В целях помочь застройщикам определить уровень готовности своих проектов, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство и степени готовности конструктивных элементов объектов, Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил специальное Разъяснение, которое портал ЕРЗ публикует с любезного разрешения руководства СИС. В частности, здесь приведена формула расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, а в таблицах содержатся рекомендуемые расчеты удельного веса отдельных видов работ в общем объеме работ при строительстве разных типов МКД.

    

Фото: www.i.kapital.kz

    

I. ПО ВОПРОСУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ ИСХОДЯ ИЗ РАЗМЕРА ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫХ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

В целях определения критериев согласно Постановлению Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...» (портал ЕРЗ подробно проанализировал этот документ в апреле — Ред.), для определения показателя

Сфз — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;

и п 7. Методики определения соответствия... Постановлению Правительства №480, Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.

Застройщику необходимо вести раздельный учет и рекомендуется признавать выручку способом «по мере готовности». Этот способ предусматривает, что выручка и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о финансовых результатах в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы, независимо от того, должны или не должны они предъявляться до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).

В данном случае дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» будет показывать степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства — насколько строительство МКД завершено.

    

Фото: www.finobzor.ru

   

Исходя из вышеизложенного, рекомендуется следующая схема основных бухгалтерских записей:

Д 51 — К 62: получены средства дольщиков;

Д 20 — К 60: признаны фактические затраты на работы, осуществленные подрядчиками;

Д 20 — К 10, 60, 70, 02 и др.: признаны другие фактические затраты на исполнение договора;

Д 46 — К 90: признана доля выручки, приходящаяся на оцененную степень завершенности строительства;

Д 90 — К 20: списаны затраты, приходящиеся на признанную выручку;

Д 62 — К 46: квартира передана дольщику.

Для подтверждения распределенных затрат по каждому объекту застройщик может подготовить Выписку из регистров аналитического учета с приложением копий первичных (сводных) учетных документов.

Примечание:

- расчетная величина общих расходов по объекту исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения строительства объекта;

- не считаются затратами предоплата (авансовые платежи) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей, установленных ч. 4 ст. 18 (в целях, указанных в п.п. 1, 3, 4 и 9 ч. 1) 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (с учетом особенностей, указанных в ст. 8 Федерального закона 175-ФЗ от 01.07.2018 для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года).

   

 

   

II. ПО ВОПРОСУ РАСЧЕТА СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ПРОЕКТА

Степень готовности конструктивных элементов проекта (Скэ) рассчитывается по формуле (процентов):

  где:

Степень — степень готовности объекта незавершенного строительства (%);

i — номер конструктивного элемента по порядку;

n — общее количество конструктивных элементов в объекте;

Вес_i — значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%);

С_i — доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).

Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта в ПП № 480 используется следующий перечень конструктивных элементов:

- устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);

- конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);

- конструкции надземной части здания;

- сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);

- ограждающие конструкции здания;

- внутренние инженерные системы и оборудование;

- внутренние отделочные работы;

- внутриплощадочные сети;

- внутренние перегородки и стены;

- прочие работы.

Каждому конструктивному элементу здания, например, стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.

    

Фото: www.fotki.yandex.ru

    

Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.

Метод нашел отражение и в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).

Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.

В указанных документах строительная готовность многоквартирного дома определяется по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:

- фундаменты;

- стены, перегородки;

- перекрытия;

- крыша;

- окна, двери;

- сантехнические работы и электроосвещение;

- полы;

- отделочные работы;

- прочие работы.

 

Может быть рекомендован и следующий перечень видов работ по элементам зданий:

1. Работы нулевого цикла, в том числе:

1.1. Земляные работы (вертикальная планировка);

1.2. Фундаменты, конструкции стен подвалов (в том числе подземных помещений, гаражей, стоянок);

2. Внутриплощадочные сети;

3. Работы надземной части здания, в том числе:

3.1. Элементы каркаса, стены, перегородки, шахты лифтов;

3.2. Перекрытия, лестничные марши и площадки;

3.3. Крыша, кровля;

3.4. Окна, двери, заполнение проемов, вентилируемые навесные фасады;

3.5. Полы;

3.6. Отделочные работы, включая наружную теплоизоляцию;

3.7. Внутренние инженерно-технические сети и системы, включая оборудование, лифты;

4. Прочие работы.

 

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ:

1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

 

2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей

- Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

 

3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

- Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м

 

4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

 

5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей

- Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

  

6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей

- Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м

- Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м

 

7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей

- Общей площади квартир до 4 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м

 

8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 - 10 этажей

- Общей площади квартир до 8 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м

 

9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей

- Общей площади квартир до 12 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м

 

10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

11. Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей

- Общей площади квартир до 18 000 кв. м

- Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

 

Таблицы расчетов по удельным весам укрупненных видов работ
при строительстве шести типов многоквартирных домов

      

Фото: www.aicorporation.com

   

Таблица 1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
1.	Фундаменты	3	3
2.	Стены, перегородки	43	42
3.	Перекрытия	11	12
4.	Крыши	7	8
5.	Окна, двери	6	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	14
	Итого по первым шести видам работ	83	85
7.	Полы	11	8
8.	Отделочные работы	4	4
9.	Прочие работы	2	3
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м
1.	Фундаменты	8	7
2.	Стены, перегородки	24	22
3.	Перекрытия	13	13
4.	Крыши	2	2
5.	Окна, двери	9	10
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	13
	Итого по первым шести видам работ	69	67
7.	Полы	14	15
8.	Отделочные работы	9	10
9.	Прочие работы	8	8
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

  

Таблица 3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 20000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 20000 куб. м
1.	Фундаменты	4	4
2.	Стены, перегородки	35	35
3.	Перекрытия	12	12
4.	Крыши	4	4
5.	Окна, двери	5	5
6.	Сантехнические работы и электроосвещение (трубы, кабели, проводка)	10	10
	Итого по первым шести видам работ	70	70
7.	Сантехнические работы и электроосвещение (сантехоборудование, светильники)	7	7
8.	Полы	12	12
9.	Отделочные работы	5	5
10.	Прочие работы	6	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
1.	Фундаменты	18	7
2.	Стены, перегородки	23	19
3.	Перекрытия	14	16
4.	Крыши	1	1
5.	Окна, двери	8	9
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	17
	Итого по первым шести видам работ	77	69
7.	Полы	9	8
8.	Отделочные работы	12	15
9.	Прочие работы	2	8
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков 

   

Таблица 5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м
1.	Фундаменты	2	4
2.	Стены, перегородки	33	35
3.	Перекрытия	14	11
4.	Крыши	4	2
5.	Окна, двери	6	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	20	17
	Итого по первым шести видам работ	78	74
7.	Полы	13	17
8.	Отделочные работы	7	3
9.	Прочие работы	2	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м	Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м
1.	Фундаменты	8	7
2.	Стены, перегородки	20	25
3.	Перекрытия	15	14
4.	Крыши	2	1
5.	Окна, двери	9	10
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	15	17
	Итого по первым шести видам работ	69	74
7.	Полы	10	10
8.	Отделочные работы	16	10
9.	Прочие работы	5	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 4 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м
1.	Фундаменты	5	4
2.	Стены, перегородки	32	30
3.	Перекрытия	13	14
4.	Крыши	6	8
5.	Окна, двери	8	9
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	13
	Итого по первым шести видам работ	77	78
7.	Полы	10	11
8.	Отделочные работы	6	7
9.	Прочие работы	7	4
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

   

Таблица 8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6—10 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 8 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м
1.	Фундаменты	7	6
2.	Стены, перегородки	27	25
3.	Перекрытия	14	16
4.	Крыши	3	3
5.	Окна, двери	7	7
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	13	14
	Итого по первым шести видам работ	71	71
7.	Полы	12	12
8.	Отделочные работы	8	9
9.	Прочие работы	9	8
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

    

Таблица 9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей

№ п/п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 12 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м
1.	Фундаменты	4	6
2.	Стены, перегородки	25	28
3.	Перекрытия	15	14
4.	Крыши	2	2
5.	Окна, двери	7	7
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	15	17
	Итого по первым шести видам работ	68	74
7.	Полы	13	14
8.	Отделочные работы	11	8
9.	Прочие работы	8	4
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков    

    

Таблица 10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 18000 м.кв	Общей площади квартир свыше 18000 м.кв
1.	Фундаменты (свайное основание)	7	7
2.	Стены, перегородки, шахты лифтов	42	44
3.	Перекрытия, лестничные марши и площадки	13	14
4.	Крыши	1	1
5.	Окна, двери, остекление лоджий	5	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	11	12
	Итого по первым шести видам работ	79	84
7.	Полы	8	8
8.	Отделочные работы	7	5
9.	Прочие работы	6	3
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

 

Таблица 11. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 18000 м.кв	Общей площади квартир свыше 18000 м.кв
1.	Фундаменты (свайное основание)	7	7
2.	Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов	40	42
3.	Перекрытия, лестничные марши и площадки	12	13
4.	Крыши	1	1
5.	Окна, двери, остекление лоджий	5	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	10	11
	Итого по первым шести видам работ	75	80
7.	Полы	10	11
8.	Отделочные работы	5	3
9.	Прочие работы	10	6
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

  

Таблица 12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей

№ п/ п	Виды работ	Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
		Общей площади квартир до 18 000 кв. м	Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м
1.	Фундаменты (свайное основание)	9	8
2.	Каркас, стены, перегородки, шахты лифтов	44	46
3.	Перекрытия, лестничные марши и площадки	13	15
4.	Крыши	1	2
5.	Окна, двери, остекление лоджий	5	6
6.	Сантехнические работы и электроосвещение	11	12
	Итого по первым шести видам работ	83	89
7.	Полы	4	3
8.	Отделочные работы	7	5
9.	Прочие работы	6	3
	Итого:	100	100

Источник: Союз инженеров-счетчиков

      

При определении степени готовности, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства:

- В случае, когда объект долевого строительства создается застройщиком в форме проведения РЕКОНСТРУКЦИИ, показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) принимается с учетом работ по демонтажу (разборке) соответствующего конструктивного элемента — как доля построенной части конструктивного элемента. К примеру затраты на демонтаж (разборку) полов учитывают в соответствующем виде работ «Полы».

   

Фото: www.media2.24aul.ru

      

- Соответствующие виды и комплексы работ должны быть включены в локальные и объектные сметы на СМР. Объемы выполненных при строительстве работ фиксируются в журнале учета выполненных работ по форме №КС-6а. На основании журналов (ф. №КС-6а) ежемесячно на выполненные объемы СМР составляется акт о приемке выполненных работ (ф. №КС-2);

- В ходе выполнения работ застройщиком ведется общий журнал работ (ф. №КС-6) и журнал учета выполненных работ (ф. №КС-6а) при строительстве собственными силами и Общий журнал работ по форме РД-11-05-2007 при подрядном способе строительства.

Расходы, связанные со строительством, должны быть экономически обоснованы и оформлены первичными учетными документами.

Фактические расходы застройщика, выполняющего работы собственными силами, подтверждаются следующими первичными учетными документами:

- акты на списание строительных материалов;

- табеля учета использования рабочего времени строительных рабочих и расчета заработной платы;

- рапорты о работе строительных машин, путевые листы на работу автомобилей;

- акты и счета за использованные энергоресурсы и другие первичные учетные документы.

Первичные (сводные) учетные документы должны формироваться обособленно по каждому объекту.

     

Фото: www.krasgss.ru

     

     

 

     

    

Другие публикации по теме:

Анализируем утвержденные критерии достройки жилых объектов по старым правилам

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Анастасия Пятова: Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям готовности, мы будем пристально за ним следить

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Застройщики, достраивающие проблемные долевые объекты с уровнем готовности не менее 6%, смогут завершить строительство по старым правилам

Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков

Владимир Якушев: После 1 июля многим застройщикам откажут в проектном финансировании, но и по старой схеме они строить не смогут

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Разрабатываемая методика определения стоимости строительства касается каждого застройщика

Москва предлагает снизить уровень готовности объектов для достройки по старой схеме с 30% до 10—15%

Объем средств дольщиков, позволяющий объекту достраиваться по старым правилам, определят с участием девелоперов

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

  

Фото: plus.google.com

 

Постановка вопроса

Существуют разные подходы управления девелоперскими проектами. Мне ближе всего тот, с точки зрения которого проект состоит из двух частей — доходной и расходной, а процесс управления проектом — есть не что иное как итеративная оптимизация этих двух частей.

 

 

Если присмотреться к околодевелоперскому информационному фону, можно заметить, что подавляющее большинство учебных материалов, конференций и прочих мероприятий посвящено части доходной. На рынке представлено большое количество экспертов по продажам, продукту и прочим сопутствующим компонентам формирования доходной части. При этом про расходную часть пишется, говорится и преподается существенно меньше. Почему?

На мой взгляд, причина в том, что аналитика расходной части на порядок сложнее аналитики части доходной. В ней гораздо труднее разбираться, и для этого нужно обладать существенно более высоким уровнем навыков и опыта. Соответственно, данная составляющая девелопмента привлекает меньшее количество специалистов, и ей в среднестатистической компании принято заниматься по т. н. остаточному принципу.

Справедливо, что доходная часть по своей природе в большей части определяет экономику проекта, нежели расходная, поэтому утверждение, что работа над продуктом и ликвидностью более приоритетна, чем оптимизация затратной части, считаю правильным. Бесполезно оптимизировать расходы того, что не будет должным образом продаваться. Тем не менее девелопмент — сложный многокомпонентный бизнес, и, разобравшись с продуктом, самое время перейти к управлению расходами.

Эта статья — уже третья и, надеюсь, не последняя моя публикация на портале ЕРЗ.РФ, и мне бы хотелось, чтобы все эти публикации представляли собой единый цикл, который освещал бы различные аспекты девелопмента. Поэтому я решил заранее анонсировать следующую публикацию для ЕРЗ.РФ — «Как правильно считать деньги в девелопменте». Она станет логическим продолжением данной статьи и будет посвящена управленческому учету, финансовому моделированию, их взаимосвязи и практическому применению. Многое из того, что я буду говорить в этих двух статьях, справедливо для любого бизнеса, не только девелоперского.

Возвращаясь к теме этой статьи, нельзя не отметить, что расходная часть не может существовать в отрыве от доходной, полностью сепарировать их не представляется возможным ввиду значительного взаимного влияния.

Поэтому, подобно ремонту сложного прибора, не стоит лезть с кувалдой или, вернее даже сказать, с палицей пещерного человека туда, где требуются скальпель или паяльник. Любое вмешательство в бюджет проекта должно быть осознанным, комплексным и системным — и это, пожалуй, основная мысль, которую хотелось бы донести до читателя.

С учетом вышесказанного, прежде чем оптимизировать что-либо, предлагаю ответить на следующие вопросы: «что именно мы оптимизируем?», «как это делается?» и, наконец, «какие опасности ждут нас на этом пути?».

 

 

Что оптимизировать

Распространенной ошибкой при оптимизации расходной части (в любом бизнесе) является бессистемный подход и концентрация усилий не на том, на чем следовало бы это делать. Существует определенный подход, позволяющий этого избежать. Чтобы «зайти в тему с правильной стороны», предлагаю рассмотреть основные понятия, которые такой подход последовательно формируют:

• бюджетный классификатор;

• фокус внимания;

• итеративный подход;

• финансовое моделирование (ну куда и тут от него деться…).

 

Бюджетный классификатор (БК) представляет собой номенклатуру статей расходной и доходной частей. Иными словами, при составлении БК выручка и затраты проекта декомпозируются исходя из бизнес-логики, здравого смысла и аналитической целесообразности. Такая разбивка в идеале должна отвечать следующим критериям:

• закрытость перечня (за рамками него не существует дополнительных расходов);

• универсальность (возможность применить к любому проекту компании или, как минимум, к любому проекту сходного типа);

• хронологическая последовательность (опционально, по возможности).

Ниже я приведу материнские статьи того БК, который мы используем в нашей бизнес-практике:

1. Земельно-имущественные отношения.

2. Проектно-изыскательские работы.

3. Строительно-монтажные работы (СМР).

4. Сети, дороги, благоустройство.

5. Социальные объекты.

6. Управление проектом.

7. Коммерческие.

8. Прочие и непредвиденные.

9. Затраты по финансированию.

10. Налоги.

Будучи правильно декомпозированными, такие головные статьи бюджета представляют собой унифицированную структуру, пригодную для финансовых моделей, системы управленческого учета, реестра договоров, а также любых сопутствующих аналитических задач.

Не так важно, какую именно «разбивку» выберет для себя та или иная компания, если она отвечает трем вышеприведенным критериям.

 

    

Фокус внимания является важнейшим как в бизнесе, так и в жизни в целом ресурсом, при этом важно понимать, что его концентрация на той или иной позиции должна быть осознанной и системной ввиду его ограниченности.

С точки зрения управления затратной частью девелоперского проекта такая системность выражается в концентрации фокуса внимания в первую очередь на тех статьях (и подстатьях) затратного бюджета, которые в большей степени определяют финансово-экономические показатели проекта (суммарный объем чистой прибыли, рентабельность, внутреннюю норму доходности, чистый дисконтированный доход и пр.).

В бизнесе распространена ситуация (и я намеренно пропускаю слово «девелоперском»), когда внимание топ-менеджмента или даже акционера сконцентрировано на малозначимых вещах, в то время как глобальные события остаются вне фокуса (за деревьями не видно леса).

Происходит это так. Акционер лично согласовывает покупку туалетной бумаги в центральный офис, при этом оплаты по договорам подряда замораживаются, что вызывает остановку стройки, затем продаж и в итоге приводит к банкротству компании. Если для вас это звучит поистине фантастически, значит, вы всю жизнь проработали в относительно крупных и системных компаниях, где управленческий учет в той или иной мере отлажен (но далеко не везде сегодня дела обстоят таким образом).

Так уж устроен человек, что ему приятней и легче концентрировать фокус внимания на тех вещах, в которых он хорошо разбирается. И это как раз тот момент, когда для эффективной работы надлежит сделать усилие над собой и постараться за деревьями увидеть лес. То есть объять весь бюджетный классификатор, выявить в нем наиболее значимые позиции и направить драгоценный ресурс фокуса внимания в первую очередь на них — и уж затем переходить к позициям №№2, 3 и т. д.

Ниже укрупненно приведена структура затрат стандартного московского девелоперского проекта. 

    

 

Итеративный подход означает поэтапный переход от большего к меньшему, затем снова по тем же статьям — поиск решений для еще большей оптимизации. В чем-то это похоже на работу скульптора, который сначала задает общую грубую форму, затем все сильнее погружается в отдельные детали (но не наоборот!).

Про финансовое моделирование мы поговорим позже, в конце статьи.

 

Как оптимизировать

Предлагаю пройтись по отдельным статьям бюджета проекта и разобрать основные методы их оптимизации. Для этого расположим затраты стандартного московского проекта, приведенные выше, не в хронологическом, а в иерархическом порядке от большего к меньшему — в соответствии с вышеизложенным подходом итеративной концентрации фокуса внимания.

   

 

1. Строительно-монтажные работы.

Если во взятом для примера московском проекте затраты на строительство составляют 33%, то в других регионах их доля может доходить до 70%.

 

 

Оптимизация СМР — одна из самых непростых задач, которая может быть достигнута за счет следующих инструментов:

• банальное удешевление используемых материалов (до определенного предела, без потери качества продукта и ликвидности);

• оптимизация тендерных процедур;

• ускорение сроков строительства;

• оптимизация логистических цепочек;

• оптимизация схемы закупки материала;

• проч.

Каждый из перечисленных пунктов достоин отдельной статьи.

2. Блок «Земельно-имущественные отношения» включает в себя подразделы «Выкуп прав», «Изменение ВРИ», «Аренда ЗУ» (или земельный налог).

Методы оптимизации затрат на выкуп прав:

• частичное привлечение заемных средств на покупку объекта в виде бридж-кредита;

• банальный торг, разбивка платежей по этапам, рассрочка;

• поиск оптимальных активов по соотношению цена — качество;

• формирование альтернативных моделей сделки: частичная передача долей в продукте, расчет будущей прибылью и т. д.

Затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка занимают значительную часть в себестоимости проекта (около 15%), при этом важно понимать, что плата за изменение ВРИ взимается только в Москве и Московской области, в прочих регионах данная подстатья в бюджете отсутствует. Что же касается Москвы, оптимизация данных платежей лежит в плоскости получения рассрочки с «упаковкой» ежеквартальных платежей в проектный кредит, а также, что важнее, в механизме получения льготы за создание мест приложения труда (МПТ) согласно 1874-ПП от 31.12.2019.

 

Фото: www.s.pfst.net

 

Оптимизировать арендные платежи (или земельный налог) в данном контексте, учитывая их удельный вес, фактически бессмысленно, да и вряд ли на сегодняшний день возможно.

 

1. Прочие и непредвиденные расходы.

В данную большую статью входят:

• процент от инвестиционных и коммерческих затрат, закладываемый девелопером на возможное их увеличение;

• любые дополнительные финансовые обязательства, которыми проект может быть нагружен со стороны власти.

Первая составляющая фактически определяется подходом девелопера к риск-менеджменту. Вторая — вопрос тонкой настройки взаимоотношений с властью в рамках конкретного проекта. Как правило, она входит в общую систему Government Relations конкретного инвестора и имеет тенденцию снижаться по определенному алгоритму по мере того, насколько девелопер «окопался» в конкретном регионе.

 

2. Налоги.

Оптимизацию налогообложения предлагаю оставить за рамками этой публикации. Данным разделом надлежит детально заниматься профильному финансовому директору в связке с бухгалтерией при соответствующем контроле со стороны инвестиционного блока.

 

3. Коммерческие.

Данная статья варьируется от компании к компании и от региона к региону в достаточно широком диапазоне. В нее входят рекламные мероприятия, кампании по продвижению, шоу-румы, офисы продаж, брокерские комиссии — все то, что неразрывно сопровождает доходную часть проекта.

Оптимизация достигается за счет следующих механизмов:

• формирование кампаний по продвижению на уровне маркетинговых подразделений, поиск оптимальных с точки зрения цены/качества механизмов;

• формирование оптимальных для сегмента механизмов продаж, в том числе сочетание внутренних и внешних ресурсов;

• пристальный контроль инвестиционного подразделения в целом и руководителя проекта в частности за бюджетами на продвижение.

Среднерыночный «хороший» бюджет по данной статье на сегодняшний день составляет порядка 5% от выручки проекта.

  

Фото: www.gidroguru.com

 

4. Сети, дороги, благоустройство.

Затраты на сети, в свою очередь, состоят из следующих компонентов: технологическое присоединение, внутриплощадочные сети, объекты сетевого хозяйства. Внутриобъектные сети при этом, как правило, включаются в статью СМР (п. 1).

По всем перечисленным компонентам оптимизация бюджета упирается в грамотную работу технического заказчика в связке с инвестиционным подразделением с точки зрения финансовой аналитики принимаемых решений. Иными словами, профессиональный техзак (внутренний или внешний) должен быть способен найти наилучшие варианты сокращения бюджета по данным статьям.

Что касается улично-дорожной сети (УДС) и благоустройства, то здесь методы оптимизации схожи с п. 1 (СМР).

 

5. Социальные объекты.

Затраты на социальные объекты определяются нормативами градостроительного проектирования, а также конъюнктурой конкретного региона с точки зрения маржинальности проектов, отношений между девелопментом и властью, политической ситуации и ряда прочих факторов. Но и тут есть определенное пространство для «креатива», которое проявляется на предпроектной и проектной фазах проекта путем соединения профессиональных компетенций технического заказчика, разработчиков документации по планировке территории, а также проектной документации.

 

Фото: www.bn.ru

 

6. Затраты по финансированию.

В затраты по финансированию входят все процентные обязательства по кредитам в рамках проекта. Вопрос формирования оптимальной схемы финансирования проекта лежит в плоскости многовариантного финансового моделирования условий, предлагаемых различными банками — по бридж- и проектному кредитованию. Выбор оптимальной схемы финансирования проекта в целом — одна из основных задач девелопмента на сегодняшний день.

 

7. Управление проектом.

Данная статья включает в себя следующие компоненты:

• все общекорпоративные расходы, «размазанные» по проектам: АХР, ФОТ сотрудников центрального офиса и пр.;

• ФОТ группы, непосредственно управляющей проектом;

• затраты на технического заказчика.

Ни одна другая статья в девелопменте не обладает столь широким диапазоном вариативности, как эта, и, по моим наблюдениям, для одного и того же проекта она может отличаться в разы (до 20 раз) для компаний разного масштаба.

Хотя она и не имеет в нашей разбивке критически значимого веса в проекте (2%), в крупных компаниях эта статья может быть значительно выше за счет непомерно раздутого объема внутренних ресурсов, неоптимальной структуры управления проектами и т. д.

Для оптимизации данной статьи девелоперу надлежит максимально внимательно подходить к вопросам комбинации внутренних и внешних ресурсов проекта (в первую очередь технического заказчика и проектного блока, но также и всех прочих).

История насчитывает немало случаев, когда компания «тонула» под несопоставимым масштабу проектов объемом затрат на внутренние ФОТ и АХР.

 

Фото: www.сметчик.рф

 

8. Проектно-изыскательские работы.

Оптимизация данной статьи частично лежит в той же плоскости, что и СМР (п. 1), но с рядом отличий.

Зачастую для успешного «протаскивания» разработанного проекта через все стадии необходимо наличие определенного имени на «штампе» проекта (проектировщики тоже обладают своеобразным GR).

С другой стороны, никто не заставляет девелопера отдавать все стадии проекта «титулованному» проектному бюро. Всегда можно перераспределить этапы разрабатываемой документации между различными ресурсами.

Критически важной при этом, с точки зрения титула, является эскизная составляющая (АГК, АГР), что в гораздо меньшей степени распространяется на прочие стадии проектирования (ПД, РД), которые в значительной мере (например, кроме АР) вполне можно выполнить с помощью менее дорогостоящего ресурса — как внутреннего, так и внешнего.

Не стоит также забывать, что, в отличие от СМР, ПИРы могут выполняться в значительной мере удаленными специалистами (чем успешно пользуются многие крупные девелоперы центральных регионов).

При всей необъятности темы, полагаю, мы смогли пройтись по «вершине айсберга» оптимизации себестоимости девелоперского проекта. В заключение предлагаю обсудить, какие опасности могут ждать девелопера на данном пути.

  

 

Чего следует опасаться

Главное, что необходимо понимать при осуществлении любых процессов, оптимизирующих себестоимость проекта, это то, что практически любое решение, корректирующее затратную часть, может отразиться на доходной части в плане и ценообразования, и ликвидности.

Как же быть, если оптимизировать проект хочется, но при этом продавать задорого и быстро хочется еще больше?

И тут мы неизбежно вновь возвращаемся к финансовому моделированию, упомянутому в начале этой публикации. Иными словами, любые решения по оптимизации бюджета должны комплексно оцениваться с точки зрения всех сопутствующих факторов:

• изменения затратной части;

• потенциального изменения доходной части;

• изменения графика проекта и сроков отдельных этапов;

• изменения технико-экономических показателей проекта;

• проч.

Все эти «комплекты» факторов должны быть загружены в многовариантную финансовую модель, что создает аналитическую почву для принятия инвестором взвешенного решения в каждом отдельном случае.

 

 

При этом не стоит абсолютизировать финансовое моделирование, которое, по сути, является одним из основных, но все же не единственным, инструментом в руках инвестора. И в отношении некоторых продуктовых решений бывает достаточно сложно спрогнозировать то, как они повлияют на доходную часть проекта.

 

 

Подобные составляющие продукта должны быть оценены с точки зрения расходной части и укладываться в «люфт» риск-менеджмента непредвиденных расходов.

Иными словами, в некоторые продуктовые решения иногда надо просто «поверить» или «не поверить», но все же — с определенной оглядкой на долю удорожания себестоимости проекта.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

О чем говорили на круглом столе ЕРЗ.РФ, посвященном оптимизации процедур в строительстве

Схема-пазл девелоперского бизнеса 

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте