В целях помочь застройщикам определить уровень готовности своих проектов, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство и степени готовности конструктивных элементов объектов, Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил специальное Разъяснение, которое портал ЕРЗ публикует с любезного разрешения руководства СИС. В частности, здесь приведена формула расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, а в таблицах содержатся рекомендуемые расчеты удельного веса отдельных видов работ в общем объеме работ при строительстве разных типов МКД.

    

Фото: www.i.kapital.kz

    

I. ПО ВОПРОСУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ ИСХОДЯ ИЗ РАЗМЕРА ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫХ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

В целях определения критериев согласно Постановлению Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...» (портал ЕРЗ подробно проанализировал этот документ в апреле — Ред.), для определения показателя

Сфз — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;

и п 7. Методики определения соответствия... Постановлению Правительства №480, Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.

Застройщику необходимо вести раздельный учет и рекомендуется признавать выручку способом «по мере готовности». Этот способ предусматривает, что выручка и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о финансовых результатах в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы, независимо от того, должны или не должны они предъявляться до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).

В данном случае дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» будет показывать степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства — насколько строительство МКД завершено.

    

Фото: www.finobzor.ru

   

Исходя из вышеизложенного, рекомендуется следующая схема основных бухгалтерских записей:

Д 51 — К 62: получены средства дольщиков;

Д 20 — К 60: признаны фактические затраты на работы, осуществленные подрядчиками;

Д 20 — К 10, 60, 70, 02 и др.: признаны другие фактические затраты на исполнение договора;

Д 46 — К 90: признана доля выручки, приходящаяся на оцененную степень завершенности строительства;

Д 90 — К 20: списаны затраты, приходящиеся на признанную выручку;

Д 62 — К 46: квартира передана дольщику.

Для подтверждения распределенных затрат по каждому объекту застройщик может подготовить Выписку из регистров аналитического учета с приложением копий первичных (сводных) учетных документов.

Примечание:

- расчетная величина общих расходов по объекту исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения строительства объекта;

- не считаются затратами предоплата (авансовые платежи) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей, установленных ч. 4 ст. 18 (в целях, указанных в п.п. 1, 3, 4 и 9 ч. 1) 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (с учетом особенностей, указанных в ст. 8 Федерального закона 175-ФЗ от 01.07.2018 для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года).

   

 

   

II. ПО ВОПРОСУ РАСЧЕТА СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ПРОЕКТА

Степень готовности конструктивных элементов проекта (Скэ) рассчитывается по формуле (процентов):

  где:

Степень — степень готовности объекта незавершенного строительства (%);

i — номер конструктивного элемента по порядку;

n — общее количество конструктивных элементов в объекте;

Вес_i — значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%);

С_i — доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).

Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта в ПП № 480 используется следующий перечень конструктивных элементов:

- устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);

- конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);

- конструкции надземной части здания;

- сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);

- ограждающие конструкции здания;

- внутренние инженерные системы и оборудование;

- внутренние отделочные работы;

- внутриплощадочные сети;

- внутренние перегородки и стены;

- прочие работы.

Каждому конструктивному элементу здания, например, стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.

    

Фото: www.fotki.yandex.ru

    

Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.

Метод нашел отражение и в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).

Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.

В указанных документах строительная готовность многоквартирного дома определяется по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:

- фундаменты;

- стены, перегородки;

- перекрытия;

- крыша;

- окна, двери;

- сантехнические работы и электроосвещение;

- полы;

- отделочные работы;

- прочие работы.

 

Может быть рекомендован и следующий перечень видов работ по элементам зданий:

1. Работы нулевого цикла, в том числе:

1.1. Земляные работы (вертикальная планировка);

1.2. Фундаменты, конструкции стен подвалов (в том числе подземных помещений, гаражей, стоянок);

2. Внутриплощадочные сети;

3. Работы надземной части здания, в том числе:

3.1. Элементы каркаса, стены, перегородки, шахты лифтов;

3.2. Перекрытия, лестничные марши и площадки;

3.3. Крыша, кровля;

3.4. Окна, двери, заполнение проемов, вентилируемые навесные фасады;

3.5. Полы;

3.6. Отделочные работы, включая наружную теплоизоляцию;

3.7. Внутренние инженерно-технические сети и системы, включая оборудование, лифты;

4. Прочие работы.

 

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ:

1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

 

2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей

- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

 

3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

- Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м

 

4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

 

5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей

- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

  

6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей

- Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м

 

7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей

- Общей площади квартир до 4 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м

 

8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 - 10 этажей

- Общей площади квартир до 8 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м

 

9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей

- Общей площади квартир до 12 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м

 

10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

11. Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

Таблицы расчетов по удельным весам укрупненных видов работ
при строительстве шести типов многоквартирных домов

      

Фото: www.aicorporation.com

   

Таблица 1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
1.	Фундаменты	3	3
2.	Стены, перегородки	43	42
3.	Перекрытия	11	12
4.	Крыши	7	8
5.	Окна, двери	6	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	14
	Итого по первым шести видам работ	83	85
7.	Полы	11	8
8.	Отделочные работы	4	4
9.	Прочие работы	2	3
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
1.	Фундаменты	8	7
2.	Стены, перегородки	24	22
3.	Перекрытия	13	13
4.	Крыши	2	2
5.	Окна, двери	9	10
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	13
	Итого по первым шести видам работ	69	67
7.	Полы	14	15
8.	Отделочные работы	9	10
9.	Прочие работы	8	8
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

  

Таблица 3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 20000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 20000 куб. м
1.	Фундаменты	4	4
2.	Стены, перегородки	35	35
3.	Перекрытия	12	12
4.	Крыши	4	4
5.	Окна, двери	5	5
6.	Сантехнические работы и электроосвещение (трубы, кабели, проводка)	10	10
	Итого по первым шести видам работ	70	70
7.	Сантехнические работы и электроосвещение (сантехоборудование, светильники)	7	7
8.	Полы	12	12
9.	Отделочные работы	5	5
10.	Прочие работы	6	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
1.	Фундаменты	18	7
2.	Стены, перегородки	23	19
3.	Перекрытия	14	16
4.	Крыши	1	1
5.	Окна, двери	8	9
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	17
	Итого по первым шести видам работ	77	69
7.	Полы	9	8
8.	Отделочные работы	12	15
9.	Прочие работы	2	8
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков 

   

Таблица 5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
1.	Фундаменты	2	4
2.	Стены, перегородки	33	35
3.	Перекрытия	14	11
4.	Крыши	4	2
5.	Окна, двери	6	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	20	17
	Итого по первым шести видам работ	78	74
7.	Полы	13	17
8.	Отделочные работы	7	3
9.	Прочие работы	2	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м
1.	Фундаменты	8	7
2.	Стены, перегородки	20	25
3.	Перекрытия	15	14
4.	Крыши	2	1
5.	Окна, двери	9	10
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	15	17
	Итого по первым шести видам работ	69	74
7.	Полы	10	10
8.	Отделочные работы	16	10
9.	Прочие работы	5	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 4 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м
1.	Фундаменты	5	4
2.	Стены, перегородки	32	30
3.	Перекрытия	13	14
4.	Крыши	6	8
5.	Окна, двери	8	9
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	13
	Итого по первым шести видам работ	77	78
7.	Полы	10	11
8.	Отделочные работы	6	7
9.	Прочие работы	7	4
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6—10 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 8 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м
1.	Фундаменты	7	6
2.	Стены, перегородки	27	25
3.	Перекрытия	14	16
4.	Крыши	3	3
5.	Окна, двери	7	7
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	14
	Итого по первым шести видам работ	71	71
7.	Полы	12	12
8.	Отделочные работы	8	9
9.	Прочие работы	9	8
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

    

Таблица 9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 12 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м
1.	Фундаменты	4	6
2.	Стены, перегородки	25	28
3.	Перекрытия	15	14
4.	Крыши	2	2
5.	Окна, двери	7	7
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	15	17
	Итого по первым шести видам работ	68	74
7.	Полы	13	14
8.	Отделочные работы	11	8
9.	Прочие работы	8	4
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков    

    

Таблица 10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 18000 м.кв	Общей площади квартир свыше 18000 м.кв
1.	Фундаменты (свайное основание)	7	7
2.	Стены, перегородки, шахты лифтов	42	44
3.	Перекрытия, лестничные марши и площадки	13	14
4.	Крыши	1	1
5.	Окна, двери, остекление лоджий	5	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	11	12
	Итого по первым шести видам работ	79	84
7.	Полы	8	8
8.	Отделочные работы	7	5
9.	Прочие работы	6	3
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

 

Таблица 11. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 18000 м.кв	Общей площади квартир свыше 18000 м.кв
1.	Фундаменты (свайное основание)	7	7
2.	Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов	40	42
3.	Перекрытия, лестничные марши и площадки	12	13
4.	Крыши	1	1
5.	Окна, двери, остекление лоджий	5	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	10	11
	Итого по первым шести видам работ	75	80
7.	Полы	10	11
8.	Отделочные работы	5	3
9.	Прочие работы	10	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

  

Таблица 12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 18 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
1.	Фундаменты (свайное основание)	9	8
2.	Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов	44	46
3.	Перекрытия, лестничные марши и площадки	13	15
4.	Крыши	1	2
5.	Окна, двери, остекление лоджий	5	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	11	12
	Итого по первым шести видам работ	83	89
7.	Полы	4	3
8.	Отделочные работы	7	5
9.	Прочие работы	6	3
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

      

При определении степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства:

- В случае, когда объект долевого строительства создается застройщиком в форме проведения РЕКОНСТРУКЦИИ, показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) принимается с учетом работ по демонтажу (разборке) соответствующего конструктивного элемента — как доля построенной части конструктивного элемента. К примеру затраты на демонтаж (разборку) полов учитывают в соответствующем виде работ «Полы».

   

Фото: www.media2.24aul.ru

      

- Соответствующие виды и комплексы работ должны быть включены в локальные и объектные сметы на СМР. Объемы выполненных при строительстве работ фиксируются в журнале учета выполненных работ по форме №КС-6а. На основании журналов (ф. №КС-6а) ежемесячно на выполненные объемы СМР составляется акт о приемке выполненных работ (ф. №КС-2);

- В ходе выполнения работ застройщиком ведется общий журнал работ (ф. №КС-6) и журнал учета выполненных работ (ф. №КС-6а) при строительстве собственными силами и Общий журнал работ по форме РД-11-05-2007 при подрядном способе строительства.

Расходы, связанные со строительством, должны быть экономически обоснованы и оформлены первичными учетными документами.

Фактические расходы застройщика, выполняющего работы собственными силами, подтверждаются следующими первичными учетными документами:

- акты на списание строительных материалов;

- табеля учета использования рабочего времени строительных рабочих и расчета заработной платы;

- рапорты о работе строительных машин, путевые листы на работу автомобилей;

- акты и счета за использованные энергоресурсы и другие первичные учетные документы.

Первичные (сводные) учетные документы должны формироваться обособленно по каждому объекту.

     

Фото: www.krasgss.ru

     

     

 

     

    

Другие публикации по теме:

Анализируем утвержденные критерии достройки жилых объектов по старым правилам

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Анастасия Пятова: Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям готовности, мы будем пристально за ним следить

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Застройщики, достраивающие проблемные долевые объекты с уровнем готовности не менее 6%, смогут завершить строительство по старым правилам

Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков

Владимир Якушев: После 1 июля многим застройщикам откажут в проектном финансировании, но и по старой схеме они строить не смогут

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Разрабатываемая методика определения стоимости строительства касается каждого застройщика

Москва предлагает снизить уровень готовности объектов для достройки по старой схеме с 30% до 10—15%

Объем средств дольщиков, позволяющий объекту достраиваться по старым правилам, определят с участием девелоперов

Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил разъяснение №РС-ПГ-157/19 от 15.08.2019, которое портал ЕРЗ.РФ публикует с любезного разрешения руководства СИС.

 

Фото: www.postupi.online

  

(«РАЗРЕШЕНИЕ НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЯВЛЯЕТСЯ НАДЛЕЖАЩИМ ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ указанных в части 1 статьи 7 закона о долевом строительстве 214-ФЗ обязательных требований к качеству объекта долевого строительства в части соблюдения требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, за исключением случаев несоответствия условиям договора долевого участия (отступления от условий договора).

В дополнение к разъяснению Союза инженеров-сметчиков №РС-ПГ-155/19 от 01.08.2019 «О праве участника долевого строительства на предъявление к застройщику требования о соразмерном уменьшении цены договора в случае внесения по инициативе застройщика изменений в проектную документацию и сведений в проектную декларацию на объект долевого строительства, в том числе при изменении основных характеристик материалов, конструктивных решений наружных стен и каркаса объекта, материалов перекрытий, элементов благоустройства и оборудования»

 

СООБЩАЕМ:

  

Фото: www.kr-gazeta.ru

  

1. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

 

ПРИ ЭТОМ ПО СМЫСЛУ ДАННОЙ  НОРМЫ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ОДНОВРЕМЕННОЕ СОБЛЮДЕНИЕ ВСЕХ УКАЗАННЫХ УСЛОВИЙ!

 

В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, в силу частей 1 и 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий не только условиям договора, но и обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, отступление от которых в сторону ухудшения не могли быть установлены договором, заключенным с потребителем.

  

Фото: www.www.kvartiravmoskve.ru

 

2. До 1 января 2017 года судебная практика разрешения споров исходила из того, что факт наличия разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию сам по себе не мог рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации, поскольку указанный разрешительный документ удостоверял (прим. в ранее действующей редакции части 1 статьи 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Градостроительного Кодекса РФ согласно Федеральным законам от 20.03.2011 №41-ФЗ, от 18.07.2011 №243-ФЗ) иные характеристики объекта, а именно: его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. Судами делался вывод, что разрешение на ввод МКД в эксплуатацию не могло являться свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, техническим нормам и правилам (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу №А43-21701/2015 и ряд других.).

3. Однако с 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 №373-ФЗ часть 1 статьи 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Градостроительного Кодекса РФ излагается в новой редакции (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 №373-ФЗ, от 03.08.2018 №341-ФЗ, от 03.08.2018 №342-ФЗ), а именно:

  

Фото: www.nordfox65.ru

  

«1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации».

4. Таким образом, введенное условие о соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства может восприниматься и как удовлетворяющее требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, перечисленным в части 1 статьи 7 214-ФЗ.

  

Фото: www.ecoinvest48.ru

  

5. РАЗРЕШЕНИЕ НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЯВЛЯЕТСЯ НАДЛЕЖАЩИМ ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ указанных в части 1 статьи 7 214-ФЗ обязательных требований к качеству объекта долевого строительства в части соблюдения требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, за исключением случаев несоответствия условиям договора долевого участия (отступления от условий договора).

Напоминаем, что в соответствии с частью 5 статьи 8 Закона 214-ФЗ «Передача объекта долевого строительства» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона. Вместе с тем, согласно части 1 статьи 4 «Договор участия в долевом строительстве» 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при соответствующем соблюдении застройщиком всех требований части 1 статьи 7. 214-ФЗ», — разъясняют в Союзе инженеров-сметчиков.

  

Фото: www.krasgss.ru

  

  

 

  

Другие публикации по теме:

О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»

Анализируем утвержденные критерии достройки жилых объектов по старым правилам

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Анастасия Пятова: Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям готовности, мы будем пристально за ним следить

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Застройщики, достраивающие проблемные долевые объекты с уровнем готовности не менее 6%, смогут завершить строительство по старым правилам

Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков

Владимир Якушев: После 1 июля многим застройщикам откажут в проектном финансировании, но и по старой схеме они строить не смогут

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Разрабатываемая методика определения стоимости строительства касается каждого застройщика

Москва предлагает снизить уровень готовности объектов для достройки по старой схеме с 30% до 10—15%

Объем средств дольщиков, позволяющий объекту достраиваться по старым правилам, определят с участием девелоперов