Предлагаем вашему вниманию очередную аналитическую статью о ситуации в сфере девелопмента. Ее автор — преподаватель Академии девелопмента, директор по развитию компании Signum Дмитрий СОКИРКО.

   

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

     

В последнее время ставки по ипотеке превысили 25%, и это лишь начало. Какие компетенции и навыки становятся ключевыми для выживания в такой экономической ситуации? Какие меры необходимо принять компаниям в ближайшее время для выживания в условиях высоких ставок?

 

Что делают девелоперы?

Распродажа активов.

В условиях резкого повышения ставок и падения продаж девелоперские компании начали сокращать персонал и продавать земельные участки. В большинстве случаев оставляют только те активы, которые планируется застроить в ближайшее время.

Среди таких компаний — ПИК, ГК ФСК, ГК Самолет, Sminex и другие. Потенциальные площадки под застройку теряют свою ликвидность, так как есть проблемы с кредитованием для потребителей и девелоперов. Продажа позволяет компаниям снизить кредитную нагрузку, избавившись от закредитованных активов, которые не приносят дохода.

   

Создание коллабораций.

В новых экономических условиях девелоперы все чаще объединяют усилия. Например, одна компания может предоставить земельный участок, а другая — опыт и ресурсы для проектирования и строительства. Совместная работа помогает разделить риски и быстрее реализовать проекты. Это стало особенно актуально из-за дефицита участков с ТЭПами (планами застройки и экономическими параметрами) и усложнившихся требований к проектам.

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

      

Текущие сложности

Большинство девелоперов работают на заемные средства. Покупка площадки без ТЭПов становится крайне рискованной. Чтобы ее приобрести, требуется взять бридж-кредит под высокие проценты, что добавляет значительную финансовую нагрузку. При этом получение ТЭПов не гарантировано, а проектное финансирование возможно только после их утверждения.

Раньше девелоперы могли быстро покупать «сырой» участок, получать ТЭПы и погашать бридж-кредит за счет проектного финансирования. Сейчас же этот процесс усложнился: регуляции стали строже, а получение согласований — более затратным и долгим.

Например, порядок прохождения ГЗК (Градостроительно-земельной комиссии) был усложнен, что добавляет дополнительные этапы и время на получение разрешений. Сейчас нужно представить проработанный продукт в виде АГР (Архитектурно-градостроительное решение), сделать высокополигональную модель.

Ситуация осложняется тем, что градостроительная политика города и возросшие ожидания потребителей идут вразрез с экономической ситуацией. Это снижает ликвидность проектов.

  

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

   

Новые формы предложений

Многие девелоперы предлагают собственникам имущественных комплексов реализовать проект по партнерской схеме, так называемый опцион, при котором владелец получит гарантированный доход от аренды на период согласования и строительства, а после завершения строительства ему выделяются метры в новом здании. Если проект не реализуется, собственник ничего не теряет. Такая схема снижает риски для обеих сторон и позволяет девелоперам минимизировать стартовые затраты.

Желающих приобрести площадку за собственные средства становится все меньше, так как прибыль от депозита сопоставима с прибылью от реализации проекта, но несет в себе меньше рисков и трудозатрат.

   

Диверсификация и новые рынки

Сегодня актуальна диверсификация активов, девелоперы отходят от жилья и делают выбор в пользу загородной, промышленной недвижимости, а также гостиничных и спортивных объектов. Это помогает минимизировать риски и сохранить доходность в условиях неопределенности.

    

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

  

Рынок недвижимости: новые вызовы для девелоперов и подходы к управлению активами

С увеличением ставок по ипотеке и ужесточением регуляций на рынке недвижимости, многие девелоперы ищут новые способы управления активами и адаптации к изменяющимся условиям.

   

Хеджирование рисков через арендный бизнес

В нынешних условиях критически важна вариативность и наличие нескольких сценариев развития актива. Например, приобретение старого здания, которое можно сдавать в аренду, может оказаться менее рискованным, чем покупка «сырых» участков без ТЭПов.

Даже если проект по застройке не удастся реализовать, доход от аренды позволит окупить вложения в течение 7—8 лет, а в долгосрочной перспективе — обеспечить доходность на уровне 12% — 20%.

   

Кейсы успешного хеджирования

Один из примеров — приобретение устаревшего бизнес-центра. Первоначальный план предусматривал его снос и строительство жилого комплекса, но экономическая ситуация не позволила реализовать проект.

В итоге здание было отремонтировано, улучшено управление, и объект начал приносить доход от аренды на уровне 20% годовых. Это позволило инвестору минимизировать риски и сохранить актив, несмотря на неблагоприятные внешние условия.

    

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

   

Региональные девелоперы и их стратегия

Региональные девелоперы продолжают пытаться выйти на московский рынок, однако их интерес снижается из-за дефицита участков с ТЭПами и низкой доходности (около 10%).

Многие надеются на рост инфляции и возможность получить выгоду от удорожания недвижимости в будущем, однако растущие затраты на материалы, рабочую силу и плата за смену ВРИ (виды разрешенного использования) значительно осложняют реализацию таких планов.

    

Прогнозы и ожидания

Участки без ТЭПов, которые не хеджированы арендным бизнесом, будут вынуждены снижать цену. За последние пять лет стоимость участков в Москве значительно выросла, однако экономические изменения могут привести к коррекции цен.

   

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

«Современная девелоперская среда становится все более сложной: растущие ставки, ужесточение регуляций и изменения на рынке требуют от компаний гибкости и способности быстро адаптироваться к новым условиям», — делает вывод автор, Дмитрий Сокирко (на фото).

Для успешной работы в таких условиях, считает эксперт, девелоперам важно развивать новые компетенции, искать возможности для коллабораций и диверсифицировать свои активы.

   

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте

Создание единых стандартов для девелоперов и сложности в освоении масштабных территорий обсудили на конференции GMKTalks, которая прошла в столице Казахстана Нур-Султане 21 октября. В мероприятии приняли участие топ-менеджеры девелоперских компаний России, Казахстана, Узбекистана, Киргизии.

 

 

Форсайт-сессия началась с выступления директора GMK Сергея Разуваева. Он рассказал о современных проектах комплексного освоения территорий, о роли в таких проектах государства, девелопера и жителей.

Кроме того, Сергей заметил, что сейчас никто из них в полной мере не задумывается о формировании благополучных сценариев жизни внутри проекта.

По его словам, решить эту проблему могли бы единые стандарты комплексного освоения территорий, обязательные для всех девелоперов страны.

 

Сергей Разуваев

 

В России уже существует такой документ. Он разработан Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ Стрелка. В него заложена концепция компактной городской среды, которая предполагает формирование районов с 15-минутной пешеходной доступностью ключевых объектов и локаций.

Пока в России стандарты ДОМ.РФ не являются обязательными для девелоперов, многие из них создают собственные правила внутри компаний или руководствуются внутренними принципами.

Руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев считает, что попытка написать один документ, который будет работать долго, немного утопична, ведь отрасль постоянно меняется.

«Все мы знаем о понятии культуры, это и есть универсальный стандарт, который органично передается от поколения к поколению, — подчеркнул Тимур. — Мне кажется, что в привязке к девелопменту вообще правильно было бы говорить именно о культуре. Это другая степень осознанности, не формальный подход, а более глубокая и устойчивая механика», — уточнил он.

 

Тимур Абдуллаев

 

Секретами успешного КОТа поделился вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС Филипп Третьяков. Район «Академический» в этом году получил статус административного района г. Екатеринбурга. По словам Филиппа, здесь гармонично взаимодействуют государство, девелопер и жители. Основа успеха — понимание и проработка сценариев жизни людей:

«С тем подходом, который был у девелоперского сообщества 10—15 лет назад, ни один КОТ успешным не получится, — заявил топ-менеджер девелоперской компании. — Например, в Подмосковье все застроено спальными районами, в которых никакой инфраструктуры нет. В них выжималась максимальная плотность и краткосрочная стратегия развития территории».

 

Филипп Третьяков  (за столом второй справа)

 

Именно эти темы поднимаются в документальном фильме «Сценарии жизни». Девелоперы СНГ тоже оценили картину – после GMKTalks прошел вечерний кинопоказ. В центре сюжета здесь – мнение архитекторов, девелоперов и самих жителей, которые рассказывают, как выбор квартиры повлиял на их собственный сценарий жизни.

В свою очередь директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский рассказал о стандартах, которые внедрила его компания.

«Государство в первую очередь заинтересовано в безопасности жителей, а крупнейшие игроки рынка еще и обеспечивают комфорт. — отметил он. — Конечно, государство тоже движется в эту сторону, в ближайшее время мы увидим радикальные изменения в этой области».

 

Петр Кирилловский

 

В июле правительств Московской области приняло внутренний стандарт, который закрепляет требования, обязательные для рынка: безбарьерная среда, подсветка фасадов, требования к планировкам, напомнил Кирилловский.

В своей презентации Петр рассказал, из чего состоит внутренний стандарт ГК ФСК:

• 3 класса жилья;

• 150 продуктовых и инженерных атрибутов;

• Непрерывная актуализация;

• Калькулятор себестоимости.

Участники дискуссии много говорили о том, как удается следить за соблюдением этих правил на всем жизненном цикле проекта. Петр заявил, что у крупных компаний есть все ресурсы, чтобы отследить эффективность работы, один из них — оценка NPS (Индекса потребительской лояльности).

 

 

Встреча проходила в столице Казахстана, поэтому участники просто не могли обойти стороной вопросы комплексного освоения территорий в стране. КОТы в России развивают уже несколько лет, но в Казахстане это совершенно новый формат.

Его используют лишь немногие застройщики, в том числе BI Group: они строят так называемые бигвилли, занимаются геобрендингом крупных территорий.

Что тормозит развитие проектов КОТ в странах СНГ? Застройщики сталкиваются с рядом сложностей. В частности, с прокладкой коммуникациями и строительством объектов социальной инфраструктуры (так, в некоторых школах Казахстана обучение идет в три смены).

 

 

О необходимости подобного свода правил для девелоперов Казахстана высказался председатель правления холдинга BI Group, одного из лидеров рынка этой страны, Амангельды Омаров.

«Государство в этой ситуации способно только реагировать после того, как ситуация становится трудной, — прокомментировал сложившееся на рынке положение генеральный директор ARISTAN EPC Бахытбек Катен. — К счастью, сейчас у крупных игроков рынка есть возможность напрямую поговорить с властями и сказать заранее о том, что и где они будут строить, и, соответственно, куда вести коммуникации», — уточнил он.

 

Бахытбек Катен

 

Амангельды Омаров рассказал о том, как в BI Group решают проблему с инфраструктурным наполнением проектов.

«Нужно предлагать государству интересные финансовые институты, — пояснил он, добавив: — В последнее время мы предложили проекты Государственно-частного партнерства (ГЧП): уже построили несколько школ. Государство в таких проектах почти не вкладывает деньги, все риски проекта мы берем на себя. Вместе с тем оживляем территорию и параллельно решаем социальный вопрос. Также и с дорогами: если в бюджете на них не заложены деньги, мы проектируем и строим их сами, а затем дарим городу».

 

Амангельды Омаров (на фото справа)

 

Об опыте Узбекистана в комплексном освоении территорий рассказал основатель Murad Buildings и сооснователь NRG Мурад Назаров. «Процесс оживления строительного рынка у нас начался относительно недавно, — заметил он. — За последние 4 года было построено в 10 раз больше, чем мы строили после независимости в течение 25 лет. Пустых земельных участков в Ташкенте уже практически нет, приходится сносить старый фонд, поэтому государство объявило о расширении границ столицы на восток».

По его словам, сейчас в этом направлении активно развивается социальная инфраструктура, строятся дороги и, конечно, жилая недвижимость. «Как только будет возможность, мы приступим к комплексному строительству, такой подход нам очень интересен», — поделился своими планами девелопер.

 

Мурад Назаров (на фото в центре)

 

Конференция GMKTalks показала, что у российских девелоперов есть большой интерес к практикам застройщиков СНГ. Неслучайно в мероприятии приняли участие представители таких ведущих российских строительных компаний, как Setl Group, ГК ФСК, КОРТРОС.

Посмотреть полную версию трансляции можно по ссылке: https://youtu.be/A4qYvD2RCIE.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Девелоперы обсудят актуальные проблемы на международной конференции в Нур-Султане

Девелоперы обсудят итоги самого странного года на рынке недвижимости

Застройщики обсудят, что еще можно предложить искушенному покупателю недвижимости

Цифровизация девелопмента глазами IT-компаний и застройщиков