Столичные планы по комплексному развитию территорий применительно к нежилой застройке анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

 

Фото: www.ria.ru

 

На ПМЭФ-2021 теме КРТ была посвящена отдельная сессия с участием представителей Министерства строительства РФ, ДОМ.РФ, Росреестра, Правительства Москвы, губернаторов регионов, ВЭБ, ВТБ, застройщиков.

Глава госкорпорации Виталий Мутко сообщил, что в рамках исполнения поручений Пр-753, п.2 г), Пр-753, п.4 е) по реализации послания Президента Федеральному собранию государство в лице ДОМ.РФ и Минстроя предлагает регионам «инфраструктурное меню».

Имеется в виду 500 млрд руб. инфраструктурных кредитов (бюджетных займов) и 150 млрд руб. займов через инфраструктурные облигации (долгосрочные займы застройщикам для строительства инфраструктуры от ДОМ.РФ под 3—4% годовых).

 

Фото: www.fingram39.ru

 

Сформирован портфель 54 проектов из 20 регионов на строительство 15 млн кв. м недвижимости. В ближайшее время получат финансирование проекты в Тульской, Сахалинской и Челябинской областях.

На сессии заместитель мэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов (на фото) сообщил о намерении воспользоваться «инфраструктурным меню», в частности для строительства инфраструктуры в рамках проекта «Индустриальные кварталы» по вовлечению в оборот 2 тыс. га бывших промышленных зон Москвы с потенциалом строительства 40 млн кв. м.

В кулуарах мероприятия вице-мэр дополнительно проинформировал о планах Москвы создать специальную городскую компанию, которая будет оператором проекта «Индустриальные кварталы».

 

 

Фото: www.cdn.bfm.ru

 

Функционал компании — разработка документации по планировке территории, изъятие недвижимости, привлечение инвесторов. Заявленные сроки подготовки площадки — 1 год.

По словам Владимира Ефимова, на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии за 2020—2021 приняты проекты решений о КРТ 75 территорий, активная работа ведется по 35 площадкам, правообладателям направлены уведомления. Однако на сайте Департамента инвестиционной и промышленной политики опубликованы проекты решений только по 10 территориям.

Согласно п. 8 постановления Правительства Москвы от 23.03.2021 №331-ПП, в случае принятия городом решения о самостоятельной реализации проекта КРТ нежилой застройки она будет осуществляться КП «Управление гражданского строительства» в качестве застройщика, если иное не предусмотрено решением о КРТ нежилой застройки.

 

Фото: www.storage.inovaco.ru

 

По поводу заявленных планов можно сказать следующее.

1. Сроки подготовки площадки в 1 год вызывают вопросы.

В случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке они увеличатся в 2—3 раза. Ведь для вовлечения площадки необходимо проведение инженерных изысканий, сбор исходно-разрешительной документации, получение предварительных технических условий на подключение к сетям ресурсоснабжающих организаций и вынос сетей из пятна застройки.

Кроме того бывшие промышленные территории, как правило, находятся в местах с неудовлетворительной транспортной доступностью, участки требуют рекультивации, подземное пространство насыщенно магистральными инженерными коммуникациями. Требуются дорогостоящие мероприятия за счет средств Адресной инвестиционной программы Москвы по комплексному транспортному обслуживанию и инженерному обеспечению таких территорий.

 

2. Источники финансирования специального городской компании.

На ближайший трехлетний период Москва имеет устойчивый дефицит бюджета (порядка 0,5 трлн руб. в 2021 году). Идет реализация дорогостоящих транспортных проектов, в рамках программы реновации жилого фонда заключены контракты на несколько триллионов рублей.

Из бюджета Москвы осуществляется трансферт в пользу федерального бюджета на реализацию проекта «Московские центральные диаметры». В настоящий момент бюджетом Москвы не предусмотрено финансирование мероприятий по программе «Индустриальные кварталы», включая создание SPV.

На сессии ПМЭФ 2021 Владимир Ефимов сообщил о планах Москвы обратиться за финансирование инфраструктуры в ДОМ.РФ. В условиях дефицита бюджета Москва осуществляет финансирование инфраструктурных проектов через размещение трехлетних облигаций по ставке 6,73%.

 

Фото: www.kvalto.ru

3. Москва как партнер.

Город имеет практику создания SPV и привлечения инвесторов в данные компании. Из таких проектов наиболее известны «ЗиЛ-Север» и «ЗиЛ-Юг», а также ТПУ. Вместе с тем реализация некоторых из этих проектов сопровождалась различными судебными разбирательствами между партнерами.

В рамках сложившейся практики застройщики редко идут на партнерство и предпочитают самостоятельно реализовывать проекты.

4. Коммерческая привлекательность проектов КРТ нежилой застройки.

В границах бывших промышленных территорий планируются в том числе проекты создания мест приложения труда (МПТ). В отличие от проектов жилой застройки, привлекательность таких проектов вызывает существенные вопросы из-за низкого спроса на офисную и промышленную недвижимость. Доходность проектов по созданию МПТ существенно отличается от доходности в сфере девелопмента жилья.

 

Фото: www.stroy-ek.ru

 

Предпринимаемые городом экономические меры стимулирования застройщиков (постановление Правительства Москвы) от 31.12.2019 №1874-ПП) через льготы по оплате за изменение ВРИ сложно оценить в силу ограниченного периода времени их применения.

5. Правовая история.

В соответствии с законодательством проекты решений о КРТ подлежат обязательной публикации. Москвой опубликованы 10 проектов решений о КРТ, при этом высшие должностные лица заявляют, что по 35 территориям направлены правообладателям уведомления (предложение о заключении договора КРТ). В случае нарушения норм ст. 66 ГрК РФ изначально создается неоднозначная правовая ситуация с перспективами судебных процессов от правообладателей в границах КРТ по отмене самих решений.

 

 

Выводы.

Уже реализованные проекты жилой застройки территорий промышленных зон («ЗиЛ», «Серп и Молот») демонстрируют длительные сроки подготовки и реализации (более 10 лет), дорогостоящие мероприятия за счет средств бюджета по транспортном и инженерному обеспечению, судебные разбирательства с Москвой.

Экономика подобных проектов и их фактическая бюджетная эффективность так и не была опубликована — ни застройщиками, ни городом.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Нюансы изъятия недвижимости для целей КРТ

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

      

Фото: www.alya-insaat.com

    

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

   

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

     

     

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

        

Фото: www.barcelonaimmo.com

        

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

    

Фото: www.versia.ru

      

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

    

    

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

       

256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

      

Фото: www.edsro.center

     

218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

      

Фото: www.mshj.ru

      

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены