В последнее время существенным изменениям подвергается Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фото: www.transgeocom.ru

Так, в связи с принятием Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены значительные изменения в Федеральный закон №214-ФЗ, актуальным стал вопрос о возможности осуществления строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках, а также о возможности осуществления строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке.

Однако у профессиональных застройщиков до сих пор нет четких ответов на данные вопросы.

О возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках

Относительно возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках до настоящего времени высказываются абсолютно противоположные позиции, в том числе судами.

За возможность такого строительства высказываются те, кто не усматривает в действующем земельном и градостроительном законодательстве норм, прямо запрещающих или ограничивающих такое строительство (например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 года по делу №А33-4596/2012), противники такого строительства ссылаются на возможный различный правовой режим застраиваемых земельных участков (например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 декабря 2014 года №Ф10-4481/2014 по делу А35-274/2014).

Неоднократно высказывается также позиция о недопустимости такого строительства в связи с необходимостью соблюдения в рамках предусмотренных частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельных параметров, устанавливаемых правилами землепользования и застройки поселения, городского округа. Такой же вывод следует из письма Минэкономразвития Российской Федерации от 10 октября 2011 года№А23-4229, в котором указано, что по мнению ведомства, возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на котором расположено здание (строение, сооружение), действующим законодательством не допускается и, соответственно, один объект недвижимости (площадный объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Однако с подобным выводом трудно согласиться, поскольку целью установления минимальных отступов от границ земельных участков является необходимость соблюдения прав и законных интересов правообладателей смежных земельных участков, противопожарных расстояний, требований инсоляции и иных подобных требований в отношении объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках. При строительстве одного площадного объекта на двух и более смежных земельных участках в отношении этих участков  данные требования неприменимы.

Комитет Государственной Думы РФ по земельным отношениям и строительству, а позднее Комитет ГД РФ по транспорту и строительству высказывал следующее мнение.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГРК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 6 статьи 51 ГРК РФ устанавливает компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в случае выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируется на территории двух и более муниципальных образований, субъектов Российской Федерации. Учитывая, что согласно пункту 3 статьи 11⁹ Земельного кодекса Российской Федерации границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, в указанном положении Кодекса, по мнению профильного Комитета Госдумы, уже прямо предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство на нескольких смежных земельных участках.

Кроме того, по мнению профильного Комитета Госдумы, необходимо учесть, что в соответствии с п. 26 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение №1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. №943) к основным сведениям о здании, подлежащим внесению в записи кадастра недвижимости, относится  кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено (расположены) здание (здания).

На основании изложенного, по мнению Комитета, в ГРК РФ отсутствуют ограничения на проектирование и строительство объекта капитального строительства на нескольких смежных земельных участках. При этом разрешенное использование всех земельных участков должно допускать размещение такого объекта.

В целом такая позиция представляется обоснованной, однако вопрос о строительстве одного площадного объекта на нескольких земельных участках, по нашему мнению, остается дискуссионным.

О строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке

По вопросу о строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке необходимо отметить следующее.

ГРК РФ также не предусматривает запрета на осуществление строительства нескольких площадных объектов на одном земельном участке. Единственное исключение из данного правила установлено частью 3¹ статьи 51 ГРК РФ.

В соответствии с указанной нормой в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов в границах данной территории — допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Представляется, что если бы подобное строительство было запрещено, указанное в части 3¹ статьи 51 ГРК РФ правило было бы распространено на все случаи.

Необходимо также отметить, что Федеральным законом от 2 июля 2013 года №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в гражданское законодательство введен институт единого недвижимого комплекса — недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект.

В соответствии со статьей 133¹ Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Следует учесть и изменения формы разрешения на строительство. В соответствии с Приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 года № 117/пр новая форма разрешения на строительство предусматривает возможность указания характеристик каждого объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией.

При этом понятия «единый недвижимый комплекс» и «имущественный комплекс» не тождественны.

Гражданское законодательство в качестве «имущественного комплекса» указывает лишь один его вид — предприятие. Соответственно, предприятие характеризуется тем, что используется исключительно в рамках предпринимательской деятельности, в его состав могут входить не только имущественные, но и неимущественные права.

Характерной чертой единого недвижимого комплекса является его отнесение к неделимым вещам.

Учитывая изложенное, представляется бесспорным, что в тех случаях, когда речь идет о сложном объекте, будь то «единый недвижимый комплекс» или «имущественный комплекс», осуществление строительства нескольких площадных объектов капитального строительства на одном земельном участке вполне возможно.

Однако применение этих правил к группе многоквартирных домов не всегда правомерно и не всегда возможно.

Фото: www.vd-tv.ru

Необходимо учесть, что в рамках градостроительных отношений, в том числе, при строительстве микрорайонов, могут возникнуть проблемы реализации данных положений, поскольку в рамках единого недвижимого комплекса прямо не предусматривается возможность строительства по этапам, в том числе путем выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию отдельных домов (до момента введения единого недвижимого комплекса в целом). Не предусмотрена и регистрация отдельных объектов без одновременной регистрации в рамках единого недвижимого комплекса.

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено правило о том, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. При этом, согласно частям 1 и 5 той же статьи такой земельный участок с момента государственного кадастрового учета становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу этих положений после введения дома в эксплуатацию последующее строительство на общем земельном участке иных предусмотренных проектной документацией объектов может повлечь дополнительные риски невозможности завершения строительства.

Эти и иные подобные вопросы на практике создают серьезные административные преграды в случае реализации инвестиционных проектов, в том числе в рамках, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности институтов комплексного и устойчивого развития территории (развитие застроенных территорий, комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, комплексное развитие территории и т.п.).

Представляется, что подобное изменение отчасти решит возникшие проблемы застройщиков.

Алексей ТЁ, заместитель руководителя аппарата Комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству
Кирилл ХОЛОПИК, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли»
Никита ФИЛИППОВ, заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре»

Опыт клиента. В мае 2024 года ДВИЖ совместно с Открытым Финансовым Маркетплейсом запустили ДВИЖ Маркетплейс — платформу, которая позволяет оформлять ипотеку за 25 минут. Мы пообщались с клиентом, который получил ипотеку с помощью ипотечного маркетплейса, и вот что она нам рассказала.

   

Фото: © Фотобанк freepik.com

   

История клиента

Не так давно я нашла квартиру своей мечты и стала изучать ипотечные предложения банков. Первые несколько дней провела в отчаянии, а потом за сутки оформила кредит, не выходя из дома. Так еще и в банке, о котором до этого даже не знала.

Если вы тоже думаете, что такое бывает только в сказках, то давайте вместе разберемся, как же оно все так вышло. Началось все с непонятного слова «ипотечный маркетплейс».

   

Что такое ипотечный маркетплейс

Про ипотечный маркетплейс мне рассказал менеджер застройщика. Он предложил мне принять участие в пилотном проекте компании и максимально быстро оформить ипотеку, «не выходя из дома». Дальше у нас был долгий разговор о том, что это вообще за зверь такой и с чем его едят. Для вас оставляю только самое важное.

Ипотечный маркетплейс — это как WB или Ozon, только вместо обычных товаров — предложения от банков. Сервис делает оформление кредита таким же простым и быстрым, как и онлайн-заказ. И никаких тебе визитов в офис и встреч с представителями банка.

Мы люди независимые, и узнав, что такое в принципе возможно, я пошла гуглить. Было интересно найти способ оформить все так же легко, но без участия застройщика. И… потерпела неудачу. Есть маркетплейсы вкладов, маркетплейсы обычных кредитов, а вот других, ипотечных, — я не нашла.

Зато узнала, что еще четыре года назад Госдума приняла несколько законов, которые разрешили проводить операции с финансовыми продуктами через специальные платформы. После этого все эти маркетплейсы и стали появляться.

Создатели таких решений должны получить лицензию от ЦБ и войти в реестр операторов финансовых платформ. Так что можно спокойно проверить, является ли работа какой-то платформы законной. Что я, конечно, и сделала.

Ипотечный маркетплейс, услугами которого мне предложили воспользоваться, назывался ДВИЖ Маркетплейс. Менеджер сказал, что он работает на базе ОФМ, в реестре такой оператор имеется. И хотя у меня все еще были сомнения, я решила попробовать. Любопытство штука такая, знаете ли…

   

Как это было

На мой выбор квартиры ипотечный маркетплейс никак не повлиял. В этом плане условие только одно: застройщик, у которого вы покупаете квартиру, должен быть подключен к сервису. Мне рассказали, что с маркетплейсом уже работают ГК Самолет, ГК А101, ГК ФСК и ГК Страна Девелопмент.

  

Выбор ипотеки

Самое интересное началось, когда квартира уже была выбрана. Я планировала брать «Семейную ипотеку», но переживала, что не успею. В тот момент как раз пошли новости о том, что у крупных банков заканчиваются лимиты.

И тут мне предложили оформить ипотеку через маркетплейс, чтобы сыграть на опережение. Я согласилась и выбрала самую выгодную «Семейную ипотеку» от банка, о котором раньше и не слышала. Думала, что так только хоккейная команда называется, а оно — вот как...

И спойлер: на следующий день, когда я уже получила кредит, вышла новость о том, что банк приостановил выдачу «Семейной ипотеки». В последний вагон, получается, заскочила.

  

Формирование заявки и одобрение

После выбора ипотеки нужно было заполнить анкету. Я была готова вводить кучу букв и цифр в поля формы, но программа предложила мне добавить данные из Госуслуг, чтобы сэкономить время.

Про работу интеграции с ЕСИА — той самой, которая передает компаниями наши данные из Госуслуг — я знаю давно, для меня это привычный процесс. Но у многих он вызывает вопросы, поэтому делюсь с вами своими выводами о том, почему это безопасно:

• настроить интеграцию с Госуслугами могут только компании, которые подали заявку на официальном сайте и прошли проверку: в открытом доступе протоколы не находятся;

• Госуслуги только передают информацию из профиля, не предоставляя сторонним системам доступ в кабинет, поэтому повторно заполучить наши актуальные данные без нашего ведома никто не сможет.

Ну и отдельное спасибо менеджеру, который на каждом этапе объяснял, почему это безопасно и как будет соблюдаться сохранность моих персональных данных. Такое всегда успокаивает.

В итоге я за несколько минут заполнила и отправила в банк на рассмотрение ипотечную заявку.

А дальше — одобрение. Я всегда думала, что ждать решения по ипотеке можно несколько часов или даже дней. Что было бы особенно «переживательно» на фоне новостей про «Семейную ипотеку». Но ипотечный маркетплейс работает с банками по API, так что заявка передалась напрямую в банковскую кредитную систему и сразу оказалась в работе.

Свое заветное одобрение я получила уже где-то через 20 минут.

   

Открытие счета и подписание документов

Тут самое время вспомнить, что вообще-то получить кредит без подтверждения личности нельзя. Поэтому, чтобы банк открыл счет, мне нужно было пройти идентификацию. Это можно было сделать только одним способом — через личную встречу с представителем маркетплейса.

Я живу в Москве, и агент приехал ко мне в течение часа. И этой одной встречи было достаточно для работы сразу со всеми банками, которые есть на маркетплейсе.

Кстати, уже сейчас прочитала, что у большинства других финансовых маркетплейсов можно пройти идентификацию с помощью ID Т-банка или Альфа-Банка. Наверное, и у ДВИЖ Маркетплейс такая опция будет, но я ее не застала.

После идентификации банк довольно быстро подготовил все документы. Договор появился в моем личном кабинете маркетплейса, и я подписала его с помощью кода из СМС. Дальше оставалось только скачать приложение банка, войти по номеру счета и воспользоваться средствами. Что я, собственно, и сделала.

   

Вывод клиента

Завершу свою историю плюсами и минусами ипотечного маркетплейса. Сначала о том, что мне не понравилось.

1. Мне не прислали никакой инструкции и не рассказали заранее, как все будет проходить. Поэтому после каждого этапа я просто сидела и ждала, когда менеджер мне напишет и объяснит, что делать дальше.

2. На маркетплейсе ограниченный выбор ипотечных предложений из-за того, что к нему пока подключено только четыре банка. И хотя мне это не помешало получить ипотеку, но для кого-то этот пункт может стать существенным недостатком.

Теперь о хорошем: что мне понравилось в ДВИЖ Маркетплейсе.

1. У меня появился доступ к предложениям от банков и застройщиков из других регионов, о некоторых из них я раньше даже и не знала.

2. Я смогла получить кредит, в прямом смысле слова, сидя на диване дома и не отрываясь от рабочих встреч

3. Весь процесс от выбора до выдачи ипотеки занял у меня несколько часов.

Именно эти факторы сделали мое ипотечное путешествие простым, комфортным и быстрым.

Осталось лишь получить ключи.

      

Реклама. ООО «ЦИФРОВЫЕ ПРОДАЖИ». ИНН: 7716899078

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: в следующем году выдача ипотеки упадет до уровня пятилетней давности, периода пандемии ковида

Эксперты: объем досрочного погашения ипотечных кредитов достиг минимального уровня за последние два года

Эксперты: в ноябре спрос на массовые столичные новостройки вернулся к уровню до отмены льготной ипотеки

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Льготную ипотеку отменили, а ключевая ставка ЦБ — 19%: как застройщикам продавать квартиры в новых условиях

ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир