Данную тему анализируют заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко.

    

Фото: www.zhek.biz

      

Приспособление при создании многоквартирных домов (далее МКД) и других объектов капитального строительства (далее ОКС) с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, к использованию их в условиях совместного домовладения (далее — адаптирование к совместному домовладению) — одно из основных направлений развития жилища.

Это приспособление жизненно необходимо на современном этапе социально-экономического развития общества, так как оно является инструментом решения жилищной проблемы, изменения образа жизни значительной части людей, формирования в жилищной сфере грамотных и ответственных собственников и потребителей недвижимого имущества, изменения их индивидуального и коллективного имущественного поведения, повышения их доверия к государству и его институтам. Владение и пользование обособленными помещениями в таких домах и увеличение их доли в составе жилищного фонда способно оказать существенное влияние на развитие общества, состояние жилищного фонда, рациональное и эффективное его использование.

Массовое производство современных МКД, адаптированных к совместному домовладению, приведёт к позитивным изменениям на рынке жилья. Позволит сделать его прозрачным и более цивилизованным. Будет содействовать установлению долгосрочных отношений между производителями и потребителями строительной продукции, избавлению от патернализма в жилищной сфере. Будет стимулировать спрос на строительную продукцию, созданную с использованием инновационных технологий и достижений научно-технического прогресса, а также модернизацию существующего жилищного фонда. Обеспечит повышение его сохранности. Приведёт к позитивным изменениям в сфере управления и содержания МКД.

Производство МКД, адаптированных для совместного домовладения, позволяет формировать уникальные предложения для удовлетворения жилищной и сопутствующих потребностей людей, семей и домохозяйств с разными достатком, нуждами и предпочтениями. Предлагая потребителям обособленные жилые и нежилые помещения в таких домах, застройщики располагают возможностью фокусировать их внимание на потребительских свойствах своей продукции, связанных с её «генетической» приспособленностью к использованию в условиях совместного домовладения. Отмеченные свойства выгодно отличают эту продукцию от МКД с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, не адаптированными к использованию в условиях совместного домовладения.

       

     

Следует подчеркнуть, что эти свойства непосредственно не связаны с местонахождением дома и его окружением. Ими может быть наделён любой объект капитального строительства, предназначенный для совместного домовладения, вне зависимости от локации. «Генетическая» приспособленность позволяет каждый дом и каждое обособленное помещение в нём сделать носителями тех или иных уникальных потребительских свойств и их сочетаний. Такие дома и обособленные помещения в них позволяют эти свойства подстраивать под нужды семей и домохозяйств на той или иной стадии их развития в рамках приемлемых для них издержек.

Адаптация строительной продукции, представленной МКД и другими ОКС с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, к использованию в условиях совместного домовладения, обеспечивается посредством:

• установления дополнительных требований к ней;

• использования пространственно-имущественного моделирования отношений собственности в домах и жилых комплексах при их создании;

• администрирования отношений собственности в домах и жилых комплексах;

• подготовки эксплуатационной документации на обособленные помещения как их принадлежности, а также на дома и жилые кварталы.

Это достигается путём использования при создании таких домов проектных решений, которые:

• не допускают чрезмерных ограничений прав и свобод собственников и пользователей обособленных помещений;

• не допускают доминирования интересов собственников и пользователей отдельных обособленных помещений и их групп, над собственниками и пользователями других помещений и их групп;

• позволяют потребителям осуществлять в автономном режиме без чрезмерных ограничений и рисков эксплуатацию обособленных помещений, пользоваться в доме коммунальными и энергетическими ресурсами и общим имуществом;

• создают условия для формирования в доме доверительных отношений между партнёрами по собственности, владельцами смежных помещений, соседями, собственниками обособленных помещений;

• обеспечивают контроль высокого уровня над обеспечением собственниками и пользователями обособленных помещений их надлежащей эксплуатации и регламентированного пользования общим имуществом в доме, бережливого потребления коммунальных и энергетических ресурсов.

    

Фото: www.sevnotariat.ru

  

Для адаптации МКД и другими ОКС с обособленными жилыми и нежилыми помещениями к использованию в условиях совместного домовладения создатели современной строительной продукции должны располагать инструментами, которые позволяют оценивать то, как принимаемые ими проектные решения соотносятся с обеспечением защиты прав и свобод собственников этих помещений.

Одним из таких инструментов является технология пространственно-имущественного моделирования отношений собственности в МКД, а также в других ОКС, в которых обособленные жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность многим субъектам (далее технология ПИМ). Эта технология позволяет принимать и увязывать проектные решения таким образом, чтобы в доме обеспечивался баланс прав собственников обособленных помещений, не допускалось их чрезмерное ограничение, обеспечивалась возможность справедливого распределения бремени расходов на содержание общего имущество и оплату коммунальных и энергетических ресурсов и др.

Важной составляющей приспособленности строительной продукции к использованию в условиях совместного домовладения является эксплуатационная документация (далее ЭД). Эта документация включает:

• инструкции по эксплуатации многоквартирных домов (далее ИЭМКД) и других объектов капитального строительства (далее ИЭОКС) с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, входящими в их состав;

• инструкции по эксплуатации обособленных жилых помещений (далее ИЭЖП) и обособленных нежилых помещений (далее ИЭНП);

• инструкции по эксплуатации встроенно-пристроенных пространств, являющихся объектами недвижимого имущества, например, машино-мест на автостоянках и др.

Кроме того, в состав ЭД входят эксплуатационные документы на отдельные изделия и устройства (далее ЭДИ), которыми укомплектованы обособленные жилые и нежилых помещений, а также помещения, входящие в состав общего имущества, предназначенного для обслуживания этих обособленных помещений. В случае вхождения МКД и других ОКС с обособленными жилыми и нежилыми помещениями в состав жилых комплексов ЭД включает и соответствующие инструкции на эти комплексы.

Приводимые в ЭД сведения направлены на приобретение потребителями обособленных помещений знаний и навыков, которые необходимы им для надлежащей их эксплуатации, а также регламентированного пользования общим имуществом в доме, предназначенном для обслуживания этих помещений. Ознакомление с этими сведениями позволяют собственнику обособленного помещения стать сохозяином недвижимого имущества, принадлежащего ему и его партнёрам по собственности в доме, осознанно и заинтересованно принимать участие в обеспечении его сохранности, содержания и развития.

В ЭД также раскрываются и в документированном виде доводятся до клиентов и потребителей отношения собственности в доме и жилом комплексе, в который входит дом. Эксплуатационная документация на обособленные помещения, дома и жилые комплексы является инструментом упреждения и разрешения конфликтов между соседями, партнёрами по собственности в доме с другими субъектами имущественных отношений. Её использование обеспечивает в среде собственников и пользователей обособленных помещений в доме и в комплексе возможность цивилизованного правового, экономического, организационно-технологического взаимодействия, устойчивую социальную организацию.

Ознакомление с ИЭМКД и ИЭОКС, а также с ИЭЖП, ИЭНП и ЭДИ побуждает интерес клиентов к приобретаемому недвижимому имуществу, к возможностям пользования дополнительными услугами в части и посредством опций. Оно фокусирует внимание людей на преимуществах проживания в МКД, «генетически» приспособленных к совместному домовладению.

    

Фото: www.vitbichi.by

   

Получение посредством ЭД потребителями жилища необходимых знаний и приобретение ими навыков надлежащей эксплуатации принадлежащих им помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, является значимым позитивным фактором обеспечения безопасности, комфорта и устойчивой социальной организации в доме и комплексе. Ненадлежащая подготовка эксплуатационной документации со стороны производителей строительной продукции, несвоевременное ознакомление с ней потребителей недвижимого имущества и несвоевременная её им передача могут приводить к серьезным финансовым и репутационным рискам.

Проживание людей в многоквартирных домах, при создании приспособленных к совместному домовладению, делает их взаимоотношения особенными. Прежде всего, эти взаимоотношения базируются на уважении прав и законных интересов соседей, владельцев смежных отношений, партнёров по собственности в доме. На понимании того, что безопасность и комфорт в доме неделимы. Они обеспечиваются посредством горизонтального взаимодействия собственников и пользователей обособленных помещений. В сообществе собственников нет старших и младших, начальников и подчинённых. Правовое, экономическое и организационно-технологическое взаимодействие потребителей направлено на поддержание в доме не только надлежащих эксплуатации обособленных помещений, содержания общего имущества, его рационального и эффективного использования, бережливого потребления коммунальных и энергетических ресурсов, но и на обеспечение в доме устойчивой социальной организации.

Пребывание в МКД, приспособленных при их создании к использованию в условиях совместного домовладения, как правило, сопровождается появлением у собственников обособленных помещений общих интересов, связанных с содержанием общего имущества, его сохранностью и развитием; бережливым потреблением коммунальных и энергетических ресурсов; близостью позиций относительно понимания проявлений имущественного поведения; заинтересованностью в приобретении опыта надлежащей эксплуатации обособленных помещений и регламентированного пользования общим имуществом в доме, предназначенном для их обслуживания.

Проживание в МКД с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам и приспособленном к совместному домовладению, «подсаживает» людей на ощущение удовлетворённости средой жизнедеятельности, в которой протекает их жизнь в таком доме, взаимоотношениями с соседями, владельцами смежных помещений, партнёрами по собственности в доме и эксплуатационным персоналом. Это связано с тем, что устройство многоквартирного дома, приспособленного к совместному домовладению, упреждает возникновение проблем между этими субъектами при владении, пользовании и эксплуатации данных обособленных помещений и пользовании общим имуществом, предназначенным для их обслуживания. Приспособленность также упреждает появление условий, которые способны провоцировать возникновение таких проблем.

    

Фото: www.mechta-ekb.com

   

Использованные при создании таких домов проектные решения, обеспечивающие их адаптацию к совместному домовладению, обращение потребителей к эксплуатационной документации на каждое обособленное помещение, являющейся его принадлежностью, а также администрирование отношений собственности в доме и жилом комплексе, способны удерживать людей и не позволять им в своих действиях выходить за рамки допустимого.

Проживание в таком доме и нахождение в формируемой им среде жизнедеятельности делают владение недвижимым имуществом более осмысленным, а людей — более ответственными и внутренне сильными. Приспособленное к совместному домовладению жилище способно предоставлять им больше свободы не только в повседневной жизни, связанной с владением, пользованием и распоряжением соответствующим недвижимым имуществом, но и при возникновении разных обстоятельств. Для многих людей такое жилище может являться определённой опорой, содействовать привитию им позитивных установок, связывающих их будущее с будущим недвижимого имущества, которым они обладают. Это позволяет избавиться от излишнего патернализма в жилищной сфере, который характерен для многих собственников обособленных жилых и нежилых помещений в МКД.

Владение и пользование недвижимым имуществом в домах, приспособленных к совместному домовладению, располагает собственников обособленных помещений к деятельному участию в управлении этими домами, направленному на обеспечение их сохранности и развития, рациональное и эффективное использование общего имущества, бережливое потребление коммунальных и энергетических ресурсов.

В МКД, адаптированных к совместному домовладению, среда жизнедеятельности способна наполнять человека чувством удовлетворенности жизнью и самим собой, мотивировать его к развитию. Владение и пользование обособленными помещениями в этих домах предоставляет их потребителям массу поводов радоваться жизни, которая в них становиться комфортнее и интереснее. Она наполняет людей новыми знаниями, навыками, прививает им привычки обстоятельных собственников и пользователей недвижимого имущества. Делает для них доступными многие социальные блага, которые изменяют их жизнь. Пребывание в такой среде жизнедеятельности способно мотивировать людей расти, развиваться.

      

Фото: www.kmvinform.ru

    

Для большинства людей обладание недвижимым имуществом является индикатором их успешности. Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в современных МКД и других ОКС, приспособленных к совместному домовладению, подтверждает их жилищную грамотность, компетентность и социальный статус. Проживание в таких домах формирует людей, позволяет им трансформироваться из собственников отдельных обособленных помещений в хозяев недвижимого имущества, которые способны рационально и эффективно его использовать, надлежаще эксплуатировать и содержать. Потребители обособленных помещений, приобретшие опыт владения и пользования МКД, «генетически» приспособленными к совместному домовладению, становятся приверженцами генерируемой в них среды жизнедеятельности. При смене жилища они организовать свою жизнь таким образом, чтобы изначально обеспечивалась возможность владеть и пользоваться квартирой в доме, то есть при создании жилища, приспособленного к совместному домовладению.

Проживание в многоквартирных домах и других объектах капитального строительства, приспособленных при их создании к использованию в условиях совместного домовладения, повышают жилищную грамотность и компетенции людей, формируют ответственных собственников и пользователей недвижимого имущества. Оно позволяет людям понять, что такие дома и объекты с обособленными жилыми и нежилыми помещения в них способны предоставлять потребителям столько свободы, сколько они готовы оплачивать при их приобретении в собственность, неся соответствующие издержки, связанные с их эксплуатацией и содержанием общего имущества.

Многие люди испытывают желание показать себя, продемонстрировать, чем они отличаются от других. Приобретая в собственность обособленное жилое и нежилое помещение в МКД, адаптированном к совместному домовладению, они получают такую возможность. Она может периодически реализовываться посредством той или иной индивидуализации квартиры. Эта возможность также связана с нахождением в среде жизнедеятельности, обеспечивающей доступность пользования дополнительными услугами, оказываемых благодаря владению общим имуществом. Среда жизнедеятельности в таких домах позволяет выстраивать отношения между партнёрами по собственности в условиях, когда распределение бремени расходов на содержание общего имущества в доме непропорционально площади обособленных помещений. Проживание в таких домах повышает самооценку людей, делает их сильнее в личностном плане.

   

Фото: www.uzhedoma.ru

    

Проживание в многоквартирном доме для многих людей, семей и домохозяйств связано с их периодической индивидуализацией. Необходимость в приспособлении квартир обуславливается тем, что люди находят их по тем или иным причинам не отвечающими в той или иной степени их нуждам, потребительским предпочтениям, образу жизни и др. Индивидуализация является инструментом преодоления неудовлетворительной действительности. Изучение практики индивидуализации, её результатов и последствий обеспечивает возможность формирования аналитики, использование которой необходимо для создания современного жилища, его развития, повышения конкурентоспособности строительной продукции.

Осуществляемая собственниками обособленных жилых и нежилых помещений в МКД их индивидуализация во многих случаях приводит к негативным последствиям по следующим причинам:

• недоведение до потребителя недвижимого имущества всей совокупности сведений об устройстве многоквартирного дома и того или иного обособленного помещения, его взаимосвязи со смежными обособленными помещениями, правил эксплуатации этого помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, а также ограничений (обременений), связанных с его владением и пользованием.

• низкий уровень жилищной грамотности и компетентности собственников и пользователей обособленных жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах;

• непрозрачность отношений собственности в МКД и других объектах с обособленными жилыми и нежилыми помещениями для совместного домовладения;

• отсутствие должного контроля в доме за соблюдением потребителями требований ЭД.

Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в объектах капитального строительства, при создании которых обеспечена их «генетическая» приспособленность к использованию в условиях совместного домовладения, побуждает людей надлежаще эксплуатировать эти помещения, регламентировано пользоваться общим имуществом, предназначенном для их обслуживания. Устройство таких домов и формируемая в них среда жизнедеятельности обеспечивают в них поддержание баланса прав и законных интересов потребителей всех обособленных помещений. Располагают их к позитивному правовому, экономическому и организационно-технологическому взаимодействию. Они не допускают чрезмерного ограничения (обременения) их прав и обеспечивают устойчивую социальную организацию между соседями, владельцами смежных помещений, партнёрами по собственности в доме.

     

Фото: www.holdis.ru

      

Приобретая обособленные помещения в таких домах, а также в процессе пользования ими люди располагают возможностью определяться с набором потребительских свойств, которые представляются им значимыми на той или иной стадии развития семьи и домохозяйства. Этот набор позволяет дифференцировать потребительские свойства на необходимые, дополнительные и избыточные. Проживание в этих домах позволяет людям посредством индивидуализации обособленных помещений, опций, дополнительных и сопутствующих услуг решать многие бытовые и другие проблемы, возникающие на том или ином этапе развития семей и домохозяйств. Это свойство адаптированной строительной продукции способно существенно поднимать её потребительскую ценность и привязывать к себе людей, нуждающихся в этих услугах.

Неприспособленность к совместному домовладению МКД и других ОКС, с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам, это всегда риск для безопасности, комфорта, для обеспечения в доме возможности справедливого пользования его ресурсами и распределения бремени расходов на содержание в нем общего имущества, а также поддержания здесь устойчивой социальной организации.

Безопасность, комфорт, сохранность и бережливость владения и пользования МКД, определяется не только его потребительскими свойствами. Они во многом зависят и от имущественного поведения собственников и потребителей обособленных помещений, их жилищной грамотности и компетентности, опыта владения этими помещениями в условиях совместного домовладения, от знаний и навыков их эксплуатации и пользования общим имуществом, предназначенном для их обслуживания. Проживание в МКД и других ОКС с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, неприспособленными к использованию в условиях совместного домовладения, во многих случаях сопровождается чрезмерностью требований, обязанностей и запретов. В этих домах низкая полнота удовлетворения потребностей. Для среды жизнедеятельности в таких домах характерны высокие риски конфликтности и агрессивных поведенческих реакций. Отмеченное довольно часто является следствием использования при их создании проектных решений, которые не обеспечивают приспособление МКД и других ОКС к совместному домовладению.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

   

Приспособление МКД и других ОКС, с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, при их создании к использованию в условиях совместного домовладения позволяет совершить прорыв в строительно-жилищной сфере, в развитии жилища, в формировании грамотных и компетентных собственников и пользователей этих помещений, в решении жилищной проблемы, рациональном и эффективном использовании жилищного фонда. Оно активизирует жилищную фильтрацию, ускоряет формирование цивилизованного рынка жилья, обеспечит защиту прав и законных интересов всех участников этого рынка. Является фактором, который способен радикально повлиять на использование достижений научно-технического прогресса, инновационных и цифровых технологий при создании современных жилых зданий, ремонте, модернизации и реконструкции существующего жилищного фонда.

Надлежащая подготовка эксплуатационной документации при создании многоквартирных домов, её использование при взаимодействии с клиентами обеспечивают побуждение интереса последних к приобретаемому недвижимому имуществу, к возможностям пользования дополнительными услугами, которых могут быть им доступны и необходимы. Они позволяют фокусировать внимание людей на преимуществах владения обособленными помещениями и проживания в МКД, «генетически» приспособленных к совместному домовладению. Раскрывают дополнительные потребительские ценности этих домов, жилых и нежилых помещений в них.

Взаимодействие застройщика с собственниками обособленных помещений посредством эксплуатационной документации позволяет создать с ним устойчивую взаимосвязь, упреждать необоснованные претензии, своевременно и с наименьшими издержками устранять недостатки, оказывать дополнительные услуги, формировать привязанность и лояльность потребителя к продукции, адаптированной к совместному домовладению. Такое взаимодействие также способно удерживать людей от непродуманной и случайной смены жилья.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли», sidorencko.aleks@yandex.ru

Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

             

Фото: www.irso.ru

    

  

  

  

   

Другие публикации по теме:

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Эту тему всесторонне раскрывают и анализируют заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко.

       

Фото: www.saomos.news

    

Развитие потребления в жилищной сфере все интенсивней сдвигается от стремления людей иметь свою крышу над головой к осознанию ими значимости проживания в среде, которая обеспечивает повышение качества жизни, получение дохода, позволяющего удовлетворять текущие и будущие потребности домохозяйства, а также предоставляет дополнительные возможности для его развития. Такая среда включает жилое помещение, дом, в состав которого оно входит, обустроенную придомовую территорию, социальное инфраструктурное обеспечение места нахождения дома и его окружения, транспортную инфраструктуру, обеспечивающую связь с возможными местами приложения труда и реализации других жизненных интересов. Важными качествами среды являются ее экология, отсутствие сложных природных условий и техногенных воздействий, а также способность сохранять и обеспечивать повышение ценности вложений в недвижимое имущество в средне- и долгосрочной перспективе.

В сфере потребления жилья, представленного многоквартирными домами (МКД), в которых обособленные жилые и нежилые помещения находятся в собственности двух и более (множества) лиц, все большее значение для обеспечения их безопасности и комфорта, в том числе и социального, приобретает компетентность собственников и пользователей недвижимым имуществом. К людям приходит понимание того, что в МКД каждый из них владеет обособленным помещением как частью целого, то есть дома. Для поддержания в доме, разделенном на обособленные части, на высоком уровне безопасности и комфорта необходимо обеспечивать правильную эксплуатацию каждого помещения, регламентированное пользование общим имуществом и его содержание в соответствии с установленными требованиями. Это становиться достижимым только при солидаризации интересов партнеров по собственности в доме и надлежащем имущественном поведения собственников и потребителей каждого обособленного помещения.

Разделение многоквартирных домов на обособленные жилые и нежилые помещения, являющимися объектами недвижимого имущества и принадлежащие множеству лиц, приводит к двум последствиям, которые необходимо учитывать при их создании и использовании. Первое: потребители обособленных помещений, становясь собственниками, обретают в отношении них всю совокупность прав и свобод, предусмотренных законом. Второе: владение и пользованию частью в целом всегда сопряжено с определенными ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных, а также иных имущественных прав в отношении этих частей, то есть обособленных помещений.

В многоквартирных домах для совместного домовладения, эти ограничения (обременения) определяются двумя группами основных факторов. Во-первых, неоднородностью жилых и нежилых помещений в МКД по назначению, потребительским свойствам, качеству и количеству потребляемых коммунальных ресурсов, необходимых для обеспечения их надлежащей эксплуатации, количеству и качеству общего имущества, предназначенного для их обслуживания. Во-вторых, использованными при создании многоквартирных зданий архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными, инженерно-техническими и функционально-технологическими решениями (проектными решениями). Этими решениями определяются места нахождения каждого жилого или нежилого помещения в доме, их взаимосвязь с другими такими же помещениями и общим имуществом, предназначенным для обслуживания каждого обособленного помещения, а также ограничения (обременения) права собственности, границы эксплуатационной ответственности собственников и пользователей этих помещений, требования к их эксплуатации и пользованию общим имуществом.

Ключевым индикатором современности многоквартирного жилого дома, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначены для передачи в собственность множеству лиц, является его приспособленность (адаптация) к использованию в условиях совместного домовладения. Адаптированность МКД к совместному домовладению определяется примененными при его создании проектными решениями. Этими решениями, их сочетаниями и взаимосвязью формируются обстоятельства, определяющие требования, соблюдение которых необходимо при выстраивании отношений собственности между владельцами обособленных жилых и нежилых помещений. В рамках этих отношений должна обеспечиваться защита прав и свобод владельцев обособленных помещений, устанавливаться требования в части их ограничения (обременения) и обязанности, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений и содержанием общего имущества, предназначенного для их обслуживания.

Основными инструментами, которые позволяют приспособить МКД и входящие в его состав обособленные жилые и нежилые помещения к совместному домовладению, являются: моделирование при его создании отношений собственности в нем и использование проектных решений с учетом результатов этого моделирования; администрирование этих отношений; подготовка в процессе проектирования эксплуатационной документации (ЭД) на дом и обособленные помещения в нем. Моделирование отношений собственности (отношений совместного домовладения в многоквартирном доме) при проектировании МКД и их администрирование позволяют оценивать влияние принимаемых проектных решений на обеспечение защиты имущественных прав в отношении каждого обособленного помещения, необходимости установления ограничений (обременений) прав.

    

Фото: www.holdis.ru

    

Администрирование отношений совместного домовладения в многоквартирном доме включает:

идентификацию обособленных жилых и нежилых помещений и общего имущества в доме, предназначенного для обслуживания каждого такого помещения;

выявление ограничений (обременений) прав, являющихся следствием использованных при создании МКД проектных решений, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность множеству лиц;

подготовку регламента отношений собственности в МКД, которым учитываются особенности использованных при его создании проектных решений и который включает модели распределения бремени расходов на содержание общего имущества в доме и оплаты коммунальных ресурсов;

отражение результатов администрирования в проектной и рабочей документации (в частности, с использованием BIM-моделирования), в эксплуатационной документации на дом и каждое обособленное жилое и нежилое помещение в доме, в исполнительной документации, технических планах.

В состав эксплуатационной документации, подготавливаемой при проектировании многоквартирных домов, должны входить руководство по эксплуатации дома и инструкции по эксплуатации каждого обособленного жилого и нежилого помещения. Инструкция по эксплуатации того или иного обособленного помещения, обладающего статусом объекта недвижимости и признаками индивидуально определенной вещи, является его принадлежностью.

В многоквартирных домах, создание которых не сопровождается реализацией отмеченных выше мероприятий, направленных на их приспособление к использованию в условиях совместного домовладения, возрастают риски:

• ненадлежащей эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений со стороны их собственников и пользователей,

• ненадлежащего пользования общим имуществом;

• захвата и несанкционированного использования общего имущества;

• несанкционированного доступа к коммунальным ресурсам и неконтролируемого их использования;

• несправедливого распределения в доме бремени расходов на содержание общего имущества и использования в доме несправедливой системы оплаты коммунальных ресурсов;

• недобросовестного имущественного поведения собственников и пользователей обособленных жилых и нежилых помещений.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, которая способна не допускать возникновения отмеченных негативных явлений, смягчать их последствия. Для МКД, которые создаются в условия той или иной неопределенности, в частности в отношении однородности жилых и нежилых помещений по потребительским свойствам, их потребности в общем имуществе и коммунальных ресурсах и др., значимость адаптации возрастает. Она позволяет наделять эти дома и обособленные жилые и нежилые помещения в них дополнительными потребительскими свойствами, повышающими их ценность и привлекательность, и соответственно, конкурентоспособность строительной продукции.

Адаптация обеспечивает формирование в жилищной сфере компетентного и просвещенного собственника и потребителя недвижимого имущества. Посредством ЭД собственники и пользователи получают знания об устройстве дома и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений. У них появляется возможность ознакомиться с правилами эксплуатации этих помещений, пользования общим имуществом в доме, предназначенном для их обслуживания. В этих правилах отражаются особенности устройства и эксплуатации каждого обособленного помещения, в частности связанные с местом расположения этого помещения в доме, особенности его взаимосвязи как части дома, с другими обособленными помещениями, прежде всего со смежными.

Сведения, содержащиеся в ЭД, дают возможность собственникам и пользователям обособленных жилых и нежилых помещений в МКД индивидуально и совместно, взаимодействуя между собой, удовлетворять потребности в недвижимом имуществе, в частности в жилище и услугах, которые связаны с его использованием. Они позволяют бережливо потреблять ресурсы, направляемые на обеспечение сохранности дома и содержание общего имущества в нем, контролировать их использование.

   

Фото: www.sevnotariat.ru

    

Моделирование отношений собственности и подготовка ЭД при проектировании МКД позволяет использовать проектные решения с учетом оценки их влияния на потребительские свойства дома и обособленных жилых и нежилых помещений, входящих в их состав. Посредством администрирования отношений собственности в МКД устанавливаются ограничения (обременения) прав, связанные с необходимостью предоставления собственниками и пользователями обособленных жилых и нежилых помещений доступа к строительным конструкциям, инженерно-техническим системам и сетям инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества дома. Потребность в этом появляется тогда, когда для осуществления проверок, осмотров ‎и освидетельствования состояния конструкций, систем и сетей, а также для проведения мероприятий по их техническому обслуживанию, возникает необходимость доступа к ним из обособленных помещений.

Моделирование и администрирование отношений собственности, подготовка эксплуатационной документации позволяют сформировать среду жизнедеятельности в доме как открытое информационное пространство. В этой среде обеспечивается доступность сведений об отношениях собственности в доме, о пользовании общим имуществом и коммунальными ресурсами в отношении каждого обособленного помещения, об исполнении каждым собственником своих обязательств в части несения бремени расходов на оплату содержания общего имущества и требований, связанных с ограничениями (обременениями) прав. Такая среда позволяет не допускать умалчивания сведений о случаях ненадлежащего имущественного поведения со стороны отдельных собственников и пользователей помещений, недобросовестных действий со стороны органов управления сообществ собственников, управляющих компаний и других субъектов, связанных с эксплуатацией дома и помещений в нем, поставкой коммунальных ресурсов и оказанием услуг.

Проектирование МКД с учетом моделирования отношений собственности позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, способную создавать достойные условия для жизни домохозяйств с разными потребительскими предпочтениями и на разных стадиях их развития. Эта среда обеспечивает домохозяйствам равные возможности для получения основных коммунальных, а также дополнительных услуг, необходимых отдельным домохозяйствам, согласно их особенностями, месту локализации обособленного помещения в доме и др. факторам. Она позволяет проявлять заботу о людях с ограниченными возможностями, старшего поколения, детях, домашних животных и др.

Адаптированность к использованию в условиях совместного домовладения — не простое для понимания потребительское свойство как дома в целом, так и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц. Особенность этого свойства в том, что его потенциал становиться понятен и полностью раскрывается только в процессе использования строительной продукции, представленной обособленными помещениями, конечными потребителями и, прежде всего, собственниками этих помещений. Понимание людьми значимости адаптированности как комплексного потребительского свойства недвижимого имущества возрастает по мере увеличения времени владения и пользования этим имуществом, обретения владельцами обособленных помещений опыта проживания в домах, приспособленных для совместного домовладения, а также возможности сопоставлять уровень безопасности и комфорта в таких МКД и домах, не обладающих соответствующим свойством.

Адаптированный для совместного домовладения МКД обеспечивает возможность рационального и эффективного владения и пользования недвижимым имуществом, как в кратко-, так и в средне- и долгосрочной перспективе, позволяет оптимизировать эксплуатационные издержки, связанные с пользованием обособленными помещениями и содержанием общего имущества в доме. Адаптированность является потребительским свойством, способным существенно повышать ценность и ликвидность недвижимого имущества.

Проживание и владение жилыми и нежилыми помещениями в домах, которые адаптированы для совместного домовладения, способствует развитию у потребителей компетенций и поведенческих навыков, обеспечивающих формирование в них среды уважения права собственности, доверия и добрососедства. В таких домах между партнерами по собственности возникает иная конфигурация взаимоотношений и обязанностей, которая поощряет добросовестное имущественное поведение. В них появляется потребность в эмоционально окрашенных, персонофицированных отношениях между собственниками и пользователями помещений, прежде всего смежных. В результате в этих домах среда жизнедеятельности становиться значимым фактором повышения ценности жилых и нежилых помещений. Она позволяет домохозяйствам реализовывать индивидуальные стили жизни в отношении обустройства обособленных помещений, пользования общим имуществом, автономного потреблением коммунальных ресурсов и др., при этом на надлежащем уровне и за приемлемую цену поддерживать безопасность и комфорт в доме.

Наделение жилища этими качествами способно влиять на представления людей о ценности принадлежащего им недвижимого имущества. В адаптированных МКД для многих людей ценность принадлежащих им обособленных помещений будет выше издержек, которые они понесли при их приобретении. Это обуславливается наделением обособленных помещений значимыми для их собственников и пользователей потребительскими свойствами, возможностью изменения этих свойств в соответствии с изменением предпочтений домохозяйств, а также обеспечением возможности формирования в этих домах среды жизнедеятельности как среды добрососедства и социального комфорта. Еще Плиний Старший подчеркивал важность соседства, отмечая: «Обзаводясь землей, приглядись, прежде всего, к воде, дороге, соседу».

  

Фото: www.zhek.biz

  

Представляется, что переход к массовому созданию многоквартирных домов, «генетически» приспособленных для использования в условиях совместного домовладения, сможет придать новый импульс развитию жилища, повышению спроса на жилые и нежилые помещения в современных МКД. Многоквартирные дома с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированные к совместному домовладению, могут стать драйвером изменений в жилищной сфере. Их создание и использование катализирует рациональное и эффективное использование жилищного фонда. Это достигается посредством обеспечения семьям и домохозяйствам возможности более частой смены жилых помещений, связанных с их развитием, изменением потребительских предпочтений, материального достатка и др.

Адаптированное жилище позволяет его потребителям минимизировать свои издержки, связанные со сменой помещений. В состав этих издержек входят затраты на проведение работ по обустройству, переустройству, перепланировке и трансформации помещений, на доставку и хранение строительных материалов, на сбор и вывозку мусора, на проведение ремонтных и сопутствующих работ в местах общего пользования, на получение разрешительных документов, на подготовку проектной документации, на трансакции. Адаптированные дома создаются уже приспособленными для проведения отмеченных работ, поэтому их надлежащее осуществление не сопровождается и не приводит к нарушению прав и свобод собственников и пользователей смежных помещений, к ухудшению безопасности и комфорта в доме. Приобретая обособленные помещения в современных МКД, адаптированных для совместного домовладения, люди не только обретают среду жизнедеятельности, позволяющую им удовлетворять свои потребности в недвижимом имуществе и сопутствующих коммунальных услугах, с учетом их предпочтений, но и инвестируют в свое будущее.

Проживание в современном МКД, адаптированном для совместного домовладения, делает собственников помещений более открытыми для перемен. Оно способствует трансформации потребителей жилища в компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества. В таком доме собственникам и пользователям помещений предлагаются стандарты имущественного поведения, в частности посредством эксплуатационной документации, учитывающие особенности устройства дома и отношений собственности в нем. Следование этим стандартам обеспечивает формирование и поддержание в доме высокого уровня безопасности и социального комфорта. Среда жизнедеятельности в таком доме обеспечивает понимание людьми значимости для них приспособленности дома к использованию в условиях совместного домовладения. Эта среда позволяет собственникам помещений увидеть и почувствовать, чем и как именно они «скреплены» в общем доме.

В МКД, адаптированном для совместного домовладения, у собственников и пользователей помещений больше возможности понимать и принимать друг друга, формировать позитивные общие траектории имущественного поведения и следовать им. ЭД является своеобразным пособием по выбору таких траекторий, искусству жить вместе в условиях совместного домовладения, повышению компетентности собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в МКД. Обращение к ЭД формирует чувство сопричастности ко всему тому, что происходит в отношении дома, его общего имущества. Оно также способствует солидаризации партнеров по собственности в доме, для которой важны компетентность и близость имущественных интересов.

Все это мотивирует их к социальному единению, конструктивному взаимодействию, направленному на обеспечение безопасности, комфорта, рациональное и бережливое использование эксплуатационных ресурсов. ЭД позволяет собственникам и пользователям каждого жилого и нежилого помещения в доме увидеть, почувствовать, осознать и понять свою ответственность за эксплуатацию, принадлежащего ему помещения и надлежащее пользование общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, а также за ситуацию в доме, связанную с обеспечением в нем безопасности и комфорта.

Наделение МКД при их создании приспособленностью к совместному домовладению является новым направлением совершенствования строительной продукции, которое изменяет развитие этой продукции и обеспечивает повышение ее потребительских свойств и конкурентоспособности. В многоквартирных домах, создание которых сопровождалось моделированием отношений собственности и подготовкой эксплуатационной документации на дом и обособленные жилые и нежилые помещения в нем как части этого дома, и, соответственно, эта документация является принадлежностью каждого помещения как индивидуально-определенной вещи, обеспечиваются повышенная рискозащищенность и более безопасные и комфортные условия жизни. В них среда жизнедеятельности располагает собственников и пользователей помещений к уважению прав и свобод, связанных владением и пользованием обособленными помещениями в многоквартирном доме. Она ориентирует их на повышение своих компетенций, на приобретение знаний и навыков, необходимых для надлежащей эксплуатации обособленных помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания.

   

Фото: www.mechta-ekb.com

     

Приспособленность МКД и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений к использованию в условиях совместного домовладения — их значимое потребительское свойство, повышающее ценность этих помещений как объектов недвижимого имущества и дома, в состав которого они входят. Эта приспособленность при создании МКД достигается посредством моделированием отношений собственности в нем, использования проектных решений с учетом результатов моделирования, а также подготовки инструкций по эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений, как их принадлежностей. Наделение в процессе использования обособленного помещения в МКД, неприспособленном к совместному домовладению, потребительскими свойствами, которые позволяют в той или иной мере компенсировать эту неприспособленность, как правило, будет связано со значительными издержками. Они существенно превысят дополнительные расходы, которые возникают в случае приобретения в доме, адаптированном к совместному домовладению, помещения, обладающего этими свойствами.

Появление многоквартирных домов, адаптированных для совместного домовладения, способно побудить многих людей сменить жилье. В настоящее время все больше домохозяйств связывает улучшение своих жилищных условий не столько с обретением крыши над головой, сколько с жилищем, обитание в котором обеспечивает повышение качества жизни, создает дополнительные возможности для их развития, позволяет сохранять вложенные в его приобретение средства, в том числе и в долгосрочной перспективе. Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в таких домах обеспечивает возможность качественных изменений многих аспектов жизни людей. Им предоставляется возможность пользоваться дополнительными потребительскими свойствами многоквартирного дома в целом, общего имущества и обособленных помещений, которыми они наделяются при создании и потребность в которых возникает у семей и домохозяйств в процессе их развития и происходящих в их жизни перемен. В таких домах создаются условия владения и пользования обособленными помещениями, которые обеспечивают защиту имущественных прав и свобод собственников и потребителей этих помещений и поддержания их баланс при совместном домовладении.

Среду жизнедеятельности в адаптированных многоквартирных домах отличает ее способность наполняться атмосферой уважения прав партнеров по собственности, их стремлением к надлежащему имущественному поведению, конструктивному взаимодействию между собой для обеспечения эффективного использования коммунальных ресурсов, справедливого распределения бремени расходов на содержание и развитие общего имущества, сохранности дома. Эта атмосфера располагает людей, которые не склонны к такому имущественному поведению, исходя из своего прошлого жизненного опыта, принять и поддержать новый стиль имущественного поведения. В такой среде у людей появляется чувство большей ответственности друг перед другом. Это связанно с пониманием ими, как партнерами по собственности в доме, необходимостью обеспечения в нем общей безопасности и комфорта, а также с формированием у них общего стремления не допустить случайной и преждевременной потери привлекательности дома и потребительской ценности принадлежащих им обособленных помещений. В такой среде люди становятся более склонными к такому имущественному поведению, которое находит одобрение у соседей, пользователей смежных помещений, партнеров по собственности в доме.

Становясь собственниками и пользователями жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, адаптированных к совместному домовладению, люди получают возможность вести другой образ жизни. Этот образ жизни — как способ и формы жизнедеятельности партнеров по собственности в доме и потребителей помещений, которые характеризуют особенности их имущественного поведения, общения и взаимодействия, отношения к правам и свободам друг друга, связанным с владением и пользованием этими помещениями и общим имуществом в доме, — отличает следующее. В таких домах минимизированы риски снижения в них безопасности и комфорта, являющиеся следствием имущественного поведения потребителей помещений, а также риски несправедливого распределения между ними бремени расходов на содержание общего имущества. Также минимизированы риски, обусловленные возникновением ситуаций выяснения отношений между собственниками и пользователями смежных помещений, между партнерами по собственности в доме и др., в частности связанные с потреблением и оплатой коммунальных ресурсов и услуг.

   

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в современном многоквартирном доме, надлежаще адаптированном к использованию в условиях совместного домовладения, обладает способностью восприниматься их собственниками и потребителями как бонус, который дает им возможность организовать свою жизнь наилучшим образом. В таком доме среда жизнедеятельности позволяет домохозяйствам удовлетворять потребности в жилище и сопутствующих услугах, в отношении количества, качества, режима пользования и др., в соответствии со своими предпочтениями. При этом уровни безопасности, комфорта и качества жилищно-коммунальных услуг в таком доме выше, чем в домах, не адаптированных к совместному домовладению, а издержи связанные с их оплатой аналогичных услуг, ниже. Проживанию в адаптированных домах и владение помещениями в них должно быть привлекательным и по экономическим соображениям.

Создание многоквартирных домов с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, их оборот и завоевание ими лояльности у потребителей, приведет к существенным позитивным изменениям в жилищной сфере и на рынке жилья. Это в свою очередь позволит сформировать новые возможности для домохозяйств в удовлетворении потребности в жилье и сопутствующих услугах, для развития жилища и его рационального и эффективного использования, а также бизнеса, связанного с его созданием и эксплуатацией. Проектирование МКД, адаптированных к совместному домовладению, подготовка, пользование, актуализация ЭД, в частности инструкций по эксплуатации обособленных помещений, непосредственно связаны с внедрением информационных технологий, использованием инновационных проектных решений, конструкций, материалов, изделий, инженерно-технологического оборудования.

Переход к массовому созданию таких домов будет содействовать инновационному развитию строительной отрасли. Он повысит прозрачность в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечит снижение издержек связанных с производством и потреблением соответствующих услуг. Формирование жилищного фонда, представленного многоквартирными домами с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, приведет к более рациональному и эффективному использованию существующего фонда, созданию дополнительных возможностей улучшения жилищных условий граждан и экономического развития России.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,

Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

          

Фото: www.irso.ru

    

      

   

   

 

Другие публикации по теме:

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят