Прямое взаимодействие застройщика с производителем — путь к повышению эффективности стройки

4 сентября 2024 09:01

Прямое взаимодействие застройщика с производителем — путь к повышению эффективности стройки

Сегодня перед девелоперами стоят задачи сделать стройку максимально эффективной, безопасной и высокопроизводительной при минимальных денежных и временных затратах. Однако такие острые проблемы, как дефицит кадров, низкая скорость строительства и производительность труда, вынуждают застройщиков постоянно искать надежных партнеров и новые подходы. Как решить эти проблемы? Где найти партнеров? На что обращать внимание при выборе производителя? На эти и другие вопросы отвечает руководитель отдела по работе с застройщиками компании AQUANET Светлана ФРОЛОВА (на фото).

— Светлана, какой выход есть у девелоперов, как им решить сегодняшние проблемы?

— Выход всегда есть, и в данном случае он заключается в налаживании прямого взаимодействия между застройщиками и производителями. Такое сотрудничество открывает целый ряд возможностей. В их числе:

• качественное планирование процессов на всех этапах — от создания проекта до тендеров и комплектации объектов с привлечением экспертизы производителя, знающего рынок;
• снижение стоимости материалов за счет сокращения цепочки поставок и заблаговременного планирования;
• индивидуальные решения, в том числе для нестандартных проектов, которые можно оперативно реализовать на собственной производственной площадке с привлечением конструкторского бюро;
• оперативность доставки, допоставки, в том числе на объекты с горящими сроками, благодаря наличию складских запасов сырья и материалов, региональных складов и филиалов, а также выстроенной логистики, снабжающей региональные подразделения;
• оперативное решение проблем и ошибок на стройке, которые влекут за собой изменение товарного наполнения отделки санузла с привлечением конструкторов, производства, экспертизы и других ресурсов партнеров-производителей для сохранения сроков и качества стройки.

В результате такого подхода застройщики могут оптимизировать временные и финансовые затраты и повысить эффективность строительства.

— Расскажите о вашем опыте сотрудничества с крупными застройщиками: как выстраивается коммуникация на всех этапах проекта, что способствует достижению успеха?

— Мы гордимся тем, что являемся надежными и удобными партнерами для ведущих застройщиков страны. На сегодня доля наших акриловых ванн и поддонов в жилых комплексах Москвы и Московской области составляет 35% от всех квартир с отделкой. Такой высокий показатель достигнут не только за счет стабильного качества продукции, но и благодаря нашей возможности оперативно разработать и вывести на поток индивидуальные размеры ванн и поддонов специально под конкретные запросы застройщика. Кроме того, увеличивать свое присутствие на объектах с отделкой нам помогает оперативность выполнения заявок и большие производственные мощности, позволяющие наращивать объемы.

Сотрудничество предполагает также открытость, и мы с гордостью приглашаем партнеров-застройщиков на нашу фабрику, где подробно рассказываем о всех производственных процессах и демонстрируем их: используемые технологии, оборудование, материалы, организация контроля качества. Ключевым аспектом является наш подход к контролю качества, который мы показываем партнерам, объясняя стандарты, процедуры и знакомя с документацией.

Успех сотрудничества заключается в способности гарантировать качество работ, соблюдение сроков и создание эффективных решений в рамках утвержденного бюджета. Под каждый проект мы предлагаем индивидуальные решения с учетом нюансов организации пространства. Мы гордимся своей ролью в создании современных, функциональных и безопасных пространств для будущих владельцев жилья.

— Какие преимущества для застройщиков предоставляет использование сантехнических модулей в контексте повышения производительности и сокращения сроков строительства?

— Использование префаб-технологий и сантехнических модулей дает застройщикам значительные преимущества, в частности:

• сокращение времени строительства за счет предварительной подготовки компонентов на заводе;
• повышение качества монтажа и снижение риска ошибок на строительной площадке благодаря модульным конструкциям;
• экономия ресурсов — сокращение трудозатрат и себестоимости проекта;
• независимость от погодных условий — основные строительные процессы переносятся на завод, где всегда тепло и сухо, а монтаж можно проводить в любую погоду;
• снижение строительных рисков — отсутствие необходимости взаимодействовать с большим числом подрядчиков;
• решение острой проблемы дефицита квалифицированных кадров — производительность труда на производстве возрастает в пять раз благодаря префабрикации.

— Какие инновации и цифровые инструменты вы используете, чтобы адаптироваться к новым требованиям рынка?

— Безусловно, тренд сегодняшнего времени — цифровизация, современное требование для проектировщиков и застройщиков.

Мы активно внедряем цифровые инструменты, которые включают полный цифровой каталог продукции с 3D-моделями и спецификациями для упрощения работы проектировщиков и архитекторов, а также интеграцию наших решений с любыми платформами для быстрой и удобной работы с данными.

— Что отличает вас от конкурентов?

— Наш профессионализм в сантехнике, многолетний опыт и репутация на рынке делают нас надежным партнером. Более 25 лет мы на рынке как поставщики, более 20 лет производим сантехнику и мебель. Наши партнеры ценят предлагаемый нами широкий ассортимент сантехники всех товарных групп, в любом ценовом сегменте и на любой тип объекта, а также возможность произвести изделия, индивидуально разработанные по заданию застройщика.

Наши филиалы по всей стране и развитая система логистики позволяют осуществлять быстрые поставки, своевременно доставлять на объекты качественную продукцию российского производства. Мы можем работать на любой стадии строительства и всегда находим эффективные решения для наших партнеров.

— Что дает вам и вашим партнерам членство в Национальном объединении производителей строительных материалов и строительной индустрии (НОПСМ)? Как это помогает в реализации проектов, в каком направлении развивается это сотрудничество?

— Членство в Ассоциации НОПСМ помогает нам усиливать позиции на рынке, подтверждает высокий уровень выпускаемой продукции и услуг, обеспечивает обмен опытом с другими участниками рынка, а также позволяет участвовать в формировании стандартов и правил, что укрепляет доверие наших партнеров.

— Что Вы посоветуете девелоперам при выборе поставщика в сфере строительства?

— Выбирайте проверенных и крупных производителей с устойчивой репутацией, которые способны гарантировать бесперебойные поставки материалов высокого качества в строгом соответствии с графиком строительства. Оценивайте их опыт, финансовую стабильность, квалификацию сотрудников, производственные мощности и технологические возможности. Обращайте внимание на наличие отлаженной системы контроля качества на всех этапах — от поставок сырья до выпуска готовой продукции.

Важными преимуществами также будут возможность производства изделий по индивидуальным требованиям, наличие большого склада, собственного автопарка и сервисного центра, что позволит обеспечить прямые поставки, гибкую логистику и персональный подход.

Такие партнеры смогут напрямую снабдить стройку необходимым объемом продукции и исключить срыв поставок. Сотрудничество с проверенными партнерами поможет наладить стабильные поставки и качественную своевременную сдачу объектов.

Реклама.ООО «Торговый Дом «АКВАНЕТ». ИНН: 7751523938

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Другие публикации по теме:

Эксперты: охлаждение рынков жилищного и инфраструктурного строительства снижает спрос на цемент

Эксперт: объемы выпуска стройматериалов выше, чем год назад, но производственная динамика хуже

Эксперты о ценах на стройматериалы и инертности рынка

Эксперты: наличие в структуре застройщика функции закупки позволяет экономить до 25% стоимости материалов

Эксперт: в 2024 году производство стройматериалов вышло из «красной зоны» и продолжает расти

В структуре ВЦНСП появится департамент модульного строительства и префаб-технологий

НОСТРОЙ: перед застройщиками стоит новая задача — снизить себестоимость строительства

Эксперты: поставки российского цемента за рубеж сокращаются из-за санкций

Экономическая эффективность применения префаб-технологий в строительстве

Эксперт считает, что стройматериалы подорожают на 20%, но ФАС предостерегает от неосторожных прогнозов

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Эксперты: производители стройматериалов из-за проблем с импортом не успевают за строительством

Эксперты отметили резкий рост себестоимости строительства жилой и коммерческой недвижимости

Как расширят возможности Реестра добросовестных производителей стройматериалов

Александр Антоненко: Наша цель — сформировать культуру безопасного и эффективного строительства с рациональным отношением к ресурсам

Девелоперы: необходимо развивать собственное производство стройматериалов и оборудования, которые ранее поставлялись из-за рубежа

Особенности подтверждения пригодности новых стройматериалов

В России будут возводить здания из заводских модулей, композитных конструкций и огнезащитных деревянных блоков

В России упрощен вывод стройматериалов на внутренний рынок

Печать

Стройматериалы Кризис Экспертное мнение Мнение лидеров Информационная открытость

22 августа 2024 10:12

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

На вопросы по актуальной для застройщиков теме отвечает один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ (на фото ниже).

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

— Андрей Романович, в декабре 2020 года Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) получил существенное дополнение: в него была добавлена глава 10, полностью посвященная регулированию комплексного развития территорий. Как можно оценить результаты внедрения института КРТ в практику жилищного строительства за этот срок?

— Значительная часть практических вопросов КРТ была отнесена федеральным законом к компетенции субъектов Российской Федерации. Принятие региональных нормативно-правовых актов потребовало значительных затрат времени на их подготовку.

К настоящему времени в субъектах РФ принято 572 решения о КРТ, в том числе 235 решений о КРТ жилой застройки. Оценивать эти результаты можно по-разному, напомню лишь, что в Российскую Федерацию входят 89 субъектов и 1 117 городов.

— Действительно, для того чтобы разобраться с новым институтом, потребовалось время не только чиновникам, но и деловому сообществу. А с чего Вы начали это изучение?

— Как и все, я пытался разобраться с видами КРТ, поскольку именно классификация КРТ по видам должна была предопределить структуру главы 10 ГрК РФ и особенности правового регулирования каждого из видов КРТ.

Но этого не произошло, поскольку законодатель выделил три вида КРТ по признаку наличия застройки и один вид — по признаку категории инициатора КРТ. Для полного понимания потребовалось свести виды КРТ и разные категории инициаторов в матрицу, которая все расставила на свои места и высветила некоторые пробелы в правовом регулировании.

В частности, в ГрК РФ не рассматривается такой вид КРТ, как комплексное развитие территорий смешанной застройки. Закон лишь в качестве общего правила для КРТ жилой застройки запрещает изъятие земельных участков с расположенными на них таунхаусами, индивидуальными жилыми и садовыми домами, а также с некоторыми другими объектами. Между тем таких вариантов в России оказалось очень много.

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

— Сегодня много говорят о необходимости партнерства органов исполнительной власти и местного самоуправления, с одной стороны, и девелоперских компаний — с другой, для повышения результативности применения механизма КРТ. На чем должна строиться идеология такого партнерства?

— Идеология государственно-частного партнерства сегодня строится на идее привлечения частных партнеров к решению вопросов, отнесенных в соответствии с законодательством к полномочиям органов исполнительной власти и местного самоуправления. Это не самый эффективный способ взаимодействия публичного и частного партнеров.

Необходимо изменить подход и использовать все формы объединения материальных, финансовых и организационных ресурсов публичного и частного партнеров для реализации проектов КРТ. Для этого требуется внесение изменений в законодательство. Я считаю, что следует принять закон о публично-частном партнерстве при реализации решений о КРТ.

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

— Можете привести пример, когда необходимо объединение финансовых ресурсов публичного и частного партнеров?

— Такой пример был у нас в уже завершенном проекте развития застроенной территории — ЖК Савеловский Сити. Начиная этот проект, мы предлагали городу построить путепровод над железнодорожными путями, необходимый не только для повышения транспортной доступности объектов нового строительства, но и для улучшения связанности разделенных железной дорогой территорий города. Но наше предложение, к сожалению, не получило развития в связи с тем, что такая форма ГЧП не предусмотрена законодательством.

В современных проектах КРТ вопросы софинансирования инфраструктурных объектов могут стать еще более важными.

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

— Большинство проектов комплексного развития территорий реализуется на основании договоров о КРТ. Какие основные проблемы правового регулирования этих договоров Вы могли бы выделить?

— КРТ должно осуществляться не только в соответствии с ГрК РФ. В частности, договоры о КРТ должны заключаться в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), который требует заключения договора по всем существенным условиям.

Но как можно включить в договор о КРТ отдельные существенные условия, которые невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера?

В числе таких условий — объемы, этапы и сроки строительства объектов; соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах; перечень выполняемых частным партнером работ по благоустройству и срок их выполнения. Не говоря уже о перечне объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ, в том числе подлежащих передаче в публичную собственность.

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

— Что Вы могли бы предложить для того, чтобы исправить ситуацию?

— При отсутствии документации по планировке территории торги на право заключения договора о КРТ можно было бы проводить не в форме аукциона, а в форме конкурса. В этом случае победителем торгов признавалось бы лицо, предложившее лучший эскизный проект планировки территории.

В этом случае существенные условия, которые сегодня требуют конкретизации после утверждения проекта планировки территории в виде дополнительных соглашений, можно было бы включать в договор о КРТ на основании эскизного проекта планировки территории.

В пользу такого предложения говорит и статистика: по состоянию на октябрь прошлого года (более свежими данными не располагаю) было проведено 368 торгов, по результатам которых заключено 163 договора.

— В практике строительства дополнительные соглашения к заключенным договорам очень распространены. В чем проблема заключения дополнительных соглашений к договорам о КРТ, заключенным по результатам торгов?

— Дополнительные соглашения — это способ изменения заключенного договора. В договор о КРТ, заключенный на торгах, можно вносить изменения, т. е. заключать дополнительные соглашения только по основаниям, установленным законом, или по иным основаниям, если изменение договора не влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В случаях, когда на момент заключения договора о КРТ отсутствует утвержденная документация по планировке территорий, мы попадаем в патовую ситуацию: договор предусматривает необходимость заключения дополнительных соглашений, уточняющих его существенные условия, а эти условия могли иметь значение для определения цены на торгах.

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

— Продолжаются дискуссии об обязанности частных партнеров строить объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктур. 25 июля 2024 года Госдума в первом чтении приняла законопроект №664897-8. Он добавляет новое существенное условие договора о КРТ жилой застройки — обязательство частного партнера за счет собственных средств и (или) средств бюджета РФ, регионального бюджета или бюджета муниципального образования осуществить строительство таких объектов, а также объектов, предназначенных для обеспечения общественного порядка и общественной безопасности на территории комплексного развития. Как Вы полагаете, такая новация законодательства о КРТ положит конец дискуссии о строительстве инфраструктурных объектов?

— Этот законопроект вызывает ряд вопросов. Во-первых, порядок принятия решения о КРТ не предусматривает необходимости экономического обоснования проекта, поэтому непонятно, насколько экономически обоснованной будет такая нагрузка на частного партнера.

Во-вторых, на основании чего будет решаться вопрос «и-или» в части публичного или частного источника финансирования?

В-третьих, означает ли это самое «и» возможность софинансирования создания инфраструктурных объектов? А самое главное — такое дополнение существенных условий договора о КРТ сделает невозможным финансовое участие частного партнера в заключаемых сегодня договорах о частичном участии в создании инфраструктурных объектов в тех случаях, когда экономика проекта не позволяет частному партнеру взять на себя 100-процентное финансирование школ и детских садов. Поэтому, с моей точки зрения, законопроект требует донастройки.

— У Вас есть конкретные предложения?

— Для тех случаев, когда экономика проекта КРТ это потребует, в качестве дополнения законопроекта можно вспомнить рекомендации Правительства России, содержащиеся в Постановлении №265 от 05.05.2007:

1) Органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления предусматривать за счет средств соответствующих бюджетов финансирование строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, связанного с реализацией указанными органами полномочий по вопросам, относящимся к их ведению;

2) Органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления осуществлять выкуп инфраструктурных объектов, построенных за счет средств юридических лиц, осуществляющих реализацию проектов;

3) Юридическим лицам, осуществляющим реализацию проектов, при выкупе органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления инфраструктурных объектов предоставлять им отсрочку и (или) длительную рассрочку оплаты стоимости приобретаемых объектов.

— Что ждет частного партнера, если он не справится со взятыми на себя обязательствами?

— Существенные условия договора о КРТ включают ответственность частного и публичного партнеров за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Такие условия не всегда можно назвать партнерскими.

В одном из известных мне примеров договор предусматривает штраф в размере 100 тыс. руб. за каждый день нарушения частным партнером сроков по договору, в т. ч. сроков получения разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

— Сегодня, наверное, еще рано говорить об этом, но у застройщиков возникает и такой вопрос: каков порядок расторжения договора о КРТ?

— Закон предусматривает возможность частного партнера в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о КРТ в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязательств, предусмотренных договором.

Специальных правил расторжения договора в ГрК РФ нет. Согласно общим правилам ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.

Надо отметить важное условие: договор может быть расторгнут судом, если из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения несет заинтересованная сторона. Как мы знаем, принято считать, что в случаях, подобных рассматриваемому, коммерческая организация должна понимать все риски.

Если же дело все-таки дойдет до расторжения договора о КРТ в судебном порядке, то возникнет вопрос о компенсации частному партнеру затрат на проведенные им работы. Решающее значение, как мне представляется, в споре по этому поводу будет иметь потребительная стоимость, т. е. полезность результата для публичного партнера.

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

— Как Вы оцениваете потенциал КРТ, каковы его перспективы?

— Уже много лет девелоперы реализуют проекты комплексного развития территорий, хотя эти проекты раньше могли и не иметь такого формально-юридического статуса.

При этом застройщики еще не вышли на те объемы строительства жилья, которые были в России накануне перехода в долевом строительстве к счетам эскроу: на 1 августа 2019 года в активной фазе строительства находилось 120,6 млн кв. м жилья, на 1 августа 2024 года этот показатель составляет 115,4 млн кв. м. За 7 месяцев 2024 года застройщики ввели в эксплуатацию 18,5 млн кв. м многоквартирного жилья, это на 6,1 млн кв. м меньше того, что было введено за 7 месяцев 2023 года.

В настоящее время в активной стадии реализации механизм КРТ находится в 76 субъектах РФ.

Обновленный в 2020 году институт КРТ в современных условиях может стать эффективным инструментом дальнейшего развития жилищного строительства.

Для того чтобы механизм КРТ, а особенно КРТ жилой застройки, находил все более широкое применение на всей территории России, требуется диалог власти, делового сообщества и общественных объединений граждан, результатом которого будет законодательство о КРТ, отвечающее интересам всех слоев нашего общества.

— Андрей Романович, спасибо за интересный и предметный разговор.

Полностью с презентацией А. Кирсанова можно ознакомиться здесь.