Столичные планы по комплексному развитию территорий применительно к нежилой застройке анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

 

Фото: www.ria.ru

 

На ПМЭФ-2021 теме КРТ была посвящена отдельная сессия с участием представителей Министерства строительства РФ, ДОМ.РФ, Росреестра, Правительства Москвы, губернаторов регионов, ВЭБ, ВТБ, застройщиков.

Глава госкорпорации Виталий Мутко сообщил, что в рамках исполнения поручений Пр-753, п.2 г), Пр-753, п.4 е) по реализации послания Президента Федеральному собранию государство в лице ДОМ.РФ и Минстроя предлагает регионам «инфраструктурное меню».

Имеется в виду 500 млрд руб. инфраструктурных кредитов (бюджетных займов) и 150 млрд руб. займов через инфраструктурные облигации (долгосрочные займы застройщикам для строительства инфраструктуры от ДОМ.РФ под 3—4% годовых).

 

Фото: www.fingram39.ru

 

Сформирован портфель 54 проектов из 20 регионов на строительство 15 млн кв. м недвижимости. В ближайшее время получат финансирование проекты в Тульской, Сахалинской и Челябинской областях.

На сессии заместитель мэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов (на фото) сообщил о намерении воспользоваться «инфраструктурным меню», в частности для строительства инфраструктуры в рамках проекта «Индустриальные кварталы» по вовлечению в оборот 2 тыс. га бывших промышленных зон Москвы с потенциалом строительства 40 млн кв. м.

В кулуарах мероприятия вице-мэр дополнительно проинформировал о планах Москвы создать специальную городскую компанию, которая будет оператором проекта «Индустриальные кварталы».

 

 

Фото: www.cdn.bfm.ru

 

Функционал компании — разработка документации по планировке территории, изъятие недвижимости, привлечение инвесторов. Заявленные сроки подготовки площадки — 1 год.

По словам Владимира Ефимова, на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии за 2020—2021 приняты проекты решений о КРТ 75 территорий, активная работа ведется по 35 площадкам, правообладателям направлены уведомления. Однако на сайте Департамента инвестиционной и промышленной политики опубликованы проекты решений только по 10 территориям.

Согласно п. 8 постановления Правительства Москвы от 23.03.2021 №331-ПП, в случае принятия городом решения о самостоятельной реализации проекта КРТ нежилой застройки она будет осуществляться КП «Управление гражданского строительства» в качестве застройщика, если иное не предусмотрено решением о КРТ нежилой застройки.

 

Фото: www.storage.inovaco.ru

 

По поводу заявленных планов можно сказать следующее.

1. Сроки подготовки площадки в 1 год вызывают вопросы.

В случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке они увеличатся в 2—3 раза. Ведь для вовлечения площадки необходимо проведение инженерных изысканий, сбор исходно-разрешительной документации, получение предварительных технических условий на подключение к сетям ресурсоснабжающих организаций и вынос сетей из пятна застройки.

Кроме того бывшие промышленные территории, как правило, находятся в местах с неудовлетворительной транспортной доступностью, участки требуют рекультивации, подземное пространство насыщенно магистральными инженерными коммуникациями. Требуются дорогостоящие мероприятия за счет средств Адресной инвестиционной программы Москвы по комплексному транспортному обслуживанию и инженерному обеспечению таких территорий.

 

2. Источники финансирования специального городской компании.

На ближайший трехлетний период Москва имеет устойчивый дефицит бюджета (порядка 0,5 трлн руб. в 2021 году). Идет реализация дорогостоящих транспортных проектов, в рамках программы реновации жилого фонда заключены контракты на несколько триллионов рублей.

Из бюджета Москвы осуществляется трансферт в пользу федерального бюджета на реализацию проекта «Московские центральные диаметры». В настоящий момент бюджетом Москвы не предусмотрено финансирование мероприятий по программе «Индустриальные кварталы», включая создание SPV.

На сессии ПМЭФ 2021 Владимир Ефимов сообщил о планах Москвы обратиться за финансирование инфраструктуры в ДОМ.РФ. В условиях дефицита бюджета Москва осуществляет финансирование инфраструктурных проектов через размещение трехлетних облигаций по ставке 6,73%.

 

Фото: www.kvalto.ru

3. Москва как партнер.

Город имеет практику создания SPV и привлечения инвесторов в данные компании. Из таких проектов наиболее известны «ЗиЛ-Север» и «ЗиЛ-Юг», а также ТПУ. Вместе с тем реализация некоторых из этих проектов сопровождалась различными судебными разбирательствами между партнерами.

В рамках сложившейся практики застройщики редко идут на партнерство и предпочитают самостоятельно реализовывать проекты.

4. Коммерческая привлекательность проектов КРТ нежилой застройки.

В границах бывших промышленных территорий планируются в том числе проекты создания мест приложения труда (МПТ). В отличие от проектов жилой застройки, привлекательность таких проектов вызывает существенные вопросы из-за низкого спроса на офисную и промышленную недвижимость. Доходность проектов по созданию МПТ существенно отличается от доходности в сфере девелопмента жилья.

 

Фото: www.stroy-ek.ru

 

Предпринимаемые городом экономические меры стимулирования застройщиков (постановление Правительства Москвы) от 31.12.2019 №1874-ПП) через льготы по оплате за изменение ВРИ сложно оценить в силу ограниченного периода времени их применения.

5. Правовая история.

В соответствии с законодательством проекты решений о КРТ подлежат обязательной публикации. Москвой опубликованы 10 проектов решений о КРТ, при этом высшие должностные лица заявляют, что по 35 территориям направлены правообладателям уведомления (предложение о заключении договора КРТ). В случае нарушения норм ст. 66 ГрК РФ изначально создается неоднозначная правовая ситуация с перспективами судебных процессов от правообладателей в границах КРТ по отмене самих решений.

 

 

Выводы.

Уже реализованные проекты жилой застройки территорий промышленных зон («ЗиЛ», «Серп и Молот») демонстрируют длительные сроки подготовки и реализации (более 10 лет), дорогостоящие мероприятия за счет средств бюджета по транспортном и инженерному обеспечению, судебные разбирательства с Москвой.

Экономика подобных проектов и их фактическая бюджетная эффективность так и не была опубликована — ни застройщиками, ни городом.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Нюансы изъятия недвижимости для целей КРТ

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Современный рынок недвижимости предъявляет к объектам жилой инфраструктуры особые требования: высокий уровень безопасности, цифровая среда и комплекс обслуживания стали стандартом для всех новых проектов премиум- и бизнес-классов. 

     

Фото предоставлено компанией TRASSIR

     

В одном из таких жилых комплексов Воронежа — региональном проекте первого умного многоэтажного дома Z-town — было принято решение внедрить систему видеонаблюдения и видеоаналитики TRASSIR. Использование этой открытой цифровой платформы стало одной из фундаментальных частей стратегии обеспечения технологического комфорта для будущих жильцов.

           

   1. Название компании: АйТек

   2. Сайт компании: ittell.ru

   3. Название и тип объекта, отрасль: Умный многоквартирный дом Z-town

   4. Площадь объекта и кол-во камер

   а. Количество квартир: 285

   б. Жилая площадь: 14 247 кв. м

   в. TR-D2153IR6 v2 2.7-13.5 — уличная 5Мп IP-камера TRASSIR с ИК-подсветкой и вариофокальным объективом (10 шт.)

   г. TR-D3151IR2 v2 2.8 — уличная купольная вандалостойкая 5Мп IP-камера TRASSIR (66 шт.)

   д. DS-2DE5425IW-AE(T5) (B) Hikvision — 4 Мп 25 × скоростная купольная IP-камера с ИК-подсветкой до 150 м (2 шт.)

   е. TR-D9151IR2 v2 1.4 — 5Мп IP-камера TRASSIR панорамного обзора (фишай) с ИК-подсветкой (28 шт.)

   ж. TR-D2123IR6 v6 2.7-13.5 — IP-камера TRASSIR (4 шт.)

   з. TR-D3151IR2 v2 2.8 — Уличная купольная вандалостойкая 5Мп IP-камера TRASSIR. (2 шт.)

   и. Сетевой видеорегистратор TRASSIR NeuroStation 8800R/160-A8-S (2 шт.)

   5. Дата реализации проекта

   Сроки реализации: 2022—2025

   6. Конечный клиент: СК СЗ Новый код — застройщик многоквартирных домов (г. Воронеж).

      

Создан с нуля для цифровой среды

Застройщик и УК точно знали, какой им нужен результат. Их концепция точно соответствует классу «С» по классификатору умных домов Единого ресурса застройщиков.

Реализацией проекта занялся ведущий системный интегратор Воронежа, компания АйТек.

Комплекс строился с прицелом на максимальную интеграцию цифровых сервисов, включая интеллектуальное IP-видеонаблюдение, контроль доступа, автоматизацию энергоресурсов и централизованную диспетчеризацию. 

Задача для интегратора была сформулирована четко: разработать и внедрить систему мониторинга, адаптированную не только под архитектуру здания, но и под логистику работы сервисной (управляющей) компании. Упор делался на гибкую платформу, которая в перспективе могла бы масштабироваться под растущий жилищный фонд комплекса и даже стать частью умного города.

   

Выбор решения и организация работы системы видеонаблюдения

Выбор подходящей платформы для системы видеонаблюдения стал непростым решением. Рассматривалось несколько различных решений, в том числе и облачные платформы. Однако в результате приоритет был отдан локальному развертыванию критически важных функций. Таким образом, анализ видео было решено проводить на серверах, расположенных непосредственно на объекте.

Такое техническое решение оказалось оптимальным для регионов, где интернет работает нестабильно. Ключевые процессы в этом случае не зависят от внешних каналов связи: видеопотоки обрабатываются прямо на объекте, что снижает риск сбоев и повышает надежность системы.

Одним из ключевых аргументов в пользу TRASSIR стала простота интеграции с внешними цифровыми сервисами. Система видеонаблюдения была встроена в мобильное приложение жилого комплекса и работает как его нативная функция: жильцы, управляющая компания и сервисные службы используют видео без отдельного интерфейса и дополнительного ПО.

   

Функциональность: умная аналитика в действии  

В Z-Town жители используют единое мобильное приложение для взаимодействия с УК и управления цифровыми сервисами. ПО TRASSIR органично встроилось в интерфейс онлайн-платформы Doma.AI, предназначенной для автоматизации работы управляющих компаний (УК) и ТСЖ в сфере ЖКХ.

Через нее жители могут не только управлять бытовыми и сервисными функциями, но и, например, отправлять заявку на въезд гостевых транспортных средств. Использование модуля интеллектуальной видеоаналитики AutoTRASSIR обеспечивает распознавание номера автомобиля и автоматическое открытие шлагбаума.

     

Фото предоставлено компанией TRASSIR

     

На объекте установлено более 100 камер видеонаблюдения, включая обзорные вариофокальные и поворотные модели. Каждый тип камеры предназначен для решения различных задач. Например, наблюдение за территорией, распознавание регистрационных номеров автомобилей и аналитика въездной зоны или видеонаблюдение за общими пространствами.

     

Фото предоставлено компанией TRASSIR

     

Благодаря такому подходу обеспечивается детальное покрытие территории (камеры установлены на углах башен, в общественных зонах, паркингах и технических помещениях). В центре всего этого лежит серверная архитектура TRASSIR, способная гибко управлять потоками видеоданных и эффективно обрабатывать их.

    

Также в умном ЖК установлены интеллектуальные детекторы огня и дыма на основе видеоаналитики TRASSIR, дополняющие возможности по обеспечению безопасности для жильцов.

Практическая польза от использования интеллектуальных решений уже проявилась самым положительным образом. Использование умного видеонаблюдения и видеоаналитики TRASSIR позволили улучшить контроль доступа на территорию ЖК, повысить общий уровень обеспечения безопасности для жильцов умного многоквартирного дома.

     

Для жителей, для сервиса, для бизнеса

С точки зрения жителей, инновации обеспечивают удобство и доверие: в распоряжении владельцев квартир — дистанционный доступ к видеопотокам с детских и придомовых площадок, круглосуточный мониторинг парковки, а также интегрированные возможности для быстрой подачи заявок и прозрачного разрешения спорных ситуаций.

      

Фото предоставлено компанией TRASSIR

    

Такой подход особенно важен на рынке ЖК премиум-сегмента: здесь есть не только спортивные и розничные сервисы, коворкинг, прачечные, автомойки и площадки для собак, но и прозрачная архитектура безопасности. Одной из важных особенностей кейса является разнообразие функций и глубина интеграции TRASSIR с сервисным приложением комплекса.

Для управляющей компании результатом стало снижение эксплуатационных издержек, повышение прозрачности мониторинга и существенное упрощение процедуры технического обслуживания.

Также в настоящий момент проектируется ситуационный центр (в будущем — дистанционный диспетчерский пункт на несколько объектов девелопера), куда будет стекаться вся информация для принятия решений в реальном времени.

      

Перспектива и экономика

Архитектура системы видеонаблюдения выбрана с расчетом на будущие этапы расширения (вторая очередь стройки, дополнительные башни и жилые объекты), а технические параметры системы и набор модулей видеоаналитики могут дополняться без необходимости дорогостоящих апгрейдов — благодаря открытой архитектуре TRASSIR.

Отдельно стоит подчеркнуть, что по сравнению с продуктами ряда конкурентов данное решение существенно дешевле при масштабировании проекта и дальнейшем функциональном развитии.

     

Заключение

Кейс умного дома в Воронеже — убедительное доказательство того, что внедрение современных аппаратно-программных комплексов (например, таких как интеллектуальная система видеонаблюдения и видеоаналитики TRASSIR) позволяет девелоперам не просто отвечать на существующий спрос на рынке недвижимости, но и повышать привлекательность объекта для новых покупателей.

Централизация функций, гибкость технических решений и прогнозируемое снижение затрат — три опорные точки, благодаря которым рынок «умной» недвижимости получает решающее технологическое преимущество.

     

Реклама. ООО «ДССЛ-Первый». ИНН: 7701081730 

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

РСН–2026: практика цифровизации строительства и умных домов

Росстандарт утвердил первые ГОСТы для умных устройств

Клуб продуктовых девелоперов «Наследие»: класс умного МКД является параметром безопасности для классификатора новостроек

Умный дом сможет самостоятельно принимать решения

Как умное видеонаблюдение помогает избежать проблем на этапе постройки и эксплуатации