Эту тему всесторонне раскрывают и анализируют заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко.

       

Фото: www.saomos.news

    

Развитие потребления в жилищной сфере все интенсивней сдвигается от стремления людей иметь свою крышу над головой к осознанию ими значимости проживания в среде, которая обеспечивает повышение качества жизни, получение дохода, позволяющего удовлетворять текущие и будущие потребности домохозяйства, а также предоставляет дополнительные возможности для его развития. Такая среда включает жилое помещение, дом, в состав которого оно входит, обустроенную придомовую территорию, социальное инфраструктурное обеспечение места нахождения дома и его окружения, транспортную инфраструктуру, обеспечивающую связь с возможными местами приложения труда и реализации других жизненных интересов. Важными качествами среды являются ее экология, отсутствие сложных природных условий и техногенных воздействий, а также способность сохранять и обеспечивать повышение ценности вложений в недвижимое имущество в средне- и долгосрочной перспективе.

В сфере потребления жилья, представленного многоквартирными домами (МКД), в которых обособленные жилые и нежилые помещения находятся в собственности двух и более (множества) лиц, все большее значение для обеспечения их безопасности и комфорта, в том числе и социального, приобретает компетентность собственников и пользователей недвижимым имуществом. К людям приходит понимание того, что в МКД каждый из них владеет обособленным помещением как частью целого, то есть дома. Для поддержания в доме, разделенном на обособленные части, на высоком уровне безопасности и комфорта необходимо обеспечивать правильную эксплуатацию каждого помещения, регламентированное пользование общим имуществом и его содержание в соответствии с установленными требованиями. Это становиться достижимым только при солидаризации интересов партнеров по собственности в доме и надлежащем имущественном поведения собственников и потребителей каждого обособленного помещения.

Разделение многоквартирных домов на обособленные жилые и нежилые помещения, являющимися объектами недвижимого имущества и принадлежащие множеству лиц, приводит к двум последствиям, которые необходимо учитывать при их создании и использовании. Первое: потребители обособленных помещений, становясь собственниками, обретают в отношении них всю совокупность прав и свобод, предусмотренных законом. Второе: владение и пользованию частью в целом всегда сопряжено с определенными ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных, а также иных имущественных прав в отношении этих частей, то есть обособленных помещений.

В многоквартирных домах для совместного домовладения, эти ограничения (обременения) определяются двумя группами основных факторов. Во-первых, неоднородностью жилых и нежилых помещений в МКД по назначению, потребительским свойствам, качеству и количеству потребляемых коммунальных ресурсов, необходимых для обеспечения их надлежащей эксплуатации, количеству и качеству общего имущества, предназначенного для их обслуживания. Во-вторых, использованными при создании многоквартирных зданий архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными, инженерно-техническими и функционально-технологическими решениями (проектными решениями). Этими решениями определяются места нахождения каждого жилого или нежилого помещения в доме, их взаимосвязь с другими такими же помещениями и общим имуществом, предназначенным для обслуживания каждого обособленного помещения, а также ограничения (обременения) права собственности, границы эксплуатационной ответственности собственников и пользователей этих помещений, требования к их эксплуатации и пользованию общим имуществом.

Ключевым индикатором современности многоквартирного жилого дома, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначены для передачи в собственность множеству лиц, является его приспособленность (адаптация) к использованию в условиях совместного домовладения. Адаптированность МКД к совместному домовладению определяется примененными при его создании проектными решениями. Этими решениями, их сочетаниями и взаимосвязью формируются обстоятельства, определяющие требования, соблюдение которых необходимо при выстраивании отношений собственности между владельцами обособленных жилых и нежилых помещений. В рамках этих отношений должна обеспечиваться защита прав и свобод владельцев обособленных помещений, устанавливаться требования в части их ограничения (обременения) и обязанности, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений и содержанием общего имущества, предназначенного для их обслуживания.

Основными инструментами, которые позволяют приспособить МКД и входящие в его состав обособленные жилые и нежилые помещения к совместному домовладению, являются: моделирование при его создании отношений собственности в нем и использование проектных решений с учетом результатов этого моделирования; администрирование этих отношений; подготовка в процессе проектирования эксплуатационной документации (ЭД) на дом и обособленные помещения в нем. Моделирование отношений собственности (отношений совместного домовладения в многоквартирном доме) при проектировании МКД и их администрирование позволяют оценивать влияние принимаемых проектных решений на обеспечение защиты имущественных прав в отношении каждого обособленного помещения, необходимости установления ограничений (обременений) прав.

    

Фото: www.holdis.ru

    

Администрирование отношений совместного домовладения в многоквартирном доме включает:

идентификацию обособленных жилых и нежилых помещений и общего имущества в доме, предназначенного для обслуживания каждого такого помещения;

выявление ограничений (обременений) прав, являющихся следствием использованных при создании МКД проектных решений, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность множеству лиц;

подготовку регламента отношений собственности в МКД, которым учитываются особенности использованных при его создании проектных решений и который включает модели распределения бремени расходов на содержание общего имущества в доме и оплаты коммунальных ресурсов;

отражение результатов администрирования в проектной и рабочей документации (в частности, с использованием BIM-моделирования), в эксплуатационной документации на дом и каждое обособленное жилое и нежилое помещение в доме, в исполнительной документации, технических планах.

В состав эксплуатационной документации, подготавливаемой при проектировании многоквартирных домов, должны входить руководство по эксплуатации дома и инструкции по эксплуатации каждого обособленного жилого и нежилого помещения. Инструкция по эксплуатации того или иного обособленного помещения, обладающего статусом объекта недвижимости и признаками индивидуально определенной вещи, является его принадлежностью.

В многоквартирных домах, создание которых не сопровождается реализацией отмеченных выше мероприятий, направленных на их приспособление к использованию в условиях совместного домовладения, возрастают риски:

• ненадлежащей эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений со стороны их собственников и пользователей,

• ненадлежащего пользования общим имуществом;

• захвата и несанкционированного использования общего имущества;

• несанкционированного доступа к коммунальным ресурсам и неконтролируемого их использования;

• несправедливого распределения в доме бремени расходов на содержание общего имущества и использования в доме несправедливой системы оплаты коммунальных ресурсов;

• недобросовестного имущественного поведения собственников и пользователей обособленных жилых и нежилых помещений.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, которая способна не допускать возникновения отмеченных негативных явлений, смягчать их последствия. Для МКД, которые создаются в условия той или иной неопределенности, в частности в отношении однородности жилых и нежилых помещений по потребительским свойствам, их потребности в общем имуществе и коммунальных ресурсах и др., значимость адаптации возрастает. Она позволяет наделять эти дома и обособленные жилые и нежилые помещения в них дополнительными потребительскими свойствами, повышающими их ценность и привлекательность, и соответственно, конкурентоспособность строительной продукции.

Адаптация обеспечивает формирование в жилищной сфере компетентного и просвещенного собственника и потребителя недвижимого имущества. Посредством ЭД собственники и пользователи получают знания об устройстве дома и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений. У них появляется возможность ознакомиться с правилами эксплуатации этих помещений, пользования общим имуществом в доме, предназначенном для их обслуживания. В этих правилах отражаются особенности устройства и эксплуатации каждого обособленного помещения, в частности связанные с местом расположения этого помещения в доме, особенности его взаимосвязи как части дома, с другими обособленными помещениями, прежде всего со смежными.

Сведения, содержащиеся в ЭД, дают возможность собственникам и пользователям обособленных жилых и нежилых помещений в МКД индивидуально и совместно, взаимодействуя между собой, удовлетворять потребности в недвижимом имуществе, в частности в жилище и услугах, которые связаны с его использованием. Они позволяют бережливо потреблять ресурсы, направляемые на обеспечение сохранности дома и содержание общего имущества в нем, контролировать их использование.

   

Фото: www.sevnotariat.ru

    

Моделирование отношений собственности и подготовка ЭД при проектировании МКД позволяет использовать проектные решения с учетом оценки их влияния на потребительские свойства дома и обособленных жилых и нежилых помещений, входящих в их состав. Посредством администрирования отношений собственности в МКД устанавливаются ограничения (обременения) прав, связанные с необходимостью предоставления собственниками и пользователями обособленных жилых и нежилых помещений доступа к строительным конструкциям, инженерно-техническим системам и сетям инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества дома. Потребность в этом появляется тогда, когда для осуществления проверок, осмотров ‎и освидетельствования состояния конструкций, систем и сетей, а также для проведения мероприятий по их техническому обслуживанию, возникает необходимость доступа к ним из обособленных помещений.

Моделирование и администрирование отношений собственности, подготовка эксплуатационной документации позволяют сформировать среду жизнедеятельности в доме как открытое информационное пространство. В этой среде обеспечивается доступность сведений об отношениях собственности в доме, о пользовании общим имуществом и коммунальными ресурсами в отношении каждого обособленного помещения, об исполнении каждым собственником своих обязательств в части несения бремени расходов на оплату содержания общего имущества и требований, связанных с ограничениями (обременениями) прав. Такая среда позволяет не допускать умалчивания сведений о случаях ненадлежащего имущественного поведения со стороны отдельных собственников и пользователей помещений, недобросовестных действий со стороны органов управления сообществ собственников, управляющих компаний и других субъектов, связанных с эксплуатацией дома и помещений в нем, поставкой коммунальных ресурсов и оказанием услуг.

Проектирование МКД с учетом моделирования отношений собственности позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, способную создавать достойные условия для жизни домохозяйств с разными потребительскими предпочтениями и на разных стадиях их развития. Эта среда обеспечивает домохозяйствам равные возможности для получения основных коммунальных, а также дополнительных услуг, необходимых отдельным домохозяйствам, согласно их особенностями, месту локализации обособленного помещения в доме и др. факторам. Она позволяет проявлять заботу о людях с ограниченными возможностями, старшего поколения, детях, домашних животных и др.

Адаптированность к использованию в условиях совместного домовладения — не простое для понимания потребительское свойство как дома в целом, так и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц. Особенность этого свойства в том, что его потенциал становиться понятен и полностью раскрывается только в процессе использования строительной продукции, представленной обособленными помещениями, конечными потребителями и, прежде всего, собственниками этих помещений. Понимание людьми значимости адаптированности как комплексного потребительского свойства недвижимого имущества возрастает по мере увеличения времени владения и пользования этим имуществом, обретения владельцами обособленных помещений опыта проживания в домах, приспособленных для совместного домовладения, а также возможности сопоставлять уровень безопасности и комфорта в таких МКД и домах, не обладающих соответствующим свойством.

Адаптированный для совместного домовладения МКД обеспечивает возможность рационального и эффективного владения и пользования недвижимым имуществом, как в кратко-, так и в средне- и долгосрочной перспективе, позволяет оптимизировать эксплуатационные издержки, связанные с пользованием обособленными помещениями и содержанием общего имущества в доме. Адаптированность является потребительским свойством, способным существенно повышать ценность и ликвидность недвижимого имущества.

Проживание и владение жилыми и нежилыми помещениями в домах, которые адаптированы для совместного домовладения, способствует развитию у потребителей компетенций и поведенческих навыков, обеспечивающих формирование в них среды уважения права собственности, доверия и добрососедства. В таких домах между партнерами по собственности возникает иная конфигурация взаимоотношений и обязанностей, которая поощряет добросовестное имущественное поведение. В них появляется потребность в эмоционально окрашенных, персонофицированных отношениях между собственниками и пользователями помещений, прежде всего смежных. В результате в этих домах среда жизнедеятельности становиться значимым фактором повышения ценности жилых и нежилых помещений. Она позволяет домохозяйствам реализовывать индивидуальные стили жизни в отношении обустройства обособленных помещений, пользования общим имуществом, автономного потреблением коммунальных ресурсов и др., при этом на надлежащем уровне и за приемлемую цену поддерживать безопасность и комфорт в доме.

Наделение жилища этими качествами способно влиять на представления людей о ценности принадлежащего им недвижимого имущества. В адаптированных МКД для многих людей ценность принадлежащих им обособленных помещений будет выше издержек, которые они понесли при их приобретении. Это обуславливается наделением обособленных помещений значимыми для их собственников и пользователей потребительскими свойствами, возможностью изменения этих свойств в соответствии с изменением предпочтений домохозяйств, а также обеспечением возможности формирования в этих домах среды жизнедеятельности как среды добрососедства и социального комфорта. Еще Плиний Старший подчеркивал важность соседства, отмечая: «Обзаводясь землей, приглядись, прежде всего, к воде, дороге, соседу».

  

Фото: www.zhek.biz

  

Представляется, что переход к массовому созданию многоквартирных домов, «генетически» приспособленных для использования в условиях совместного домовладения, сможет придать новый импульс развитию жилища, повышению спроса на жилые и нежилые помещения в современных МКД. Многоквартирные дома с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированные к совместному домовладению, могут стать драйвером изменений в жилищной сфере. Их создание и использование катализирует рациональное и эффективное использование жилищного фонда. Это достигается посредством обеспечения семьям и домохозяйствам возможности более частой смены жилых помещений, связанных с их развитием, изменением потребительских предпочтений, материального достатка и др.

Адаптированное жилище позволяет его потребителям минимизировать свои издержки, связанные со сменой помещений. В состав этих издержек входят затраты на проведение работ по обустройству, переустройству, перепланировке и трансформации помещений, на доставку и хранение строительных материалов, на сбор и вывозку мусора, на проведение ремонтных и сопутствующих работ в местах общего пользования, на получение разрешительных документов, на подготовку проектной документации, на трансакции. Адаптированные дома создаются уже приспособленными для проведения отмеченных работ, поэтому их надлежащее осуществление не сопровождается и не приводит к нарушению прав и свобод собственников и пользователей смежных помещений, к ухудшению безопасности и комфорта в доме. Приобретая обособленные помещения в современных МКД, адаптированных для совместного домовладения, люди не только обретают среду жизнедеятельности, позволяющую им удовлетворять свои потребности в недвижимом имуществе и сопутствующих коммунальных услугах, с учетом их предпочтений, но и инвестируют в свое будущее.

Проживание в современном МКД, адаптированном для совместного домовладения, делает собственников помещений более открытыми для перемен. Оно способствует трансформации потребителей жилища в компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества. В таком доме собственникам и пользователям помещений предлагаются стандарты имущественного поведения, в частности посредством эксплуатационной документации, учитывающие особенности устройства дома и отношений собственности в нем. Следование этим стандартам обеспечивает формирование и поддержание в доме высокого уровня безопасности и социального комфорта. Среда жизнедеятельности в таком доме обеспечивает понимание людьми значимости для них приспособленности дома к использованию в условиях совместного домовладения. Эта среда позволяет собственникам помещений увидеть и почувствовать, чем и как именно они «скреплены» в общем доме.

В МКД, адаптированном для совместного домовладения, у собственников и пользователей помещений больше возможности понимать и принимать друг друга, формировать позитивные общие траектории имущественного поведения и следовать им. ЭД является своеобразным пособием по выбору таких траекторий, искусству жить вместе в условиях совместного домовладения, повышению компетентности собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в МКД. Обращение к ЭД формирует чувство сопричастности ко всему тому, что происходит в отношении дома, его общего имущества. Оно также способствует солидаризации партнеров по собственности в доме, для которой важны компетентность и близость имущественных интересов.

Все это мотивирует их к социальному единению, конструктивному взаимодействию, направленному на обеспечение безопасности, комфорта, рациональное и бережливое использование эксплуатационных ресурсов. ЭД позволяет собственникам и пользователям каждого жилого и нежилого помещения в доме увидеть, почувствовать, осознать и понять свою ответственность за эксплуатацию, принадлежащего ему помещения и надлежащее пользование общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, а также за ситуацию в доме, связанную с обеспечением в нем безопасности и комфорта.

Наделение МКД при их создании приспособленностью к совместному домовладению является новым направлением совершенствования строительной продукции, которое изменяет развитие этой продукции и обеспечивает повышение ее потребительских свойств и конкурентоспособности. В многоквартирных домах, создание которых сопровождалось моделированием отношений собственности и подготовкой эксплуатационной документации на дом и обособленные жилые и нежилые помещения в нем как части этого дома, и, соответственно, эта документация является принадлежностью каждого помещения как индивидуально-определенной вещи, обеспечиваются повышенная рискозащищенность и более безопасные и комфортные условия жизни. В них среда жизнедеятельности располагает собственников и пользователей помещений к уважению прав и свобод, связанных владением и пользованием обособленными помещениями в многоквартирном доме. Она ориентирует их на повышение своих компетенций, на приобретение знаний и навыков, необходимых для надлежащей эксплуатации обособленных помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания.

   

Фото: www.mechta-ekb.com

     

Приспособленность МКД и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений к использованию в условиях совместного домовладения — их значимое потребительское свойство, повышающее ценность этих помещений как объектов недвижимого имущества и дома, в состав которого они входят. Эта приспособленность при создании МКД достигается посредством моделированием отношений собственности в нем, использования проектных решений с учетом результатов моделирования, а также подготовки инструкций по эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений, как их принадлежностей. Наделение в процессе использования обособленного помещения в МКД, неприспособленном к совместному домовладению, потребительскими свойствами, которые позволяют в той или иной мере компенсировать эту неприспособленность, как правило, будет связано со значительными издержками. Они существенно превысят дополнительные расходы, которые возникают в случае приобретения в доме, адаптированном к совместному домовладению, помещения, обладающего этими свойствами.

Появление многоквартирных домов, адаптированных для совместного домовладения, способно побудить многих людей сменить жилье. В настоящее время все больше домохозяйств связывает улучшение своих жилищных условий не столько с обретением крыши над головой, сколько с жилищем, обитание в котором обеспечивает повышение качества жизни, создает дополнительные возможности для их развития, позволяет сохранять вложенные в его приобретение средства, в том числе и в долгосрочной перспективе. Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в таких домах обеспечивает возможность качественных изменений многих аспектов жизни людей. Им предоставляется возможность пользоваться дополнительными потребительскими свойствами многоквартирного дома в целом, общего имущества и обособленных помещений, которыми они наделяются при создании и потребность в которых возникает у семей и домохозяйств в процессе их развития и происходящих в их жизни перемен. В таких домах создаются условия владения и пользования обособленными помещениями, которые обеспечивают защиту имущественных прав и свобод собственников и потребителей этих помещений и поддержания их баланс при совместном домовладении.

Среду жизнедеятельности в адаптированных многоквартирных домах отличает ее способность наполняться атмосферой уважения прав партнеров по собственности, их стремлением к надлежащему имущественному поведению, конструктивному взаимодействию между собой для обеспечения эффективного использования коммунальных ресурсов, справедливого распределения бремени расходов на содержание и развитие общего имущества, сохранности дома. Эта атмосфера располагает людей, которые не склонны к такому имущественному поведению, исходя из своего прошлого жизненного опыта, принять и поддержать новый стиль имущественного поведения. В такой среде у людей появляется чувство большей ответственности друг перед другом. Это связанно с пониманием ими, как партнерами по собственности в доме, необходимостью обеспечения в нем общей безопасности и комфорта, а также с формированием у них общего стремления не допустить случайной и преждевременной потери привлекательности дома и потребительской ценности принадлежащих им обособленных помещений. В такой среде люди становятся более склонными к такому имущественному поведению, которое находит одобрение у соседей, пользователей смежных помещений, партнеров по собственности в доме.

Становясь собственниками и пользователями жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, адаптированных к совместному домовладению, люди получают возможность вести другой образ жизни. Этот образ жизни — как способ и формы жизнедеятельности партнеров по собственности в доме и потребителей помещений, которые характеризуют особенности их имущественного поведения, общения и взаимодействия, отношения к правам и свободам друг друга, связанным с владением и пользованием этими помещениями и общим имуществом в доме, — отличает следующее. В таких домах минимизированы риски снижения в них безопасности и комфорта, являющиеся следствием имущественного поведения потребителей помещений, а также риски несправедливого распределения между ними бремени расходов на содержание общего имущества. Также минимизированы риски, обусловленные возникновением ситуаций выяснения отношений между собственниками и пользователями смежных помещений, между партнерами по собственности в доме и др., в частности связанные с потреблением и оплатой коммунальных ресурсов и услуг.

   

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в современном многоквартирном доме, надлежаще адаптированном к использованию в условиях совместного домовладения, обладает способностью восприниматься их собственниками и потребителями как бонус, который дает им возможность организовать свою жизнь наилучшим образом. В таком доме среда жизнедеятельности позволяет домохозяйствам удовлетворять потребности в жилище и сопутствующих услугах, в отношении количества, качества, режима пользования и др., в соответствии со своими предпочтениями. При этом уровни безопасности, комфорта и качества жилищно-коммунальных услуг в таком доме выше, чем в домах, не адаптированных к совместному домовладению, а издержи связанные с их оплатой аналогичных услуг, ниже. Проживанию в адаптированных домах и владение помещениями в них должно быть привлекательным и по экономическим соображениям.

Создание многоквартирных домов с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, их оборот и завоевание ими лояльности у потребителей, приведет к существенным позитивным изменениям в жилищной сфере и на рынке жилья. Это в свою очередь позволит сформировать новые возможности для домохозяйств в удовлетворении потребности в жилье и сопутствующих услугах, для развития жилища и его рационального и эффективного использования, а также бизнеса, связанного с его созданием и эксплуатацией. Проектирование МКД, адаптированных к совместному домовладению, подготовка, пользование, актуализация ЭД, в частности инструкций по эксплуатации обособленных помещений, непосредственно связаны с внедрением информационных технологий, использованием инновационных проектных решений, конструкций, материалов, изделий, инженерно-технологического оборудования.

Переход к массовому созданию таких домов будет содействовать инновационному развитию строительной отрасли. Он повысит прозрачность в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечит снижение издержек связанных с производством и потреблением соответствующих услуг. Формирование жилищного фонда, представленного многоквартирными домами с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, приведет к более рациональному и эффективному использованию существующего фонда, созданию дополнительных возможностей улучшения жилищных условий граждан и экономического развития России.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,

Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

          

Фото: www.irso.ru

    

      

   

   

 

Другие публикации по теме:

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко раскрывают специфику повышения качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов (МКД), факторы адаптации МКД, жилых и нежилых помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения.

      

     

Особенности современных многоквартирных домов

Институту собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах (институт совместного домовладения) почти 30 лет. В настоящее время около 90% жилищного фонда находится в частной собственности, принадлежащей гражданам, которые в основном его используют для удовлетворения личных потребностей^[1]. Около половины этого фонда представлено многоквартирными домами (МКД), большинство из которых было построено 20—30 лет тому назад. Эти дома, жилые и нежилые помещений в них, как правило, не адаптированы к использованию в условиях совместного домовладения. В них сложно обеспечивать надлежащие защиту прав и свобод собственников и пользователей помещений, безопасность и комфортность, содержание общего имущества.

В течение последних лет главным трендом в создании жилища, представленного МКД, где жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность двум и более лицам (множеству лиц), является наделение их свойствами, которые в условиях сложившейся экономической ситуации обеспечивают поддержание на эти помещения спроса со стороны частных инвесторов и, прежде всего, домохозяйств.

Основным потребительским качеством жилища, в пользу которого делался выбор большинством домохозяйств, была минимальная стоимость его приобретения. Достижение этой цели производителями строительной продукции обеспечивалось за счет уменьшения площади помещений, использования проектных решений, материалов, технологий, трудовых ресурсов, которые позволяли снижать себестоимость создания помещений в составе объектов капитального строительства.

Соответственно, это отражалось на эксплуатационных характеристиках домов и входящих в их состав жилых и нежилых помещений — прежде всего, таких как долговечность, стоимость владения, энергоэффективность, ремонтнопригодность, безопасность, комфорт, приспособленность этих домов и помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения.

Следование этому тренду не могло не сказаться на развитии жилища, на внедрении при его создании инноваций, на наделении его свойствами, которые позволяли бы ему обеспечивать устойчивые комфортные и безопасные условия для жизни, его востребованность в долгосрочной перспективе. Среди этих свойств особое место занимает «генетическая» приспособленность жилища к использованию в условиях совместного домовладения, то есть его адаптированность для совместного домовладения.

До настоящего времени многие застройщики не уделяют должного внимания этому свойству. Создателями жилища не вполне осознается тот факт, что объекты капитального строительства для совместного домовладения и, в частности, современные МКД, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность множеству лиц, являются новым видом строительной продукции. Эта продукция ни может не обладать дополнительными потребительскими свойствами, которые обеспечивают в многоквартирном доме защиту прав и свобод собственника каждого жилого и нежилого помещения и формирование в нем безопасной и комфортной среды жизнедеятельности для совместного домовладения.

Неопределенность с отношениями собственности в МКД является причиной возникновения многих недоразумений, запутанных ситуаций, споров, конфликтов, последствия которых могут приводить к снижению уровня безопасности и комфорта среды жизнедеятельности. Прежде всего, эти  негативные проявления имеют место в отношениях, которые возникают между собственниками помещений разного функционального назначения и качества, собственниками и пользователями смежных помещений, партнерами по собственности в доме, собственниками помещений и управляющей компанией. Недоразумения, запутанные ситуации, споры, и конфликты по отмеченной причине часто возникают и между участниками долевого строительства, покупателями жилых и нежилых помещений в доме и застройщиками — в частности, при передаче этих помещений, в том числе и в состоянии неполной строительной готовности.

Неопределенность с отношениями собственности также является серьезным препятствием для формирования в многоквартирном доме среды жизнедеятельности как среды доверия, добрососедства, уважения прав и свобод собственников помещений. Эта неопределенность чревата введением потребителя в заблуждение и проявлениями потребительского экстремизма. Во многих случаях она является причиной нерационального, неэффективного использования общего имущества, его ненадлежащего содержания. Неопределенность отношений собственности приводит к захвату общего имущества отдельными лицами, к его незаконному использованию в узких интересах.

Особенностью МКД для совместного домовладения является то, что для поддержания в них достаточного уровня безопасности и комфорта, рационального и эффективного использования общего имущества и надлежащего его содержания необходимо обеспечить решение следующих задач. Во-первых, понятное для всех участников жилищных отношений в доме и однозначное регламентирование прав и обязанностей собственников каждого помещения, на которых возлагается ответственность за их эксплуатацию и пользование общим имуществом, предназначенным для обслуживания того или иного помещения. Во-вторых, справедливое распределение между собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в доме. В-третьих, повышение жилищной компетенции и ответственности собственников и потребителей помещений в МКД.

Ключевым фактором, который позволяет решать все три вышеназванные задачи, является осуществление идентификации отношений собственности в доме, количественной и качественной их оценки в течение всего его жизненного цикла. На стадии создания объектов капитального строительства результаты идентификации отношений собственности следует отражать в проектной документации. При продаже и передаче жилых и нежилых помещений тем или иным лицам их необходимо указывать в соответствующих договорах. На стадии эксплуатации дома отношения собственности в нем могут изменяться на основании решения сообщества собственников помещений, например связанного с его ремонтом, модернизацией, реконструкцией.

В многоквартирном доме, в котором четко идентифицированы отношения собственности, владельцы и потребители помещений в большей мере чувствуют свою ответственность за поддержание в нем достаточного уровня безопасности и комфорта. В таком доме партнеры по собственности становятся более внимательными друг к другу. В частности, собственники помещений одного назначения и смежных помещений стремятся к налаживанию отношений между собой не только в рамках интересов, связанных с владением недвижимым имуществом.

Чем ближе эти отношения — тем больше доверия в доме, тем благоприятнее в нем среда жизнедеятельности и условия для развития человека. Заботясь о доме и о коллективном поддержании в нем достаточного уровня безопасности и комфорта, люди становятся ближе друг другу. Для собственников помещений в таком доме значимой ценностью становиться их взаимоотношения. Они способны повышать ценность недвижимого имущества для партнеров по собственности, обеспечивают возможность содержать его в рамках оптимальных для них издержек, а также получать дополнительные выгоды.

При множестве собственников помещений в многоквартирном доме особую значимость приобретают те его потребительские свойства, которые обеспечивают формирование среды жизнедеятельности, адаптированной для совместного домовладения. Эта среда включает дом, его оборудование, прилегающую территорию, социально-бытовые условия, окружающие в том и числе людей, связанных общностью этих условий. В рамках этой среды происходит формирование общих ценностей, и люди в той или иной мере следуют им, договариваются и объединяются для достижения тех или иных целей и удовлетворения индивидуальных потребностей.

Адаптированность многоквартирного здания как объекта капитального строительства к совместному домовладению — крайне важное его качество. Она обеспечивает создание условий для социального согласия, дает дополнительные возможности для достижения в доме высокого уровня безопасности и комфорта, для бережливого потребления недвижимого имущества и ресурсов для его содержания.

    

Фото: www.vitbichi.by

    

Адаптация многоквартирных домов и жилых и нежилых помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения

Многоквартирный дом, адаптированный для совместного домовладения, обеспечивает возможность создания в нем благоприятных условий жизнедеятельности как каждому домохозяйству, так и сообществу собственников всех жилых и нежилых помещений. Проживание в таком доме и владение в нем помещениями повышает у людей чувство определенности, связанное с отношениями собственности, с соблюдением их прав и свобод, обеспечением безопасности и комфорта.

В адаптированных домах у людей появляются большие возможности оказания влияния на их потребительские качества, а также на расходы, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений и содержанием общего имущества. Владение жилыми и нежилыми помещениями в этих домах стимулирует повышение жилищной компетенции собственников и пользователей, располагает их к взаимодействию с партнерами по собственности в доме, соседями, обслуживающим персоналом. Ориентирует на обеспечение надлежащих эксплуатации помещений и содержания дома, рационального и эффективного использования общего имущества.

Заменить потребительские качества, приобретаемые жилищем в результате его адаптации к использованию в условиях совместного домовладения, невозможно — ни престижностью места расположения дома, ни развитостью инфраструктурного обеспечения, ни видовыми характеристиками, ни его высокой энергоэффективностью, ни этажностью и высотой потолков, ни качеством использованных строительных материалов и т.д. И вот почему.

Адаптация направлена на формирование общего имущества при создании объектов капитального строительства, которое обеспечивает его рациональное и эффективное использование в интересах собственников каждого жилого и нежилого помещения в доме и их сообщества в целом. Она обеспечивает идентификацию общего имущества и позволяет упреждать действия, связанные с его захватом, ненадлежащим использованием. Адаптация также обеспечивает возможность справедливого распределения бремени расходов на содержание общего имущества между собственниками помещений в доме. Собственникам и потребителям жилых и нежилых помещений адаптированное жилище позволяет обрести не только крышу над головой, но и новое качество жизни.

Это качество характеризуется взаимным уважением прав и свобод собственников и потребителей помещений, имущественным поведением, направленным на надлежащую эксплуатацию этих помещений и пользование общим имуществом, формированием в доме сообщества компетентных и ответственных собственников и потребителей помещений, добрососедством и доверием.

Создание объектов капитального строительства для совместного домовладения связано с необходимостью преодоления ряда противоречий. Прежде всего, между усложнением устройства современных многоквартирных зданий, насыщением их инженерным оборудованием и возложением ответственности за эксплуатацию помещений и пользованием общим имуществом на собственников этих помещений. Во-вторых, между пользованием общим имуществом и оплатой его содержания. В-третьих, между обеспечением защиты прав и свобод собственников помещений в доме и ограничениями и обременениями, возникающими в результате использования при создании объектов капитального строительства проектных решений, которые приводят к этим ограничениям и обременениям.

Преодолеть отмеченные противоречия позволяет использование при создании объектов капитального строительства и, в частности, многоквартирных зданий для совместного домовладения, технологии моделирования отношений собственности в них — пространственно-имущественного моделирования, (ПИМ)^[2]. Эта технология позволяет создавать в таких домах устойчивые безопасные и комфортные условия для жизни, которые способствуют развитию людей. Среда жизнедеятельности в этих домах располагает собственников помещений и других участников жилищных отношений к взаимному уважению прав и свобод, добрососедству и доверию. Технология ПИМ предусматривает создание четких рамок взаимодействия партнеров по собственности в доме, учета масштаба влияния принимаемых проектных решений на отношения собственности в нем. Она позволяет индивидуализировать правила эксплуатации жилых и нежилых помещений и пользования общим имуществом в отношении каждого жилого и нежилого помещения.

Устранение отмеченных противоречий обеспечивает возможность не просто адаптации МКД и входящих в их состав жилых и нежилых помещений к использованию в условиях совместного домовладения. Оно также стимулирует развитие жилища и строительного комплекса, использование новых инструментов решения жилищной проблемы и др. В частности, применение при создании МКД инновационных решений, рациональное и эффективное использование жилищного фонда, преодоление в жилищной сфере патерналистских ожиданий со стороны потребителей, а также формирование компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества. Практика показывает, что ответственность в жилищной сфере следует за правами собственников и потребителей помещений, а не «опережает» их.

Важнейшая составляющая этих прав — справедливое распределение между собственниками помещений в доме бремени расходов на содержание общего имущества. Справедливое — это отражающее реальное использование общего имущества для обслуживания каждого жилого и нежилого помещения в МКД, базирующееся на его идентификации. Идентификация общего имущества и дифференцированный учет его использования для обслуживания того или иного помещения в доме являются инструментами обеспечения в доме возможности справедливого распределения между собственниками помещений бремени расходов на содержание этого имущества^[3].

Отличительным потребительским свойством МКД, адаптированных для совместного домовладения, является то, что среда жизнедеятельности, формируемая этими домами, обеспечивает возможность защиты прав и свобод собственников и потребителей каждого жилого и нежилого помещения и их сообщества в целом. Эта среда ориентирует собственников и пользователей помещений на ответственное имущественное поведение. Она позволяет достичь высокого уровня публичности результатов действий (или, наоборот, бездействия) участников жилищных отношений в доме: в частности, не только собственников и пользователей жилых и нежилых помещений, но и управляющих компаний, поставщиков ресурсов и производителей коммунальных услуг, эксплуатационного персонала и др.

Появление на рынке жилища, адаптированного для совместного домовладения, приведет к тому, что потребители увидят его ценность и значимость тех его качеств, которые ее обеспечивают. Многие потребители поймут, что условия, в которых они проживают в настоящее время, — не лучшие из возможных и доступных для них. Эти условия не позволяют сформировать среду жизнедеятельности, которая сама по себе способствовала бы повышению качества их жизни, позволяла им полноценно развиваться, катализировала проявление уважения к их правам и свободам, как собственников недвижимого имущества, со стороны партнеров по собственности в доме и третьих лиц.

Среда жизнедеятельности в адаптированных домах сама по себе обеспечивает возможность вовлечения собственников помещений в партнерские отношения, открывает возможности для установления между ними личных отношений, для формирования в доме атмосферы добрососедства и доверия. Спрос со стороны конечных потребителей жилых и нежилых помещений в МКД, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, позволит застройщикам, ориентированным на создание соответствующей строительной продукции, закладывать в свои бюджеты затраты, необходимые для решения этой задачи.

Потребительская ценность МКД и жилых и нежилых помещений в них, адаптированных для совместного домовладения, при прочих равных условия, изначально существенно выше ранее созданного жилища. Прежде всего, тем, что в них обеспечивается более высокий уровень защиты прав и свобод потребителей. Кроме того собственники помещений в таких домах обладают дополнительными возможностями при удовлетворении жилищной потребности. В частности, посредством изменения и повышения качества услуг, комфорта и безопасности среды жизнедеятельности, оптимизации расходов на эксплуатацию помещений и содержание общего имущества.

Массовое производство и создание МКД, обеспечение надлежащей защиты прав и свобод собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в них, организация их заинтересованного участия в содержании принадлежащего им недвижимого имущества способны привести к определенному ментальному сдвигу, к уважению права частной собственности в жилищной сфере и ответственности собственников за свое недвижимое имущество.

Производство и создание современных МКД, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, адаптированных для совместного домовладения, позволит не только удовлетворить общественную задачу потребности в жилище. Оно также приведет к развитию жилища и строительной отрасли, к использованию в жилищной сфере инновационных технологий на стадиях создания строительной продукции и ее эксплуатации. Производство таких современных МКД повысит уровень интенсификации ремонта, модернизации и реконструкции существующего жилищного фонда, будет стимулировать его рациональное и эффективное использование. Оно может стать значимым инструментом позитивных изменений как в жилищном секторе, так и в экономике и обществе в целом, позволит снизить уровень патерналистских ожиданий со стороны собственников жилых помещений в МКД.

Для проведения изменений, связанных с созданием современных МКД, адаптированных для совместного домовладения, должны быть задействованы, по меньшей мере, три стороны. Прежде всего, в них должны быть заинтересованы конечные потребители строительной продукции, то есть домохозяйства, и с их стороны на них должен быть спрос. Во-вторых, бизнес должен быть способен производить объекты капитального строительного строительства для совместного домовладения, и вместе с эксплуатационной сферой обеспечивать получение конечными потребителями гарантированных существенных выгод и преимуществ от их использования. В-третьих, государство, в лице федеральных и региональных органов управления, а также органов муниципального самоуправления, должно создавать условия для проведения этих изменений и заинтересованности всех участников их осуществления в конечных результатах. Обеспечивать контроль за получением выгод и преимуществ от их осуществления конечными потребителями, то есть домохозяйствами.

В настоящее время большое значение имеет и осведомленность людей о возможностях строительной продукции, адаптированной для совместного домовладения, а также сведения о ее наличии на рынке и условиях приобретения такой продукции. Ее конечные потребители должны знать, что они будут иметь, приобретая жилые и нежилые помещения в домах, адаптированных для совместного домовладения. Потребители должны четко представлять, за счет использования каких решений они получат выгоды и преимущества по сравнению с ранее построенными объектами капитального строительства, в том числе и теми, в которых находятся принадлежащие им жилые и нежилые помещения. Каким образом обеспечивается повышенная безопасность и комфорт в том или ином конкретном доме. Посредством чего будут обеспечены защита прав и свобод собственников помещений и не допущено их чрезмерное обременение. Какова цена приобретения этих благ и дополнительных эксплуатационных издержек, связанных с их получением. Как это может сказаться на рисках для их здоровья, потери ценности недвижимого имущества.

В настоящее время техническим регулированием в строительстве не предусмотрена идентификация объектов капитального строительства по признаку отношений собственности в них и учету их особенностей при создании и эксплуатации. Идентификация современных многоквартирных зданий по признаку отношений собственности в них будет способствовать изменению спроса на строительную продукцию, его росту на жилые и нежилые помещения в домах, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения. Государственная поддержка производства и потребления строительной продукции, адаптированной для совместного домовладения, приведет к росту объемов строительства современного жилища во всех ценовых диапазонах. Появление такого жилья на рынке будет стимулировать жилищную фильтрацию, содействовать улучшению жилищных условий многих домохозяйств, развитию и рациональному использованию эксплуатируемого жилищного фонда.

Также изменения должны происходить и со стороны спроса на современную строительную продукцию, адаптированную для использования в условиях совместного домовладения. Производители этой продукции доносить до потребителей информацию о ее выгодах и преимуществах — через ее предложение на рынке, посредством обобщения опыта ее использования и т.д.

    

Фото: www.uzhedoma.ru

    

Конкурентные преимущества жилища, адаптированного для совместного домовладения

Среда жизнедеятельности, формируемая современными МКД, должна не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и широкие возможности для развития людей. Это становиться достижимым тогда, когда среда содействует привитию собственникам и потребителям помещений, в условиях их взаимозависимости в МКД, понимания значимости таких факторов, как уважение прав и свобод друг друга, доверие и добрососедство. Для создания такой среды, по меньшей мере, необходимы: четкая регламентация отношений собственности в доме; установление правил эксплуатации помещений и пользования общим имуществом, их публичность и контроль над исполнением; справедливое распределение бремени расходов на содержание общего имущества. Создание такой среды требует и использования проектных решений, которые не приводят к наложению на собственников и потребителей помещений избыточных ограничений и обременений.

Важнейшая составляющая среды жизнедеятельности, формируемой современными МКД, — высокая осведомленность собственников и потребителей помещений об их устройстве и особенностях использования, возможностях их приспособленности к тем или иным нуждам домохозяйства, в частности и в процессе их развития. Среда жизнедеятельности, в состав которой входит современный МКД, адаптированный для совместного домовладения, должна ориентировать и располагать собственников помещений к надлежащему имущественному поведению. Это поведение связано с эксплуатацией принадлежащего тому или иному собственнику помещения и с пользованием и содержанием общего имущества, предназначенным для его обслуживания. Для собственников помещений, надлежащее имущественное поведение должно быть экономически предпочтительным и привлекательным.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения предполагает не только применение соответствующих проектных решений, но и такую организацию отношений собственности в них, которая является препятствием для использования помещений не по их целевому назначению, позволяет предотвращать захват общего имущества, а также противоправные действия, включая террористические.

Для обеспечения надлежащего имущественного поведения в доме ключевое значение имеет эксплуатационная документация^[4]. В ней раскрываются особенности устройства дома и помещений в нем (в том числе и помещений хранения, расположенных за пределами квартир), а также нормы и правила эксплуатации этих помещений и пользования общим имуществом, порядок контроля над их состоянием и состоянием расположенного в них оборудования.

Высокий риск ненадлежащего имущественного поведения собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в МКД во многих случаях является следствием низкого уровня их жилищной компетенции, отсутствием эксплуатационной документации, формальным подходом к ее подготовке, а также недостаточными потребительскими навыками ее использования.

Все это крайне важно с учетом частной собственности в доме на отдельные помещения, в условиях предоставления их собственникам права по своему усмотрению совершать в отношении этих помещений любые действия, в том числе переустройство и перепланировку (если это не противоречит законодательству и иным правовым актам и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц). Ненадлежащее имущественное поведение отдельных собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в МКД приводит к нарушению прав и законных интересов других собственников, к снижению уровня безопасности и комфорта в доме, является причиной дополнительных материальных издержек.

Контроль за рациональным и эффективным использованием общего имущества в МКД в интересах всего сообщества собственников может быть гарантирован только в случае его надлежащих идентификации и учета. Немаловажное значение имеет и моделирование отношений собственности при создании объектов капитального строительства для совместного домовладения и формировании в них общего имущества. Необходимость такого моделирования обусловлена также потребностью в предупреждении действий, связанных захватом, ненадлежащим использованием общего имущества, обеспечением справедливого распределения бремени расходов на его содержание между собственниками помещений в доме.

Прозрачность отношений собственности в МКД делает социальное взаимодействие собственников помещений важнейшим инструментом поддержания в нем коллективного благополучия. Для его обеспечения каждый собственник должен обладать знаниями о совместном домовладении, навыками эксплуатации принадлежащего ему помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания. Отношения собственности в доме требуют от людей и определенного имущественного поведения, которое должно соответствовать этим отношениям. Владение помещениями в совместном домовладении требует и новых коммуникационных навыков. Информация, которую получают клиенты, участники долевого строительства и собственники помещений, зачастую приводит к недоразумениям и путанице. Под ее воздействием многие из них склонны совершать действия, последствия которых могут приводить не только к снижению уровня безопасности и комфорта в доме, но и к отказам, чрезвычайным ситуациям, авариям.

В адаптированных к совместному домовладению МКД среда жизнедеятельности наполняется не только традиционным функционалом. Обеспечивая высокий уровень защиты прав и свобод собственников и потребителей помещений, эта среда создает условия для формирования в доме, принадлежащем сообществу собственников, ощущения социального комфорта. Если среда жизнедеятельности не способна генерировать условия для социального согласия между собственниками помещений, то она становиться открытой для недоверия. Ее пространство наполняется недоверием, которое в конечном итоге порождает уход собственников от ответственности за принадлежащее им недвижимое имущество, ненадлежащее имущественное поведение, ухудшение безопасности и комфорта, дополнительные издержки.

     

Фото: www.zhek.biz

    

Недоверие в сообществе собственников и между участниками жилищных отношений в МКД — не просто вопрос безопасности и комфорта. Это фундаментальный фактор, определяющий не только качество содержания дома, эффективность использования ресурсов, направляемых на его обеспечение, но и качество жизни людей в доме, условия их развития, а также будущее дома. Без формирования в многоквартирных домах среды жизнедеятельности как среды доверия многие действия, направленные на развитие жилищного фонда, решение жилищной проблемы и формирование ответственных собственников и потребителей жилища, не принесут ожидаемых результатов.

Одной из причин ненадлежащего содержания МКД, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, является невысокий уровень доверия как между собственниками, так и между их сообществом и другими системными образованиями, задействованными в управлении домом, поставке эксплуатационных ресурсов, оказании услуг и др. Недоверие провоцирует ненадлежащее имущественное поведение со стороны потребителей жилища, пренебрежение к правам и свободам партнеров по собственности в доме и другие негативные проявления. Такие проявления могут носить массовый характер и существенно снижать безопасность и качество среды жизнедеятельности.

Содержание и развитие жилищного фонда, представленного МКД, жилые и нежилые помещения в которых принадлежат множеству собственников, требуют соединения повышения компетенций собственников и потребителей этих помещений и совершенствования социально-экономических институтов, обеспечивающих поддержку удовлетворения жилищной потребности в обществе. Эти компетенции должны позволять собственникам и пользователям помещений не только должным образом их эксплуатировать и пользоваться общим имуществом в доме, но и видеть образ будущего своего недвижимого имущества, в том числе и в случаях его надлежащего и ненадлежащего содержания. Компетентный собственник, принимая то или иное решение в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, обязан учитывать издержки и выгоды — и в краткосрочном, и в долгосрочном аспекте. В том числе влияние этих решений на рыночную стоимость этого имущества и его ликвидность.

Проживание в адаптированных для совместного домовладения МКД обеспечивает появление у собственников жилых и нежилых помещений ощущения принадлежности к тому или иному закрытому сообществу собственников, в котором имущественным поведением каждого из них определяет качество жизнедеятельности в доме — в частности, должный уровень безопасности и комфорта, а также возможности его изменения. Это ощущение способствует возникновению у собственников чувства сопричастности и ответственности за надлежащее содержание дома и заинтересованности в развитии, рациональном и эффективном использовании общего имущества.

Проживание в таких домах способствует повышению жилищной культуры потребителей, приводит к изменению их привычек, росту доверия в обществе в целом. Позволяет людям приобретать компетенции и навыки, необходимые для собственников и пользователей помещений. Оно располагает их к установлению добрососедских и дружеских взаимоотношений. Обеспечивает получение партнерами по собственности также морального вознаграждения как результата их плодотворного взаимодействия и принадлежности к закрытому сообществу. Среда жизнедеятельности в МКД, адаптированном для совместного домовладения, позволяет договариваться и объединяться собственникам и потребителям помещений в нем, что становится его отличительным потребительским качеством. Жилище для совместного домовладения с высоким потенциалом социального комфорта обладает неоспоримым конкурентным преимуществом.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения обеспечивает возможность существенного повышения качества строительной продукции, представленной жилыми и нежилыми помещениями в составе многоквартирных зданий. Она способна стимулировать рост доверия потребителей этой продукции к ее производителям. Затраты, необходимые для ее осуществления, несопоставимы с получаемым эффектом. Адаптация обладает потенциалом оказания позитивного влияния на имущественное поведение и ментальность значительной части наших граждан. Для многих из них она явится фактором познания и приобщения к предпринимательству в жилищной сфере, поможет им стать компетентными собственниками и инвесторами в данной сфере. Адаптация обеспечивает возможность долгосрочного влияния на качество строительной продукции в интересах ее потребителей, производителей и государства.

Стабильно успешная деятельность застройщиков на жилищном рынке предполагает производство продукции, соответствующей ожиданиям потребителя и отвечающей его предпочтениям. Кризисные явления в экономике в целом и отрасли в частности заставляют застройщиков искать новые пути развития, один из которых — строительство МКД, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения. Создание таких домов для застройщиков служит инструментом роста, обращенным к потребителям. Собственникам жилых и нежилых помещений этот инструмент позволяет обрести не только крышу над головой, но и новое качество жизни, которое отличает взаимное уважение прав и свобод, имущественное поведение, направленное на надлежащую эксплуатацию этих помещений, рациональное и эффективное пользование общим имуществом, добрососедство. В МКД, адаптированных для совместного домовладения, жилые и нежилые помещения привлекательны как объекты потребления и объекты собственности. В них обеспечивается возможность поддержания социального комфорта на высоком уровне.

В настоящее время в сфере создания жилища, адаптированного к использованию в условиях совместного домовладения, нет лидеров, положение которых было бы неоспоримым. Большинство создающихся застройщиками МКД, где жилые и нежилые помещения предназначены для передачи в собственность гражданам, трудно характеризовать как современные, надлежаще адаптированные к совместному домовладению дома, среда жизнедеятельности в которых сформирована как в интересах всего сообщества собственников жилых и нежилых помещений в нем, так и каждого из них. Напротив, у многих строящихся домов эта среда не обеспечивает на надлежащем уровне защиту прав и свобод собственников и потребителей помещений, современного качества жизни, не способна катализировать формирование в доме сообщества компетентных и ответственных собственников помещений.

Поэтому возможность вырваться вперед в сфере создания объектов капитального строительства, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, имеют многие застройщики и производители строительной продукции.
Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,
Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

     

Фото: www.irso.ru

  

^[1]Жилищное хозяйство в России. 2016. Статистический сборник
^[2]Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения
^[3]Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств
^[4]Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. ООО Институт развития строительной отрасли 

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят