Эту тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

   

Фото: www.admin.nsp.ru

   

Формирование комфортной и безопасной среды для жизни — одна из национальных целей развития России. В связи с этим проблемы создания и эксплуатации объектов социальной инфраструктуры становятся все более актуальными. В самом широком смысле к социальной инфраструктуре относятся объекты образования, здравоохранения, культуры, пожарной и общественной безопасности, торговли и широкого спектра бытовых услуг. Как правило, при строительстве жилья на первом месте оказываются вопросы обеспечения объектами образования: дошкольными образовательными учреждениями (далее — ДОУ) и школами.

Эти вопросы, каждый раз возникающие при реализации инвестиционно-строительных проектов строительства жилья, обсуждаются уже много лет. Например, после пятилетнего опыта реализации проекта комплексного освоения территории, предусматривающего создание ряда объектов социальной инфраструктуры, по поводу которых у нас шли постоянные дискуссии с представителями органов местного самоуправления, я написал статью «Строительство детских садов и школ: законодательство и практика». Главным вопросом, рассмотренным в этой статье, была проблема того, кто обязан создавать объекты социальной инфраструктуры. Эта и некоторые другие проблемы не решены до настоящего времени, а сделанные предложения продолжают оставаться актуальными и сегодня. Чтобы не повторяться, приведу ссылку на ту статью, чтобы при желании можно было вернуться к написанному ранее.

   

Фото: www.newlife-ul.ru

      

Среди актуальных вопросов, сегодня на первом месте находятся проблемы создания и эксплуатации ДОУ. Следует отметить разнообразие видов ДОУ: среди них есть государственные и частные; расположенные в отдельно стоящих зданиях и во встроенно-пристроенных помещениях; имеющие собственные земельные участки и пользующиеся земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома.

Согласно ч. 1 ст. 91 федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» (273-ФЗ) образовательная деятельность подлежит лицензированию. Положение о лицензировании образовательной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 г. №1490, предусматривает необходимости получения лицензии для реализации основной общеобразовательной программы дошкольного образования. Одним из лицензионных требований к лицензиату является наличие на праве собственности или ином законном основании зданий, строений, сооружений, помещений, необходимых для осуществления образовательной деятельности по образовательной программе, заявленной к лицензированию.

В соответствии с Правилами проектирования ДОУ (СП 252.1325800.2016), функционально-планировочное зонирование участка ДОУ должно предусматривать основные и вспомогательные площадки, предназначенные для выполнения определенных функций. При этом основная площадка участка ДОУ включает в себя детские рекреационные (игровые и спортивные) зоны.  

В настоящее время в новостройках обозначилась острая проблема эксплуатации ДОУ встроенно-пристроенного типа, расположенных в границах земельного участка, на котором построен многоквартирный жилой дом (далее — МКД). Ввиду неопределенности правового статуса размещения игровых площадок и иных зон, необходимых для обеспечения деятельности ДОУ в соответствии с санитарными нормами и правилами, между жителями многоквартирных домов (собственниками общего имущества в МКД) и администрацией ДОУ возникают конфликты из-за использования расположенным в МКД дошкольным учреждением прогулочных площадок и иных зон на земельном участке, формально принадлежащем собственникам квартир.

   

 

Проблема является системной, т.к. с ней сталкивается большое количество ДОУ в МКД, построенных в проектах развития застроенных территорий и комплексного освоения территорий, а также в условиях точечной застройки. Несложно прогнозировать, что аналогичные проблемы возникнут и в проектах комплексного развития территорий, на которые сейчас возлагаются большие надежды по решению жилищного вопроса в России.

Между тем, согласно ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) при архитектурно-строительном проектировании в состав проектной документации многоквартирного дома включается схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка (далее — ГПЗУ). И если ГПЗУ предписано создание ДОУ, то проектом в строящемся МКД может быть предусмотрено отдельное помещение для ДОУ встроенно-пристроенного типа, а на схеме планировочной организации земельного участка в таком случае обязательно выделяется площадка, необходимая для этого ДОУ.

Здесь очень важно отметить, что если бы проектная документация этого не предусматривала, то застройщик не получил бы положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство не было бы ему выдано и, соответственно, многоквартирный дом не был бы построен.

   

Фото: www.rosotkat.ru

    

У читателя может возникнуть справедливый вопрос: «А не станет ли все это неожиданностью для участника долевого строительства, рассчитывающего при заключении договора участия в долевом строительстве, что он будет иметь возможность пользоваться земельным участком без ограничений?» Конечно, нет, так как информация о том, что схема планировочной организации земельного участка предусматривает использование части земельного участка для функционирования ДОУ является открытой.

В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (далее — 214-ФЗ) застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

В частности, согласно п. 10 ч. 2 ст. 3.1 214-ФЗ, застройщик публикует схему планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с информацией, указанной в ГПЗУ, на которой в числе прочих ограничений (зон действия публичных сервитутов, проездов и проходов к многоквартирному дому и др.) будет также обозначена часть земельного участка, предназначенная для использования ДОУ.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Все это является необходимым условием и достаточным основанием для того, чтобы общему собранию собственников помещений в МКД, к чьей компетенции относится определение порядка и пределов использования земельного участка, при принятии решений учитывать, что в состав МКД входят помещения ДОУ, и часть этого земельного участка проектом предусмотрена для обеспечения функционирования данного ДОУ.

Не допустить появление проблем в новых проектах можно одним из двух способов:

1) путем раздела земельного участка до момента ввода в эксплуатацию многофункционального здания или МКД; это позволит сформировать отдельный земельный участок, необходимый для функционирования ДОУ;

2) путем специального правового регулирования земельно-имущественных отношений для встроенно-пристроенных ДОУ. 

Вариант с разделом земельного участка в такой ситуации может вызвать сложности в ввиду отсутствия специальных правовых норм в земельном и градостроительном законодательстве для рассматриваемой ситуации. 

Поэтому с целью снижения социальной напряженности среди жителей МКД, а также обеспечения соблюдения градостроительных правил и санитарных норм, может быть установлен специальный правовой режим размещения игровых площадок, технических и иных зон для эксплуатации ДОУ встроенно-пристроенного типа в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Клуб инвесторов Москвы предлагает дополнить статью 48 ГрадК РФ частью 1.3 следующего содержания:

    

Фото: www.chelindustry.ru

    

«1.3. В случае если проектом планировки территории или схемой планировочной организации земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, предусмотрено размещение игровых площадок, технических и иных, предусмотренных нормативными актами, зон для эксплуатации дошкольных общеобразовательных учреждений встроенного или пристроенного типа, не требуется решения общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме о передаче соответствующей части земельного участка в пользование правообладателей помещений, в которых расположены дошкольные образовательные учреждения. При этом правообладатели данных помещений обязаны содержать и эксплуатировать ограждение и территорию, предназначенную для дошкольного общеобразовательного учреждения, в пределах границ, предусмотренных проектом планировки территории или схемой планировочной организации земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, без необходимости оформления земельно-имущественных отношений.

В случае изменения назначения помещений, предусмотренных для размещения дошкольного общеобразовательного учреждения, на иной вид, права и обязанности правообладателя в отношении игровых площадок, технических и иных предусмотренных нормативными актами зон для эксплуатации дошкольных общеобразовательных учреждений встроенного или пристроенного типа прекращается».

    

 

Кстати, в настоящее время собственники помещений, предусмотренных для размещения ДОУ, вправе изменить назначение помещений, спроектированных и построенных для размещения ДОУ, на другой вид. Это может послужить причиной возникновения социальной напряженности в связи с проблемой обеспечения детей местами в ДОУ. В целях исключения злоупотребления правом необходимо также рассмотреть вопрос об особом порядке изменения назначения помещений, предусмотренных для размещения ДОУ, на иной вид. Как вариант, можно было бы предложить соответствующее дополнение компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Вопрос об использовании помещений и земельных участков для ДОУ встроенно-пристроенного типа надо решать в обозримой перспективе, если иметь в виду необходимость решения стоящей перед органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и застройщиками задачи — обеспечить к 2030 году возможность ежегодного улучшения жилищных условий не менее 5 млн семей и увеличение объема жилищного строительства до уровня не менее чем до 120 млн кв. м в год. 

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

     

  

  

  

   

     

Другие публикации по теме:

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

О процедурах в сфере строительства

Основания изъятия земельных участков для госнужд дополнят строительством школ и детских садов

Урал предлагает свое решение проблемы строительства детских садов

Системы вентиляции, мониторинга и очистки воздуха — сегодня не роскошь, а необходимое решение для создания правильного микроклимата в жилых и общественных пространствах. Вместе с российской компанией ТИОН, которая 14 августа отмечает свое 18-летие, разбираемся в том, какие решения сейчас предлагаются застройщикам, архитектурным бюро, медицинским учреждениям, зачем они нужны и почему важно закладывать их уже на этапе проектирования.

  

 

«Миссия нашей компании — создать мир, в котором новые технологии заметно улучшают качество жизни, здоровье людей и комфорт в любых помещениях, — рассказал генеральный директор группы компаний ТИОН Станислав Козлов (на фото ниже). — За 18 лет своими разработками мы доказали верность этой идее. Мы активно сотрудничаем с застройщиками, предлагая готовые эффективные решения для повышения качества жизни жильцов новостроек, ведем просветительскую деятельность, популяризируем тему здорового микроклимата».

  

 

ТИОН — российская группа научно-исследовательских, производственных и торговых компаний, обеспечивающих полный цикл создания высокотехнологичных продуктов для умной и энергоэффективной вентиляции, очистки, обеззараживания и увлажнения воздуха. Предприятие основано 14 августа 2006 года, спустя два года его специалисты разработали собственную технологию очистки воздуха TION, которая нашла широкое применение в медицине и других отраслях экономики.

Деятельность ТИОН неразрывно связана с инновациями, постоянно ведутся исследования в области фильтрации и очистки воздуха, промышленных выбросов. У компании два направления деятельности: «Умный микроклимат» (решения для офиса и дома) и «Корпоративные решения» (профессиональное оборудование для медицинских учреждений, социальных, промышленных, коммерческих объектов, для предприятий HoReCa).

 

«Рынок духоты» и российское ноу-хау

По статистике Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), воздух в помещении в два-пять раз грязнее уличного, при этом ежедневно мы вдыхаем от 5 млн до 50 млн загрязняющих веществ. Проблема заметно обострилась в последние два десятилетия: с одной стороны, растет автомобильная нагрузка на мегаполисы, с другой — помещения стали более душными благодаря повсеместному внедрению пластиковых окон. В итоге при открытых окнах в помещении шумно, пыльно и часто холодно, при закрытых — душно, небезопасно и слишком сухо, особенно в зимние месяцы.

В качестве ответа на проблему появились новые решения. Группа компаний ТИОН, которая до этого успешно занималась разработкой и производством климатического оборудования для нужд медицинских и производственных учреждений, откликнулась на новые вызовы, придумав и запатентовав в 2013 году новый для России тип устройства — бризер.

 

  

Он представляет собой компактный прибор приточной вентиляции, который проветривает помещения при закрытых окнах свежим, очищенным от аллергенов, запахов и загрязнений воздухом, формируя комфортный микроклимат. Прибор может быть интегрирован в общую систему умного микроклимата (по аналогии с умным домом), с помощью которой можно управлять бризерами и другой климатической техникой.

Бризеры придуманы и разработаны в России, а значит, учитывают особенности климата. Они не промерзают и работают при температуре от -40°C до +50°C.

Название «бризер» зарегистрировано в качестве товарного знака бренда и стало определением для всей категории приточных вентиляционных устройств.

Флагман в линейке бризеров — модель TION Бризер 4S. Прибор подает в помещение очищенный, подогретый до комфортной температуры, насыщенный кислородом воздух. Модель обладает трехступенчатой системой фильтрации против пыли, аллергенов, мелкодисперсных частиц, вирусов и вредных газов.

 

 

В 2024 году ТИОН представил самый дружелюбный бризер — TION Bio X: он приветствует хозяина световой индикацией в виде улыбки и даже в базовой версии легко интегрируется в систему умного дома.

 

     

Жилые комплексы: рекомендовано СНиП

При строительстве жилых зданий проектирование системы вентиляции с индивидуальной покомнатной установкой устройств приточной вентиляции, в частности бризеров, рекомендуется на государственном уровне (СП 60.13330.2020 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», разработанный Минстроем России).

Как результат — многие застройщики, особенно девелоперы, работающие с жилыми комплексами бизнес-класса, закладывают использование бризеров уже на уровне проектов.

В отличие от дорогой отделки и эффектных архитектурных решений системы вентиляции и очистки воздуха не бросаются в глаза при покупке квартиры, но именно они делают проекты ориентированными на людей, а качество жизни в них поднимают на новый уровень.

 

  

Такое решение, например, предлагает своим жильцам столичный ЖК Вишневый сад. Так же решили вопрос и в других городах — ЖК Кантемировский (Санкт-Петербург), ЖК Перемена (Екатеринбург), ЖК Оазис (Новосибирск) и других.

А девелопер Vesper, установивший канальные обеззараживатели TION Eco с системами мониторинга качества воздуха на многих своих объектах, в частности в домах Brodsky и Cloud Nine, обещает покупателям квартир «чистейший воздух, сравнимый по качественным характеристикам с горным». И это один из лучших способов повысить лояльность клиентов: ничто так не укрепляет их доверие, как забота о здоровье.

 

 

Самый простой вариант обеспечения правильного воздухообмена в жилых помещениях — TION КИВ Next и TION КИВ Base с фильтрацией входящего воздуха и механической регулировкой заслонки. Она не пропускает воздух в закрытом состоянии, что помогает избежать в помещении свиста и сквозняков. Заслонку можно фиксировать в любом положении. Модели хороши в любых метеоусловиях, что актуально для России: не промерзают, на них не образуется наледь и конденсат. Фильтрация приточного воздуха не ниже класса G4. Возможна установка дополнительных фильтров более высокого класса.

 

 

TION КИВ Base монтируется на этапе строительства и идеально подойдет для обеспечения притока наружного воздуха в новых жилых, общественных и производственных помещениях. Установив TION КИВ Next дома или в офисе, пользователь имеет возможность повысить уровень решения. Для этого можно заменить КИВ на бризер, например TION Lite, флагман TION 4S или новинку TION Bio X, используя то же самое отверстие в стене. Полноценный монтаж с бурением в данном случае не потребуется.

ТИОН активно работает и предлагает решения на всех этапах строительства, от проектирования до эксплуатации уже готовых объектов.

 

Медицина: бактерии не пройдут

На сегодняшний день ТИОН — один из лидеров рынка климатической техники для медицины. Современное профессиональное оборудование для очистки и обеззараживания воздуха TION (канальные установки, ламинарные потолки и ячейки, рециркуляторы, обеззараживатели-очистители и другое) одновременно фильтрует, обеззараживает и очищает воздух от всех загрязнителей, аэрозолей и частиц всех размеров (в том числе менее 1 мкм).

При этом гарантируется полное соответствие воздуха в помещениях требованиям действующих стандартов, нормативов и законодательных актов.

  

 

Эффективность оборудования подтверждена ведущими институтами (в т. ч. ФБУН ГНЦ ВБ «Вектор» Роспотребнадзора), отзывами более 2,5 тыс. государственных и частных ЛПУ России.

Также ТИОН производит комплектующие для «чистых помещений», разрабатывает проектно-сметную документацию для медицинских учреждений, фармацевтических предприятий и других отраслей промышленности, в состав которых входит комплекс чистых помещений (КЧП), согласовывает ее в надзорных органах.

 

Предприятия общественного питания: никакого дыма и сажи

Запахи, идущие из вытяжки ресторана или кафе, часто становятся причинами жалоб соседей и арендаторов, окружающих вашу точку общественного питания. Как правило, эти жалобы неминуемо приведут к проверкам со стороны надзорных органов и штрафам, а в некоторых случаях — и к требованиям о прекращении деятельности.

Типичная проблема, с которой сталкиваются рестораторы на разных этапах работы, — отсутствие возможности вывести воздухоотвод на фасад здания, как это предписывают нормативы СанПиН 2.3/2.4.3590-20.

Решением стало изобретение российской компании ТИОН системы комплексной очистки воздуха. Она размещается сразу после искрогасителя и жироуловителя и удаляет дым и запахи от горячих цехов, мангалов, грилей и прочих источников. Это позволяет приравнять воздух из вытяжки кухни ресторана к бытовому выбросу и выводить его на уровне первого этажа, не доставляя неудобств людям, проживающим или работающим по соседству.

 

   

С 2011 года ТИОН активно выполняет полный цикл работ любой сложности по проектированию, производству, монтажу, обслуживанию и сервису вентиляции в ресторанах, кафе, кальянных, барах, фуд-кортах. Собственная технология активной фильтрации TION успешно применяется для решений сверхсложных задач по очистке воздуха в помещениях любого назначения.

Решения ТИОН отлично подойдут тем застройщикам и девелоперам, в жилых домах которых есть объекты общественного питания.

 

Школы и детские сады: чистый воздух — детям

Зачастую у застройщиков и девелоперов помимо возведения жилых объектов и кварталов стоит задача строительства социальных объектов — школ и детских садов.

Компания ТИОН при поддержке Агентства инноваций Москвы реализовала в московских школах пилотное тестирование инновационной системы по созданию «умного» микроклимата в учебном пространстве. Уникальность решения в том, что теперь можно не только контролировать качество воздуха в помещениях, но и улучшать его показатели в автоматическом режиме, поддерживая оптимальный уровень углекислого газа, влажности и температуры, количество пылевых частиц.

 

  

Все технологические и инженерные решения, применяемые в системе: бризеры, обеззараживатели, базовые станции мониторинга воздуха, ПО, — являются инновационными разработками компании ТИОН и по завершении проекта останутся в безвозмездное пользование учебным заведениям.

Показатели эффективности инновационной системы от ТИОН по созданию «умного» микроклимата в учебном пространстве говорят сами за себя:

• превышение предельно допустимых норм СО₂ без использования бризеров в 1,5—4 раза — 87% учебного времени;

• бризеры снижают уровень CO₂, улучшают микроклимат в среднем до двух раз;

• наибольшую эффективность показывает конфигурация «4 бризера на 1 учебную аудиторию», что позволяет улучшать микроклимат в среднем до 2,5 раз.

В ходе модельного эксперимента и исследований специалисты ТИОН установили, что уровень углекислого газа (СО₂) с выключенными бризерами снижается до фоновых значений практически за 20 часов, а при включении оборудования ТИОН показатель приходит в норму за 40 минут (разница почти в 30 раз).

Также опытным путем определено, что с закрытыми окнами в присутствии школьников с включенными на средней скорости бризерами концентрация углекислого газа (CO₂) держится в пределах допустимых значений 1000 ppm (в то время как с выключенными приборами уровень CO₂ превышает это значение в три раза!).

 

  

По результатам тестирования в школе «Интеллектуал» получено благодарственное письмо от руководства учебного заведения. По завершении проект ТИОН включен в реестр инновационных решений Департамента предпринимательства и инновационного развития города Москвы.

В честь своего 18-летия ТИОН дарит скидки для клиентов и партнеров. Подробности — на сайте и по адресу электронной почты corp@tion.ru.

 

СПРАВКА

ТИОН — это российская группа научно-исследовательских, производственных и торговых компаний, обеспечивающих полный цикл создания современных высокотехнологичных продуктов в области умной и энергоэффективной вентиляции, очистки, обеззараживания и увлажнения воздуха, мониторинга и управления микроклиматом в помещениях. Начала свою деятельность в 2006 году, спустя два года специалисты разработали собственную технологию очистки воздуха TION. ТИОН является создателем бризеров товарной категории, так как первой разработала и представила широкой публике премьерную модель. Сегодня предприятие — один из лидеров рынка климатического оборудования.

У компании два направления деятельности: «Умный микроклимат» (решения для офиса и дома) и «Корпоративные решения» (профессиональное оборудование для медицинских учреждений, социальных, промышленных, коммерческих объектов для предприятий HoReCa). Также ТИОН производит комплектующие для «чистых помещений», разрабатывает проектно-сметную документацию для медицинских учреждений, фармацевтических предприятий и других отраслей промышленности, в состав которых входит комплекс чистых помещений (КЧП), согласовывает ее в надзорных органах.

Некоторые из организаций, входящих в холдинг, имеют статус резидента крупнейшего отечественного инновационного центра «Сколково», инновационного научно технологического центра МГУ «Воробьевы горы», научно-технологического технопарка Академгородка (Академпарк), участника Московского инновационного кластера.

ТИОН ведет собственные исследования в области фильтрации и очистки воздуха, промышленных выбросов и каждый год увеличивает объем выпуска оборудования, совершенствует существующие и разрабатывает новые решения. Эффективность работы оборудования ТИОН подтверждена многочисленными исследованиями ФБУН ГНЦ ВБ «Вектор» Роспотребнадзора, ведущими институтами и организациями.

  

Реклама. АО «Тион Умный микроклимат». ИНН: 5408281283

  

     

     

  

  

  

Другие публикации по теме:

Инновации, которые нужны как воздух: как застройщикам решать вопросы с вентиляцией

Первый в мире бризер, ноу-хау по очистке воздуха и миллионы довольных людей: лидер российского рынка умного микроклимата отмечает 17-летие

Правительство намерено снизить финансовую нагрузку при проектировании и строительстве энергоэффективных МКД

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Уточнен перечень МКД, не подлежащих оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства

Виталий Мутко: доля домов, соответствующих «зеленому» стандарту, в ближайшие восемь лет вырастет в России с 5% до 20%

Росстандарт опубликовал ГОСТ Р Здания многоквартирные жилые «зеленые»

Схемы теплоснабжения будут разрабатываться с учетом программы развития электроэнергетических систем России 

ДОМ.РФ: сертификаты соответствия жилых зданий недавно утвержденному «зеленому» стандарту начнут выдавать в ближайшее время