Стратегии продаж в условиях неопределенности, способ повышения выручки на кейсе реального ЖК и советы девелоперам, как внедрить в свой проект динамическое ценообразование.

 

 

Как построить стратегию продаж в 2023 году

Условия неопределенности — текущая реальность. Как действовать застройщикам, если себестоимость строительства и спрос по ассортиментным группам меняются из месяца в месяц? Как достичь главной цели — получить максимальную выручку в сжатые сроки?

 

Предугадать, что будет с рынком, невозможно, но можно быстро реагировать на изменения и сохранять разнообразный ассортимент

Для этого девелопер должен определить стратегию продаж собственных продуктов:

1. Сохранить стоимость лота, но потерять темпы продаж.

2. Сохранить темпы продаж, но снизить стоимость лота.

 

Profitbase рассмотрел плюсы и минусы этих стратегий

Сохраняем стоимость лота, теряем темпы продаж:

+ Сохранение плановой выручки проекта.

- Растягивание сроков продаж относительно плановых приведёт к увеличению затратной части. Проекты будут сдаваться городу, на плечи девелопера свалятся дополнительные затраты за содержание жилья и общедомовые КУ.

- Снижение конкурентной привлекательности. Если конкуренты избирают стратегию снижения стоимости лота, появляется риск потерять клиента.

- Недостаток обеспечения проектного финансирования (ПФ) и повышение риска увеличения % за использование ПФ¹.

  

Сохраняем темпы продаж, снижаем стоимость лота:

+ Сохранение конкурентной привлекательности.

+ Увеличение количества потенциальных клиентов.

+ Сохранение обеспечения ПФ.

- Бесконтрольная вымываемость. При отсутствии механизмов контроля вымываемости и затоваренности появляется риск продать самые ликвидные ассортиментные группы раньше срока. Это приведет к рискам по покрытию себестоимости строительства, потере конкурентной привлекательности и маржинальности проекта.

- Неоправданное занижение стоимости. Важно понимать, что снижение цены 1 кв. м на 20%—40% не приведет к максимально возможному результату. В этой стратегии ценообразование должно опираться на фактические продажи, брони, интерес к лотам. Только в этом случае можно будет сказать, что получена максимально возможная выручка.

- Снижение плановой выручки проекта.

 

Какая из этих стратегий приведет к максимизации выручки

По данным «ДОМ.РФ», 85%—90% девелоперов используют ПФ и эскроу для обеспечения жилищного строительства.

   

   

Соответственно, стратегия сохранения плановой выручки предусматривает увеличение себестоимости за счет повышения процента по использованию ПФ, коммунальных услуг и прочего.

Profitbase предполагает, что при текущем состоянии эта стратегия неэффективна уже на старте. Ее эффективность может проявиться только в синергии, когда отслеживаются и темпы продаж.

Поэтому компания предлагает разобрать на конкретном примере эффективность другой стратегии: сохранение плановых темпов продаж, но снижение стоимости лота.

 

Разберем на примере

 

Дано:

ЖК Сироп:

• 300 лотов жилой недвижимости (квартир);

• Площадь — 14 250 кв. м;

• 2 секции;

• 15 этажей (по 10 квартир на этаже).

Ассортимент (комнатность):

• СТ — 25% (75 шт.)

• 1К — 25% (75 шт.)

• 2К — 25% (75 шт.)

• 3К — 15% (45 шт.)

• 4К — 10% (30 шт.)

Средний метраж по комнатности:

• СТ — 18 кв. м;

• 1К — 38 кв. м;

• 2К — 56 кв. м;

• 3К — 70 кв. м;

• 4К — 90 кв. м.

Продажи ЖК стартуют в январе 2023 года и завершатся в марте 2024 года, покупатель активнее всего покупает в IV и I кварталах.

Цель: продать весь ассортимент за 15 месяцев и заработать 1 482 712 500 руб.

Стандартное решение:

1. Продавать по 20 лотов или 950 кв. м ежемесячно²;

2. Каждые полгода планово повышать стоимость на 5%.

 

 

 

Результат спустя 15 месяцев

 

Теперь перенесемся на 15 месяцев вперед и посмотрим, как прошли продажи. Ниже на рисунках представлена статистика продаж по лотам и квадратным метрам.

 

 

    

Что здесь не так?

На продажу всех лотов ЖК Сироп потребовалось 14 месяцев. Уже с декабря в продаже не было студий. А к марту вымыли весь ассортимент.

Факт — 21 лот или 1018 кв. м в месяц.

Цель — 20 лотов или 950 кв. м в месяц.

Плановые темпы продаж опережены, проект реализован быстрее. Но можно ли сказать, что это хороший результат?

Нет. И вот почему.

Profitbase разобрал, как «перевыполнение» плановых показателей сказалось на валовой выручке.

 

 

Валовая выручка составила 1 475 759 000 руб. План выполнен на 99,5%. Но максимизирована ли выручка на текущем проекте?

Для начала рассмотрим диаграмму вымываемости ассортиментных групп в ЖК «Сироп».

 

 

На диаграмме видно, что начиная с первого месяца продаж ассортиментные группы «СТ» и «1К» вымываются. В меньшей степени, но также с отрицательным трендом, вымывается группа «2К». При этом «3К» и «4К» затовариваются.

Без привязки к темпам продаж это приводит как минимум к потере конкурентной привлекательности на рынке. Ведь за 4 месяца до конца продаж уже не получится предложить «СТ», а за 3 месяца — «1К».

Далее отдельно рассматривались темпы продаж в «1К» и «СТ».

 

 

По графику видно, что в январе и феврале были пиковые темпы. Далее из-за сезонности темпы снизились, но из-за отсутствия реакции в феврале было продано больше лотов, чем нужно.

Поэтому среднемесячные темпы и срок продаж по данным группам следующие:

Факт

«Ст» — 7 лотов в течение 11 месяцев.

«1К» — 6 лотов в течение 12 месяцев.

Цель

«Ст» — 5 лотов в течение 15 месяцев.

«1К» — 5 лотов в течение 15 месяцев.

Выводы:

• удалось опередить плановые темпы на 4 месяца (за 4 месяца до конца лишились «СТ», за 3 месяца — «1К»);

• цены не увеличились на 5% из-за вымывания ассортимента;

• ассортимент начал вымываться уже через 2 месяца после старта продаж.

 

А как можно было сделать?

 

Во второй же месяц для «СТ» и «1К» необходимо было поднять цены на 5% и посмотреть, как изменятся темпы продаж.

Для этого следует обратиться к коэффициенту эластичности темпов продаж. Коэффициент эластичности — это величина уменьшения темпа продаж при подъеме цены на 1%.

Коэффициент эластичности — динамический, он зависит от географии, стадии строительства и рассчитывается по формуле. Но в среднем его значение находится в пределах 5%—7%.

Коэффициент эластичности в ЖК «Сироп» = 6%. Это значит, что при плановом подъеме цены на 1 кв. м в группах «1К» и «СТ» в феврале на 5%, темпы продаж по этим же группам сократятся на 30%.

Рассмотрим картину продаж с учетом новых вводных.

 

 

Что это дает

Из сравнения становится понятно, что благодаря изменению цены срок продаж в группах увеличивается на 3 и 2 месяца соответственно и выравнивается вымываемость этих групп.

Сейчас видно, что:

1. «Ст» продаются в среднем по 5,3 лота в течение 14 месяцев.

2. «1К» продаются в среднем по 5,3 лота в течение 14 месяцев.

Напомним цель и фактический итог:

Цель

«СТ» — 5 лотов в течение 15 мес.

«1К» — 5 лотов в течение 15 мес.

Факт

«СТ» — 7 лотов в течение 11 мес.

«1К» — 6 лотов в течение 12 мес.

Повышение цены

«СТ» — 5,3 лотов в течение 14 мес.

«1К» — 5,3 лотов в течение 14 мес.

Теперь рассмотрим, как изменилась выручка:

 

 

После проработки цены на кв. м в группах «1К» и «СТ» валовая выручка увеличилась на 26 942 430 руб.

План выполнен на 101,3% и повысилась маржинальность проекта ЖК Сироп.

Вывод: перевыполнение плановых показателей не означает, что нет упущенной выручки.

Profitbase рассмотрел только две группы лотов. Но такой анализпоказывает, что работать только по плану продаж неэффективно.

При продаже лотов нужно отслеживать вымываемость и темпы продаж. А вымываемость — это не только представленные в этой статье методы, но и более сложные структуры, которые отслеживают динамику в краткосрочном периоде и сравнивают тренд с долгосрочным.

Для более четкого понимания картины необходимо учитывать выбытие по ассортиментным группам, которые уникальны для каждого проекта, закладывать как плановые повышения, так и изменения стоимости на основе покупательского спроса. Такая система работы занимает длительное время.

Нынешняя ситуация в стране не позволяет реагировать на изменения спроса медленно. Картина продаж меняется мгновенно, происходят затишья и всплески. И с данной точки зрения необходимость быстрого построения системы с возможностью ее корректировки и автоматизации процессов работы — очень важная часть в максимизации выручки.

Максимизация выручки = глубокий анализ текущего состояния рынка + быстрая реакция на изменения.

 

Как начать использовать динамическое ценообразование в своих проектах:

1. Можно использовать ручное управление, нанять штат аналитиков, они будут сопоставлять данные инструментами CRM и/или в Excel. Важно не упускать момент и вовремя замечать минимальные колебания спроса, чтобы успеть поднять цены на категорию квартир и заработать больше.

2. Использовать сервисы динамического ценообразования. Один из таких сервисов — Profitbase.Ai. Система позволяет вести более сложные расчёты, а также она чувствительна к минимальным колебаниям спроса. После запуска Profitbase.Ai команда Profitbase поняла, что для многих девелоперов динамическое ценообразование ассоциируется с долгим внедрением и отложенным эффектом, т. к. деньги вендору нужно заплатить сразу, а эффект виден только через несколько месяцев. А большей части рынка вообще нужен инструмент с простыми функциями.

  

Profitbase запустил новый формат Profitbase.Ai, который можно внедрить за 15 дней, он дешевле и подойдет небольшим девелоперам.

Цель сервиса — максимизация выручки за счет равномерного выбытия, ускорения процесса принятия решения по изменению цены и сохранения плановых темпов продаж.

 

Возможности и преимущества:

1. Система настроена таким образом, чтобы каждый девелопер выводил на экран актуальные для него показатели и получал оперативную отчётность по продукту.

2. По данным клиентов Profitbase, прогнозная выручка после 6 месяцев использования вырастает в среднем на 3%—6%.

3. Для того чтобы рекомендации к изменению стоимости лота были наиболее релевантными, важно классифицировать ассортиментную группу как можно подробнее.

Например: у ЖК Сироп есть лоты одной комнатности, но разной планировки. В рамках группы вымываемость можно контролировать по комнатности. Но эффективнее будет рассматривать продажи в разрезе каждой планировки, учитывая их особенности (этаж квартиры, имеется ли терраса и т. п.).

Если бы ЖК Сироп использовал систему, подобную Profitbase Ai, то тренд выбытия по лотам стал бы очевиден уже на второй месяц. А за счет оперативного управления стоимостью лотов ЖК показал бы наибольшую маржинальность.

 

СПРАВКА

Profitbase — цифровая экосистема для девелоперов, которая включает решения для управления продажами, проведением сделки, маркетингом и клиентским сервисом застройщика. Платформа запущена в 2016 году, сегодня решения Profitbase используют более 500 застройщиков в России и СНГ.

 

 

¹При оформлении проектного финансирования (ПФ) формируется график, по которому при пополнении эскроу до определенных границ уменьшается процент по ПФ. Этот график нужно учитывать в продажах. Иногда наполнение эскроу ускоряют, но бывают и ситуации, когда темпы наполнения замедляют (например, если план уже выполнен). Если не пополнять эскроу до нужных объемов, то увеличиваются как процент по ПФ, так и затраты на него. Эти затраты — отложенные, они будут известны после раскрытия эскроу.

²В примере используется линейный план продаж, не учитывается сезонность, темпы продаж в первые месяцы. Считается, что каждый месяц будет продано 20 лотов / 950 кв. м.

  

      

    

     

     

    

    

Другие публикации по теме:

Исследование сайтов застройщиков Казахстана: грубые ошибки против современных решений

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Profitbase проведет на форуме недвижимости «Движение» конференцию по цифровизации девелопмента

Российские IT-компании готовят специальные предложения для поддержки рынка недвижимости

Бизнес в России точно не умрет: MR Group, ГК Самолет, ГК Пионер обсудили будущее рынка на большой конференции по цифровизации девелопмента на RosBuild

Онлайн-продажи квартир 2022. Учимся на чужих ошибках и запускаемся на счет «Три!..»

Группа Эталон выстроила бесшовный процесс дистанционной продажи квартир с сервисами Profitbas

Геном инноваций: Profitbase стал резидентом Сколково

ФСК выстроила в Санкт-Петербурге работу с ценами на базе автоматизированных алгоритмов и искусственного интеллекта Profitbase.ai 

Вся правда об онлайн-продажах: исследование ТОП-100 застройщиков от Profitbase

Profitbase — в едином реестре российского ПО 

Стартап-шоу для застройщиков: новый проект с онлайн-оценкой инноваций в недвижимости

Новые возможности для застройщиков: как изменился Profitbase за 2020 год

Личный кабинет покупателя: онлайн-продажи квартир с Profitbase

Profitbase — IT-платформа для управления маркетингом и продажами в недвижимости

70 сервисов для цифровизации девелопмента

Масштабируйте продажи, а не хаос: Profitbase выпустил новое решение для работы с агентами

Сбербанк и Profitbase переводят продажи квартир в онлайн

Новый взгляд на ценообразование в девелопменте: аналитик начал высыпаться, а цены на квартиры — расти. Кейс Сибинтел

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте