Системами умного дома обычно называют любые цифровые сервисы и услуги, которые застройщик заявляет, как «умные». На практике же такие системы — это комплексный продукт, необходимый для автоматизации, мониторинга и управления объектами недвижимости.

  

  

Речь идет об интеграции инженерных систем, устройствах для умной квартиры и интерфейсах для пользователей, объединенных на базе общей платформы и работающих совместно. Всё это обеспечивает создание единой цифровой среды для взаимодействия застройщика, управляющей организации и жителей дома.

Директор IT-компании «Юникорн» Светлана Перминова (на фото) рассказала ЕРЗ.РФ о том, как создается умное здание и единая цифровая среда.

  

  

— Какие ключевые этапы можно выделить при создании умного здания?

— Оптимальным решением будет совместить процесс создания умного здания с соответствующими этапами проектирования и строительства. При таком подходе наша команда выделяет три этапа. Первый — разработка технического решения, второй — внедрение и третий — поддержка и сопровождение.

Каждый из них можно условно разделить еще на несколько шагов. Но прежде всего, застройщику нужно определиться с IT-компанией — разработчиком цифровой платформы умного здания. Основная ее задача —сопровождение проекта на всех стадиях его жизненного цикла, непосредственное создание единой цифровой среды.

  

   

Компетенции и возможности IT-компаний на российском рынке сильно разнятся. К тому же нельзя сбрасывать со счетов то, что некоторые решения представляют собой не только ПО, но и программно-аппаратные комплексы, когда оборудование также является разработкой компании.

Это может быть как плюсом, повышающим надежность системы, так и минусом, если решение закрытое и позволяет работать только с этими устройствами.

  

— Что происходит на каждом из этапов?

— Разработка технического решения для любого проекта производится индивидуально с учетом перечня сервисов, работу которых необходимо обеспечить для разных типов пользователей здания. В рамках этого этапа мы создаем два документа: концепция смарт-инфраструктуры и технический стандарт.

Первый документ отвечает на вопрос, что будет делать умное здание и как резиденты будут с ним взаимодействовать. Здесь описываются типы пользователей умного здания: например, собственник недвижимости, управляющая организация, гости, арендаторы. Затем для каждого пользователя определяется перечень цифровых сервисов для улучшения логистики, повышения комфорта и безопасности. Здесь же прописывается их степень доступа к функционалу выбранных сервисов.

   

Фото: www.hsto.org

  

Концепция смарт-инфраструктуры также фиксирует перечень интерфейсов. К ним относятся мобильное приложение, голосовые ассистенты, интерактивные цифровые поверхности, через которые житель сможет получать информацию от УК, управлять доступными сервисами и умной квартирой, онлайн-кабинет управляющей организации и мобильное приложение для ее сотрудников – исполнителей заявок. Помимо прочего при составлении этого документа учитывается ценность умных сервисов для маркетингового продвижения объекта.

Следующим шагом концепция преобразуется в технический стандарт. Он необходим для фиксации требований к оборудованию и коммуникациям жилого дома и квартир, принципиальных особенностей построения инженерных систем. Все то, что необходимо учесть при проектировании, возведении и эксплуатации жилого комплекса. При подготовке технического стандарта также может происходить выбор вендоров, оборудования, программного обеспечения, в том числе цифровой платформы для управления умным зданием.

На этом хотелось бы остановиться подробнее, поскольку от платформы зависит информационная безопасность данных, адаптивные возможности и особенности эксплуатации умного жилого комплекса. Например, насколько быстро можно будет разработать и внедрить новые модули, будет ли возможность горизонтально масштабировать систему для новых объектов.

Цифровая платформа не только осуществляет мониторинг состояния инженерных систем, но и определяет возможности управления этими системами. Поэтому так важно уделить этому шагу особое внимание.

   

Фото: www.specserver.com

  

Вторым этапом создания умного жилого комплекса является непосредственно внедрение. Здесь необходимо убедиться, что инженерные системы спроектированы в соответствии со стандартом, и на этапе строительства и пусконаладочных работ все его требования учтены. Наша компания по результатам этого этапа представляет заказчику отчёт, который среди прочего содержит рекомендации по исправлению отклонений от технического стандарта, если они препятствуют подключению платформы.

Момент рождения умного здания — прокладка слаботочных систем, монтаж и пусконаладка, организация каналов доступа к инженерным системам здания и, наконец, подключение к платформе. Как итог, заказчик получает «ключи» от единой цифровой среды объекта.

Третий этап работ — поддержка и сопровождение — часто оказывается недооценённым. Важно понимать, что любая цифровизация предполагает определенный уровень знаний и навыков пользователей. И если жителю дома достаточно просто скачать приложение на смартфон (дальше всё интуитивно понятно), то, например, сотрудник управляющей организации при подключении ЖК к платформе получает довольно много специфической информации, и обойтись обывательским опытом не получится. Здесь требуется обучение от разработчика платформы, чтобы полностью погрузиться в нюансы цифрового формата.

  

Фото: www.almode.ru

  

Приятный и полезный бонус работы с ответственным IT-подрядчиком — это гарантийное обслуживание и техподдержка продукта. Некоторые компании даже готовы взять на себя обработку прямых обращений конечных пользователей. Хорошо отлаженная система с грамотным управлением со стороны УК и качественной техподдержкой оказывают благотворное влияние на репутацию девелопера.

  

— Какие сложности возникают при создании умного ЖК?

— Умный ЖК — непростой по своей сути продукт. Поэтому сложности в процессе его создания — это нормальное явление как для разработчика, так и для застройщика. Здесь главное — превратить сложности в задачи и работать над ними в штатном режиме.

Например, существует такая проблема как «зоопарк технологий». Любой застройщик понимает, что это значит, потому что неизбежно с ним сталкивается. Задача разработчика IT-решения — помочь застройщику справиться с этим «зоопарком» посредством интеграции оборудования разных производителей на одной платформе.

Если девелопер примет решение тиражировать стандарт и утвердит его для всех своих объектов, то с каждым новым подключением риск появления «зоопарка технологий» сводится к нулю. Когда появляется стандарт и все объекты строятся по нему, то монтаж, пусконаладка и обслуживание типовых решений проходит проще и быстрее.

   

Фото: www.saucyintruder.org

  

Еще стоит упомянуть, что управляющие организации часто оказываются не готовы к цифровому формату, многие привыкли работать по старинке. Большую роль в решении этой сложности играют сами застройщики, которые заинтересованы в лояльности жителей и помогают УК адаптироваться к новым условиям.

Понятная и структурная программа обучения управляющей организации от разработчика платформы также является действенным инструментом для перехода от бумаги к цифре.

  

— Ведет ли подключение ЖК к платформе к удорожанию стоимости кв. м для покупателей квартир?

— Влияние на стоимость квадратного метра в среднем составляет 0,5%. Доступная цена — один из существенных факторов, дающих основания считать, что в ближайшие годы все новые здания станут в той или иной степени умными.

  

Фото: www.static.tildacdn.com

  

— Насколько системы «умный дом» и «умный ЖК» пользуются популярностью среди жильцов?

— Популярность умных сервисов уже очевидна. Опубликованный в июне опрос «Авито Услуг» показал, что 68% россиян хотели бы жить в «умных домах». Что выглядит вполне логичным, так как «умный ЖК» — это не только автоматическая передача показаний счетчиков и чат с УК, но и эффективная система мониторинга состояний инженерных систем здания, предотвращение аварийных ситуаций, повышение безопасности, энергоэффективности и многое другое.

В итоге умные сервисы позволяют существенно экономить время и снижают степень беспокойства за безопасность своей семьи и дома, что и лежит в основе их популярности. Пожив в умном доме, человек в обычном доме испытывает дискомфорт.

  

Фото: www.furnishhome.ru

  

— Актуальна ли повестка создания умных жилых комплексов в нынешних реалиях?

— Сегодня на рынке уже есть несколько полностью отечественных IT-решений для создания умных жилых комплексов. Например, наша открытая облачная платформа Ujin и одноименная линейка устройств для квартир. Поэтому можно с уверенностью сказать, что санкции не остановят разработку новых цифровых сервисов и их внедрение в жизнь россиян. Есть все предпосылки для дальнейшего развития.

Несмотря ни на что наши крупнейшие партнеры-девелоперы сохранили планы по реализации умных жилых комплексов и умных квартир в силе. И поддержка от государства — создание межведомственной рабочей группы Минцифры, Минпромторга и Минстроя России, а также организация АНО «Умный многоквартирный дом» — дает уверенность в том, что все, что строится и конструируется в России, будет умным на горизонте двух-трех лет.

 

— Светлана, спасибо за интересный разговор. Удачи в бизнесе!

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Защита проекта первого в России умного дома класса «A» состоится 22 июля

Более 40 целевых показателей проекта «Умный город» утвердят до конца года

Умные новостройки российских застройщиков отмечены дипломами портала ЕРЗ.РФ

В эфире «ЗАСТРОЙЩИКИ ВЫБИРАЮТ» IT-компании представили свои решения для умных домов

Опубликованы Реестр умных многоквартирных домов и новая методология присвоения классов «Умный МКД»

Первые застройщики страны получили дипломы о присвоении новостройкам класса «Е» умного дома

Утверждена методология присвоения классов умного дома многоквартирным новостройкам

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

Умный дом: каким он должен быть и сколько за него готовы платить покупатели квартир в новостройках

Создание единых стандартов для девелоперов и сложности в освоении масштабных территорий обсудили на конференции GMKTalks, которая прошла в столице Казахстана Нур-Султане 21 октября. В мероприятии приняли участие топ-менеджеры девелоперских компаний России, Казахстана, Узбекистана, Киргизии.

 

 

Форсайт-сессия началась с выступления директора GMK Сергея Разуваева. Он рассказал о современных проектах комплексного освоения территорий, о роли в таких проектах государства, девелопера и жителей.

Кроме того, Сергей заметил, что сейчас никто из них в полной мере не задумывается о формировании благополучных сценариев жизни внутри проекта.

По его словам, решить эту проблему могли бы единые стандарты комплексного освоения территорий, обязательные для всех девелоперов страны.

 

Сергей Разуваев

 

В России уже существует такой документ. Он разработан Минстроем России и ДОМ.РФ вместе с КБ Стрелка. В него заложена концепция компактной городской среды, которая предполагает формирование районов с 15-минутной пешеходной доступностью ключевых объектов и локаций.

Пока в России стандарты ДОМ.РФ не являются обязательными для девелоперов, многие из них создают собственные правила внутри компаний или руководствуются внутренними принципами.

Руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM Тимур Абдуллаев считает, что попытка написать один документ, который будет работать долго, немного утопична, ведь отрасль постоянно меняется.

«Все мы знаем о понятии культуры, это и есть универсальный стандарт, который органично передается от поколения к поколению, — подчеркнул Тимур. — Мне кажется, что в привязке к девелопменту вообще правильно было бы говорить именно о культуре. Это другая степень осознанности, не формальный подход, а более глубокая и устойчивая механика», — уточнил он.

 

Тимур Абдуллаев

 

Секретами успешного КОТа поделился вице-президент по маркетингу и продажам ГК КОРТРОС Филипп Третьяков. Район «Академический» в этом году получил статус административного района г. Екатеринбурга. По словам Филиппа, здесь гармонично взаимодействуют государство, девелопер и жители. Основа успеха — понимание и проработка сценариев жизни людей:

«С тем подходом, который был у девелоперского сообщества 10—15 лет назад, ни один КОТ успешным не получится, — заявил топ-менеджер девелоперской компании. — Например, в Подмосковье все застроено спальными районами, в которых никакой инфраструктуры нет. В них выжималась максимальная плотность и краткосрочная стратегия развития территории».

 

Филипп Третьяков  (за столом второй справа)

 

Именно эти темы поднимаются в документальном фильме «Сценарии жизни». Девелоперы СНГ тоже оценили картину – после GMKTalks прошел вечерний кинопоказ. В центре сюжета здесь – мнение архитекторов, девелоперов и самих жителей, которые рассказывают, как выбор квартиры повлиял на их собственный сценарий жизни.

В свою очередь директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский рассказал о стандартах, которые внедрила его компания.

«Государство в первую очередь заинтересовано в безопасности жителей, а крупнейшие игроки рынка еще и обеспечивают комфорт. — отметил он. — Конечно, государство тоже движется в эту сторону, в ближайшее время мы увидим радикальные изменения в этой области».

 

Петр Кирилловский

 

В июле правительств Московской области приняло внутренний стандарт, который закрепляет требования, обязательные для рынка: безбарьерная среда, подсветка фасадов, требования к планировкам, напомнил Кирилловский.

В своей презентации Петр рассказал, из чего состоит внутренний стандарт ГК ФСК:

• 3 класса жилья;

• 150 продуктовых и инженерных атрибутов;

• Непрерывная актуализация;

• Калькулятор себестоимости.

Участники дискуссии много говорили о том, как удается следить за соблюдением этих правил на всем жизненном цикле проекта. Петр заявил, что у крупных компаний есть все ресурсы, чтобы отследить эффективность работы, один из них — оценка NPS (Индекса потребительской лояльности).

 

 

Встреча проходила в столице Казахстана, поэтому участники просто не могли обойти стороной вопросы комплексного освоения территорий в стране. КОТы в России развивают уже несколько лет, но в Казахстане это совершенно новый формат.

Его используют лишь немногие застройщики, в том числе BI Group: они строят так называемые бигвилли, занимаются геобрендингом крупных территорий.

Что тормозит развитие проектов КОТ в странах СНГ? Застройщики сталкиваются с рядом сложностей. В частности, с прокладкой коммуникациями и строительством объектов социальной инфраструктуры (так, в некоторых школах Казахстана обучение идет в три смены).

 

 

О необходимости подобного свода правил для девелоперов Казахстана высказался председатель правления холдинга BI Group, одного из лидеров рынка этой страны, Амангельды Омаров.

«Государство в этой ситуации способно только реагировать после того, как ситуация становится трудной, — прокомментировал сложившееся на рынке положение генеральный директор ARISTAN EPC Бахытбек Катен. — К счастью, сейчас у крупных игроков рынка есть возможность напрямую поговорить с властями и сказать заранее о том, что и где они будут строить, и, соответственно, куда вести коммуникации», — уточнил он.

 

Бахытбек Катен

 

Амангельды Омаров рассказал о том, как в BI Group решают проблему с инфраструктурным наполнением проектов.

«Нужно предлагать государству интересные финансовые институты, — пояснил он, добавив: — В последнее время мы предложили проекты Государственно-частного партнерства (ГЧП): уже построили несколько школ. Государство в таких проектах почти не вкладывает деньги, все риски проекта мы берем на себя. Вместе с тем оживляем территорию и параллельно решаем социальный вопрос. Также и с дорогами: если в бюджете на них не заложены деньги, мы проектируем и строим их сами, а затем дарим городу».

 

Амангельды Омаров (на фото справа)

 

Об опыте Узбекистана в комплексном освоении территорий рассказал основатель Murad Buildings и сооснователь NRG Мурад Назаров. «Процесс оживления строительного рынка у нас начался относительно недавно, — заметил он. — За последние 4 года было построено в 10 раз больше, чем мы строили после независимости в течение 25 лет. Пустых земельных участков в Ташкенте уже практически нет, приходится сносить старый фонд, поэтому государство объявило о расширении границ столицы на восток».

По его словам, сейчас в этом направлении активно развивается социальная инфраструктура, строятся дороги и, конечно, жилая недвижимость. «Как только будет возможность, мы приступим к комплексному строительству, такой подход нам очень интересен», — поделился своими планами девелопер.

 

Мурад Назаров (на фото в центре)

 

Конференция GMKTalks показала, что у российских девелоперов есть большой интерес к практикам застройщиков СНГ. Неслучайно в мероприятии приняли участие представители таких ведущих российских строительных компаний, как Setl Group, ГК ФСК, КОРТРОС.

Посмотреть полную версию трансляции можно по ссылке: https://youtu.be/A4qYvD2RCIE.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Девелоперы обсудят актуальные проблемы на международной конференции в Нур-Султане

Девелоперы обсудят итоги самого странного года на рынке недвижимости

Застройщики обсудят, что еще можно предложить искушенному покупателю недвижимости

Цифровизация девелопмента глазами IT-компаний и застройщиков