.

Из бюджета Москвы осуществляется трансферт в пользу федерального бюджета на реализацию проекта «Московские центральные диаметры». В настоящий момент бюджетом Москвы не предусмотрено финансирование мероприятий по программе «Индустриальные кварталы», включая создание SPV.

На сессии ПМЭФ 2021 Владимир Ефимов сообщил о планах Москвы обратиться за финансирование инфраструктуры в ДОМ.РФ. В условиях дефицита бюджета Москва осуществляет финансирование инфраструктурных проектов через размещение трехлетних облигаций по ставке 6,73%.

 

Фото: www.kvalto.ru

3. Москва как партнер.

Город имеет практику создания SPV и привлечения инвесторов в данные компании. Из таких проектов наиболее известны «ЗиЛ-Север» и «ЗиЛ-Юг», а также ТПУ. Вместе с тем реализация некоторых из этих проектов сопровождалась различными судебными разбирательствами между партнерами.

В рамках сложившейся практики застройщики редко идут на партнерство и предпочитают самостоятельно реализовывать проекты.

4. Коммерческая привлекательность проектов КРТ нежилой застройки.

В границах бывших промышленных территорий планируются в том числе проекты создания мест приложения труда (МПТ). В отличие от проектов жилой застройки, привлекательность таких проектов вызывает существенные вопросы из-за низкого спроса на офисную и промышленную недвижимость. Доходность проектов по созданию МПТ существенно отличается от доходности в сфере девелопмента жилья.

 

Фото: www.stroy-ek.ru

 

Предпринимаемые городом экономические меры стимулирования застройщиков (постановление Правительства Москвы) от 31.12.2019 №1874-ПП) через льготы по оплате за изменение ВРИ сложно оценить в силу ограниченного периода времени их применения.

5. Правовая история.

В соответствии с законодательством проекты решений о КРТ подлежат обязательной публикации. Москвой опубликованы 10 проектов решений о КРТ, при этом высшие должностные лица заявляют, что по 35 территориям направлены правообладателям уведомления (предложение о заключении договора КРТ). В случае нарушения норм ст. 66 ГрК РФ изначально создается неоднозначная правовая ситуация с перспективами судебных процессов от правообладателей в границах КРТ по отмене самих решений.

 

 

Выводы.

Уже реализованные проекты жилой застройки территорий промышленных зон («ЗиЛ», «Серп и Молот») демонстрируют длительные сроки подготовки и реализации (более 10 лет), дорогостоящие мероприятия за счет средств бюджета по транспортном и инженерному обеспечению, судебные разбирательства с Москвой.

Экономика подобных проектов и их фактическая бюджетная эффективность так и не была опубликована — ни застройщиками, ни городом.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Нюансы изъятия недвижимости для целей КРТ

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

13 июня в 12.00 (МСК) пройдет расширенное заседание Комиссии РСПП по жилищной политике на тему «Внедрение технологий информационного моделирования в жилищном строительстве». В ходе заседания состоится презентация и обсуждение результатов опроса «Внедрение в России технологий информационного моделирования», подготовленного специалистами ряда отраслевых нацобъединений.

   

Фото: www.pokter.ru

Исследование проведено порталом  ЕРЗ.РФ по заказу ООО «Т.Б.М.» при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), Национального объединения проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ), Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ), Национального объединения производителей строительных материалов (НОПСМ).

     

Фото: www.v-kurse.ru

   

Ключевые результаты опроса таковы.

Почти 42% участников опроса убеждены, что за ТИМ будущее строительной отрасли России.

При этом среди тех, кто уже использует ТИМ, в этом не сомневаются 54% опрошенных, а среди тех, кто пока не использует ТИМ, так думает 31%. Треть участников считает, что ТИМ получат широкое, но не тотальное применение в строительстве.

Об эффективности ТИМ лишь в незначительном количестве сфер строительной отрасли говорят 13% участников (среди использующих ТИМ таковых 6,7%, а среди не использующих — 19%). Чуть менее 10% участников считают, что тема эффективности ТИМ в строительной отрасли незаслуженно раздута (4,2% использующих ТИМ и 14,6% не использующих).

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

По сравнению с 2019 годом, когда проводился опрос на аналогичную тему, доля тех, кто убежден, что с ТИМ связано будущее строительной отрасли России, выросла более чем на 9 п.п., причем как среди тех, кто использует ТИМ, так и среди тех, кто пока этого не делает.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

  

Наиболее позитивно оценивают перспективы ТИМ в компаниях, использующих эту технологию более 5 лет. Почти 2/3 опрошенных (62%) в этой категории считают, что за ТИМ будущее отрасли, о незаслуженной раздутости данной темы среди них говорят лишь 3,3%.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Крупные компании, реализующие большое количество проектов, оценивают перспективы ТИМ чуть позитивнее, чем небольшие.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Максимальная доля скептиков, считающих, что тема эффективности ТИМ незаслуженно раздута, наблюдается среди топ-менеджеров компаний (15,2%). Такой высокий процент формируют преимущественно топ-менеджеры компаний, не использующих ТИМ. Среди них скептиков 23,1%.

Руководители среднего звена разделились: среди них максимальна доля тех, кто считает, что за ТИМ будущее отрасли (49%), при этом и доля тех, кто считает данную тему раздутой, лишь немного уступает топ-менеджерам (11,1%).

   

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Опрос показал, что больше всего верят в ТИМ госмуниципальные заказчики и  девелоперы (53,1% и 50% соответственно считают, что за ТИМ будущее строительной отрасли). Наиболее скептическое отношение к ТИМ демонстрируют архитекторы и проектировщики (10,5% считают, что тема эффективности ТИМ незаслуженно раздута), а также представители некоммерческих организаций и аналитических центров (только 25% опрошенных верят, что за ТИМ будущее строительной отрасли).

   

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Среди участников опроса 47% уже используют ТИМ, чуть меньше половины из них делают это на протяжении более 5 лет. 

  

Источник: ЕРЗ.РФ

  

Треть участников не используют ТИМ, но планируют начать это делать, причем половина из данной группы собираются заняться этим в течение одного года — трех лет. 20% опрошенных не используют ТИМ и не имеют таких планов.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Те, кто уже используют ТИМ, при помощи указанной технологии в первую очередь решают задачу снижения количества нестыковок (коллизий) в проекте (79%) и сокращения сроков разработки проектной документации (44%). По 29% отмечают повышение точности расчета эксплуатационных качеств будущего здания/сооружения, увеличение прозрачности определения планируемых затрат на строительство и рост эффективности строительного контроля.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

    

Основным источником файлов для информационного моделирования выступают собственные разработки (72%), а также стандартные библиотеки программ (58%) и официальные сайты производителей (54%). Среди независимых библиотек компонентов наиболее популярными являются BIM2B (25,2%) и BIMLIB (23,9%).

   

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Самыми популярными программами, используемыми для ТИМ, являются решения Autodesk, Лира и Renga. Безоговорочное лидерство — у Autodesk Revit: этим программным комплексом пользуется почти 59% опрошенных.

    

Источник: ЕРЗ.РФ

   

С 2019 года доля использующих Autodesk Revit выросла на 8 п.п., а Renga — более чем в 6 раз. По Лире данных за 2019 год нет.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Уход Autodesk Revit из России коснулся почти половины участников опроса. 42% опрошенных не ощутили последствий, т.к. они не используют ТИМ вообще или конкретно Autodesk Revit.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

      

Среди тех, кто использует ТИМ сравнительно недавно, доля не ощутивших последствий ухода продукта с российского рынка значительно выше, чем среди тех, кто применяет ТИМ давно.

При этом доля продолжающих использовать Autodesk Revit выше среди тех, кто давно применяет ТИМ. Те, кто используют ТИМ до одного года, чаще других переходят или уже перешли на альтернативные программы.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

При этом 15,5% использующих ТИМ считают, что заместить Autodesk Revit не получится. 14,3%, наоборот, уверены, что это удастся. Примерно по 25% на тот же вопрос отвечают «скорее нет, чем да» и «скорее да, чем нет». Еще 6,3% считают, что замещать Autodesk Revit нет необходимости. Значительная доля участников затруднилась ответить.

Среди не использующих ТИМ соотношение ответов похожее, но вместо категоричных ответов «нет» и «скорее нет» участники чаще затрудняются с ответом.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

  

В целом среди использующих ТИМ (если исключить затруднившихся с ответом) почти половина (48%) считает, что заместить Autodesk Revit не удастся или скорее не удастся.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Те, кто используют ТИМ давно, чаще говорят, что заместить Autodesk Revit не удастся или скорее не удастся. Среди применяющих ТИМ более пяти лет таких ответов более половины (22,4% — «нет» и 30,6% — «скорее нет»).

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Для массового внедрения ТИМ, по мнению участников опроса, в первую очередь необходимо формирование эффективной системы подготовки кадров. Так отвечают 63% использующих ТИМ и 56% не использующих.

Второе и третье место делят государственное субсидирование приобретения отечественного программного обеспечения и создание в России единой информационной платформы для формирования и ведения информационных моделей зданий с введением обязательности ее использования участниками рынка.

При этом те, кто не используют ТИМ, ставят государственное субсидирование приобретения ПО выше.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

В опросе приняли участие более 500 представителей организаций, занятых в архитектуре, проектировании и инженерных изысканиях (75%), строительном подряде (14%), технических заказчиков (12%) и иных компаний строительной отрасли.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Среди них представлены как крупные, реализовавшие за последние три года десятки или даже более сотни проектов, так и более мелкие компании.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

29% респондентов представляли топ-менеджмент, 32% — это руководители среднего звена, 27% — ведущие, а 12% — линейные специалисты.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

   

Презентация и обсуждение результатов данного опроса состоится 13 июня в 10.00 (МСК) на расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике на тему «Внедрение технологий информационного моделирования в жилищном строительстве».

Для участия в мероприятии, которое пройдет в режиме видеоконференции, приглашены заместитель министра строительства и ЖКХ России Константин Михайлик, директор Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф Александр Лукьянов, а также главы нацобъединений Антон Глушков (НОСТРОЙ), Анвар Шамузафаров (НОПРИЗ), Михаил Викторов (НОТИМ), Антон Солон (НОПСМ).    

  

Фото: www.securitymedia.ru

 

Модератор мероприятия — председатель Комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по жилищной политике, президент НОЗА Леонид Казинец.

Для участия в заседании необходимо пройти регистрацию, заполнив онлайн-форму.

Контакты: Алёна Авилова: +7 (905) 794-99-22, Виолетта Прийма: pvg@erzrf.ru.

   

  

  

 

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Застройщики: ТИМ определят будущее строительной отрасли России

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

Российская строительная неделя стартует 28 февраля

Цифровизация девелопмента в 2023 году ускорится на всех стадиях — от проектирования и строительства, до продаж и эксплуатации

Цифровизация жилищного строительства — задача непростая, но необходимая для девелоперов