Цели и принципы проекта, классификация лучших практик, содержание реестра, порядок включения в реестр.

  

Фото: www.pronovostroy.ru

   

1. Цели проекта

Целями проекта являются:

- выявление и распространение лучших практик жилищного строительства;

- поддержка застройщиков, внедряющих передовые идеи в жилищном строительстве, создание положительных информационных поводов для них;

- создание авторитетного реестра лучших практик жилищного строительства. 

  

2. Принципы проекта

- прозрачность процедур;

- участие профессионального сообщества в принятии решения о включении в реестр лучших практик жилищного строительства;

- публичность реестра лучших практик жилищного строительства.

 

3. Классификация лучших практик жилищного строительства

3.1. Лучшие практики жилищного строительства классифицируются по рубрикам и разделам. Классификация по рубрикам и разделам по состоянию на 1 октября 2022 года приведена в приложении 1.

3.2. Лучшие практики жилищного строительства классифицируются по уровням «региональный» или «федеральный».

3.3. Каждая запись в реестре лучших практик относится к конкретным рубрике и разделу из указанных в приложении 1, а имеет уровень «региональный» или «федеральный».

 

4. Содержание реестра лучших практик жилищного строительства

4.1. Каждая запись в реестре должна содержать:

4.1.1. указание уровня лучших практик жилищного строительства. Для регионального уровня – также указание региона;

4.1.2. указание сегмента лучших практик жилищного строительства (существующего или предложение по введению нового сегмента);

4.1.3. наименование застройщика;

4.1.4. наименование жилого комплекса;

4.1.5. адрес жилого комплекса;

4.1.6. сведения о наградах жилого комплекса в премии ТОП ЖК;

4.1.7. описание лучшей практики краткое (1-2 предложения) и подробное (в том числе: содержание решения; новизна решения; основные отличия от наиболее распространенных аналогичных решений);

4.1.8. фотографии и (или) рендеры, демонстрирующие лучшую практику жилищного строительства;

4.1.9. для лучших практик федерального уровня – результаты публичных слушаний;

4.1.10. для лучших практик регионального уровня – заключения экспертов;

4.1.11. реестровый номер записи;

4.1.12. даты начала и окончания действия записи.

4.2. Каждая запись в реестре может содержать:

4.2.1. наименование проектного или архитектурного бюро;

4.2.2. наименование консультанта по продукту;

4.2.3. презентация лучшей практики жилищного строительства;

4.2.4. видеозапись, демонстрирующая лучшую практику.

 

5. Кандидаты на включение в реестр лучших практик жилищного строительства

Кандидатами на включение в реестр являются:

- победители и призеры Летнего конкурса ТОП ЖК;

- новостройки, заявленные на включение в реестр.

 

6. Как подать заявку на включение в реестр лучших практик жилищного строительства?

6.1. Подать заявку на включение новостройки в реестр могут:

- застройщики;

- проектные и архитектурные бюро;

- консультанты по продукту.

6.2. Заявка на включение новостройки в реестр должна содержать информацию, указанную в пунктах 4.1.1 – 4.1.10, а также может содержать информацию, указанную в п. 4.2.

6.3. Форму заявки можно скачать по ссылке.

6.4. Заявка подается на e-mail: garbuzov_yv@erzrf.ru (Юрий Гарбузов).

 

7. Как принимается решение о включение в реестр лучших практик жилищного строительства

Решение о включении в реестр принимает руководитель портала ЕРЗ.РФ на основании:

7.1. для лучших практик жилищного строительства федерального уровня – результатов голосования экспертной группы по итогам публичных слушаний;

7.2. для лучших практик жилищного строительства регионального уровня – заключений экспертов соответствующего региона или проекта и (или) управления мониторинга портала ЕРЗ.РФ.

 

8. Публичные слушания

8.1. Публичные слушания являются обязательным этапом рассмотрения заявления на включение новостройки в реестр лучших практики жилищного строительства федерального уровня.

8.2. Публичные слушания включают в себя:

- презентацию кандидата на включение в реестр лучших практик;

- ответы на вопросы членов экспертной группы;

‑ голосование экспертной группы по итогам публичных слушаний.

8.3. Голосование экспертной группы по итогам публичных слушаний проводится по вопросам:

- включение в реестр/отказ во включении в реестр;

- срок действия записи (1, 3, 5 лет).

8.4. Публичные слушания проводятся, как правило, 1 раз в месяц.

8.5. Публичные слушания проводятся, как правило, в режиме видеосвязи.

 

9. Экспертная группа

9.1. Экспертная группа состоит из продуктологов и маркетологов застройщиков, проектных и архитектурных организаций, признанных консультантов по продукту.

9.2. Состав экспертной группы утверждает руководитель портала ЕРЗ.РФ. Состав экспертной группы по состоянию на 1 октября 2022 года приведен в приложении 2.

9.3. Неучастие члена экспертной группы в публичных слушаниях является основанием для его исключения из состава экспертной группы.

9.4. Работа и коммуникация экспертной группы организуется посредством Telegram-чата.

9.5. Записаться в состав Экспертной группы можно по ссылке.

 

10. Публичность реестра лучших практик жилищного строительства

Реестр лучших практик жилищного строительства публикует на портале ЕРЗ.РФ. Ознакомиться с содержанием реестра можно по ссылке или QR-коду.

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

Приложение 1

Рубрики и разделы Реестра лучших практик жилищного строительства
№	Рубрики	Разделы
1	Вклад застройщика в благоустройство общественной зеленой зоны	1.1. Лучшее благоустройство застройщиком общественной зеленой зоны
		1.2. Обустройство пешеходных и велосипедных дорожек в общественной зеленой зоне
		1.3. Озеленение общественной территории
		1.4. Устройство общественных зон отдыха в общественной зеленой зоне
		1.5. Устройство туалетов в общественной зеленой зоне
		1.6. Установка малых архитектурных форм в общественной зеленой зоне
		1.7. Устройство детских площадок в общественной зеленой зоне
		1.8. Устройство навигационных табличек в общественной зеленой зоне
		1.9. Установка контейнеров для раздельного сбора мусора в общественной зеленой зоне
		1.10. Установка диспенсеров с DOG-пакетами и урнами для утилизации в общественной зеленой зоне
		1.11. Создание досуговых объектов в общественной зеленой зоне
2	Мастер-план жилого комплекса	2.1. Лучший мастер-план жилого комплекса
		2.2. Расположение на территории жилого комплекса объектов социальной инфраструктуры
		2.3. Расположение на территории жилого комплекса объектов торговли
		2.4. Расположение на территории жилого комплекса парковочных пространств
		2.5. Расположение на территории жилого комплекса зон для прогулок и отдыха
		2.6. Расположение на территории жилого комплекса зон для детей
		2.7. Расположение на территории жилого комплекса зон для спорта
		2.8. Разделение пешеходных и транспортных потоков на территории жилого комплекса
3	Озеленение и ландшафтный дизайн территории жилого комплекса	3.1. Лучшее озеленение и ландшафтный дизайн территории жилого комплекса
		3.2. Озеленение кустами и деревьями территории жилого комплекса
		3.3. Озеленение газона территории жилого комплекса
		3.4. Живые изгороди на территории жилого комплекса
		3.5. Вертикальное озеленение на территории жилого комплекса
		3.6. Цветники, розарии на территории жилого комплекса
		3.7. Интеграция в территорию жилого комплекса естественной природной зеленой зоны
		3.8. Дизайн озеленения на территории жилого комплекса
		3.9. Учет четырех сезонов при озеленении территории жилого комплекса
		3.10. Ландшафтный дизайн территории жилого комплекса
		3.11. Водный объект на территории жилого комплекса
		3.12. Освещение территории жилого комплекса
4	Дворовое пространство	4.1. Лучшее дворовое пространство
		4.2. Безопасность дворового пространства
		4.3. Свобода дворового пространства от машин
		4.4. Зона для спокойного отдыха в дворовом пространстве
		4.5. Зона для спорта в дворовом пространстве
		4.6. Оборудование зоны для детей в дворовом пространстве
		4.7. Покрытие детской площадки в дворовом пространстве
		4.8. Пешеходные дорожки во дворе
		4.9. Архитектурные формы во дворе
		4.10. Освещение дворового пространства
		4.11. Музыкальное оформление дворового пространства
		4.12. Дворовой интернет
		4.13. Среда для маломобильных граждан
5	Подземный паркинг	5.1. Заезд в паркинг
		5.2. Вентиляция в подземном паркинге
		5.3. Обеспечение гидроизоляции подземного паркинга
		5.4. Система пожаротушения в подземном паркинге
		5.5. Обустройство машино-мест в подземном паркинге
		5.6. Покрытие пола в подземном паркинге
		5.7. Лифт в паркинг
		5.8. Зарядка для электромобилей в подземном паркинге
6	Условия для спорта	6.1. Лучшие условия для спорта
		6.2. Летняя уличная (дворовая) программа для массового спорта
		6.3. Зимняя уличная (дворовая) программа для массового спорта
		6.4. Программа для физического развития детей младшего возраста
		6.5. Тренажерный зал общего использования
		6.6. Спортивные секции в доме
		6.7. Велопарковки
		6.8. Велодорожки
7	Входная группа и подъезд	7.1. Лучшие входная группа и подъезд
		7.2. Внешний дизайн входной группы
		7.3. Входные двери в подъезд
		7.4. Внешняя подсветка входной группы
		7.5. Организация перед входом в подъезд отвода стоков
		7.6. Организация перед входом в подъезд грязеудаления
		7.7. Организация перед входом в подъезд защиты от дождя, снега, ветра
		7.8. Удобство для маломобильных граждан (от тротуара до лифта)
		7.9. Внутренний дизайн входных групп
		7.10. Эргономичность внутреннего пространства входной группы
		7.11. Сервис для всех жильцов — места для хранения
		7.12. Сервис для всех жильцов — ресепшн
		7.13. Сервис для всех жильцов — санузел
		7.14. Сервис для всех жильцов — мягкие зоны
		7.15. Сервис для всех жильцов — лапомойки и dog пакеты
		7.16. Сервис для всех жильцов — холл
		7.17. Музыкальное оформление в холле
		7.18. Навигация в подъезде
		7.19. Почтовые ящики
		7.20. Оформление инженерных ниш
		7.21. Покрытие стен входной группы и подъезда
		7.22. Покрытие пола входной группы и подъезда
		7.23. Покрытие потолка входной группы и подъезда
		7.24. Окна в лестничных зонах
		7.25. Освещение лестничных зон
8	Эксплуатируемая кровля в жилом доме	8.1. Лучшая эксплуатируемая кровля в жилом доме
		8.2. Смотровая площадка
		8.3. Озеленение кровли кустарниками и деревьями
		8.4. Эргономика пространства
		8.5. Оформление эксплуатируемой кровли
		8.6. Покрытие кровли
		8.7. Ограждение
9	Приквартирные террасы видовые	9.1. Лучшая организация видовой приквартирной террасы
		9.2. Организация освещения видовой приквартирной террасы
		9.3. Организация сливов воды видовой приквартирной террасы
		9.4. Организация обогрева видовой приквартирной террасы
		9.5. Материал ограждения видовой приквартирной террасы
		9.6. Материал пола видовой приквартирной террасы
10	Приквартирные террасы на первом этаже	10.1. Лучшая организация террасы на первом этаже
		10.2. Организация внешнего входа на приквартирную террасу на первом этаже
		10.3. Организация освещения приквартирной террасы на первом этаже
		10.4. Организация сливов воды приквартирной террасы на первом этаже
		10.5. Организация обогрева приквартирной террасы на первом этаже
		10.6. Материал ограждения приквартирной террасы на первом этаже
		10.7. Материал пола приквартирной террасы на первом этаже
		10.8. Защита от заброса мусора в приквартирную террасу на первом этаже
		10.9. Защита от несанкционированного проникновения в приквартирную террасу на первом этаже
11	Лучшая эксплуатационная документация	11.1. Лучшая эксплуатационная документация
		11.2. Эксплуатационная документация квартиры — состав и уровень детализации
		11.3. Эксплуатационная документация квартиры — привязка к конкретной квартире
		11.4. Эксплуатационная документация квартиры — обеспечение сохранности
		11.5. Эксплуатационная документация квартиры — форма представления
		11.6. Эксплуатационная документация квартиры — организация актуализации
		11.7. Эксплуатационная документация многоквартирного дома — состав и уровень детализации
		11.8. Эксплуатационная документация многоквартирного дома — привязка к конкретному дому
		11.9. Эксплуатационная документация многоквартирного дома — обеспечение сохранности
		11.10. Эксплуатационная документация многоквартирного дома — форма представления
		11.11. Эксплуатационная документация многоквартирного дома — организация актуализации
		11.12. Эксплуатационная документация жилого комплекса — состав и уровень детализации
		11.13. Эксплуатационная документация жилого комплекса — обеспечение сохранности
		11.14. Эксплуатационная документация жилого комплекса — форма представления
		11.15. Эксплуатационная документация жилого комплекса — организация актуализации
12	Среда для формирования добрососедства	12.1. Лучшая среда для формирования добрососедства
		12.2. Организация закрытых общих пространств для общения
		12.3. Организация открытых пространств для общения
		12.4. Совет жителей
		12.5. Организация онлайн общения
		12.6. Специальные места для хранения
		12.7. Правила пользования общим имуществом
		12.8. Проведение массовых соседских мероприятий
		12.9. Издание и распространение печатных материалов для соседей
13	Смешанная застройка (mixed-use)	13.1. Лучший проект смешанной застройки (mixed-use)
		13.2. Мастер план mixed-use
		13.3. Архитектурные решения mixed-use
		13.4. Социальная инфраструктура в смешанной застройке
		13.5. Организация жилых пространств mixed-use
		13.6. Организация офисных пространств mixed-use
		13.7. Организация зеленых зон для прогулок и отдыха mixed-use
		13.8. Разделение пешеходных и транспортных потоков mixed-use
14	Пешеходная улица от застройщика внутри жилого комплекса	14.1. Лучшая пешеходная улица от застройщика внутри жилого комплекса
		14.2. Удобство расположения пешеходной улицы для жильцов новостроек
		14.3. Покрытие пешеходной улицы
		14.4. Освещение пешеходной улицы
		14.5. Малые формы на пешеходной улице
		14.6. Велодорожка на пешеходной улице
		14.7. Пересечение пешеходной улицы с проезжей частью
		14.8. Доступность пешеходной улицы для маломобильных граждан
15	Стрит-ритейл в жилом комплексе	15.1. Лучшая организация стрит-ритейла
		15.2. Разнообразие стрит-ритейла
		15.3. Безбарьерная среда стрит-ритейла
		15.4. Обеспечение высокого пешеходного потока в зону стрит-ритейла
		15.5. Визуализация зоны стрит-ритейла
		15.6. Гостевая парковка в зоне стрит-ритейла
		15.7. Велосипедная парковка в зоне стрит-ритейла
		15.8. Террасы в зоне стрит-ритейла
		15.9. Маркизы в зоне стрит-ритейла
		15.10. Летняя кухня в зоне стрит-ритейла
		15.11. Система технических решений вывесок в зоне стрит-ритейла
		15.12. Система лайт-боксов для всех помещений в зоне стрит-ритейла
		15.13. Дизайн-код для проекта стрит-ритейла
		15.14. Архитектурная подсветка в зоне стрит-ритейла
		15.15. Организация погрузки-выгрузки товаров
		15.16. Фасад зоны стрит-ритейла
16	Квартирография, планировки квартир	16.1. Квартирография
		16.2. Планировки квартир
		16.3. Планировки апартаментов
17	Архитектура, фасады	17.1. Улучшенная облицовка фасада
		17.2. Архитектурная подсветка фасадов
		17.3. Элементы декора или микромассинга на фасаде
18	Инфраструктура от застройщика	18.1. Школа
		18.2. Детский сад
		18.3. Поликлиника
		18.4. Объект культуры
		18.5. Транспортный объект
19	Культурное наследие	19.1. Восстановление ОКН
		19.2. Приспособление ОКН для современного использования
		19.3. Интеграция ОКН в территорию жилого комплекса
20	Умная новостройка	20.1. Шоу-рум
		20.2. Wi-Fi от застройщика
		20.3. Мобильное приложение
		20.4. Высококачественный интернет
21	Инженерные системы	21.1. Отопление

  

Фото: www.rcoit.ru

 

Приложение 2

Состав экспертной группы

№	Организация	Регион	ФИО эксперта
1.	ЕРЗ.РФ (аналитик)	Москва	Гулый Д. В.
2.	GMK (консалтинг)	Свердловская область	Разуваев С. А.
3.	Школа Девелопера (консалтинг)	Москва	Ишметова Э. Ш.
4.	Школа Девелопера (консалтинг)	Москва	Гусева О. В.
5.	ГК ИНСИТИ (девелопер)	Краснодарский край	Шевченко А. А.
6.	ГК ИНСИТИ (девелопер)	Краснодарский край	Тедеева А. В.
7.	Ак Барс Дом (девелопер)	Республика Татарстан	Кремень В. Р.
8.	Lighting design Studio Philolumière (архитектура и дизайн)	Москва	Романова В. С.
9.	Lighting design Studio Philolumière (архитектура и дизайн)	Москва	Тарасова О. Н.
10.	Три Кита (рекламное агентство)	Брянская область	Гаврилов А. В.
11.	СЗ ССК (девелопер)	Краснодарский край	Баркетова А. С.
12.	Титан (девелопер)	Воронежская область	Романова В. С.
13.	Стройград (девелопер)	Краснодарский край	Жигарева Т. И.
14.	Комфорт-сервис (консалтинг)	Смоленская область	Прохоренкова Ю. Ю.
15.	Профессия-Промбезопасность (учебный центр)	Смоленская область	Романова Н. Г.
16.	О чем говорит Смоленск (СМИ)	Смоленская область	Ванифатов Е. В.
17.	СД групп (девелопер)	Амурская область	Смирнова Е. Г.
18.	СЗ Зет Хаус (девелопер)	Иркутская область	Змеина Я. А.
19.	ГК Новый город (девелопер)	Тверская область	Шиханова О. А.
20.	LEGENDA Intelligent Development (девелопер)	Санкт-Петербург	Забродская М. С.
21.	ГК Астон (девелопер)	Свердловская область	Огняникова Ю. В.
22.	ГК ННДК (девелопер)	Нижегородская область	Голубева М. М.
23.	ГК ГРАНДСТРОЙ (девелопер)	Иркутская область	Куприенко О. М.
24.	Орёлпроект (проектирование)	Орловская область	Малинникова А. А.
25.	Орёлпроект (проектирование)	Орловская область	Шарнина И. А.
26.	КПД-ГАЗСТРОЙ (девелопер)	Новосибирская область	Кунгурова А. Ю.
27.	Компания Промстрой (девелопер)	Кемеровская область	Савостьянов А. В.
28.	Маркетинг и консалтинг (консалтинг)	Пензенская область	Кудашкин А. Д.
29.	ГК Территория жизни (девелопер)	Пензенская область	Абашкина Г. А.
30.	Брусника (девелопер)	Свердловская область	Назаров П. В.
31.	Брусника (девелопер)	Свердловская область	Донис К. Ю.
32.	Пенза-Этажи (агентство недвижимости)	Пензенская область	Карловская Е. А.
33.	Пенза-Этажи (агентство недвижимости)	Пензенская область	Кирпичева С. А.
34.	Тюмень-Этажи (агентство недвижимости)	Тюменская область	Антонов Р. А.
35.	Genpro (проектирование)	Москва	Остапенкова А. Ю.
36.	ГК Ленстройтрест (девелопер)	Ленинградская область	Колотенко К.А.
37.	Атомстройкомплекс (девелопер)	Свердловская область	Абакумова Н.В.
38.	ITEM проектная мастерская (проектирование)	Свердловская область	Софронов А.А.
39.	TOUCH (девелопмент)	Москва	Казанова А.И.
40.	УГМК-Застройщик (девелопмент)	Свердловская область	Хохлова Е.М.
41.	ГК ОДСК (девелопер)	Орловская область	Борисова Т.В.
42.	ГК Ривьера Инвест (девелопер)	Свердловская область	Шилов Е.А.
43.	ИНСТЕП (девелопер)	Воронежская область	Панов П.В.
44.	Синергия Девелопмент Групп (проектирование)	Иркутская область	Старовойтов А.Г.
45.	Ареал-Девелопмент (девелопер)	Приморский край	Хохольков Е.В.
46.	ГК ИФК Астрстройинвест (девелопер)	Астраханская область	Салеев Д.В.
47.	ГСК Восток Центр Иркутск (девелопер)	Иркутская область	Зверева Н.С.

  

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Субъекты смогут согласовывать архитектурно-градостроительные решения по установленным правилам только до 1 марта 2023 года

Экспертное сопровождение можно будет проводить уже на стадии проектирования

Создан технический комитет по стандартизации «Градостроительство»

Минстрой: цифровизация градостроения в России затягивается

Власти Москвы упростили процедуру внесения изменений в ПЗЗ

Как вносить изменения в документацию по планировке территории для размещения объектов капстроительства на территориях двух субъектов РФ

В РСПП обсудили проект нового градостроительного свода правил

Предложения к методике подготовки нормативов градостроительного проектирования

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Процедура согласования документов территориального планирования будет упрощена и ускорена

Определен перечень объектов, расчетные показатели обеспеченности которых устанавливаются в нормативах градостроительного проектирования

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

При решении практических вопросов комплексного развития территорий (далее — КРТ) необходимо учитывать особенности отдельных видов КРТ, этому была посвящена моя статья «Виды комплексного развития территорий», опубликованная ранее. Возникающие на первых этапах вопросы стали поводом для статьи «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

В настоящее время в 72 субъектах Российской Федерации из 89 в активной стадии реализации механизма КРТ находятся 562 территории общей площадью 14,5 тыс. га.

Внедрение в практику обновленного института КРТ набирает обороты медленно, что послужило поводом для написания статьи «Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?».

Значительная часть проектов комплексного развития территории реализуется на основании заключенных договоров о КРТ. В связи с особенностями правового регулирования и сложностями практического применения договоров о КРТ возникает ряд теоретических вопросов, что побудило меня разобраться и с этим.

Во-первых, для начала надо ответить на вопрос о правовой природе договора о КРТ: это гражданско-правовой или административный договор?

Во-вторых, нельзя не обратить внимание на то, что специфика правового регулирования договора о КРТ заключается в разделении его существенных условий, установленных законом, на обязательные и факультативные. Такое большое количество факультативных существенных условий, как это предусмотрено законом для договоров о КРТ, в целом нехарактерно для правового регулирования договорных отношений.

Наконец, в третьих, заслуживают внимания вопросы, связанные с заключением, изменением, расторжением или односторонним отказом от договора.

 

Фото: vk.com

 

1. Правовая природа договора о комплексном развитии территории

Гражданско-правовые договоры направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей, в том числе в сфере недвижимости — на создание объектов недвижимого имущества, или возникновение, прекращение или ограничение прав на них. Эти договоры носят частноправовой характер и регулируются гражданским законодательством.

Административные договоры имеют свои особенности. Для них характерна публичная цель — достижение социально значимого результата. Эти договоры регулируются специальными нормативно-правовыми актами. При этом к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). 

Административные договоры могут заключаться, например, в целях организации внутриведомственного или межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти. Наряду с этим стороной отдельных административных договоров могут быть лица, не наделенные властными полномочиями. Но это не означает, что допустимы ущемления интересов частных лиц, заключивших административный договор. Общепризнано, что гарантии прав невластных участников административных договоров должны быть защищены повышенными мерами ответственности органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

По характеру взаимоотношений административные договоры могут быть координационными и субординационными. Координационные договоры заключают субъекты, между которыми нет отношений «власти — подчинения». Важной характеристикой координационных договоров является юридическое равенство сторон. В отличие от координационных договоров, в субординационных договорах имеет место наличие властных полномочий одной стороны в отношении другой.

Градостроительный Кодекс Российской федерации (далее — ГрК РФ) называет стороны договора: это «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления» и «лицо, заключившее договор». Договор о КРТ является формой государственно-частного партнерства в широком понимании этого термина, поэтому в дальнейшем для обозначения сторон договора используются другие термины: «публичный партнер» и «частный партнер», что наиболее точно соответствует принципу юридического равенства сторон этого договора.

Частный партнер формально-юридически не находится в административном подчинении публичного партнера. Договоры о КРТ также не наделяют дополнительными властными полномочиями ни одну из его сторон. Поэтому договоры о КРТ следует относить к числу координационных договоров. В связи с этим следует отметить, что приведенная выше оговорка законодателя о том, что к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ), к договорам о КРТ неприменима. 

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Административные договоры получают все более широкое применение для регулирования соответствующих общественных отношений, но в отличие от гражданско-правовых договоров они не имеют глубокой теоретической разработки и, как следствие, необходимого общего правового регулирования в законодательной практике. Поэтому к договору о КРТ следует применять не только специальные нормы ГрК РФ, но и общие правила о договорах, установленные ГК РФ.   

Договор о КРТ, помимо условий о координации действий сторон по реализации проекта КРТ, может содержать условия, предусматривающие безвозмездную передачу публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также условия безвозмездной передачи и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданных частным партнером за свой счет.

Все это позволяет сделать вывод о том, что договор о КРТ является смешанным, т. к. включает условия, характерные как для административного координационного договора, так и для гражданско-правового договора пожертвования в общеполезных целях.

Для более полной характеристики договора о КРТ следует добавить следующее:

1. Договор о КРТ является двусторонним: с одной стороны публичный партнер, с другой — частный партнер. По поводу множественности лиц на стороне частного партнера могут быть разные правовые позиции, но и в этом случае договор является двусторонним.

2. Договор о КРТ является консенсуальным, он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, т. е. с момента его подписания сторонами.

3. Договор о КРТ является безвозмездным. Ни одна из сторон не получает возмещение за выполненные работы и оказанные услуги, включая безвозмездную передачу в публичную собственность объектов недвижимости, построенных частным партнером за свой счет.

4. Договор о КРТ является взаимным. Каждая из его сторон имеет права и обязанности в отношении другой стороны.

5. Договор о КРТ можно отнести к договорам присоединения, поскольку и в случае заключения договора на торгах, и в случае заключения договора по инициативе правообладателя у частных партнеров есть только одна возможность — присоединиться к предложенному договору в целом.

  

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

2. Существенные условия договора о комплексном развитии территории

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 432 ГК РФ, к числу существенных относятся следующие условия:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида;

3) условия, которые в законе или иных правовых актах указаны как необходимые для данного вида договора;

4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Сразу оговоримся, что пункт 4 в этом перечне при заключении договора о КРТ неприменим, т. к. мы имеем дело с договором присоединения. Однако некоторые возможности достичь соглашения относительно изменения условий договора о КРТ по заявлению частного партнера все-таки имеются. 

Законодатель, как это часто бывает, в ГрК РФ не использует термины «существенные условия договора о КРТ» или «необходимые условия договора о КРТ», но это не значит, что общие положения законодательства о существенных условиях договора не подлежат применению к такому договору.

 

2.1. Обязательные условия договора о КРТ

Предмет договора в широком смысле — это ответ на вопрос «о чем договор?». Предметом договора о КРТ является распределение обязанностей его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ). В числе таких мероприятий — подготовка и утверждение документации по планировке территорий, образование и предоставление земельных участков, а также снос, строительство и реконструкция объектов капитального строительства. В узком смысле предмет договора о КРТ — это территория или ее часть, предусмотренная правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) для комплексного развития. Именно так о предмете договора упоминается в ч. 7 ст. 68 ГрК РФ.

К числу необходимых условий договора о КРТ относятся сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития, перечень находящихся на ней объектов. Закон допускает заключение договора о комплексном развитии части территории, определенной ПЗЗ. В этом случае мы имеем дело с ограничением предмета договора этой частью (подробнее об этом см. в статье «Особенности договора о комплексном развитии в отношении части, предусмотренной правилами землепользования и застройки»).

Основные обязательные условия договора о КРТ содержит ч. 4 ст. 68 ГрК РФ. Среди таких условий особо отметим обязательство исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления предоставить инвестору без торгов необходимые для реализации проекта КРТ земельные участки (п. п. 10 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Специальные обязательные условия договора о комплексном развитии жилой застройки определены в ч. 6 ст. 68 ГрК РФ, в соответствии с ними лицо, заключившее договор о КРТ обязано:

- построить или приобрести жилые помещения для переселения граждан из освобождаемых ими жилых помещений;

- профинансировать возмещение гражданам за изымаемые жилые помещения в аварийном жилом фонде, подлежащем сносу. 

 

Фото: msk.mosreg.ru

 

Обязательные условия договора о КРТ включают ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. п. 12 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). Законом установлено право частного партнера потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером его обязанностей по договору о КРТ.

Вместе с тем указание в договоре о КРТ ответственности публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, «в соответствии с законодательством РФ» явно не отвечает требованию о заключении соглашения по всем существенным условиям. Тем более что в договорах КРТ такая формулировка применяется только для обозначения ответственности публичного партнера, а для частного партнера предусматриваются серьезные штрафные санкции.

Вспоминаю пример таких санкций, когда размер неустойки по административному соглашению, заключенному с застройщиком, составлял 10 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади строящегося объекта за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию. В результате при стоимости строительства 5,7 млрд руб. размер исковых требований органа местного самоуправления о взыскании неустойки составил 241 млрд руб. (подробнее см. в статье «Административные соглашения в градостроительных отношениях»).

Между тем юридическое равенство сторон договора предполагает их зеркальную договорную ответственность друг перед другом, в том числе касающуюся штрафов (неустоек, пени). В противном случае можно было бы не только условие об ответственности, но и условие об обязательствах публичного партнера в договоре о КРТ сформулировать вполне кратко:

«Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны в рамках своей компетенции выполнять действия, необходимые для реализации проекта КРТ лицом, заключившим договор, в объеме и в сроки, предусмотренные действующим законодательством».

Обязательные условия договора о КРТ, заключаемого по инициативе правообладателей, установлены ч. 6 ст. 70 ГрК РФ. В случае если КРТ будет осуществляться двумя и более правообладателями, они должны предварительно заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению необходимых мероприятий (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ). 

Обратим внимание на то, что отдельные обязательные условия договора о КРТ сложно или даже невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера (п. п. 5 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ):

1) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах (п. п. 3 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

2) объемы, этапы и сроки строительства, которые определяются на основании утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (п. п. 6 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

3) перечень объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ.

  

Фото: © Николай Вавилов / Фотобанк Лори

 

2.2. Факультативные условия договора о КРТ

Иные условия, которые можно назвать факультативными и которые  могут быть включены в договор о КРТ, указаны в ч. 5 ст. 68 ГрК РФ: 

Договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной или социальной инфраструктур, построенные за его счет. В этом случае существенным будет включение в договор перечня таких объектов и условий их передачи (п. п. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Кроме того, к числу факультативных условий относится обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления за свой счет обеспечить строительство или реконструкцию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации проекта КРТ, и срок выполнения этой обязанности. При этом такие объекты могут быть расположены за границами территории комплексного развития, предусмотренной договором о КРТ (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). 

Факультативным условием являются также льготы и меры государственной поддержки, которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (п. п. 11 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

 

3. Заключение, изменение, расторжение и односторонний отказ от договора о КРТ

Договор о комплексном развитии территории заключается органом исполнительной власти или местного самоуправления с победителем торгов. Такой договор может быть заключен также с правообладателем земельных участков (далее — ЗУ) или объектов недвижимости на территории комплексного развития, определенной ПЗЗ.

Порядок заключения договора о КРТ установлен ст. 69 ГрК РФ. Законом определены органы и организации, которые принимают решение о проведении торгов, требования к участникам торгов, а также случаи, когда торги могут быть признаны несостоявшимися.

Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021 утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ, Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством РФ и Правила заключения договора о КРТ посредством проведения торгов в электронной форме.

Отдельного внимания заслуживают вопросы изменения и расторжения договора КРТ и отказа от него.

Специальное правое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, отсутствует. Как было сказано выше, договор о КРТ является договором присоединения как в случае заключения договора на торгах, так и в случае его заключения с правообладателем. Общие особенности договора присоединения, касающиеся его расторжения или изменения, установлены ст. 428 ГК РФ. В частности, в этой статье речь идет о возможных правовых последствиях неравенства переговорных возможностей, в т. ч. применимых при заключении дополнительных соглашений к договору о КРТ.

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Что касается отказа от договора о КРТ, то здесь следует обратить внимание на то, что законодатель применительно к договору о КРТ не использует более привычный термин «расторжение договора». Четких разграничений между понятиями «досрочное одностороннее расторжение договора» и «односторонний отказ от договора» не существует. Поэтому возможно как расторжение договора о КРТ по общим правилам, установленным ст. 452 ГК РФ, так и односторонний отказ от договора по основаниям, указанным в ст. 68 ГрК РФ.

Публичный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора по основаниям, указанным в ч. 13 ст. 68 ГрК РФ, в том числе при нарушении частным партнером сроков предоставления документации по планировке территории или сроков строительства, установленных договором.

Частный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязанностей (ч. 14 ст. 68 ГрК РФ). Для этого все обязательства публичного партнера в договоре о КРТ должны иметь определенные сроки: например, срок исполнения обязательства по утверждению документации по планировке территории (п. п. 7 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).    

 

4. Выводы и предложения

1. Договор о КРТ может считаться заключенным только при условии включения в него всех обязательных существенных и необходимых условий, предусмотренных законом (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного из обязательных существенных условий создает риски оспаривания договоров.

2. Для исключения рисков признания договоров о КРТ незаключенными в связи с отсутствием соглашения по обязательным существенным условиям необходимо исключить из их числа и перевести в разряд факультативных такие условия, которые невозможно указать в договоре в связи с отсутствием документации по планировке территории на момент заключения договора.

3. Права сторон договора о КРТ должны быть одинаково защищены, для этого необходимо предусматривать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора не в виде «ответственности в соответствии с действующим законодательством», а в виде конкретных неблагоприятных последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (неустойка, штраф, пени) для каждой из сторон договора (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ).

4. Требуется специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, во всяком случае — для масштабных проектов КРТ площадью более 50 га или со сроком реализации более 10 лет.

5. В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории проводить торги на право заключения договора о КРТ в форме конкурса, по результатам которого выигравшим торги будет признаваться лицо, предложившее, по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии, лучший вариант эскизного проекта планировки территории комплексного развития.

 

              

Автор отдает себе отчет в том, что проведенный анализ договора о КРТ не носит всеобъемлющий характер, а выводы и предложения могут вызвать дискуссию и даже возражения.

Именно на это автор и рассчитывает, поскольку дальнейшее обсуждение теоретических вопросов и практических проблем будет способствовать совершенствованию законодательства о КРТ и в конечном итоге достижению целей государственных программ, направленных на формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

ДОМ.РФ: механизм аукционов «за долю» будет распространен на проекты КРТ

Власти Москвы рассказали о новой программе редевелопмента — КРНТ

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы 

Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят