Принципы комплексного развития территорий и полицентризма — основа градостроительной политики Москвы, подчеркнул в интверью порталу ЕРЗ.РФ исполнительный директор по девелопменту АО «Мосинжпроект» Альберт СУНИЕВ.

 

 

Много лет новые районы застраивались по одному архитектурному плану, поэтому они выглядели однообразно, в них отсутствовали центры притяжения для жителей.

 

 

Такие районы представляли собой однотипные ряды многоэтажек с небольшими дворами и мало обустроенными детскими площадками. Их озеленение чаще всего осуществлялось силами самих новоселов. Они высаживали под окнами домов деревца, пытались разбивать клумбы.

Неслучайно эти районы получили у москвичей название «спальных»: основная жизнь, работа, досуг, спорт располагались в центре столицы. Результатом такого принципа городской застройки стал транспортный коллапс: утром и вечером пробки на трассах в центр и из центра, столпотворение в автобусах и метро.

 

 

C 2011 года идеология градостроительного развития города стала меняться, во главу угла был поставлен комфорт жизни москвичей и полицентрическое развитие — постепенное формирование новых центров деловой и общественной активности за пределами исторического центра.

О том, как столичные районы стали превращаться в самодостаточные территории, где помимо жилых домов появились зоны отдыха, рабочие места и развитая коммерческая и социальная инфраструктура, порталу ЕРЗ.РФ рассказал генеральный директор АО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов», исполнительный директор по девелопменту АО «Мосинжпроект» Альберт СУНИЕВ (на фото).

 

 

— Альберт Альфатович, какие примеры реализации нового подхода к развитию городских территорий можно привести?

— За последние 10 лет около 85% от числа всех новых рабочих мест в Москве были созданы именно в удаленных от центра местах, до которых жителям столицы стало проще добираться из дома. Одним из таких проектов стало возведение АО «УЭЗ» жилого района с низкой плотностью застройки Куркина на Северо-Западе Москвы.

 

 

Отличительная особенность Куркина – мультиформатность застройки – многоэтажки стоят рядом с таунхаусами.  Помимо жилых домов там есть вся инфраструктура: социальные объекты, парки с ландшафтной архитектурой, транспорт, образовательные учреждения, магазины и торговые центры, что делает район комфортным для жизни и работы.

 

 

— Какие еще подходы к реализации задач комплексного развития территорий сегодня применяются?

— Одним из катализаторов развития территорий в Москве сегодня становятся транспортно-пересадочные узлы. Задумываться о проекте, который объединит в единую систему все виды общественного транспорта, начали еще в 2000-е годы, и спустя 10 лет была сформирована программа по созданию ТПУ Москвы и Московской области совместно с Министерством транспорта РФ. В соответствии с планом развития транспортной инфраструктуры в городе должны появиться 271 транспортно-пересадочных узла: 169 — в капитальном исполнении, 102 — в плоскостном.

 

 

ТПУ — это не только удобные пересадки с одного вида транспорта на другой, это центры притяжения в отдаленных районах, ведь в состав капитальных ТПУ входят торговые точки, офисы, жилые комплексы, медцентры, спортивные клубы.

ТПУ меняют городскую среду. В Европе, Азии, Америке подобные проекты представляют собой многоуровневые пространства, соединяющие различные виды городского транспорта, через которые проходят огромные людские потоки (несколько миллионов человек в день). Такие хабы становятся привлекательными для общепита и торговли.  

 

 

— Каким образом ТПУ влияют на развитие прилегающих территорий?

— Создание транспортных хабов часто осуществляется параллельно с развитием близлежащих территорий. Такая концепция называется TOD — транзитно-ориентированное развитие.

Классическим примером TOD является район в американском штате Орегон — Orenco station. Вокруг новой станции легкого метро здесь построили городской квартал, спроектированный специально для пешеходов: с узкими улицами, парковками, не мешающими дорожному движению, близко спланированными друг к другу домами и офисными зданиями.

 

 

В Москве одним из операторов программы развития ТПУ выступает инжиниринговый холдинг АО «Мосинжпроект». Мы занимаемся решением проблем, оптимизацией транспортных потоков, просчитываем всю инфраструктуру, включая жилье и коммерческие объекты, делаем обустраиваемую территорию комфортной для жителей.

Нашу программу отличает комплексный подход: мы добиваемся осуществления столичной политики полицентричного развития городских территорий.

 

 

Сегодня девелоперский дивизион «Мосинжпроекта» занимается возведением более 70 современных хабов. Один из примеров — ТПУ «Некрасовка», которым после открытия в 2022 году будут пользоваться не менее 25,6 млн пассажиров в год. Этот ТПУ станет важным звеном транспортной инфраструктуры одноименного района, ведь вокруг будущего транспортного хаба расположены жилые кварталы.

В состав ТПУ войдут торгово-развлекательный центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, включающий ледовый дворец, бассейн и спортзалы. Также там будет построен храм в честь Покрова Пресвятой Богородицы. На территории ТПУ будет разбит парк.

— Какие общие задачи решают проекты развития ТПУ и комплексного развития территорий?

— Преобразование городских территорий в рамках создания ТПУ и КРТ имеет много общего. Основные задачи состоят в ревитализации отдаленных и неразвитых районов, формирование в них комфортной городской среды.

Один из примеров — проект реорганизации территории Мнёвниковской поймы. На площади более 350 га планируется строительство объектов общественно-жилого, спортивного, административного, социального и коммерческого назначения общей площадью около 2,5 млн кв. м.

 

 

В результате на еще недавно заброшенной и изолированной от города территории появляется полноценный район со всей необходимой транспортной и социальной инфраструктурой.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Застройщиков хотят обязать при возведении жилья строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Инвесторам, вложившимся в объекты инженерной, транспортной и энергетической инфраструктуры, возместят понесенные затраты

Закон о комплексном развитии территорий принят

О внесении изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы

Именно так сейчас выглядит ситуация на рынке недвижимости глазами девелоперов: государство несколько лет подряд поставляло «субсидированное топливо» в виде льготных программ, что позволило взлететь на очень большие высоты и разогнаться до предельных скоростей. При этом девелоперы «забриджевали двигатели», чтобы лететь еще быстрее, и в один момент подачу топлива сократили вдвое, а замедляться нельзя, иначе откажут двигатели. Что делать, как действовать? Об этом порталу ЕРЗ.РФ рассказал Марсель ГАБДУЛЬМАНОВ (на фото), генеральный директор «Этажи Девелопмент» и застройщика Творчество.

  

Фото предоставлено пресс-службой «Этажи Девелопмент»

  

Действия регулятора в отношении ужесточения кредитной политики всем понятны. Одна из весомых причин — очень высокий ценовой разрыв у квартиры в новостройке до и сразу после сделки. Это вызывает риски существенной переоцененности объекта залога у банков, что создает целую цепочку возможных последствий для экономики в целом и конкретного домохозяйства в частности.

Поэтому у регулятора стоит задача вернуть рынок в оптимальный режим работы, в котором он находился до пандемии, скажем, в 2018—2019 годах. И действительно, девелопмент того времени существовал, развивался, сделки по покупке квартир совершались, из вариантов оплат были только стандартная ипотека (правда, ставки были в пределах 8% — 9%), рассрочка и наличные деньги. Сейчас, с одной стороны, ставка по стандартной ипотеке высока, но, с другой стороны, есть различные программы поддержки тех или иных групп населения: семейная, дальневосточная, IT-ипотеки. Поэтому, по оценкам ряда аналитиков, по объему выдачи ипотеки и покупательской способности в целом мы просто откатываемся до уровня условно нормального рынка. 

Но что произошло за последние три-четыре года? Из негативных факторов: сильно выросли себестоимость строительства, стоимость финансирования, в частности из-за бридж-кредитов. При этом девелоперы включали в проекты очень много продуктовых «фишек» и решений, увеличивали инвестиции в благоустройство и места общего пользования, не уделяя должного внимания коэффициенту соотношения продаваемой площади к общей, и все это также сказалось на себестоимости и цене 1 кв. м продаваемого жилья. При этом повысились объемы строительства и конкуренция на рынке.

Из позитивных факторов: несколько стресс-периодов, которые пережили девелоперы за последние годы, их сильно закалили, заметно обогатилась практика управления девелоперскими проектами и их реализации, резко вырос средний уровень квалификации команды. И это внушает определенный оптимизм.

Однако на рынке есть застройщики, не успевшие пройти все «трендовые» трансформации. Кроме того, появилась целая плеяда новых игроков, которые заинтересовались девелопментом на пике его популярности и вышли на площадки, не имея ни опыта, ни команд, ни инфраструктуры. И сейчас они вступают, пожалуй, в самый сложный период для девелопмента России, когда стоимость денег и ставки по ипотеке на пределе, а строить и продавать надо, т. к. земля в бридже, выборка кредита идет, и катастрофически требуется покрытие на счетах эскроу. 

К этой же категории можно отнести прежних девелоперов, которые на тренде геоэкспансии взяли площадки в других городах и регионах, не имея там команд, инфраструктуры, да и опыта удаленного управления проектами в целом. 

И с этой точки мы как бы стартуем заново. Заново осмысляем финмодели, темпы продаж, инструменты покупки и сам продукт, который будет востребован в условиях невысокого спроса и высокой стоимости кредита. Вновь собираем воронки продаж, конверсии, отстраиваем медиастратегии и подходы к работе с агентами. Пытаемся оцифровать вклад каждого элемента всей коммерческой и продуктовой стратегии, чтобы оценить целесообразность и эффективность. Анализируем инфраструктуру и мотивацию людей, подрядчиков и партнеров, которые помогут вытянуть целевой уровень продаж по темпам и цене. 

 

Что делать начинающим и опытным игрокам сейчас?

 

Опытным — вспомнить «матчасть»

1) Подсушить планировки и места общего пользования. Сохранить и предложить клиенту решение его функциональных и рациональных задач оптимальным способом. Это небольшие площади комнат, минимальные потери на коридорах и дополнительных помещениях, доля продаваемой площади к общей — не ниже 78% — 80% и пр. Убрать «эксклюзивные» квартиры, оставив лишь те, что попадают в профиль ликвидности в конкретной локации и конкретном классе жилья. Очень тщательно и долго рисовать планировки, пока в проекте не останется ни одной плохой планировки, поскольку вся маржа, как правило, остается в 10% — 15% неликвидных квартир и подземном паркинге. Необходимо оптимизировать конструкторские решения, расход арматуры на куб бетона, унифицировать секции и этажи. 

2) Сделать доскональный анализ клиентского пути и опыта покупки жилья. Ошибки не пройдут, надо исключить потери на каждом этапе, будь то внешние коммуникации, сайт, соцсети, строительный забор, офис продаж, раздаточные материалы, менеджеры по продажам, технология продаж, инструменты покупки и «дожима» на каждом этапе воронки продаж — от скидки за встречу или бронь до индивидуальной конструкции сделки под каждого клиента, а также сервис, контроль качества и многое другое. 

3) Нужно создавать свое собственное лояльное комьюнити вашего бренда, а для этого необходимо инвестировать в бренд-маркетинг, PR, контент-менеджмент, создавать службу заботы о клиентах. Статистика показывает, что «любимые бренды» всегда проседают меньше, чем компании, которые не вкладывались в маркетинг отношений. 

4) Следует выстраивать долгосрочные отношения с агентствами недвижимости. Статистика неумолима: во всех российских городах доля сделок с агентствами недвижимости растет. Те, кто не выстраивал отношения с брокерами, пострадали, пожалуй, сильнее всех. Здесь нет какой-то сложной истины. Важны подлинная клиентоориентированность, причем в отношении не только самого клиента, но и агентов; неконфликтные мотивационные механизмы для отдела продаж; постоянные активности с измерением охватов и всей воронки продаж агентского канала; долгосрочные финансовые и нематериальные стимулы для продаж вашего проекта. Наконец, немаловажно самим быть приятным партнером для агентов. 

5) Необходимо привлекать внешние команды. Не «аутсорсить», а привлекать под точечные задачи, направленные на улучшение конкретных измеримых или качественных показателей. 

   

Для начинающих или выходящих в новый регион важно снизить свою толерантность к риску

В рискованные проекты лучше заходить либо с подушкой безопасности, либо с опытной высокоуровневой командой профессионалов, которые не допускают ошибок ни в обычные времена, ни, тем более, в кризисные. Это сравнимо с пилотированием истребителя: в крутое пике может войти лишь очень натренированный пилот, а для любого другого этот маневр сродни русской рулетке. Но и в том и в другом случае пилот имеет возможность катапультироваться — это и есть его подушка безопасности. 

Если говорить девелоперским языком, то в рискованные проекты может входить лишь очень опытный девелопер, который успешно справлялся с кризисами, и у него есть финансовые резервы, помогающие пережить финансовые трудности конкретного проекта. Поэтому критично смотреть на маржу безопасности, тестировать проект на риски инфляционного роста себестоимости без сопутствующего роста цены реализации. Есть все предпосылки предполагать, что в ближайшие год-два цены на квартиры будут расти ниже среднего уровня инфляции, а стройготовность уже не дает высокий буст к цене.

В отношении матчасти, описанной выше для опытных игроков, я рекомендую работать с внешними командами, обладающими опытом работы в разных проектах и на разных рынках, имеющими большую инфраструктуру, на которую можно опереться в случае нештатных ситуаций. Которые, безусловно, будут.

Да, это стоит каких-то денег, но это точно снижает риски и повышает вероятность коммерческого успеха проекта.

    

Реклама. ООО «Этажи Девелопмент» ИНН 7203529890

 

   

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Татьяна Чернышева возглавит в компании «Этажи Девелопмент» направление по работе с земельным банком и финансированием застройщиков

Рынок девелопмента: итоги 2023 года и тренды 2024-го

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга