Основные правовые коллизии актуальной темы анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

    

Фото: www.storage.inovaco.ru

     

Механизм КРТ предусматривает изъятие недвижимости с компенсацией правообладателю. Данная тематика вызвала вопросы как со стороны застройщиков в части изъятия и минимизации затрат на консолидацию участков, так и со стороны правообладателей в части получения справедливого возмещения за изымаемую недвижимость.

В связи с этим публично остановимся на некоторых моментах.

1. На текущий момент отсутствует правоприменительная практика изъятия недвижимости в целях КРТ.

2. Есть общий порядок изъятия недвижимости определенный Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ, со ст. 56.2 по ст. 56.12) по которому также будет происходить изъятие для целей КРТ.

3. По сложившейся практике, изъятие в Москве для государственных нужд с учетом времени на судебные процессы составляет в среднем более 2 лет.

    

Фото: www.edsro.center

    

4. Изъятие для целей КРТ осуществляется не за счет бюджета, а за счет лица, с которым заключен договор КРТ.

5. Основные этапы изъятия по КРТ: заключение договора о КРТ, утверждение проекта планировки территории, решение об изъятии, подготовка и направление правообладателю соглашения об изъятии, иск об изъятии, судебное решение об изъятии с определением размера возмещения (в случае не согласия с размером), вступление в силу судебного решения, исполнение решения, передача недвижимости, снос недвижимости, переход или прекращение прав в ЕГРН.

6. Согласно ЗК РФ, для изъятия необходима утвержденная документация по планировке территории. С учетом неторопливого стиля работы госорганов с момента заключения договора КРТ до вовлечения в оборот участка под изымаемую недвижимость может пройти 3—4 года.

      

Фото: www.msk.mosreg.ru

   

7. Решение об изъятии недвижимости, а также об утверждении документации по планировке территории может быть обжаловано в судебном порядке в случае наличия нарушений при его принятии. Также может быть оспорен размер компенсации правообладателю.

В силу вариативности положений ЗК РФ и отсутствия на региональном уровне подзаконных актов об изъятии по основаниям для целей КРТ, в каждом конкретном случае органы власти будут по-разному определять, кто готовит соглашение о компенсации правообладателю с определением размера. Будет ли это орган исполнительной власти или лицо, с которым заключен договор КРТ.

Также однозначно не определен порядок перечисления инвестором средств для изъятия в случае, если соглашение об изъятии готовит орган исполнительной власти. Будет ли лицо, заключившее договор КРТ, напрямую перечислять средства правообладателям за изымаемую недвижимость, либо эти перечисления будут осуществляться через бюджет.

   

 

Я полагаю, в ближайшем будущем не стоит ожидать широкой практики изъятия недвижимости для целей КРТ. Для инвестора полный цикл с момента заключения договора КРТ до вовлечения в оборот изымаемой недвижимости может составить пять и более лет.

Зато можно с уверенностью прогнозировать, что возможность изъятия недвижимости для целей КРТ останется инструментом давления на переговорах по выкупу недвижимости и консолидации земельных участков.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

   

  

  

  

   

 

Другие публикации по теме:

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Минстрой считает, что изъятие земли у проблемных застройщиков противоречит Гражданскому кодексу

27 июня Совет Федерации одобрил законопроект, которым уточнил порядок передачи объектов застройщика-банкрота новому застройщику

В соответствии с законодательством, в случае банкротства застройщика завершение строительства объектов незавершенного строительства может осуществляться с использованием средств Фонда защиты прав дольщиков.

С 1 июля имущество Фонда может формироваться не только за счет средств компенсационного фонда, средств, вложенных в инвестирование и доходов, полученных Фондом от осуществления своей деятельности, но и за счет имущественного вноса Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Средства федерального и регионального бюджета могут быть использованы на завершение строительства многоквартирных домов, а также строительства инженерно-технической инфраструктуры и социальных объектов. Использование средств Фонда, сформированных за счет имущественного взноса Российской Федерации и субъектов Российской Федерации возможно только после принятия Правительством Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов.

Фонд имеет право выделить средства на финансирование мероприятий по завершению строительства новому застройщику путем проведения конкурсного отбора. Условием допуска к участию в конкурсном отборе является финансовое положение нового застройщика. Новый застройщик, который пройдет конкурсный отбор, должен направить заявление о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительством объекта и земельного участка в:

- Арбитражный суд;

- Конкурсному управляющему;

- Минстрой России.

По результатам рассмотрения заявления о намерении:

- Минстрой России готовит заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика новому инвестору;

- Конкурсный управляющий делает расчет суммы необходимой для погашения задолженности.

Оба этих документа направляются в Арбитражный суд и являются основанием для вынесения судом определения об удовлетворении заявления о намерении достроить объект застройщика-банкрота или об отказе в таком удовлетворении. В случае вынесения судом определения об удовлетворении заявления о намерении достроить объект застройщика-банкрота конкурсный управляющий инициирует процедуру передачи имущества и обязательств застройщика инвестору, подав об этом ходатайство в Арбитражный суд. По итогам рассмотрения ходатайства Арбитражный суд выносит соответствующее определение.

После вступления в силу определения Арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика Фонд выделяет средства новому застройщику на достройку объектов.