Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
+

Особенности гарантийных обязательств перед собственниками квартир при долевом строительстве

Статью на эту тему подготовил один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.инвесттендер.москва

     

Прежде чем говорить об особенностях гарантийных обязательств при долевом строительстве, надо объяснить, чем вызвана сама постановка данного вопроса.

Граждане России, намеревающиеся осуществить частные инвестиции с целью не только сберечь, но и прирастить денежные средства, рассматривают, как правило, три основных вида вложений: банковский депозит, инвестиции на фондовом рынке и участие в долевом строительстве.

Банковский депозит является надежным, но самым низкодоходным способом инвестиций.  Участие в финансовых операциях на фондовом рынке требует профессиональных знаний и умения оценивать финансовые риски. И только приобретение недвижимости по договору участия в долевом строительстве с применением счетов эскроу дает уверенность в надежности вложений и возможности реально заработать на продаже или последующей аренде приобретенного недвижимого имущества. Неслучайно, несмотря на некоторое снижение инвестиционной стоимости недвижимого имущества, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости, по оценке экспертов компании JLL,  вырос за 2020 год на 2% — до $4,16 млрд. Первое место по итогам 2020 года осталось за жилой недвижимостью — более $1,5 млрд.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) и государственной регистрации права собственности на квартиру в нем участник долевого строительства может продать приобретенную по договору участия в долевом строительстве квартиру покупателю. Последними становятся те, кто, с одной стороны, не хочет или не может ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов, а с другой стороны — обладает финансовыми возможностями для приобретения готового жилья по более высокой цене.

    

Фото: www.openfile.ru

    

Но здесь покупателя готовой квартиры ждет подвох. Дело в том, что, согласно ч. 5 ст. 7 федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав МКД, не может составлять менее пяти лет. Этот гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 4 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в качестве существенного условия должен содержать информацию о гарантийном сроке на квартиру, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявлять претензии по качеству застройщику. Но только лицо, являющееся стороной ДДУ, вправе предъявить требования застройщику и даже иск в суд в связи с обнаруженными в течение гарантийного срока недостатками общестроительных работ и выявленными дефектами.

Покупатель квартиры, построенной в результате долевого строительства и проданной ему участником долевого строительства, полностью лишен права на предъявление претензий по качеству в гарантийный срок к застройщику и подрядной организации, осуществившей строительство МКД. Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в случае продажи продавцом покупателю недвижимости, качество которой не соответствует условиям договора о ее продаже, применяются общие правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

   

Фото: www.exchange.1maysk.ru

   

По общим правилам купли-продажи продавец, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной. К числу таких нарушений относятся неустранимые недостатки, а также такие недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных материальных затрат или затрат времени. Кроме того, существенным нарушением требований к качеству товара считаются недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения. 

На практике общие положения о качестве товара при сделках с недвижимостью если и применяются, то только в случаях, когда недостатки выявлены покупателем непосредственно при совершении сделки. В случае, когда новый собственник квартиры обнаруживает недостатки или дефекты в течение еще не истекшего гарантийного срока, ему остается только надеяться на то, что эти недостатки устранит управляющая компания — своими силами либо по договоренности с застройщиком или подрядной организацией, которые формально уже свободны от гарантийных обязательств перед новым собственником.

Конечно, остается вариант с судебным иском. Но невозможно гарантировать успех в суде, учитывая, что по ДДУ застройщик имеет гарантийные обязательства перед участником долевого строительства, а не перед любым собственником квартиры в период гарантийного срока. Новый собственник не является стороной и в договоре строительного подряда, по которому гарантийные обязательства перед застройщиком имеет генподрядная организация. 

  

Фото: www.metrprice.ru

  

Кроме того, обратим внимание на следующее. Согласно ч. 5 ст. 7 214-ФЗ, застройщик обязан устранить выявленные участником долевого строительства в течение гарантийного срока недостатки квартиры. При этом застройщик не имеет необходимых специалистов для выполнения строительных работ: ведь для того, чтобы иметь право привлекать денежные средства граждан для долевого строительства, застройщик должен удовлетворять требованиям, установленным ч. 2 ст. 3 214-ФЗ, среди которых нет требований к наличию рабочих и инженерно-технических работников строительных специальностей. Поэтому для выполнения специальных функций, связанных со строительством, застройщик на договорной основе привлекает технического заказчика, обладающего необходимыми компетенциями.

В случае получения от участника долевого строительства претензий по качеству застройщик должен обратиться с соответствующим требованием к генподрядчику на основании заключенного с ним договора. Кстати, этот договор должен предусматривать гарантийный срок с учетом того, что установленный законодательством о долевом строительстве минимальный пятилетний гарантийный срок начинает исчисляться с момента передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства, в то время как гарантийный срок по договору подряда начинает исчисление с момента передачи подрядной организацией застройщику построенного МКД.

При этом срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства хотя и установлен договором участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2 ч. 4 ст.4 214-ФЗ, но может быть нарушен, что не влечет изменений в определении гарантийного срока по такому договору. Предусмотреть все такие ситуации при заключении застройщиком договора строительного подряда с подрядной организацией практически невозможно.

    

Фото: www.yurist-zhkh.ru

     

Подрядная организация, осуществившая строительство МКД, имеет необходимые ресурсы для устранения выявленных в течение гарантийного срока недостатков и дефектов. Ее инженерно-технические работники и рабочие знают все особенности строительно-монтажных работ, выполненных при создании этого МКД. Договором подряда предусмотрены гарантийные обязательства подрядной организации в течение гарантийного срока, который не зависит от даты передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства и начинают исчисляться с момента передачи построенного МКД застройщику.

Особенности правового регулирования гарантийных обязательств при выявлении строительных недостатков квартиры заключаются в следующем:

1) Подрядная организация напрямую не принимает претензии от участников долевого строительства.

2) Подрядная организация отгорожена от участников долевого строительства «живым щитом» из работников компании-застройщика и управляющей компании.

3) Собственник квартиры, купивший ее у участника долевого строительства, в течение гарантийного срока формально лишен возможности предъявления претензий к застройщику и подрядной организации в случае выявления недостатков, в том числе скрытых, которые невозможно обнаружить при приемке квартиры по договору купли-продажи.

   

Фото: www.edsro.center

   

Здесь важно отметить, что застройщик, которому направлена претензия по качеству, может оказаться в стадии банкротства или ликвидации. Причем в стадии ликвидации компания-застройщик может оказаться не только по причине банкротства, но и в связи с тем, что это была компания специального назначения (SPV), созданная для реализации конкретного проекта. Это позволяет минимизировать риски долевого строительства и эффективно управлять бизнес-процессами и финансовыми потоками, обеспечивающими строительство.              

Анализ норм законодательства и сложившейся правоприменительной практики приводит нас к выводу о том, что собственник квартиры, независимо от того, являлся ли он участником долевого строительства или приобрел квартиру на вторичном рынке, должен иметь возможность предъявлять претензии напрямую подрядной организации в течение гарантийного срока.     

Для этого можно предложить дополнить ст. 7 214-ФЗ, определяющую гарантии качества объекта долевого строительства, частью 9 следующего содержания:

    

Фото: www.diabaz-angarsk.ru

    

«9. Собственник квартиры в многоквартирном доме, построенном с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в соответствии с настоящим федеральным законом, вправе предъявить подрядной организации, осуществившей строительство, в письменной форме требования или заявить иск в суд в связи с выявленными недостатками (дефектами) в течение гарантийного срока, предусмотренного заключенным подрядной организацией с застройщиком договором строительного подряда, срок которого должен составлять срок не менее 5 лет.

Собственник квартиры при обнаружении недостатков, вправе по своему выбору требовать от подрядной организации:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Документальное оформление выявленных недостатков и контроль за их устранением осуществляет управляющая компания».

Предлагаемые изменения законодательства направлены на достижение следующих результатов:

   

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

    

1. Ликвидация лишних административных барьеров на пути требования об устранении недостатков от собственников квартир к непосредственному исполнителю — подрядной организации.

2. Повышение ответственности подрядных организаций за выполнение строительно-монтажных работ.

3. Снижение нагрузки на суды по спорам о качестве квартир, поскольку подрядные организации будут заинтересованы в досудебном урегулировании споров с собственниками квартир об их качестве.

4. Собственники квартир, независимо от способа приобретения квартиры, получат инструмент надежной защиты права на качественное жилье.

5. Участники долевого строительства жилья будут уверены в том, что продаваемые ими квартиры найдут покупателей, которые заинтересованы в том, чтобы иметь возможность предъявлять претензии по качеству в течение гарантийного срока на построенный многоквартирный дом.

6. Застройщики смогут привлекать дополнительные финансовые ресурсы инвесторов, уверенных в продажах квартир.

7. Управляющие компании смогут акцентировать внимание на контроле устранения строительных недостатков и дефектов.

     

    

Граждане России имеют право на комфортное жилье. И не последнюю роль в этом играет право собственников квартир на то, чтобы жилье строилось качественно и в соответствии с техническими регламентами, проектной документацией и градостроительными регламентами. А также право на то, чтобы в случае обнаружения недостатков и дефектов квартиры в гарантийный срок подрядная организация обеспечивала их устранение в разумный срок. 

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

 

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Односторонний акт передачи квартиры: мнения застройщиков и комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

О процедурах в сфере строительства

Правительство исключает применение неустоек по ДДУ до 1 января 2021 года

Первый прецедент предоставления отсрочки по уплате неустойки застройщиком по 214-ФЗ

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

О подтверждении соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при рассмотрении споров участников долевого строительства в отношении применения правовых норм ч. 1 и ч. 2 ст. 7 закона 214-ФЗ

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

+

О подтверждении соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при рассмотрении споров участников долевого строительства в отношении применения правовых норм ч. 1 и ч. 2 ст. 7 закона 214-ФЗ

Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил разъяснение №РС-ПГ-157/19 от 15.08.2019, которое портал ЕРЗ.РФ публикует с любезного разрешения руководства СИС.

 

Фото: www.postupi.online

  

(«РАЗРЕШЕНИЕ НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЯВЛЯЕТСЯ НАДЛЕЖАЩИМ ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ указанных в части 1 статьи 7 закона о долевом строительстве 214-ФЗ обязательных требований к качеству объекта долевого строительства в части соблюдения требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, за исключением случаев несоответствия условиям договора долевого участия (отступления от условий договора).

В дополнение к разъяснению Союза инженеров-сметчиков №РС-ПГ-155/19 от 01.08.2019 «О праве участника долевого строительства на предъявление к застройщику требования о соразмерном уменьшении цены договора в случае внесения по инициативе застройщика изменений в проектную документацию и сведений в проектную декларацию на объект долевого строительства, в том числе при изменении основных характеристик материалов, конструктивных решений наружных стен и каркаса объекта, материалов перекрытий, элементов благоустройства и оборудования»

 

СООБЩАЕМ:

  

Фото: www.kr-gazeta.ru

  

1. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

 

ПРИ ЭТОМ ПО СМЫСЛУ ДАННОЙ  НОРМЫ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ОДНОВРЕМЕННОЕ СОБЛЮДЕНИЕ ВСЕХ УКАЗАННЫХ УСЛОВИЙ!

 

В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, в силу частей 1 и 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий не только условиям договора, но и обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, отступление от которых в сторону ухудшения не могли быть установлены договором, заключенным с потребителем.

  

Фото: www.www.kvartiravmoskve.ru

 

2. До 1 января 2017 года судебная практика разрешения споров исходила из того, что факт наличия разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию сам по себе не мог рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации, поскольку указанный разрешительный документ удостоверял (прим. в ранее действующей редакции части 1 статьи 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Градостроительного Кодекса РФ согласно Федеральным законам от 20.03.2011 №41-ФЗ, от 18.07.2011 №243-ФЗ) иные характеристики объекта, а именно: его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. Судами делался вывод, что разрешение на ввод МКД в эксплуатацию не могло являться свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, техническим нормам и правилам (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу №А43-21701/2015 и ряд других.).

3. Однако с 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 №373-ФЗ часть 1 статьи 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Градостроительного Кодекса РФ излагается в новой редакции (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 №373-ФЗ, от 03.08.2018 №341-ФЗ, от 03.08.2018 №342-ФЗ), а именно:

  

Фото: www.nordfox65.ru

  

«1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации».

4. Таким образом, введенное условие о соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства может восприниматься и как удовлетворяющее требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, перечисленным в части 1 статьи 7 214-ФЗ.

  

Фото: www.ecoinvest48.ru

  

5. РАЗРЕШЕНИЕ НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЯВЛЯЕТСЯ НАДЛЕЖАЩИМ ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ указанных в части 1 статьи 7 214-ФЗ обязательных требований к качеству объекта долевого строительства в части соблюдения требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, за исключением случаев несоответствия условиям договора долевого участия (отступления от условий договора).

Напоминаем, что в соответствии с частью 5 статьи 8 Закона 214-ФЗ «Передача объекта долевого строительства» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона. Вместе с тем, согласно части 1 статьи 4 «Договор участия в долевом строительстве» 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при соответствующем соблюдении застройщиком всех требований части 1 статьи 7. 214-ФЗ», — разъясняют в Союзе инженеров-сметчиков.

  

Фото: www.krasgss.ru

  

  

 

  

Другие публикации по теме:

О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома...»

Анализируем утвержденные критерии достройки жилых объектов по старым правилам

Утверждены требования к проектам, претендующим на достройку по старым правилам

Анастасия Пятова: Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям готовности, мы будем пристально за ним следить

Критерии достройки объектов по старым правилам утвердят в понедельник. Готовность проектов будут оценивать по единой форме

Застройщики, достраивающие проблемные долевые объекты с уровнем готовности не менее 6%, смогут завершить строительство по старым правилам

Уровень строительной готовности объекта: разъяснение сметчиков

Владимир Якушев: После 1 июля многим застройщикам откажут в проектном финансировании, но и по старой схеме они строить не смогут

Опубликованы критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Разрабатываемая методика определения стоимости строительства касается каждого застройщика

Москва предлагает снизить уровень готовности объектов для достройки по старой схеме с 30% до 10—15%

Объем средств дольщиков, позволяющий объекту достраиваться по старым правилам, определят с участием девелоперов