Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
+

Вопросы по банковскому сопровождению деятельности застройщика

12 октября в Высшей школе экономики состоялся семинар «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», организованный совместно Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) и Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.

   

   

В мероприятии приняли участие около 1 тыс. застройщиков, из них более 100 — очно и около 900 — по видеосвязи.

В процессе подготовки семинара поступило более 500 вопросов. Вопросы обработаны, сгруппированы, направлены в банки для подготовки ответов.

Застройщики, желающие поделиться своей правовой позицией по поступившим вопросам, могут прислать ее на адрес электронной почты law1@asnoza.ru. Ответы будут направлены участникам семинара и опубликованы на портале ЕРЗ.

Публикуем здесь вопросы, поступившие в письменном виде в процессе подготовки семинара и заданные в ходе этого мероприятия.

    

 Эскроу счета
  1. Средства застройщика на счетах эскроу
1 При открытии счетов эскроу необходимо ли резервирование средств на счете?
2 Планируется снижение ставки по кредитному продукту, предоставляемому застройщику, работающему по системе эксроу счетов до 0%, при условии превышения суммы на эксроу счетах над суммой кредитных средств?
3 Возможно ли организовать онлайн мониторинг остатков по счетам эскроу для застройщика?
4 Какие операции будут под запретом при проведении расчетов посредством счетов эскроу?
5 Можно ли при достаточном поступлении денежных средств на эскроу-счета досрочно погасить кредитную линию и не уплачивать проценты?
6 Будет ли предусмотрена возможность поэтапного раскрытия денежных средств с эскроу-счетов, с учетом выполнения строительных работ застройщиком?
7 Будет ли у банка возможность фондирования средств дольщиком для финансирования застройщика, и как это повлияет на ставку кредитования для застройщика?
  2. Регламентация взаимодействия застройщика и банка
8 В целях недопущения злоупотреблений со стороны банков будут ли разработаны единые критерии к застройщику и к проектам, применяемые при установлении ставки целевого кредита с использованием механизма эскроу-счетов?
9 Особенность проектного финансирования заключается в том, что сам объект кредитования является предметом обеспечения кредитных обязательств. Поэтому дополнительное обеспечение обязательств не требуется. Будут ли уполномоченные банки устанавливать какие-либо дополнительные условия обеспечения кредитных обязательств при использовании счетов эскроу?
10 В целях применения единого подхода  при привлечении средств на эскроу счета, будет ли разработан единый порядок взаимодействия уполномоченного банка, застройщика и клиента при применении эскроу-счетов, в том числе с применением новейших программных средств?
11 Отсутствует регламентация взаимодействия между уполномоченным банком, в котором открыт счет эскроу, и не уполномоченным банком, выдавшим ипотеку участнику долевого строительства. 
12 Не регламентирован порядок доступа застройщика к средствам, размещенным на счетах эскроу после завершения строительства.
13 Будут ли разработаны типовые договоры:
- договор целевого кредита;
- договор на открытие счета эскроу
14 Какой минимальный перечень технической документации необходимо предоставить в Банк для получения проектного финансирования?
15 Может ли банк отказать застройщику в финансировании при использовании счетов эскроу при соблюдении требований, установленных законодательством?
16 Какой порядок подтверждения собственного участия в размере 15% для эскроу-счетов?
17 Что делать застройщику, если при системе эскроу его проект показался банку не интересным и банк отказался его кредитовать?
18 Как планируется содействовать добропорядочным застройщикам при работе с банками по эскроу-счетам?
19 Есть ли 100% гарантии при обращении в банк, что банк не откажет в открытии эскроу-счета? Ведь представители банков открыто говорят, что они будут открывать эскроу-счета при наличии уверенности в экономической выгоде от проекта строительства МКД. Это выражается в том, что проект должен обеспечивать прибыль при условии снижения расчетного объема продаж в суммовом выражении на 20%. Пример, (планируемая стоимость проекта — 20 % от ее стоимости) — себестоимость = маржа определенного %. То есть доходность проекта заведомо занижена. С таким подходом банков строить доступное социальное экономичное жилье просто нереально. Сейчас банки именно так рассчитывают бизнес-проект в рамках проектного финансирования + требуют залоги, обеспечения, поручительства и т.п. Такие требования могут обеспечить только крупные застройщики, способные компенсировать свои потери ценой продаваемой площади. И опять видим ситуацию, когда о доступности жилья и речи не идет. Складывается впечатление, что с рынка жилищного строительства будут выдавлены средине и мелкие игроки, и приобретать недвижимость конечному потребителю станет нереально. Последствия данной ситуации описывать не буду: они понятны любому экономисту.
20 Будут ли банки предоставлять льготные условия по кредитованию при наличии поручительства (гарантии) юридического лица с международным рейтингом?
21 Требования банка по операциям на эскроу у всех банков разные. Как определить, насколько правомерны требования банков? 
22 Поделитесь информацией: какие предельные ставки кредитования для проектного финансирования с использованием эскроу-счетов?
23 Возможно ли подписание договора на эскроу без визита в банк?  Через онлайн или сотрудника банка, работающего на территории застройщика? 
24 Как застрахован застройщик, который работает по счетам эскроу, темпы продаж (поступления средств на счета эскроу) превышают темпы банковского финансирования строительства, при этом уполномоченный банк лишается лицензии ЦБ РФ и прекращает свою деятельность?
25 1. При оценке банками залогов, а именно: земельного участка, и имущественных прав по строящимся квартирам, той стоимости, которую выдает залоговая, не выдерживает модель, она попросту сильно занижена! Также затраты, понесенные застройщиком на расселение, банком не принимаются как вложенные собственные средства, так как считаются затратами, понесенными на подготовку земельного участка! 2. Аккредитивы ни у одного банка со счетами эскроу не работают! 3. При отсрочке уплаты % по кредиту идет серьезное удорожание проекта, но при уплате их в течение срока строительства банк требует приобрести у него вексель на серьезную сумму на весь срок строительства и заморозить эти деньги! Тем самым, обеспечив себе дополнительный доход, а у застройщика забрав из оборота серьезные средства! Так некоторые банки, несмотря на законодательство, устанавливают свои условия по размеру % авансирования в сумме 15% от проекта, и при таких условиях строить досрочно становится невозможно! Так же неясно, где взять средства на финансирование и строительство внешних инженерных сетей!
26 Интересно по каким критериям для банка определяется, значимый клиент или нет?
  3. Порядок получения информации от банка
27 Подпункт 11 пункта 1 ст.21. Федерального закона №214-ФЗ обязывает застройщика указать в проектной декларации информацию о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном ст. 15.4 ФЗ-214. П. 2 ст. 15.4 Федерального закона №214-ФЗ, обязывает указать в ДДУ сведения о банке (наименование, местонахождение, адрес, адрес электронной почты, номер телефона), в котором будет открыт счет эскроу. Какова процедура получения данной информации в банке?
  4. Переход от других способов привлечения средств дольщиков на счета эскроу 
28 Первые договоры долевого участия заключены без счетов эскроу. Возможно ли заключение ДДУ с остальными дольщиками с использованием счетов эскроу в данном проекте c остальными участниками заключать договоры? 
29 Возможность перехода на схему работы с эскроу счетами в рамках 214-ФЗ по действующим проектам строительства, разрешения по которым получены до 01.07.2018 и по которым часть объектов долевого строительства уже продана (денежные средства получены застройщиком от дольщиков по факту регистрации ДДУ на расчетный счет).
30 На каком этапе необходимо открыть счет эскроу? Возможен ли переход на эскроу счета в процессе реализации проекта по домам, где уже частично проданны квартиры и произведена оплата подрядчикам?
31 Застройщик получил несколько разрешений на строительство — как многоквартирных домов, так и иных объектов. Один из объектов он планирует строить с использованием эскроу счетов, остальные за счет иных средств (как собственных, так и заемных). Является ли строительство иных объектов, строящихся (или планируемых к строительству) без участия дольщиков, «иной деятельностью», установленной ч. 6 ст. 18 214-ФЗ и основанием для отказа в привлечении денежных средств участников долевого строительства с открытием счетов эскроу?
32 В разрешении на строительство, полученном до 01.07.2018, указано строительстве нескольких многоквартирных жилых домов. В соответствии с требованиями законодательства открыли спецсчет в отношении разрешения на строительство. Возможно ли в последующем в отношении одного из указанных в разрешении на строительство многоквартирных жилоых домов привлекать денежные средства участников долевого строительства через счета-эскроу?
  5. Условия ДДУ со счетами эскроу 
33 Допускается ли предоставление застройщиком рассрочки по уплате цены договора участия в долевом строительстве, и если да, то возможна ли рассрочка на срок более чем срок окончания строительства и передачи объекта дольщику? 
34 При работе через эскроу-счета может ли дольщик рассчитывать на возможность приобретения жилья в рассрочку, без участия в ипотеке? Или необходимо взять на всю сумму договора ипотеку, положить на эскроу-счет? По сути, получается, что банк под проценты предоставляет кредитные средства и дольщику, и застройщику по одному и тому же объекту договора. Мы, как застройщики, идем навстречу дольщику, предоставляя рассрочку при оплате договора. И, надеемся, что обязательность участия в схеме с эскроу-счетами, наши дольщики не потеряют возможность приобретать жилье в рассрочку.
35 Порядок внесения изменений в заключенные в рамках 214-ФЗ договоры счета эскроу (в части срока условного депонирования) при продлении разрешения на строительство и внесении изменений в проектную декларацию. 
36 Каким образом будет происходить возврат по ДДУ при расторжении. Источник возврата — средства на эскроу либо кредитные средства?
  6. Продление срока условного депонирования
37 Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ 214-ФЗ предусматривает, что срок условного депонирования денежных средств  не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. Как регулируется этот момент в случае внесения застройщиком изменений в проектную декларацию, если предложение о продлении срока направлено участнику долевого строительства, но тот отказался от подписания ДС к ДДУ? Ранее на семинаре в Сбербанке была озвучена позиция, что в отсутствие зарегистрированного соглашения срок эскроу продляться не будет.  Т.о. банк обязан в случае обращения дольщика вернуть ему денежные средства (прекращение эскроу в связи с истечением срока предусмотрено Гражданским кодексом и не указано в ч. 7 и 8 ст. 15.5. как одно из оснований, по которым банк возвращает денежные средства на основании записи о погашении регистрации ДДУ). Такой возврат формально не является основаниями, предусмотренными 214-ФЗ для расторжения по инициативе застройщика (в силу п. 4 и п. 5 основаниями для расторжения являются просрочка внесения платежа, которой не было). Таким образом, в данной ситуации возникает простор для мошенничества со стороны недобросовестных участников долевого строительства, а застройщик — не защищен.
  7.Налоговые платежи при привлечении средств на счета эскроу
38 В какой момент определяется налоговая база по налогу на прибыль застройщика в случае схемы эскроу? Необходимо ли платить авансовые платежи по налогу на прибыль в случае реализации проекта в течение более одного налогового периода? Т.к. согласно п. 2 ст. 271 Налогового кодекса РФ для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. И согласно п. 2 ст. 272 Налогового кодекса РФ По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).Таким образом, на застройщика, помимо самостоятельного финансирования строительства возлагается обязанность по уплате авансовых платежей по налогу на прибыль.
  8. Расходование средств со счетов эскроу 
39 Если в договоре долевого участия прописана сумма возмещения услуг застройщика, может ли застройщик в момент строительства тратить денежные средства с экроу-счетов в размере сумм, полученных в качестве услуг застройщика?
40 Момент доступа к счету эскроу — это акт о вводе в эксплуатацию или получение первого права собственности? Ведь разница во времени по этим двум моментам — не менее 6 месяцев!
Специальные счета застройщика
  1. Открытие спецсчетов
1 В соответствии с разъяснениями Минстроя России от 15.08.2018 №34785-ВЯ/07 (далее — разъяснение Минстроя), застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, могут осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства по нескольким ГПЗУ или ППТ. В связи с этим возникают различные толкования указанной нормы:
застройщики должны открывать расчетные счета только в одном уполномоченном банке по всем строящимся объектам в рамках всех ГПЗУ или ППТ;
застройщики должны открыть расчетные счета в одном уполномоченном банке в рамках реализации одного ГПЗУ или ППТ;
застройщики могут открывать расчетные счета в разных уполномоченных банках по каждому разрешению на строительство.
2 В законе неочевидна необходимость открытия спец.счетов для паркингов, в частности для застройщиков у кого РНС получены до 01.07.2018. 
3 В случае отсутствия генерального подрядчика, договоры на разные этапы или виды работ заключаются заказчиком с различными подрядными организациями. Распространяется ли требование об открытии банковских счетов в одном и том же уполномоченном банке на все подрядные организации?
4 Обязан ли застройщик открывать специальный счет на объект капитального строительства, все квартиры по которым проданы и все расчеты по данным договорам произведены до 01.09.2018?
5 В какой момент застройщик обязан открыть счет в уполномоченном банке, если он получил разрешение на строительство до 01.07.18, но до 01.09.2018 еще не получил соответствие застройщику?
6 В течение какого периода времени при закрытии счета в уполномоченном банке банк осуществит перевод средств с закрываемого счета на новый счет в другом уполномоченном банке? Столкнулись с ситуацией, когда вынуждены открыть спецсчет в другом банке. Сотрудникам банка озвучили наше желание 1 октября, на 11.10.18 в ответ на наши ежедневные звонки банк говорит, что все хорошо, что вот-вот центральное управление решит и нам счет откроют. По факту переход осуществляется не в течение суток, а прошло уже 10 дней. Нам не могут платить дольщики по ДУДС, так как оплачивать в старый банк им оказалось неудобно (платежи принимаются только через терминал по 15 тыс. руб., то есть 1,5 млн надо заплатить 100 операциями — это дольщиков не устраивает. Также оказалось, что банк некорректно прописал программу по приему платежей, что тоже создало невозможность исполнять обязательства по оплате дольщиками ДУДС. Потому и было принято решение сменить банк на другой). Уточните, пожалуйста, регламенты: в  какие сроки после заявки банк обязан открыть спецсчет при переходе из одного банка в другой? А то это просто безобразие, и это один из самых крупнейших госбанков! Мы оказались в ловушке.
7 День добрый! Обратились к СБ по переводу к ним спецсчета 01.10.18 — на текущий день счет не открыт. Ежедневно общаемся со специалистами СБ, они уверяют, что вот-вот, уже сейчас по нам в центральном управлении решат и счет будет открыт. У нас встали все платежи от дольщиков. Работать нашим дольщикам с тем банком, в котором изначально открыли спецсчет, оказалось неудобно. Теперь поступлений нет — стройка стоит.
8 Разрешение на строительство получено до 01.07.18, соответствие застройщику еще не получили и средства дольщиков не привлекали. Вопрос: когда необходимо открыть спецсчет в уполномоченном банке?
9 К расчетному счету застройщика в банке имеется решение налогового органа о приостановлении операций по счету в соответствии со статьей 76 НК РФ. Правомерны ли действия банка по отказу в открытии спецсчета указанному застройщику? 
  2. Закрытие спецсчета
10 Каков порядок закрытия спецсчета? Можно ли переводить остатки на основной р/сч, после погашения % и основного долга по проектному финансированию?
  3. Использование других (не специальных) счетов
11 Застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., открыл счет в уполномоченном банке. Средства участников долевого строительства еще не поступили на указанный счет из-за отсутствия договоров долевого строительства. Может ли застройщик финансировать строительство объекта с другого собственного счета, без зачисления указанных средств на счет в уполномоченном банке?
12 Какая ответственность предусмотрена если деньги от дольщика ошибочно поступят не на спецсчет, а на любой иной? Разрешение получено до 01.07.18.
13 Может ли застройщик иметь расчетные счета сразу в нескольких уполномоченных банках? Уже открытые действующие расчетные счета, не привязанные к разрешению на строительство, могут оставаться рабочими?
14 Можно ли денежные средства, полученные от участников долевого строительства до открытия специального счета застройщика, которые были размещены не в уполномоченном банке, направлять на реализацию проекта без их перечисления на специализированный счет застройщика? Возможно ли финансирование проекта строительства с иных счетов застройщика или его основного общества, или финансирование должно осуществляться только со специализированного счета в уполномоченном банке?
15 Может ли застройщик помимо расчетного счета иметь иные виды счетов, предусмотренные законодательством о банках и банковской деятельности: ссудный, депозитный, текущий, специальный и др.?
16 Можно ли иметь зарплатный проект в другом неуполномоченном банке?
17 Можно ли иметь другие расчетные счета застройщику, кроме спецсчета в уполномоченном банке? Какие операции можно по ним осуществлять?
18 Разрешение на строительство получено до 1 июня 2018 года, договоры долевого участия заключены — до 1 июня 2018 года с указанием ранее открытого счета застройщика. Каким образом обязать дольщика платить на вновь открытые счета в уполномоченном банке: письмом или дополнительным соглашением к ДДУ? 
19 В законе отсутствует пункт об обязательстве привлечения застройщиком денежных средств на счета в уполномоченных банках. Получается, привлекать деньги можно на любые счета, а расходовать только со спецсчетов в уполномоченных банках?
20 Выявилась проблема при переводе с расчетного счета на спецсчет. СБ не может осуществить перевод в течение суток, как так нужно сменить тариф на обслуживание, который не может меняться в течение месяца. Абсурдная ситуация! Почему банки не несут ответственности за препятствование в переводе расчетного счета в спецсчет? Почему банки  вообще никаким образом не отвечают за свои действия (или бездействие) перед застройщиками по 214-ФЗ? Пропишите их ответственность. ГСН ответственность несет, в отличие от банков!
  4. Запрет операций по расчетному счету
21 Разрешение на строительство выдано после 01.07.2018. Открыли в банке специальный счет, на который перечислены собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости строительства. Банк не разрешил проводить расходные операции по спецсчету, так как нет заключения о соответствии (ЗОС). Правомерны ли действия банка? 
22 Как будет определяться дата возникновения обязательств застройщика, перечисленных в части 3 статьи 18 Федерального закона №214-ФЗ (в новой редакции)? Какие документы будут приниматься в качестве подтверждения даты возникновения обязательств?
23 Сбербанк говорит, что мы не можем разместить свободные денежные средства со спец счета на депозите. Это так?
  5. Проведение операций по счету застройщика
24 Вправе ли застройщик, получивший разрешение на строительство до 01.07.2018, использовать денежные средства участников долевого строительства на следующие цели:
Оплату иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности \застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, связанных со строительством (созданием) многоквартирного дома?
Оплату расходов производственных отделов застройщика, распределяемых на ежеквартальной основе на затраты проекта по строительству многоквартирного дома, пропорционально потраченному времени на каждый проект сотрудником соответствующего отдела. Методика распределения закреплена в учетной политике застройщика. Данные для распределения известны только по окончании квартала, что не соответствует сроку оплаты по условиям договоров. Можно ли оплачивать такие расходы со специализированных счетов застройщика? По каким критериям выбирать конкретный счет?
Оплату общедевелоперских расходов, относящихся к проекту строительства в целом, которые на дату ввода в эксплуатацию  каждой очереди строительства  будут распределены в каждую очередь согласно утвержденной учетной политикой компании методики (пропорционально продаваемой площади конкретной очереди в проекте в целом). Можно ли оплачивать такие расходы со специализированных счетов застройщика? По каким критериям выбирать конкретный счет?
Платеж относится к строящемуся жилому комплексу в целом, договор с подрядчиком заключен на несколько очередей строительства (несколько разрешений на строительство), но из документов, подлежащих оплате, есть возможность определить связь с конкретной очередью строительства (например, проектные работы); Возможна ситуация, когда часть выполненной работы относится к очереди, которая уже имеет разрешение на строительство, а часть выполненной работы относится к очереди, по которой еще нет разрешения на строительство. Каким образом нужно определить части платежа для распределения оплаты одного счета с разных расчетных счетов, или можно оплатить с одного из спецсчетов, исходя из понимания, что эти работы выполнены, в т.ч. и для этой очереди?
25 Можно ли в рамках одного ГПЗУ или ППТ при наличии нескольких разрешений на строительство переводить денежные средства с одного расчетного счета на другой расчетный счет?
26 Можно ли денежные средства со специального счета застройщика направлять на погашение гарантийных обязательств по ранее построенным застройщиком объектам?
27 Можно ли временно свободные денежные средства застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018, размещать на депозите на банковском счете в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика?
28 Каков порядок исчисления уполномоченным банком предельных размеров авансирования (30%) и размера административно-коммерческих расходов застройщика (10%).
Является ли авансированием перечисление денежных средств для реализации проекта техническому заказчику или генеральному подрядчику, которые открыли счета в том же уполномоченном банке, что и застройщик.
29 Возможно ли с расчетного счета застройщика осуществлять выплаты процентов и погашение кредита, полученного в не уполномоченном банке на покупку земельного участка?
30 Непонятен механизм финансирования со спецсчетов строительства социальной инфраструктуры, сетей и  пр.
31 Застройщик осуществляет строительство двух и более объектов, разрешения по которым получены до 01.07.2018. Денежные средства участников долевого поступают на открытые специальные счета по каждому из объектов. Имеет ли право застройщик направлять, полученные от дольщиков денежные средства, между этими счетами?
32 Застройщик имеет договоры займа, заключенные с материнской компанией до 01.07.2018. Имеет ли право застройщик погашать указанные займы (основной долг и проценты), с денежных средств дольщиков, поступающих на открытый спецсчет, и в каком объеме?
33 Может ли застройщик компенсировать свои затраты на строительство объектов, понесенные до 01.09.2018, средствами дольщиков, поступивших на специальный счет?
34 Как построен процесс погашения целевого кредита, полученного до 01.07.2018, и процентов по нему? Аналогично возврат займов физлиц, инвесторов, учредителей? С каких счетов будет осуществляться погашение?
35 С каких счетов можно оплатить гарантийные удержания через год после сдачи дома в эксплуатацию?
36 Разрешение получено до 01.07.2018 г. Открыт спецсчет в уполномоченном банке.Имеет ли право застройщик направить на депозит поступившие по ДДУ на спецсчет средства или в данном случае Банк на свое усмотрение устанавливает процентную ставку на неснижаемый остаток на спецсчете?
37 Каким образом будут проводиться платежи по застройщикам, получившим разрешение до 01.07.18: в усеченном режиме или в полном сопровождении? Какие документы необходимо предоставлять в банк при усеченном режиме работы? Сейчас какие-то банки просят сканы всех документов, каким-то достаточно ссылка на пп. П. 1 ст. 18. У нас возникают расходы в связи с принятием в штат сотрудника по сканированию документации — это также скажется на стоимости ДУДС.
38 Если по р/счету есть приостановка (налоговая задолженность), банк отказывается открыть спецсчет. Как получать деньги по ДДУ? У застройщика основная доля выручки — ДДУ. Нет выручки — нечем погашать долг.
39 В настоящее время, в связи с вступлением в законную силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для осуществления деятельности  необходимо открытие спецсчетов, При этом, банки со ссылкой на п. 12 ст. 76 Налогового кодекса РФ имеют право не открывать счета при наличии налоговых ограничений.  При отсутствии данных спецсчетов застройщик не имеет права на регистрацию договоров долевого участия и, следовательно, возможности погашения налоговых обязательств. Каким образом данный федеральный закон регламентирует подобную ситуацию? И варианты ее решения.
40 Можно ли оплачивать неустойку и штрафы по иску, а также компенсацию дольщику по мировому соглашению со спецсчетов? 
41 На каком основании Сбербанк требует в качестве подтверждающих документов счет и к нему договор? Например, при оплате страховых полисов по ДДУ.
  6. Банковский контроль
42 Будет ли уполномоченный банк осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства на предмет соответствия части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018? Или в отношении этих застройщиков будет осуществляться только контроль за соответствием части 3 статьи 18?
43 Для окончания контроля банков по спецсчету необходимо два события: разрешение объекта на ввод в эксплуатацию и регистрация 1 объекта недвижимости по одному ДДУ. Чем подтверждается второй пункт? Есть ли установленные требования?
44 Почему банки требуют от застройщиков, получивших РНС до 01.07.18, копии всех документов по платежам (например, СБ), хотя контроль по таким застройщикам в рамках 214-ФЗ определен в усеченном режиме? Мы вынуждены из-за данного обстоятельства нести дополнительные расходы для удовлетворения запросов банка.  Просим внести законодательно ясность в данную ситуацию. Впечатление, что банки предъявляют завышенные требования.
45 Каким образом, с точки зрения применения норм ст.18—18.2 Федерального закона 214-ФЗ о банковском контроле операций по счету застройщика классифицируются разрешения на строительство, полученные после 01.07.2018 взамен ранее выданных, если первоначальное разрешение получено застройщиком до 01.07.2018?
  7. Наложение арестов на спецсчета
46 Вправе ли Федеральная служба судебных приставов при принудительном исполнении судебных актов или органов предварительного следствия накладывать арест на специальный счет застройщика?
47 Можно ли по исполнительному листу списать денежные средства со спецсчета на другой дом? 
  8. Онлайн-системы
48 В начале этапа перехода по специальному счету получили некорректную консультацию по номеру технической поддержки. Ведется ли работа с этими сотрудниками? И второй вопрос. Через e-invoicing, прикрепляя обосновывающие документы, платежи не проводятся совсем, только если платежка содержит сразу прикрепленный пакет. Будет ли произведена корректировка работы системы? 
Вопросы по целевому использованию средств застройщика
  1. Распределение расходов
1 Что является последующим подтверждением целевого использования средств дольщиков в части косвенных затрат на содержание и обеспечение деятельности застройщика, которые по общепринятым нормам бухгалтерского учета отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы» и признаются расходами периода без распределения на конкретные проекты (РНС)?
2 Допустим ли подход, при котором методика распределения сумм платежей расходов, относящихся к нескольким РНС отличается от методики последующего признания затрат в бухгалтерском учете по нескольким РНС?
3 Застройщик осуществляет строительство трех многоквартирных домов по трем разрешениям на строительство. На каждое разрешение на строительство открыт отдельный расчетный счет. Кроме расходов, связанных с возведением зданий, имеются иные расходы, которые невозможно пропорционально распределить между объектами. Например, оплата сертификата ЭЦП, аренда офиса, услуги связи, заработная плата и т.д. Каким образом возможно правильно распределить между расчетными счетами иные расходы застройщика, не связанные с непосредственным строительством объектов? В случае оплаты данных расходов со счета, открытого под одно из разрешений на строительство, как в дальнейшем отнести эти расходы на другие объекты?
4 Предусмотренные законом расходы для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность по международным стандартам финансовой отчетности (далее МСФО), не могут составлять более 20% от проектной стоимости строительства (ч. 2. ст. 18).
Вопрос: может ли дочерняя компания основного застройщика, которая раскрывает консолидированную финансовую отчетность по МСФО, применять положения о лимите расходов не более 20% от проектной стоимости строительства, если основное общество отчетность по МСФО не формирует и не раскрывает?
5 Ранее застройщик для ускорения передачи квартиры и ее регистрации участником долевого строительства оплачивал услуги БТИ и продавал полученные от него паспорта дольщикам. Теперь делать так не получится?
6 Вопрос: из каких источников оплачивать расходы ниже по списку (для тех, кто имеет разрешения до 01.07.18):
- оплата проектирования и строительства подъездных путей к объектам строительства, в том числе на муниципальной территории;
- оплата авторского надзора по строящемуся объекту;
- оплата услуг технического заказчика по строящемуся объекту;
- оплата по перекладке сетей из пятна застройки;
- оплата сетей вне пятна застройки для подключения объекта к сетям ресурсоснабжения;
- оплата семинаров по повышению квалификации сотрудников (в т.ч. по направлению юриспруденция, бухгалтерия, маркетинг, продаж и т.п.);
- оплата услуг агентов по заключению договоров долевого участия;
- оплата расходов на маркетинг и продвижение на рынке компании и продукта (строящегося дома);
- оплата услуг аналитики поступающих звонков от потенциальных дольщиков;
- оплата услуг по размещению информации на интернет-сайтах;
- оплата услуг по абонетскому обслуживанию (юридическое, экономическое, проведение тендеров и т.п.);
- оплата изготовления баннеров и их монтаж;
- оплата услуг биллинга по приему платежей от дольщиков;
- оплата страховки по страхованию ответственности по договорам долевого участия, заключаемым по объекту, по которому первый ДДУ был зарегистрирован до 01.07.17;
- оплата программного обеспечения и обслуживание программ (бухгалтерские, сметные, правовые, программы по электронному документообороту, оплата ЭЦП и т.п.);
- оплата командировочных расходов;
- оплата услуг по подбору персонала;
- оплата проведения обязательного аудита;
- оплата строительства и расходов по эксплуатации временных нетитульных сооружений (подъездные пути, ограждение площадки, временного электроснабжения, временного водопровода и т.п.);
- оплата штрафов, пени, неустоек по исполнению договоров, в том числе перед участниками долевого строительства;
- оплата административных штрафов за нарушение требований законодательства;
- оплата различных маркетинговых акций для привлечений потенциальных участников долевого строительства, проведения круглых столов;
- оплата услуг  БТИ при постановке объекта на кадастровый учет и получение кадастрового  и технических паспортов на построенный объект и квартиры;
Если при ответах на вопрос выяснится, что у застройщика есть расходы, без которых он не может осуществлять свою деятельность в полном объеме, и если оплата таких расходов не предусмотрена ст. 18 214-ФЗ, то из каких источников оплачивать такие расходы, если привлекать займы, не связанные со строительством объекта с 01.07.18 нельзя?  С точки зрения нормы ст. 18—18.2  2014-ФЗ средства, поступающие от участников долевого строительства, являются целевыми, даже в части разрешенных расходов на содержание службы застройщика?
7 Как выплачивать вовремя заработную плату сотрудникам и налоги и взносы с нее при отсутствии поступлений по ДДУ? Займы же брать теперь нельзя, кроме как от основной компании.
8 Как будет происходить контроль 30% авансов на строительство жилого дома и 10% на содержание застройщика, если при усеченном режиме банк будет требовать полный пакет документов по платежам (договор, акты и т.п), при условии, что застройщик ранее понес расходы по строительству указанного объекта?
  Еще есть вопрос про строительство сетей за пределами участка, на котором строится МКЖД. Администрация города не строит сети. По 214-ФЗ, например, сети ливневой канализации строить за счет средств дольщиков нельзя. А откуда застройщик должен взять десятки миллионов рублей на строительство таких сетей? Без сетей дом в эксплуатацию никто же не введет. Как быть? Пересмотрите, пожалуйста, нормы закона, которые бы нивелировали данную проблему (компенсация затрат от администрации, совместное с ней строительство сетей на участках земли, принадлежащих городу, или обязательство администрации города построить сети в течение периода с моменты выдачи разрешения на строительство застройщику.
  2. Распределение средств одного МКД на строительство другого МКД
9 Можно ли в рамках одного разрешения на строительство, в соответствии с которым застройщик осуществляет строительство нескольких МКД, денежные средства, поступившие на строительство одного МКД, использовать на строительство другого МКД?
  3. Социальная инфраструктура
10 Согласно ч. 1 ст. 18.1 ФЗ-214 строительство, реконструкция объекта социальной инфраструктуры за счет денежных  средств участников долевого строительства  допускается при условии, если после ввода такого объекта в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на такой объект или такой объект безвозмездно передается в государственную или муниципальную собственность. Согласно  ч. 3 ст. 18.1 ФЗ-214 объект социальной инфраструктуры подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по такой передаче и порядок передачи предусмотрены либо нормативно-правовым актом органа государственной власти, муниципальным правовым актом, договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории, либо иным договором или соглашением, заключенным застройщиком с органом государственной власти  или органом местного самоуправления. Застройщиком заключено соглашение с администрацией района, предусматривающее обязательство застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры (дошкольных образовательных учреждений) с дальнейшей безвозмездной передачей их в муниципальную собственность, а также благотворительному финансированию ремонта или реконструкции объектов социальной инфраструктуры (общеобразовательных учреждений) в связи с реализацией застройщиком проекта жилищного строительства.
Допускается ли строительство и финансирование ремонта или реконструкции указанных объектов социальной инфраструктуры за счет денежных средств участников долевого строительства, при условии безвозмездной передачи результата строительства, ремонта или реконструкции в муниципальную собственность?
  4.  Средства займов 
11 Если на 01.07.18 существуют договора займа с юридическими организациями (не материнскими компаниями) целевого назначения (строительство жилого дома) и нецелевые — на ведение хозяйственной деятельности застройщика (оплата аренды помещения, услуг банка, выплаты зарплаты, взносов с нее, канцтовары и т.п.), можно ли работать по этим договорам дальше, т.е. получать заимствования? Если нет, то какие есть варианты по финансированию строительства и расходов застройщика? 
12 Можно ли с 01.07.18 продолжать привлекать займы не от основной компании, а от третьих лиц, с которыми существуют действующие договоры займа целевого характера с учетом прописанных траншей по выдаче займа (под строительство дома), и можно ли с поступающих денег по ДДУ такие займы возвращать (в части сумм, полученных после 01.07.18)? Если раньше финансирование происходило через займы отдельно по каждой секции (общее разрешение на весь дом), то сейчас по изменениям в 214-ФЗ можно ли поступающие от дольщиков средства по одной из секций направлять на строительство других секций? Или лучше вернуть заем по этой секции и взять займы по другим секциям (договора займа на 01.07.18 уже существуют и по ним брали заимствования на строительство этих других секций). И вообще, можно ли возвращать теперь займы, привлеченные целевым образом на строительство? Ведь из п. 1 ст. 18 214-ФЗ убрали формулировку «возмещение затрат на строительство».
13 Основное общество предоставляет целевой заем дочерней компании для приобретения прав на земельный участок. После получения разрешения на строительство основное общество в качестве участника долевого строительства заключает ДДУ с застройщиком — дочерней компанией. Сумма займа с учетом процентов равна цене по ДДУ. Вправе ли застройщик и дольщик  в порядке, установленном статьей 410 ГК РФ, прекратить обязательства по ДДУ и договору займа посредством зачета встречных однородных требований? Какие правовые последствия заключения соглашения о прекращении обязательств в этом случае?
  5. Определение проектной стоимости строительства
14 На основании какого документа и каким образом будет определяться стоимость строительства для расчета размера накладных расходов, на которые можно направлять 10 (20)% от стоимости строительства (договор подряда, сметный расчет, прошедший экспертизу и т.п.)?
15 Должны ли коммерческие, административные расходы, затраты, связанные с оплатой труда и налогов, включаться в проектную стоимость объекта?
  6. Переходные положения ФЗ в части использования средств дольщиков
16 Как быть в ситуации, когда застройщик самостоятельно приобретает строительные материалы и передает их генподрядчику в виде давальческого сырья, и по которым генподрядчик не смог отчитаться об их использовании на строительство? Раньше в такой ситуации (по материалам, по которым не смог предоставить отчет об использовании) генподрядчик приобретал такие материалы у застройщика.
17 Так как строительство объекта — процесс, длящийся во времени, разрабатывается учетная политика по учету его строительства и определения финансовых результатов и налогов в процессе строительства. После 01.07.18 с какой даты необходимо пересмотреть учетную политику: с начала строительство объекта, с даты вступления в силу изменений в 214-ФЗ, или по объектам, находящимся на 01.07.18 в процессе строительства политику не менять?
18 Просим разъяснить, как исполнять требования п. 8 ст. 8 175-ФЗ, если разрешение на строительство было получено до 01.07.18, велось строительство жилого дома и денежные средства застройщиком использовались в рамках 214-ФЗ до внесения в них изменений 218-ФЗ?
19 В какой редакции Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ должны применять статью 18 застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018 года и какие требования уполномоченный банк имеет право предъявлять таким застройщикам для осуществления операций по расчетному счету? А также будет ли действовать запрет на совершение операций по расчетному счету, установленный пунктом 3 статьи 18, в отношении денежных средств, полученных по договору долевого участия в части оплаты услуг застройщика? Если в нашем случае применяется последняя редакция 214-ФЗ, то как быть с платежами по расходам по деятельности заказчика-застройщика, если процент на услуги заказчика застройщика по заключенным и заключаемым ДДУ по строящемуся на текущий момент жилому дому  менее 10%?
Требования к застройщику
  1. Опыт работы застройщика
1 Что является начальным и конечным моментом исчисления опыта работы?
2 Возможен ли перерыв участия в строительстве (создании) многоквартирных домов, и если возможен, то предельный срок этого перерыва
3 Как вы себе представляете одновременное требование к застройщику наличие опыта 3 года, 10 тыс. кв. м и при этом отсутствие каких-либо обязательств? Конечно, настоящий действующий застройщик, особенно, если ему не один десяток лет, имеет обязательства, кредиты, заложенное имущество. Можете ли вы разрешить хотя бы наличие обязательств, возникших до 01.07.18 для РНС после 01.07.2018?
  2. Финансовые требования к застройщику
4 В связи с вступлением новых поправок в 214-ФЗ можно ли застройщику (разрешение получено до 01.07.2018г.) получать займы от учредителя?
5 Может ли застройщик с РНС после 01.07.2018 г. иметь обязательства и нецелевые кредиты, возникшие до 01.07.2018? Если нет, то правильно ли мы понимаем, что ЗОС по РНС, полученный после 01.07.2018 г. может получить только новое юрлицо или недействующий застройщик? Потому что реально действующий застройщик, которому 10-20 лет имеет валюту баланса десятки млрд рублей, и они единомоментно не могут исчезнуть.
6 Может ли застройщик, привлекающий денежные средства дольщиков по РНС до 01.07.2018 г., заключать договоры залога собственного имущества и выдавать поручительства за другое лицо после 01.07.2018? Например, юристы СБ, утверждают, что не может. И ссылка на разъяснения Минстроя не помогает, т.к. они утверждают, что позиция Минстроя не соответствует нормам 214-ФЗ и поэтому ими не рассматривается.
  3. Смешение правовых режимов
7 Может ли застройщик привлекать денежные средства дольщиков одновременно по РНС до 01.07.2018 г. и по РНС после 01.07.2018 г.?
  4. Уставный капитал
8 Требование к размеру уставного капитала застройщика — мнение Москомстройинвеста, что требование к размеру уставного капитала, предусмотренные переходными положениями ч. 50 ст. 25 218-ФЗ от 29.07.2017, сформулированы таким образом, что распространяются на всех застройщиков независимо от даты получения разрешения на строительство, в т.ч . привлекающих денежные средства дольщиков через счета эскроу.
9 Нужно ли приводить уставный капитал застройщика, строящего объект по разрешению полученному до 01.07.18 (а вернее до 01.07.17) и успевшим заключить первый договор долевого участия до 01.07.17, в соответствие с требованиями 214-фз с изменениями, внесенными 175-ФЗ. Вопрос вызван порядком применения п. 22.2 ст. 3 измененного214-ФЗ. На данный момент ситуация неясна: увеличивать УК или нет?
  5. Нормативы финансовой устойчивости
10 считается ли дочернее общество застройщика, созданное в январе 2018 года, соответствующим требованиям нормативам безубыточности при условии отсутствия у дочернего общества застройщика убытков по результатам 3 квартала 2018?
11 считается ли дочернее общество застройщика, созданное в январе 2018 года, соответствующим требованиям нормативов безубыточности при условии, если основное общество-застройщик соответствует требованиям нормативов безубыточности?
12 Каким образом рассчитывается норматив целевого использования средств (Н2) с учетом показателя чистых активов застройщика согласно Постановления Правительства РФ от 26.01.2018 №70 «О некоторых вопросах, связанных с определением нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также с учетом планируемых изменений о признании утратившим силу Постановления Правительства РФ от 21.04.2006 №233. Когда планируют утвердить новую редакцию порядка расчета нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика?
Проектная декларация, ЗОС и размещение информации в ЕИСЖС 
  1. Проектная декларация 
1 Согласно ч. 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ сведения о расчетном счете у застройщиков с разрешением на строительство до 01.07.2018 должны быть указаны в проектной декларации. Однако служба технической поддержки ЕИСЖС отвечает: «Данные пункты появляются в ПД, которые были созданы по пятой форме (т.е. при создании в пункте договор зарегистрирован с первым участником долевого строительства (ДДУ) было указано "Нет")». Договор долевого участия у застройщиков с РНС до 01.07.2018 в любом случае уже зарегистрирован. Фактически ЕИСЖС не дает исполнить требования закона застройщикам. Вопрос: достаточно ли застройщику разместить информацию по счету в профиле застройщика в ЕИСЖС? Как Москомстройинвест отнесется к отсутствию информации о счете в декларации?
2 Когда застройщик может прекратить вносить новые сведения в проектную декларацию (например, бухгалтерскую отчетность, телефон застройщика)? После ввода в эксплуатацию? После регистрации права собственности на первый объект? Вносить ли по объектам с РНС до 01.07.2018 в проектные декларации информацию по бенефициару и расчетному счету (разделы 3.4. и 19.4.)?
  2. ЗОС
3 Правомерен ли отказ в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации, выданный уполномоченным органом, в случае переноса срока ввода объекта в эксплуатацию более чем на три месяца, и закрепления нового срока в дополнительных соглашениях, заключенных со всеми участниками долевого строительства
  3. Размещение информации в ЕИСЖС
4 Застройщик должен разместить в Единой информационной системе жилищного строительства информацию об уплате  обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом. Вопрос: должен ли застройщик в дальнейшем размещать информацию по взносам? (214-ФЗ не содержит сведений на этот счет). С какой периодичностью (ежемесячно, ежеквартально)? Когда застройщик может прекратить вносить новые сведения по объекту в ЕИСЖС? Можно ли не размещать фотографии после ввода объекта  в эксплуатацию?
5 ГПЗУ, СПОЗУ, соглашения к договору аренды по РНС до 01.07.2018. Вопрос: по объектам с РНС до 01.07.2018 ГПЗУ, СПОЗУ необходимо разместить в ЕИСЖС путем   прикрепления к проектным декларациям? Если к договору аренды земельного участка подписано дополнительное соглашение, то необходимо ли разместить его в ЕИСЖС путем прикрепления к проектной декларации?  А если объект уже введен в эксплуатацию? 
6 Согласно Приказу Минстроя России от 09.12.2016 №914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства», застройщик должен размещать информацию на сайте — проекты ДДУ, проектные декларации и пр.
Вопрос: применяется ли данный приказ, если, согласно изменениям в 214-ФЗ, информация размещается застройщиком на сайте ЕИСЖС?
Отчетность застройщика сдается через сайт госуслуги.
Вопрос: нужно ли дублировать эту отчетность на наш.дом.рф в разделе ДОКУМЕНТЫ — ИСХОДЯЩИЕ?
  4. Запрет привлечения средств дольщиков
7 Просим разъяснить позицию государственных органов и оказать необходимую помощь по следующему вопросу. В настоящее время в связи с вступлением в законную силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» создалась следующая ситуация. В случае наложения запрета на государственную регистрацию договоров долевого участия в долевом строительстве, связанных с задержкой ввода в эксплуатацию одного объекта, запрет будет наложен не только в отношении этого объекта, но и в отношении других домов, где срок ввода в эксплуатацию еще не наступил и строительство которых осуществляет тот же застройщик. Каким образом привлекать денежные средства участников долевого строительства по нескольким многоквартирным жилым домам, срок сдачи которых не нарушен, при наличии у того же застройщика одного объекта с просроченным сроком сдачи более 6 месяцев? 
Договоры участия в долевом строительстве
  1. Способы оплаты ДДУ
1 Право на привлечение денежных средств для строительства МКД имеет застройщик, отвечающий определенному перечню требований, в том числе: застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций (п. 1.4 ч. 2. ст. 3), по расчетному счету застройщика не допускается совершение операций по покупке ценных бумаг (ч. 3 ст. 18).
Вопрос: разрешается ли застройщику принимать в счет оплаты цены договора долевого участия векселя?
Вопрос: разрешается ли застройщику в счет оплаты цены договора на выполнение функций техзаказчика передать последнему вексель, полученный в счет оплаты по договору долевого участия?
2 Учитывая, что взаимозачет является не способом расчетов, а способом прекращения обязательств, как контролирующими органами будет расцениваться проведения взаимозачетов между застройщиком и лицом — участником долевого строительства, если зачитываются встречные обязательства, связанные с созданием объекта:
- оплата прав за землю;
- оплата подрядчику за выполненные СМР;
- отношения, возникающие из инвестиционного договора, когда в качестве результата инвестиционной деятельности должны быть переданы  права на объем строящихся метров?
Имеет ли значение, будет участником долевого строительства в этих ситуациях юридическое или физическое лицо?
  2. Применение норм 175-ФЗ к ранее заключенным ДДУ. Порядок оплаты ДДУ 
3 Договоры долевого участия заключены до 1 сентября 2018 г. Денежные средства дольщиков по данным договорам должны поступать с рассрочкой на счет застройщика, не являющийся специальным и указанный в договорах. Как должен поступить застройщик в данной ситуации? Вправе ли застройщик принимать от дольщиков денежные средства на указанный в договоре счет, или необходимо их переводить на специальный счет?
4 1) Возможность расчета с участниками долевого строительства путем взаимозачета обязательств, если такая возможность предусмотрена в договоре долевого участия. Например если подрядчик или иное ИП, организация также является участником долевого строительства? В новой редакции закона №214-ФЗ данный вопрос не рассмотрен.  2) Будут ли распространяться новые требования в части безналичных расчетов и другие на жилищно-строительные кооперативы?
5 Можно ли по договорам ДДУ, заключенным до 01.09.2018, привлекать денежные средства дольщиков, согласно прописанным условиям в ДДУ, т.е. наличными денежными средствами или по старому расчетному счету?
  3. Вознаграждение (услуги) застройщика
6 Возможно ли в договоре участия в долевом строительстве отдельно оговаривать размер вознаграждения застройщика и использовать указанные средства на любые цели?
7 Нужно ли приводить заключенные до 20.10.17 ДУДС в соответствие с новым 214-ФЗ, ведь в нем убрано понятие «услуги заказчика-застройщика»?
Иная деятельность застройщика
  1. Продажа жилых помещений
1 Может ли застройщик при осуществлении деятельности по строительству жилых домов с привлечением средств дольщиков  продавать квартиры в уже введенных в эксплуатацию жилых домов, построенных в рамках 214-ФЗ и не реализованных в рамках договоров участия в долевом строительстве (то есть оставшиеся непроданными в период строительства) одновременно со строительством с привлечением средств дольщиков?
2 Также просим пояснить, как быть в ситуации, когда по одному разрешению на строительство строится многосекционный дом с разными сроками ввода в эксплуатацию секций (по первой секции, которая введена в III кв. 2018 года, остались нереализованные квартиры в рамках 214-ФЗ), можно ли застройщику продавать квартиры в период строительства другой секции, которая еще достраивается и не введена в эксплуатацию, или нужно ждать окончания строительства всех секций, и только потом реализовывать непроданные по 214-ФЗ квартиры? В новой редакции 214-ФЗ, вступившей в силу 01.07.18, застройщику дано право реализовывать только нежилые помещения и машино-места.
  2. Сдача в аренду объектов застройщика
3 Если ранее сдавали в аренду КТП и кабельную линию генподрядчику, как теперь сдавать ее с 01.07.18?
4 Если ранее перевыставляли генподрядчику расходы по электроэнергии, то как быть с 01.07.18?

     

    

   

   

 

  

Другие публикации по теме:

Презентации семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Опубликована обновленная программа семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

ПИК первым из крупных застройщиков перешел на счета эскроу

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Газпромбанк объявил о скором проведении первых пилотных сделок по проектному финансированию застройщиков при поручительстве ДОМ.РФ

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Стал известен подготовленный пакет мер по снижению ставок кредитов застройщикам при использовании счетов эскроу

Александр Плутник: Мы обсуждаем с Минфином уменьшение стоимости проектного финансирования

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

+

Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве

4 декабря Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 581453-7, вносящий очередной пакет поправок в 214-ФЗ. В соответствии с решением Госдумы замечания и дополнения к этому документу должны быть представлены до 10 декабря 2018 года. Клуб инвесторов Москвы (КИМ) сформулировал свои предложения ко второму чтению, которые отражены в данной статье исполнительного директора КИМ Владислава ПРЕОБРАЖЕНСКОГО.

            

Фото: www.promdevelop.ru

    

Сама суть законодательства о долевом строительстве —  это привлечение денежных средств граждан на начальных стадиях строительства для снижения серьезных издержек застройщиков на уплату процентов по целевым кредитам (проектное финансирование), реализацию квадратных метров на стадии строительства с существенным дисконтом для потребителей относительно стоимости квадратных метров уже введенных в эксплуатацию объектов.

За время существования законодательства о долевом строительстве в РФ было проинвестированно, построено,  приобретено и оформлено в собственность  гражданами по договорам долевого участия с дисконтом  (25% и более) свыше 10 млн квартир, в том числе с привлечением материнского капитала.  Из этого колоссального объема нового жилья, построенного по договорам долевого участия, приостановлено или законсервировано менее 1%, если не принимать в расчет иные схемы привлечения средств граждан, отличные от договоров долевого строительства.

С целью защиты прав дольщиков было введено обязательное страхование объектов, строящихся по договорам долевого участия. Но, к сожалению, большое количество юридических лазеек позволило страховым компаниям умело уклоняться от выполнения своих обязательств.

На смену данной недействующей системе пришел государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, сформированный по аналогии с Агентством страхования вкладов (АСВ). Данное агентство было организовано гораздо раньше для решения аналогичных проблем, возникших у  обманутых вкладчиков банков. Хочется отметить, что объем денежных средств, потерянных гражданами в банках, в десятки раз превышает аналогичные показатели в долевом строительстве.

Кроме того, вместе с внесением поправок в действующее законодательство о создании Фонда был внесен значительный перечень поправок, ужесточающих требования к застройщикам, работающим с гражданами по договорам долевого участия.

Данные изменения в системе страхования были поддержаны большинством застройщиков как устраняющие риски появления новых обманутых дольщиков из-за действий недобросовестных застройщиков, бросающих тень на надежных, честно работающих девелоперов. Граждане получили гарантии сохранности их вложений в долевое строительство без изменения стоимости жилья.

С учетом того, что период строительства многоквартирного жилого дома в среднем составляет два года, а Фонд начал работу 20 октября 2017 года, проверку принятых поправок в законодательство о долевом строительстве и эффективность работы Фонда пока проверить на практике не представляется возможным.

    

Фото: www. allwomanday.ru

     

Тем временем принимается новое решение о защите прав дольщиков через эскроу-счета, размещенные все в тех же банках. По сути, граждане должны внести свои денежные средства на эскроу-счет по тому же договору долевого участия, так же, как и ранее они вносили их на счет застройщика, за исключением некоторых нюансов:

внесение материнского капитала на эскроу-счет не предусматривается;

беспроцентная рассрочка на оплату договора долевого участия до ввода в эксплуатацию, ранее предоставляемая застройщиком, становится невозможной.

Если у гражданина отсутствует полная сумма денежных средств, он обязан взять ипотечный кредит все в том же банке под проценты. Банк предоставляет застройщику проектное финансирование на весь период и объем строительства, при этом начисляя проценты (свой доход) по рыночной ставке.

     

Фото: www.nemotor.ru

     

Прибыль банка образуется  в том числе и по процентам ипотечных кредитов, выдаваемым гражданам для внесения на эскроу-счет, находящийся в этом же банке. Кроме того, в этом же банке должны разместить свои счета и подрядные организации, осуществляющие строительство, с обслуживания которых банк также будет иметь доход.

Фактически данные денежные средства будут вращаться на одном корреспондентском счете банка. А для самых успешных застройщиков, строящих качественное и высоколиквидное жилье, складывается достаточно странная ситуация.

Если команда профессионалов продала на начальной стадии строительства (в течение первых шести месяцев) 70% и более квадратных метров в строящемся многоквартирном доме, что фактически заместило (погасило) 100% предоставленного проектного финансирования, то застройщик все равно обязан в течение последующих полутора лет платить проценты банку с полной суммы — а не, наоборот, получать от банка доход в виде процентов за размещенный в нем срочный вклад, что было бы более логично.

    

Фото: www.pbs.twimg

   

Попытки застройщиков предложить уполномоченным органам альтернативные варианты поэтапного раскрытия эскроу-счетов, привязанного к этапам строительства многоквартирного жилого дома, успехов не увенчались.

По мнению ряда экспертов, данная ситуация приведет к росту цен: ведь фактически эта система является не долевым строительством, а лишь продажей обещаемых квадратных метров по цене готового жилья.

Особо хотелось бы обратить внимание на то, что при банкротстве банка или отзыве у него лицензии проектное финансирование для застройщика прекращается, возникают обязательства по возврату полученного кредита.

При этом застройщик от уголовной ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками не освобождается, а денежные средства с эскроу-счетов получить он не сможет даже в случае завершения строительства. И это не считая того, что под полученное проектное финансирование застройщик предоставил банку в залог имущество.

   

Фото:www.ktostroit.ru

    

4 декабря нижней палатой российского парламента был принят в первом чтении законопроект 581453-7, требующий серьезной доработки. В соответствии с решением Госдумы РФ, до 10 декабря 2018 года должны быть представлены замечания и дополнения законопроекта.

Исходя из своего видения ситуации, Клуб инвесторов Москвы подготовил поправки в 214-ФЗ и направил их в Госдуму РФ и Совет Федерации. Эти предложения сформулированы в таблице, которая приведена ниже.

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы

       

     

Предложения Клуба инвесторов Москвы

к проекту федерального закона № 581453-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятому в первом чтении (далее — Законопроект)

     

Действующая редакция Федерального закона

от 30.12.2004 г. №214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ)

 

Предлагаемая редакция Законопроекта

Комментарий

Клуба инвесторов Москвы

1.         

 

 

Часть1.2. статьи 3:

1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 1 следующего содержания:

« 1) в статье 3:

часть 1.2. изложить в следующей редакции:

«1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при выполнении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи применительно к договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилого помещения;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.».

Действующая редакция части 1.2. статьи 3 Закона №214-ФЗ предусматривает, что застройщик вправе привлекать денежных средств участников долевого строительства при одновременном выполнении 2 (двух) условий:

1. уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд

2. размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

1. Данная норма противоречит пп. «б» п. 1 Плана мероприятий («Дорожной карты») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, утвержденной 21.12.2017 г. Правительством Российской Федерации, а также прямо противоречит ч. 4 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ (в редакции Закона №175-ФЗ), предусматривающей в случае привлечения денежных средств путем их размещения на счетах эскроу, часть 4 статьи 3 Закона №214-ФЗ, т.е. обязанность по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, не применяется.

2. Данная норма устанавливает условия привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства всех объектов: многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Однако, согласно части 4 ст. 3 Закона №214-ФЗ и положениям Закона №218-ФЗ уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд производится только при строительстве жилых объектов и по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу участникам долевого строительства исключительно жилых помещений.

 

Исходя из изложенного, буквальное применение действующей редакции части 1.2. статьи 3 Закона №214-ФЗ влечет риски предъявления требований к застройщикам об одновременном размещении денежных средств на счетах эскроу и уплаты взносов в компенсационный фонд, а также уплаты взносов в компенсационный фонд по всем объектам, а не только по жилым.

Таким образом, данная норма требует корректировки.

2.         

Пункт 1.3. части 2 статьи 3:

«1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на предусмотренные настоящей частью цели в размере, не превышающем двадцати процентов от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой заем);».

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пунктом 1 следующего содержания:

« б) пункт 1.3. части 2 изложить в следующей редакции:

«1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом и (или) акционером и (или) участником и (или) бенефициарным владельцем застройщика целевых займов на предусмотренные настоящей частью цели, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой заем);».

 

В целях снижения финансовых рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов необходимо предусмотреть возможность привлечения дополнительных источников финансирования, таких как целевые займы и ссуды, предоставляемые основным обществом застройщика, его акционерами или участниками (юридическими и физическими лицами).

 

3.         

Пункт 1.5. части 2 статьи 3:

«1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона;».

 

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «в» пункта 1 следующего содержания:

« в) пункт 1.5. части 2 изложить в следующей редакции:

«1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона, обязательств застройщика, связанных с приобретением земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и объектов, указанных в пункте 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, приобретения объектов недвижимости, для эксплуатации которых используются (использовались) земельные участки, указанные в настоящем пункте, на обязательства, связанные с выполнением инвестиционных контрактов (соглашений), заключенных застройщиком в соответствии с Федеральным законом №39-ФЗ от 25.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», государственных контрактов, договоров поручительства, заключенным в соответствии со статьей 15.3 настоящего Федерального закона (в редакции без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ);».                

Предусмотренное законом требование об отсутствии у застройщиков обязательств, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не учитывает, что у застройщиков имеются следующие обязательства:

- обязательства, связанные с приобретением прав на земельные участки, а также приобретением права собственности застройщика на объекты капитального строительства при реализации проектов редевелопмента, в том числе проектов развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ);

- по государственным контрактам,

- по инвестиционным контрактам (соглашениям)

- по договорам поручительства, заключенным в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона (в редакции без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ).

 

4.         

Часть 2.3. статьи 3:

В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее - расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «г» пункта 1 следующего содержания:

«г) часть 2.3. изложить в следующей редакции:

В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет для целей привлечения денежных средства участников долевого строительства (далее — расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Не требуется открытие расчетного счета застройщика, если разрешение на строительство получено в отношении объекта (объектов), в отношении которых застройщиком не заключаются договоры участия в долевом строительстве.

Застройщик вправе иметь дополнительные расчетные счета для целей ведения разрешенной законодательством деятельности, не связанной с привлечением денежных средства участников долевого строительства (далее — вспомогательный расчетный счет застройщика). Денежные средства, находящиеся на вспомогательном расчетном счете, могут использоваться застройщиком на любые цели без ограничений, установленных настоящим Законом.

В соответствии с действующей редакцией закона, требуется открытие расчетного счета застройщика, даже если разрешение на строительство получено на строительство социального объекта или инженерной инфраструктуры.

Необходимо прямо предусмотреть в законе правовой режим расчетных счетов застройщика, используемых наряду со специальным счетом.

5.         

Часть 2.6 статьи 3:

«Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), уведомление:

 

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2—1.7, 2—6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона;

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 1.8, 7 и 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, — не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «д» пункта 1 следующего содержания:

«д) часть 2.6 изложить в следующей редакции:

«2.6. В случае установления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона,

оснований, предусмотренных пунктами 1—3 настоящей части, уполномоченный орган в срок не более чем один рабочий день со дня установления данного факта обязан направить застройщику предписание контролирующего органа в соответствии с пунктом 9 части 6 статьи 23 настоящего Федерального закона об устранении застройщиком в 30-дневный срок нарушения требований, указанных в части 2 настоящей статьи. В случае неустранения застройщиком нарушений в срок, установленный настоящей частью,  уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более чем один рабочий день со дня истечения срока, установленного настоящей частью, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав) уведомление: 

 

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2— 1.7, 2—6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона;

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание)  многоквартирных домов — не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — не позднее одного рабочего дня по истечении шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, — не позднее одного рабочего дня, по истечению следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям.

Застройщик не может считаться не имеющим права привлекать денежные средства участников долевого строительства,  в случае, если им в установленном порядке подано соответствующее заявление об исполнении предписания контролирующего органа и на дату истечения срока, установленного настоящей частью, решение по заявлению не принято.

Изменение исключает обязанность органа, осуществляющего государственный контроль (надзор) в области долевого строительства (в г. Москве — МКСИ), направлять в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственную регистрацию права (Росреестр) информацию:

1) о наличии у застройщика недоимки по обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации.

2) несоблюдении застройщиком нормативов финансовой устойчивости.

Изменение позволит не приостанавливать регистрацию договоров участия в долевом строительстве застройщика, у которого имеется недоимка по обязательным платежам или им не выдерживаются нормативы финансовой устойчивости.

Наличие задолженности  по обязательным платежам в размере, являющемся условием для  возбуждения производства по делу о банкротстве (то есть в размере 300 000,00 рублей), несоразмерно правовым последствиям в виде приостановления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве при соответствии застройщика иным требованиям:  о наличии собственных средств,  наличии денежных средств на банковском счете или кредитного договора о предоставлении застройщика целевого кредита на строительство.

 

 

6.         

Статья 3: «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости».

 

 

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «е» пункта 1 следующего содержания:

«е) дополнить пунктом 2.6.1. следующего содержания:

«2.6.1. После поступления информации от застройщика об устранении обстоятельств, послуживших основанием для отправления уведомления, указанного в пунктах 1—3 части 2.6. настоящей статьи, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в течение 3 (трех) рабочих дней проводит проверку поступившей информации с вызовом застройщика для дачи пояснений и в случае выявления отсутствия вышеуказанных оснований незамедлительно направляет  уведомление, предусмотренное пунктом 4 части 2.6. настоящей статьи.»

 

В действующей редакции отсутствует возможность и порядок и застройщика уведомления застройщиком уполномоченных органов, Фонда об устранении обстоятельств, послуживших основанием для отправления уведомлений, обязанность проверки устранения указанных обстоятельств и при положительном результате проверки направления соответствующего уведомления в орган регистрации прав для снятия ограничений с застройщика

 

Данный пробел может привести к нарушению прав застройщиков при привлечении денежных средств дольщиков.

При этом установление сроков рассмотрения информации от застройщика об устранении обстоятельств для Фонда и уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, не нарушает прав дольщиков.

7.         

Пункт 6 части 4 статьи 4:

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

 

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 2 следующего содержания:

«2) пункт 6 части 4 статьи 4 исключить.».

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Закона, при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Закона, такой договор считается незаключенным.

Признание договора участия в долевом строительстве незаключенным на основании того, что в нем некорректно прописаны условия о финансировании объекта социальной инфраструктуры,  не является справедливым последствием для такого нарушения, поэтому предлагаем исключить указанное положение из перечня, предусмотренного ч. 4 ст. 4 Закона.

8.         

Часть 1 статьи 5:

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 3 следующего содержания:

«3) часть 1 статьи 5 изложить в следующей редакции:

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В целях корректного исполнения налогового законодательства, предусматривающего льготу в отношении услуг застройщика, необходимо вернуть в ч. 1 ст. 5 возможность определения цены договора как суммы возмещения затрат на строительство и средств на оплату услуг застройщика.

 

9.         

Часть 2 статьи 15.4:

«2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1—4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 3 следующего содержания:

«3) в статье 15.4:

а) часть 2 изложить в следующей редакции:

«2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1—4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Допускается внесение денежных средств на счет эскроу по частям в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве.

Уплата цены договора участия  в долевом строительстве путем внесения платежей в установленный договором период после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного любого объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, допускается на расчетный счет застройщика в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.».

Действующая редакция не позволяет участнику долевого строительства оплачивать цену по договору в рассрочку после ввода дома в эксплуатацию.

Изменение позволит участнику долевого строительства вносить денежные средства по договору участия в долевом строительстве на счет эскроу с рассрочкой платежа до ввода дома в эксплуатацию, а после ввода в эксплуатацию, и регистрации собственности на любой объект недвижимости в доме, напрямую на расчетный счет застройщика.

 

 

 

 

10.      

Часть 4 статьи 15.4:

«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1—1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5—7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18—18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пункта 3 следующего содержания:

«б) часть 2 статьи 15.4 изложить в следующей редакции:

«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1—1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 3, 5—7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18—18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.».

Изменение позволяет расторгнуть в одностороннем порядке зарегистрированный договор участия в долевом строительстве с участником без направления ему предупреждения о необходимости открытия счета эскроу и внесения денежных средств на него.

 

 

11.      

Часть 5 статьи 15.5:

«5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.»

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 4 следующего содержания:

«4) в статье 15.5:

а) часть 5 изложить в следующей редакции:
«5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается. Капитализация процентов, подлежащих уплате застройщиком уполномоченному банку в случае осуществления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с привлечением кредитных средств не производится.»

В целях снижения необоснованной нагрузки на застройщиков в связи с использованием механизма эскроу счетов необходимо ввести в закон правило о том, что капитализация процентов за время строительства не производится.

12.      

Часть 6 статьи 15.5.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пункта 4 следующего содержания:

б) часть 6 изложить в следующей редакции:

«6. Уполномоченный банк (эскроу-агент) осуществляет передачу денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, застройщику поэтапно:

- разрешение на строительство (авансирование) — 20%;

- готовность конструкций нулевого цикла — 10%;

- готовность конструкции надземной части здания — 20%;

- готовность ограждающих конструкций здания (фасады, окна, двери, кровля) — 15%;

- готовность внутренних инженерных систем — 5%;

- готовность внутренних отделочных работ — 10%;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на один объект долевого строительства — 10%.»,

 

При работе со счетами эскроу потенциально перспективные проекты становятся  экономически нецелесообразными. Девелоперы не реализуют проекты, обладающие отрицательной NPV и маржинальностью ниже 20%.

 

Заместитель председателя Правительства Российской Федерации Виталий Мутко Минстрою России поручил Минстрою России проработать вопрос о предоставлении застройщику возможности поэтапно расходовать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ.

 

 

 

13.      

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «в» пункта 4 следующего содержания:

в) дополнить частью 6.1. в следующей редакции:

«6.1. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку документов, подтверждающих объемы выполненных работ (готовность строящегося объекта) или разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).».

При работе со счетами эскроу потенциально перспективные проекты становятся экономически нецелесообразными. Девелоперы не реализуют проекты, обладающие отрицательной NPV и маржинальностью ниже 20%.

 

Заместитель председателя Правительства Российской Федерации Виталий Мутко Минстрою России поручил Минстрою России проработать вопрос о предоставлении застройщику возможности поэтапно расходовать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ.

14.      

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «г» пункта 4 следующего содержания:

г) дополнить частью 8.1 в следующей редакции:

«8.1 Застройщик имеет право до осуществления возврата денежных средств в порядке, установленном ч. 8 ст. 15.5 настоящего Закона, представить в уполномоченный банк документ, послуживший основанием для прекращения договора (заявление об одностороннем отказе, соглашение о расторжении, судебное решение и др.). В случае, если в данном документе указано на необходимость уплаты дольщиком пени, неустойки или иных денежных сумм в пользу застройщика, при наличии соответствующего заявления застройщика уполномоченный банк возвращает по правилам ч. 8 ст. 15.5 Закона депоненту денежные средства за вычетом указанных в настоящем пункте денежных сумм. Денежные суммы (пени, неустойки и др.), которые должны быть уплачены в пользу застройщика, переводятся уполномоченным банком на указанный застройщиком расчетный счет.

В действующей редакции закона отсутствует механизм расчета и перечисления средств между застройщиком и дольщиком в случае прекращения договора по различным основаниям, не связанным с виновными действиями застройщика.

15.      

Пункт 1 части 1 статьи 18:

«1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 5 следующего содержания:

«5) в статье 18:

а) пункт 1 части 1 изложить в следующей редакции:

«1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;».

 

1.         

Пункт 2 части 1 статьи 18:

«2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;».

 

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пункта 5 следующего содержания:

«б) пункт 2 части 1 изложить в следующей редакции:

«2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 1 настоящей части, и объектов, указанных в пункте 9 настоящей части, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, приобретения объектов недвижимого имущества, для эксплуатации которых используются (использовались) земельные участки, указанные в настоящем пункте, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, процентов, уплачиваемых застройщиком в связи с получением рассрочки по внесению платежей за аренду и/или изменение вида разрешенного использования таких земельных участков (снятие запрета на строительство) для целей проектирования и строительства, а также возмещение затрат, перечисленных в настоящем пункте;».

 

1. Федеральный закон не учитывает случаи использования денежных средств застройщика на приобретение земельных участков для строительства объектов инфраструктуры, указанных в пункте 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона.

2. Также в законе необходимо предусмотреть возможность направления застройщиком денежных средств на приобретение застройщиком в собственность объектов капитального строительства, для эксплуатации которых используются (использовались) земельные участки, на которых будет осуществляться новое строительство при реализации проектов редевелопмента, в том числе проектов развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ).

Кроме того, в законе необходимо предусмотреть возможность направления застройщиком денежных средств процентов, уплачиваемых застройщиком в связи с получением рассрочки по внесению платежей за аренду и/или изменение вида разрешенного использования таких земельных участков (снятие запрета на строительство) для целей проектирования и строительства, а также на возмещение вышеперечисленных затрат застройщика в случае их несения, как за счет собственных средств, так и за счет целевых займов от основного общества застройщика, его акционерами или участниками.

16.      

Пункт 3 части 1 статьи 18:

«3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;».

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «в» пункта 5 следующего содержания:

в) пункт 3 части 1 изложить в следующей редакции:

«3) подготовка и (или) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;».

 

 

17.      

Пункт 4 части 1 статьи 18:

«4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «г» пункта 5 следующего содержания:

г) пункт 4 части 1 изложить в следующей редакции:

«4) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции сетей инженерно-технического обеспечения, строительство, реконструкция сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения;».

 

Необходимо предоставить возможность направления денежных средств застройщика на строительство сетей, необходимых для обеспечения многоквартирных домов сетями инженерно-технического обеспечения, в том числе строящихся за пределами земельных участков, находящихся в собственности застройщика

 

18.      

 

Абзац первый пункта 1 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, исключить.

Приведение текста Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, в соответствие с настоящими поправками.

19.      

 

Подпункты «а»—«в» пункта 1 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать подпунктами «д»—«ж» пункта 5 статьи 1 Законопроекта.

Приведение текста Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, в соответствие с настоящими поправками.

20.      

Пункт 10 части 1 статьи 18:

«10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7—9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «з» пункта 5 следующего содержания:

з) пункт 10 части 1 изложить в следующей редакции:

«10) уплата процентов, комиссий,  погашение основной суммы долга, исполнение иных обязательств, связанных с  целевыми кредитами (включая обязательства, возникшие в результате новации, рефинансирования первичного кредита независимо от момента совершения такой новации, рефинансирования или иного изменения условий таких кредитов), а также уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым займам и ссудам, предоставленным застройщику  основным обществом и (или) акционером и (или) участником и (или) бенефициарным владельцем застройщика, на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, приобретение прав на земельные участки, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7—9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;».

 

Условия кредитных соглашений с уполномоченными банками предусматривают помимо уплаты собственно процентов за пользование кредитом различных комиссий, уплата которых не предусмотрена действующей редакцией закона.

Кроме того, исполнение кредитного договора возможно в т.ч. посредством новации первоначального заемного обязательства в новое, оформленное, например, векселем, погашение которого также должно быть предусмотрено законом.

21.      

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «и» пункта 5 следующего содержания:

и) дополнить часть 1 пунктом 10.1 в следующей редакции:

«10.1 уплата процентов и погашение основной суммы (частичное или полное) по целевым займам и ссудам, указанным в п. 10 ч. 1 ст. 18 настоящей части, за счет средств проектного финансирования, если такая возможность предусмотрена условиями кредитного договора с уполномоченным банком.»

 

В рамках финансирования проекта возникла правовая неопределенность с применением положений ч. 3 и ч. 7 ст. 18 Закона 214-ФЗ (в редакции 175-ФЗ), требующая прямого урегулирования в 214-ФЗ.

Застройщику необходимо до ввода дома в эксплуатацию возместить за счёт кредитных средств, предоставляемых банком в рамках проектного финансирования, часть понесённых на строительство дома затрат, ранее профинансированных из средств целевого займа, полученного ранее от материнской компании. Возможность такого расходование соответствует условиям кредитования, но из-за неоднозначной трактовки подпунктов 2 ч. 3 и ч. 7 ст. 18 Закона 214-ФЗ, требуется выработка прямого указания на право проведения операций по расчетному счету в целях уплаты процентов и погашения основной суммы долга по займу, полученному от материнской компании.

22.      

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «к» пункта 5 следующего содержания:

к) дополнить часть 1 пунктом 15.1 в следующей редакции:

«15.1 платежи по договору страхования, заключенному в соответствии со ст.15.6 настоящего Закона.»

 

Ст.15.6 закона предусмотрено право застройщика страховать риск ответственности, однако ст.18 не предусматривает возможность расходовать денежные средства застройщика на платежи по такому договору страхования.

23.      

Пункт 12 части 1 статьи 18:

12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика;

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «л» пункта 5 следующего содержания:

л) дополнить пункт 12 части 1 предложением в следующей редакции:

«При этом зачисление процентных доходов допускается как на расчетный счет застройщика, так и на вспомогательный расчетный счет застройщика;»

Процентные доходы могут использоваться застройщиком по своему усмотрению.

24.      

Пункт 20 части 1 статьи 18:

«20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «м» пункта 5 следующего содержания:

м) пункт 20 части 1 изложить в следующей редакции:

«20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, приобретение результатов интеллектуальной деятельности и объектов интеллектуальной собственности, указанных в пункте 1 части 1 статьи 20 и пункте 1 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона, на услуги по разработке программ для ЭВМ и баз данных (программных средств и информационных продуктов вычислительной техники, их адаптации и модификации), консультационные, юридические, бухгалтерские, аудиторские, инжиниринговые, маркетинговые услуги, услуги по обработке информации, услуги агентов или брокеров в области недвижимости, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники;».

 

Предусмотренный частью 1 статьи 18 Федерального закона закрытый перечень расходов, на которые могут направляться денежные средства застройщиков, не учитывает сложившуюся структуру административных, коммерческих и прочих операционных расходов застройщиков.

25.      

Часть 2 статьи 18:

«Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «н» пункта 5 следующего содержания:

н) часть 2 изложить в следующей редакции:

«2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства».

 

 

 

 

Установленный лимит расходования денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства не соответствует сложившейся структуре расходов застройщиков и недостаточен для их финансирования. 

Согласно открытым данным из отчетности по МСФО публичных компаний – застройщиков доля административных, коммерческих и прочих операционных расходов в среднем составляет 20% от себестоимости.

26.      

Часть 2 статьи 18:

«Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «н» пункта 5 следующего содержания:

н) часть 2 изложить в следующей редакции:

2.Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, входящих в соответствии с Федеральным законом «О консолидированной финансовой отчетности» в группу, которая раскрывает консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства.

В любом случае, требует уточнения норма части 2 статьи 18 Закона №214-ФЗ, по следующим основаниям.

Раскрытие консолидированной финансовой отчетности регулируется специальным Федеральным законом от 27.07.2010 №208-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности» (далее — Федеральный закон №208-ФЗ) и непосредственно международными стандартами финансовой отчетности, введенными в действие на территории Российской Федерации.

Формулировка «застройщиков, которые или основные общества которых», которая применена в части 2 статьи 18 Федерального закона №214-ФЗ, не соответствует понятийному аппарату, используемому Федеральным законом №208-ФЗ и международными стандартами финансовой отчетности применительно к группе компаний, в отношении которой она раскрывается.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона №208-ФЗ под консолидированной финансовой отчетностью понимается систематизированная информация, отражающая финансовое положение, финансовые результаты деятельности и изменения финансового положения организации, которая вместе с другими организациями и (или) иностранными организациями в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности определяется как группа.

Согласно МСФО (IFRS) 10 «Консолидированная финансовая отчетность», введенному в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 28.12.2015 №217н, «консолидированная финансовая отчетность» — это финансовая отчетность группы, в которой активы, обязательства, собственный капитал, доход, расходы и денежные потоки материнской организации и ее дочерних организаций представлены как таковые единого субъекта экономической деятельности. Также согласно указанному МСФО «группа» — это материнская организация и ее дочерние организации.

Таким образом, консолидированная финансовая отчетность, подготовленная в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, не может раскрываться в отношении одного юридического лица — застройщика или его основного общества, консолидированная финансовая отчетность раскрывается в отношении группы.

27.      

Часть  4 статьи  18:

4. Совокупный размер авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «о» пункта 5 следующего содержания:

о) часть 4 изложить в следующей редакции:

4. В течение всего срока строительства совокупный размер непогашенных авансовых платежей Застройщика  в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства. Застройщик вправе выплачивать авансовые платежи после погашения (полного или частичного) ранее выданных авансов таким образом, чтобы в течение всего срока строительства выполнялось общее ограничение в отношении совокупного размера непогашенных авансовых платежей в размере тридцати процентов от проектной стоимости строительства.

Предлагаем уточнить норму таким образом, чтобы застройщик имел возможность выплачивать авансовые платежи после погашения ранее выданных авансов, при условии соблюдения  общего совокупного ограничения размера авансирования в размере 30% от проектной стоимости строительства (принцип возобновляемых авансов).

28.      

Часть 6 статьи 18:

«6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи».

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «п» пункта 5 следующего содержания:

п) часть 6 изложить в следующей редакции:

«6. Застройщик не вправе за счет и с использованием денежных средств участников долевого строительства осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.».

Для сохранения правовой защищенности средств дольщиков при предоставлении возможности застройщикам использовать иные собственные средства для финансирования текущей деятельность и новых проектов необходимо уточнение, что ограничение ч. 6 ст. 18 распространяется только на средства, привлекаемые по ДДУ до РВЭ.

 

29.      

Абзац первый части 7 статьи 18:

«Застройщик не вправе».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «р» пункта 5 следующего содержания:

р) абзац первый части 7 изложить в следующей редакции:

«7. Застройщик не вправе вести указанную в настоящем пункте деятельность за счет и с использованием денежных средств участников долевого строительства:

При наличии у застройщика проектов строительства с имеющимся разрешениями на ввод, по которым получаются доходы, превышающие оставшиеся расходы за завершение проектов, а также недвижимости по ранее реализованным проектам и накопленных финансовых ресурсов, застройщики имеют финансовую возможность осуществлять деятельность, запрещенную ч. 7 ст. 18 (в том числе за счет указанных выше средств), без использования средств дольщиков по тем проектам, где их использование подлежит ограничению Законом.

При реализации новых проектов на проектные компании со стороны материнской компании (текущего застройщика) требуется возможность участия в следующей деятельности:

1)        Поручительство под проектные кредиты на проектную компанию;

2) Привлечение кредитов на пополнение оборотного капитала для финансирования проектной компании для формирования собственного капитала и в качестве целевых займов;

3)            Использовать имущество для обеспечения обязательств проектной компании перед банками и т.д.

В этом случае для предоставления возможности застройщикам использовать указанные средства для финансирования текущей деятельность и новых проектов необходимо уточнение, что ограничение ч. 7 ст. 18 распространяется только на средства, привлекаемые по ДДУ до получения разрешения на ввод.

30.      

Пункт 7 части 7 статьи 18:

«7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом».

 

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «с» пункта 5 следующего содержания:

«с) пункт 7 части 7 изложить в следующей редакции:

«7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков и хозяйственных обществ, являющихся правообладателями земельных участков, на которых может быть осуществлено строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом, членства застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства».

Необходимо снять запрет в отношении членства в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, что в полной мере соответствует формулировке пункта 5 части 1 статьи 20 Федерального закона.

Кроме того, необходимо разрешить покупку обществ — правообладателей земельных участков, которые после получения необходимых разрешительных документов станут застройщиками.

31.      

Часть 7.1 статьи 18:

«7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «т» пункта 5 следующего содержания:

«т) часть 7.1 изложить в следующей редакции:

«7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду объектов недвижимости, принадлежащих застройщику на праве собственности и расположенных на одном или нескольких земельных участках, указанных в части 1.1. статьи 3 настоящего Федерального закона, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

 

 

1. Необходимо наделить застройщика правом распоряжаться не только нежилыми объектами, но жилыми помещениями. Также согласно действующей редакции данной нормы застройщик вправе вносить плату за жилые помещения, но не предусмотрено право распоряжения такими помещениями.

2. При застройке промышленных территорий, широко распространенной в крупных городах, застройщик, как правило, осуществляет поэтапную застройку данной территории, в том числе поэтапно производит снос ранее возведенных на территории объектов, принадлежащих ему на праве собственности. При этом, объекты, подлежащие сносу во втором и последующих этапах строительства, продолжают сдаваться в аренду третьим лицам, что является дополнительным источником финансирования застройщиком строительства нового объекта. В свою очередь, при запрете на распоряжение указанными объектами возникает дополнительная финансовая нагрузка на застройщика в виде налога на имущество, подлежащего уплате, в том числе из средств участников долевого строительства.

Действующей редакцией данной нормы предусмотрено право на распоряжение нежилыми помещениями (машино-местами) после ввода объекта в эксплуатацию, то есть исключительно во вновь построенных застройщиком объектах, но не в существующих объектах, принадлежащих застройщику.

Необходимо расширить действие данной нормы на иные объекты недвижимости, принадлежащие застройщику на праве собственности, и расположенные в пределах территории комплексной застройки.

3. Также необходимо предусмотреть возможность наличия у застройщиков обязательств по таким договорам на дату опубликования проектной декларации (п. 1.5 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ) и совершения таких сделок (п. 8 ч. 7 ст. 18 214-ФЗ).

32.      

Часть 8 статьи 18

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «у» пункта 5 следующего содержания:

«у) часть 8 изложить в следующей редакции:

Денежные средства с расчетного счета застройщика, поступившие от участников долевого строительства  для приобретения объектов долевого строительстве в   многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,  могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи и без применения ограничений и требований, установленных в частях 2—7 настоящей статьи, после ввода в эксплуатацию такого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав  такого  многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Норма в действующей редакции создает для застройщиков необоснованные ограничения для использования денежных средств для застройщиков,  получивших  разрешение на строительство нескольких многоквартирных жилых домов (иных объектов недвижимости).

С учетом того, что застройщик осуществляет раздельный учет поступления и расходования денежных средств по каждому объекту долевого строительства, полагаем, что разумно позволить застройщику по своему усмотрению  тратить прибыль, полученную  от строительства многоквартирного жилого дома (иного объекта недвижимости),  после окончания строительства такого многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), а не после окончания строительства всех многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) в рамках разрешения на строительство.

33.      

Часть 5 ст. 18.1

В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, реконструкцию которого возмещаются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) назначение объекта социальной инфраструктуры;

2) цели затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8—10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

3) цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с требованиями пунктов 8—10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона и подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор;

4) сведения об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении.

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 6 следующего содержания:

«6) часть 5 статьи 18.1 изложить в следующей редакции:

«В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, реконструкцию которого финансируются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) назначение объекта социальной инфраструктуры;

2) цели затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8 - 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

3) сведения об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре (соглашении), соглашении о распределении затрат на строительство объекта социальной инфраструктуры, указанном в п.1. настоящей статьи».

1.                  Предлагаем исключить практически невыполнимое условие о точном указании затрат застройщика на строительство и затрат каждого дольщика на строительство объекта инфраструктуры.

2.                  «возмещаются» предлагаем заменить на «финансируются» для исключения толкования нормы, в соответствии с которым  денежные средства дольщиков могут привлекаться застройщиком только для возмещения фактически понесенных затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры.

3. В качестве основания для финансирования социальных объектов за счет средств участников долевого строительства предлагаем включить  соглашение между застройщиками о распределении затрат на строительство объекта социальной инфраструктуры.

 

 

34.      

Часть 2.2. ст.19:

2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения застройщиком на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

 

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 7 следующего содержания:

«7) часть 2.2 статьи 19 изложить в следующей редакции:

«2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества единого срока передачи квартир участникам долевого строительства, указанного в зарегистрированных на момент подачи такой декларации договорах участия в долевом строительстве в отношении какого-либо из возводимых такими лицами многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства на шесть и более месяцев и на момент подачи проектной декларации разрешение на ввод данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не получено. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

 

В настоящее время застройщики Санкт-Петербурга и иных регионов России в очередной раз столкнулись с проблемой необоснованно жесткой трактовки контролирующими органами положений ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве …».

В частности, нормой ч. 2.2 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве …» установлено, что в выдаче заключения о соответствии отказывается в случае, если на дату направления проектной декларации застройщиком (его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества) нарушен срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанный в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца.

Исходя из толкования данной нормы контролирующими органами , в выдаче застройщику заключения о соответствии должно быть отказано также в случае последующего продления срока разрешения на строительство и внесения в проектную декларацию соответствующих изменений (в части срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию), если имеет место истечение срока ввода в эксплуатацию, который был первоначально указан в разрешении на строительство.

Данная трактовка положений ч. 2.2 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве…» представляется необоснованной, поскольку, во-первых, нет самого факта нарушения срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (в противном случае внесение соответствующих изменений в проектную декларацию должно было быть запрещено законом), а во-вторых, срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, указанный в заключенных с участниками долевого строительства договорах участия в долевом строительстве не нарушаются, поскольку этот срок изначально устанавливался застройщиком исходя из фактически планируемых сроков строительства (с учетом планируемого продления разрешения на строительство).

 

Предлагается внести необходимые изменения в ч. 2.2 ст. 19 закона.

35.      

 

Пункт 2 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать пунктом 8 статьи 1 Законопроекта.

Приведение текста Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, в соответствие с настоящими поправками.

36.      

Пункт 4 части 15 статьи 23:

«4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия».

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 9 следующего содержания:

«9) пункт 4 части 15 статьи 23 изложить в следующей редакции:

«4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного календарного года застройщик два и более раза был привлечен к ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; в целях настоящего пункта не могут считаться мерами воздействия приостановка и отказ в проведении операции по счету застройщика уполномоченным банком в порядке ст. 18.2 настоящего закона, направление уведомлений согласно части 2.6 статьи 3 настоящего закона и пункту 5.2 статьи 11 Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ.».

 

В действующей редакции застройщику может быть выдано предписание в случае любого нарушения закона, в том числе несущественного и не затрагивающего интересы дольщиков. Данные нарушения могут быть устранены в короткий срок.

При этом наличие двух таких нарушений является основанием для существенных последствий - приостановки деятельности застройщика.

Предлагается допускать приостановку деятельности только в случае серьезных нарушений, ответственность за которые предусмотрена КоАП РФ.

 

 

37.      

Часть 4 статьи 23.2:

4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства.

Пункт 3 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать пунктом 10 статьи 1 Законопроекта и изложить в следующей редакции:

«10) часть 4 статьи 23.2 изложить в следующей редакции:

«4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет субсидиарную ответственность по обязательствам застройщика за убытки, причиненные по вине такого лица гражданам — участникам долевого строительства, в случае признания арбитражным судом застройщика несостоятельным (банкротом)».

Предусмотренная действующей редакцией закона солидарная ответственность бенефициаров за любые убытки, причиненные застройщиком, даже при отсутствии виновных действий бенефициара — это избыточная и беспрецедентная для российского права мера ответственности бенефициаров застройщиков, отсутствующая в каких-либо иных сферах деятельности юридических лиц. Подобная мера ответственности предусмотрена исключительно Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и это субсидиарная ответственность, наступающая при банкротстве должника исключительно в случае виновных действий контролирующего должника лица. Более того, в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» четко прописаны процедура, критерии и основания применения субсидиарная ответственности к контролирующим должника лицам.

38.      

Статья 11 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «Взаимодействие Фонда, органов государственной власти, органов местного самоуправления, застройщиков».

 

Дополнить Законопроект статьей 3 следующего содержания:

«Статья 3

Внести в Федеральный закон от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («Собрание законодательства РФ», 31.07.2017, №31 (Часть I), ст. 4767) следующие изменения:

1) дополнить частью 5.3. статьи 11 следующего содержания:

«5.3. После поступления информации от застройщика об устранении обстоятельств, послуживших основанием для отправления уведомления, указанного в пунктах 1—2
части 5.2. настоящей статьи, Фонд в течение 3 (трех) рабочих дней проводит проверку поступившей информации с вызовом застройщика для дачи пояснений и в случае выявления отсутствия вышеуказанных оснований незамедлительно направляет уведомление, предусмотренное пунктом 3 части 5.2. настоящей статьи.».

 

39.      

Статья 25 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ

 

Дополнить статью 3 Законопроекта пунктом «б» следующего содержания:

б) Дополнить статью 25 частью 8.1. следующего содержания:

«8.1. В случае если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда, и исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в порядке, то  после государственной регистрации Фонда застройщик вправе в целях заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вместо заключения договора поручительства или договора страхования производить обязательные отчисления (взносы) в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона».

Список страховщиков, которые вправе осуществлять страхование гражданской ответственности застройщика согласно Федеральному закону №214-ФЗ от 30.12.2004 года, утвержденный Центральным Банком России, включает в себя 12 юридических лиц, 10 из которых не предоставляют такой вид страхования как страхование гражданской ответственности застройщика, а одно из юридических лиц является обществом взаимного страхования.

Застройщики, которые выбрали страхование гражданской ответственности в качестве способа обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения, могут оказаться в ситуации, когда заключение новых договоров участия в долевом строительстве становится невозможным в связи с исключением из списка ЦБР страховщиков, предоставляющих такой вид страхования как страхование гражданской ответственности застройщика (так, например, после обновления ЦБР списка страховщиков 03.10.2018 года  страховая компания ООО «ПРОМИНСТРАХ» была исключена из перечня страховщиков, в результате чего большое количество застройщиков были лишены возможности заключать новые договоры участия в долевом строительстве до заключения договоров страхования с новым страховщиком).

Кроме того, введение указанной нормы позволит привлечь в Фонд дополнительные взносы за счет объектов строительства, создание и реализация которых застройщиками были начаты до государственной регистрации Фонда.

40.      

Подпункт а) пункта 7 статьи 7 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ

7) в статье 25:

а) часть 3 признать утратившей силу

 

Дополнить Законопроект статьей 4 следующего содержания:

«Статья 4

Федеральный закон от 01.07.2018 №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» («Собрание законодательства РФ», 09.07.2018, № 28, ст. 4139)

а) пункт 7 статьи 7 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ изложить в следующей редакции:

«7) Пункт 7 части 2 статьи 3.1, третье предложение части 5 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не применяется к застройщикам, указанным в пункте 7 статьи 7 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ».

Исключить обязанность опубликования застройщиком в ЕИСЖС промежуточной, годовой отчетности и аудиторского заключения.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ, которым была впервые введена обязанность опубликования указанных сведений, было предусмотрено исключение для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018. Однако Федеральным законом от 01.07.2018 №175-ФЗ указанное исключение было неожиданно отменено, а требования к размещению информации ужесточены (введено опубликование в ЕИСЖС, а не на официальном сайте).

Однако застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, разумно предполагая стабильность отношений гражданского оборота, осуществляли вплоть до даты принятия Федеральным законом от 01.07.2018 №175-ФЗ сделки, не связанные с созданием объектов, раскрытие сведений о которых влечет нарушение взятых обязательств по неразглашению конфиденциальных сведений, коммерческой тайны. Раскрытие сведений о таких сделках могут повлечь споры, крупные штрафы и иные убытки таких застройщиков по искам контрагентов.

 

 

41.      

Часть 7 и 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ:

«7. Положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2—2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18—18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

 

8. Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика. По расчетному счету застройщика не допускается совершение операций, совершение которых не допускается частью 3 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. В таком случае уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд) в день отказа от проведения операции по счету.

Дополнить статью 4 Законопроекта пунктом «б» следующего содержания:

Б) часть 7 и 8 статьи 8 изложить в следующей редакции:

«7. Положения статьи 2,  частей 2—2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.

Статьи 18 и 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков за исключением части 3 статьи 18 и пункта 1 части 3 статьи 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) особенности применения которых, установлены настоящей статьей.

Указанные в настоящей статье особенности применения Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правопреемников застройщиков, имеющих право осуществлять строительство на основании разрешений на строительство, выданных до 1 июля 2018 года.

8. Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство (далее — расчетный счет застройщика). Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик вправе использовать расчетный счет, открытый в уполномоченном банке до 01.07.2018, в качестве расчетного счета застройщика.

Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик вправе не закрывать свои расчетные счета, иные банковские счета, открытые до 01.07.2018, а также открывать новые счета в любых кредитных организациях для осуществления операций, связанных с любой хозяйственной деятельностью.

Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик вправе осуществлять платежи по выплате заработной платы, уплате налогов и сборов, уплаты иных платежей, связанных с обеспечением деятельности застройщика, с любого банковского счета.

При совершении застройщиком, указанным в части 7 настоящей статьи, операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика и уведомляет об этом контролирующий орган и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее — Фонд) в день отказа от проведения операции по данному счету, кроме случаев, когда совершение таких операций осуществляется в целях исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Часть 1.1. статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяется к застройщикам, указанным в части 7 настоящей статьи.

Часть 2.3 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяется к генеральным подрядчикам и техническим заказчикам в части исполнения сделок, заключенных до 01.07.2018 с застройщиками, получившими, указанными в части 7 настоящего федерального закона.

Часть 2.6 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяется к застройщикам, указанным в части 7 настоящей статьи, только в части подпункта 3».

Формулировки ч. 7 и 8 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ (далее — Закон №175-ФЗ) скорректированы таким образом, чтобы исключалась возможность их ненадлежащего применения даже без учета разъяснений Минстроя России от 15.08.2018 №34785-ВЯ/07 (далее — Разъяснения) и системного анализа норм законодательства.

 

Разъяснения не обладают силой нормативно-правового акта и при рассмотрении споров судами могут не учитываться, что вносит правовую неопределенность в деятельность застройщика и несет в себе риск существенных убытков.

 

В связи с изложенным предложено изменить закон в том числе в части:

 

- прямого указания на неприменение ст. 18 и 18.2 Закона №214-ФЗ в редакции Закона 175-ФЗ и Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018;

- прямого указания на возможность застройщика иметь несколько расчетных счетов при осуществлении строительства по нескольким разрешениям на строительство и иными уточняющими формулировками, основанными на Разъяснениях.

 

 

Указать, что застройщик, имеющий разрешение на строительство, выданное до 1 июля 2018 года, вправе осуществлять платежи по выплате заработной платы, уплате любых налогов и сборов и иные платежи, связанные с обеспечением его деятельности с любого имеющегося банковского счета.

Согласно законодательству и Разъяснениям, застройщик вправе иметь несколько счетов, однако законом не урегулировано с каких счетов он должен осуществлять вышеуказанные платежи.

 

 

Полностью исключить действие пункта 1.1. статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ на застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года (а не только не применять его второе предложение без учета Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ, как это предусмотрено действующей редакцией).

Пункт 1.1 не может применяться без учета Федерального законом от 29.07.2017 №218-ФЗ, так как он отсутствовал до принятия данного закона. Текущая формулировка может повлечь споры о том, должен ли применять пункт 1.1. к вышеуказанным застройщикам.

 

Прямо указать на применение законодательства о долевом строительстве с учетом особенностей, установленных в ст. 7 и 8 Закона №175-ФЗ на правопреемников застройщиков, получивших разрешение до 01.07.2018.

Москомстройинвест (письмо от 21.08.2018 №77-24-634/8-1) пришел к выводу, что компании, образованные путем выдела из застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018 с передачей таким компаниям земельных участков, на которые ранее были получены разрешения на строительство, следует считать застройщиками, получившими разрешение на строительство до 01.07.2018, и применять к ним законодательство о долевом участии с особенностями, установленными ст. 8 Закона №175-ФЗ.

Для исключения возможности иного толкования закона предлагается прямо закрепить вышеизложенный вывод в законе.

 

 

42.      

 

Статью 3 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать статьей 5 Законопроекта.

Приведение текста Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, в соответствие с настоящими поправками.

    

   

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

В первом чтении приняты дополнительные изменения в 214-ФЗ

Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года

Николай Николаев: 214-ФЗ будет доработан, но возможности финансировать одни проекты за счет других застройщики не получат

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

Бизнес просит освободить девелоперов от жесткой привязки к уполномоченным банкам

Правительство внесло в Госдуму новый пакет поправок в 214-ФЗ

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Закон о долевом строительстве будет еще раз обновлен

Cтало известно, какие поправки в законодательство о долевом строительстве рассматриваются Правительством РФ

Полномочия Фонда защиты дольщиков по достройке проблемных объектов расширят

Николай Николаев: Вложения в долевое строительство по новым правилам — хорошая альтернатива банковским вкладам

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Поправки ко второму чтению в законопроект о долевом строительстве, одобренные профильным Комитетом Госдумы 14 июня 2018 года

Опубликованы правительственные поправки в закон о долевом строительстве

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Москомстройинвест и Клуб инвесторов Москвы: Введение требования об одном разрешении на строительство на одну компанию надо отменить

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

214-ФЗ в режиме отображения правок, внесенных законом о компенсационном фонде

Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее