Решение о дальнейшей судьбе программы льготной ипотеки примут по итогам первого полугодия, но уже сегодня ведутся дискуссии о необходимости её продления. Заинтересованные стороны, ЦБ и Минстрой, занимают разные позиции по этому вопросу. Девелоперы на стороне министерства и их мнение солидарно: программу нужно однозначно продлевать. Аргументы в пользу пролонгации господдержки приводит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

    

Фото: www.andominanta.ru

    

Сегодня в центре обсуждения — необходимость продления программы льготной ипотеки. Вовлеченные в этот процесс ведомства разделились на два лагеря. С одной стороны — Центробанк, который выступает против, подкрепляя свою позицию следующими доводами:

• Программа льготной ипотеки в существующем виде не может продлеваться бесконечно, поскольку субсидирование дорого обходится бюджету.

• Изначально программа должна была повысить доступность жилья, а на деле привела к небывалому росту цен. Так, в Москве за год цены на новостройки выросли на 20%.

• Продление программы может привести к избыточным рискам — увеличению просроченной задолженности и возникновению «ипотечного пузыря».

• Господдержка теряет свой социально направленный характер, способствуя росту инвестиционного спроса и спекуляциям на рынке новостроек.

• Стимулируя низкими ипотечными ставками строительство жилья в Москве и других крупных городах, государство увеличивает концентрацию населения в мегаполисах, в то время как в поддержке нуждаются менее развитые регионы.

    

Фото: www.rus.kiziltan.ru

    

На это свои контраргументы приводит Минстрой. Программа льготной ипотеки помогла привлечь в экономику страны 865 млрд руб., дополнительно около 100 млрд руб. поступит в бюджет в виде налогов, напоминают в строительном ведомстве. Эти цифры означают, что затраты на субсидирование, которые составили 140 млрд руб., полностью окупятся.

Что касается роста цен на новостройки, то в первую очередь он вызван дефицитом предложения на фоне уменьшения девелоперской активности после перехода на проектное финансирование.

Кроме того, цены выросли из-за дополнительных расходов на обслуживание банковских кредитов при переходе на счета эскроу. Раньше, когда проектов с эскроу-счетами было немного на рынке, рост цен ощущался не так сильно. Но в декабре объем жилья, строящегося по новым правилам, превысил объем новостроек, реализация которых ведется по старой схеме, и ценовое давление усилилось. Также на рост цен повлияли скачки курсов валют, которые отразились на стоимости импортных строительных материалов и комплектующих. 

Динамика просроченной задолженности действительно существует, но она отрицательная. Портфель «плохих» кредитов, который рос ежемесячно, начиная с апреля 2020 года, к январю 2021 года снизился на 1,07 млрд руб., до 74,1 млрд руб. Цифры большие, если только не перевести их в проценты. Так, на конец прошлого года доля просроченной задолженности свыше 90 дней по ипотечным кредитам составила менее 1,4% (против 8,5% по другим кредитам). И эта цифра отражает, в том числе, просроченные долги по ипотеке на вторичном рынке.

    

Фото: www.in-news.ru

    

Низкие процентные ставки отчасти подогрели инвестиционный спрос на новостройки в Москве. Но в большей степени этому способствовали девальвация рубля и желание населения сохранить накопленное. Поэтому люди, у которых хватало сбережений на первоначальный взнос, вкладывались в недвижимость. Чтобы решить эту проблему, в случае пролонгации программы на весь 2021 год, можно скорректировать её условия: выдавать ипотеку только семьям, которые нуждаются в увеличении жилплощади, либо тем, у кого вовсе нет собственного жилья. 

Теперь о миграции населения в столицу и другие крупные города. Очевидно, что между этим процессом и низкими ипотечными ставками нет никакой связи. Люди покидают неразвитые регионы в поисках работы и более высокого уровня жизни. На новом месте чаще всего они сначала снимают квартиру. Ограничение программы по географическому принципу не остановит этот процесс. Поэтому предложение отменить льготную ипотеку для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области не самое правильное. Наибольшая доля выдач ипотеки с пониженным процентом приходится как раз на эти регионы, и если изменить географию, экономический эффект от программы не будет столь значительным.

При каких условиях можно отказаться от поддержки государства без ущерба для строительной отрасли и покупателей жилья? Свернуть программу в середине года можно, если продолжится снижение ключевой ставки ЦБ, а вместе с ним — и снижение ипотечных ставок. Но пока что это вряд ли возможно.

При годовой инфляции 4,9% Центробанк зафиксировал ключевую ставку на уровне 4,25%. То есть реальная процентная ставка ушла в минус и составила -0,65%. Аналитики не исключают дополнительного снижения ключевой ставки в первой половине 2021 года, но не более чем на 0,25 п.п. Такое незначительное изменение вряд ли способно простимулировать спрос на рынке ипотечного кредитования и в сегменте новостроек. Долгосрочные прогнозы финансовых экспертов еще хуже: во второй половине года регулятор начнет повышать ключевую ставку.

   

 

  

Последствия текущего кризиса получится преодолеть в лучшем случае к 2022 году. До этого срока целесообразно проводить более активную экономическую политику и поддерживать отрасли, обладающие потенциалом роста. Понимание этого уже есть: так, государство продлило программу льготного автокредитования до 2023 года (изначально она действовала до 2020 года). Эту программу можно сравнить с льготной ипотекой: она позволяет ряду категорий населения взять автокредит и получить существенную скидку за счет бюджета. Но, в отличие от собственного жилья, для многих семей автомобиль не считается необходимостью. Да и с экономической точки зрения строительная отрасль является более важной, поскольку именно она «генерит» формирование большого количества рабочих мест в смежных отраслях.    

Разумеется, у девелоперов есть понимание того, что рано или поздно придется выходить из программы и что в идеале рынок должен сам регулировать ставки. Но в существующей экономической ситуации, когда доходы населения снижаются, а цены на новостройки продолжают расти, возврат к рыночным механизмам может обрушить рынок.

Такой пессимистичный прогноз стоит учесть, принимая взвешенное решение о дальнейшей судьбе льготной ипотеки.  

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

     

 

     

 

  

  

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: продление льготной ипотеки обернется дефицитом жилья

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход

Застройщики верят в продление льготной ипотеки и ускорение раскрытия счетов эскроу в 2021 году

Виталий Мутко: Объем льготной ипотеки на новостройки в России достиг по итогам 2020 года примерно 1 трлн руб.

Эксперты: выгоды льготной ипотеки нивелировал рост цен на новостройки

Вслед за главой ЦБ Герман Греф также выступил против продления госпрограммы льготной ипотеки

Эксперты: программу льготной ипотеки могут свернуть раньше намеченного срока, а альтернативы не предложат

Эльвира Набиуллина заявила о необходимости свернуть госпрограмму льготной ипотеки

Главы Совета Федерации и ЦБ выступили за расширение механизмов ипотеки и альтернативных ей способов решения жилищного вопроса

ЦБ считает маловероятным риск перегрева на рынке жилья

ЦБ: рост цен на жилье может свести на нет выгоду от низких ставок ИЖК

Правительство продлевает срок действия льготной ипотеки до 1 июля 2021 года

Ждать ли новых рекордов на рынке новостроек

Портал ЕРЗ.РФ по итогам 2024 года приступил к ежегодной публикации ТОП застройщиков по динамике развития. В этот рейтинг входят 100 застройщиков, показавших по итогам прошедшего года наибольшую динамику развития.

    

ЖК Патрики. Фото: ГК ТОЧНО

 

Место застройщика в ТОП по динамике развития определяется суммой набранных баллов по следующим пяти показателям:

• динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ (за отчетный год по сравнению с предшествующим годом). По данному показателю в формуле расчета баллов также учитывается рейтинг ЕРЗ (показатель соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию на 1 января года, следующего за отчетным);

• динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года);

• динамика количества жилых комплексов в стадии строительства (на 1 января года, следующего за отчетным, по сравнению с 1 января отчетного года).

Застройщик не включается в ТОП по динамике развития, если он отсутствует в ТОП по объему текущего строительства на 1 января отчетного года либо на 1 января года, следующего за отчетным.

 

1. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему текущего строительства в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП по объему текущего строительства с 2000-го места на 1999-е составляет 0,001 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в данном ТОП — 30 баллов.

     

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 828-го на 109-е место, т. е. поднялся на 719 строк. Эти 719▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 328▲ в диапазоне от 500 до 1000 с весом 0,002814 балла за одно место, 300▲ в диапазоне от 200 до 500 с весом 0,011044 балла за одно место, 91▲ в диапазоне от 100 до 200 с весом 0,031072 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 328*0,002814+300*0,011044+91*0,031072=7,0636 балла.

 

2. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000-го места на 1999-е составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном из двух используемых ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, считается, что он занимает в таком ТОП место, следующее за последним застройщиком в нем. Если застройщик отсутствует в обоих используемых ТОП по объему ввода жилья, то он не включается в ТОП по динамике развития.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Годовая динамика изменения рейтинга ЕРЗ учитывается следующим образом. Если застройщик переместился вверх в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию, то итоговый балл за такую положительную динамику умножается на коэффициент в зависимости от рейтинга ЕРЗ (показателя соблюдения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию) на 1 января года, следующего за отчетным.

Чем ниже рейтинг, тем меньше баллов получает застройщик. Например, для рейтинга 5★ коэффициент учета положительной динамики в ТОП по объему ввода в эксплуатацию составляет 1, для рейтинга 4★ коэффициент 0,9, а для рейтинга 0.5★ — всего 0,1. Отрицательная динамика в ТОП по объему ввода в эксплуатацию учитывается вне зависимости от рейтинга.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по объему текущего строительства с 395-го на 84-е место, т. е. поднялся на 311 строк. Эти 311▲ строк вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 195▲ в диапазоне от 200 до 500 — с весом 0,003681 балла за одно место, 100▲ в диапазоне от 100 до 200 — с весом 0,010357 балла за одно место, 16▲ в диапазоне от 50 до 100 — с весом 0,029141 балла за одно место. При этом рейтинг застройщика составляет 4.5★, а динамика в ТОП по вводу положительная, поэтому будет использован понижающий коэффициент 0,95. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: (195*0,003681+100*0,010357+16*0,029141)*0,95=2,108861 балла.

 

3. Расчет баллов, начисляемых за динамику места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется логарифмическая шкала с весами, аналогичными тем, которые применяются для расчета баллов в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию. Например, вес годового улучшения на одно место в ТОП с 2000 места на 1999 составляет 0,000333 балла, а за перемещение со 2-го на 1-е место в ТОП — 10 баллов.

Если застройщик отсутствует в одном или обоих ТОП по потребительским качествам, используемых для расчета, то балл по данному показателю не начисляется.

 

Пример расчета

Застройщик переместился в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов с 24-го на 55-е место, т. е. опустился на 31 строку. Эти 31▼ строки вошли в несколько диапазонов, перемещение в которых имеет различный вес. А именно: 5▼ — в диапазоне от 50 до 100 с весом 0,029141 балла за одно место, 26▼ — в диапазоне от 20 до 50 с весом 0,114387 балла за одно место. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан как −5*0,029141−26*0,114387=−3,119768 балла.

 

4. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один регион составляет 15 баллов. Учитываются только регионы, которые отражены в ТОП по объемам строительства. Регионы земельного банка, как и регионы, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

Застройщик увеличил число регионов строительства, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, с 3 до 6, т. е. на 3. Итоговый балл по данному показателю будет рассчитан как: 3*15=45 баллов.

 

5. Расчет баллов, начисляемых за динамику количества жилых комплексов в стадии строительства

При определении количества набранных баллов по данному показателю используется линейная шкала. Вес прироста на один жилой комплекс составляет 3 балла. Учитываются только ЖК, которые отражены в ТОП по объемам строительства. ЖК, планируемые к строительству, как и ЖК, в которых стройка завершена, не учитываются.

 

Пример расчета

У застройщика число строящихся, отраженных в ТОП по объему текущего строительства, жилых комплексов уменьшилось с 4 до 2, т. е. на 2. Итоговый балл по данному показателю будет отрицательным и рассчитан, как: −2*3=−6 баллов.

 

Пример итогового подсчета баллов

   

ГК ТОЧНО — первое место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	10→3=7▲=5▲+2▲= 5*2,716419+2*30	73,582095
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	27→18=9▲=7▲+2▲+5★= (7*0,114387+2*0,32183)*1	1,444369
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	20→29=9▼=9▼= −9*0,114387	−1,029484
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	2→4=+2*15	30
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	11→13=+2*3	6
Итого сумма баллов		109,996981

Источник: ЕРЗ.РФ

            

ГК Самолет — второе место в ТОП

Показатель	Расчет	Балл
динамика места застройщика в ТОП по объему текущего строительства	1→1=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по объему ввода жилья в эксплуатацию в РФ	2→2=0◼	0
динамика места застройщика в ТОП по потребительским качествам жилых комплексов в РФ	70→51=19▲=19▲= 19*0,029141	0,553676
динамика количества регионов, в которых осуществляется жилищное строительство	6→12=+6*15	90
динамика количества жилых комплексов в стадии строительства	56→60=+4*3	12
Итого сумма баллов		102,553676

Источник: ЕРЗ.РФ

 

С ТОП 100 застройщиков по динамике развития за 2024 год можно ознакомиться по ссылке.

    

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки

Описание проекта портала ЕРЗ.РФ «ТОП новостроек»

Описание проекта ТОП жилых комплексов от портала ЕРЗ.РФ

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК 

Методология ЕРЗ.РФ ляжет в основу проекта национального стандарта по классификации умных МКД

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Эксперты разъяснили методологию моделирования и прогнозирования жилищного рынка