Ждать ли новых рекордов на рынке новостроек

17 сентября 2020 12:24

Ждать ли новых рекордов на рынке новостроек

Рынок новостроек одним из первых сумел оправиться от последствий пандемии. Восстановление произошло благодаря реализации отложенного спроса и программе субсидирования ипотечных ставок. Однако говорить о полном возвращении отрасли к докризисным показателям пока что рано. Что ждет участников рынка осенью, продлят ли срок действия льготной ипотеки, и когда лучше покупать квартиру, на эти и другие вопросы отвечает управляющий партнер ВекторСтройФинанс АНДРЕЙ КОЛОЧИНСКИЙ.

Фото: www.n911.ru

Жаркое лето на рынке новостроек

Вопреки негативным ожиданиям, лето, для которого обычно характерно снижение покупательской активности, выдалось жарким. Отложенный спрос, сформировавшийся за время карантина, льготная ипотека и ограниченные возможности для проведения отпуска закономерно привели к всплеску продаж квартир. На руку застройщикам сыграло и снижение ключевой ставки ЦБ, следствием которого стало ухудшение условий по банковским депозитам и отток денежных средств вкладчиков на рынок жилья.

Фото: www.siapress.ru

В итоге август показал пиковые значения: количество зарегистрированных ДДУ в старых границах Москвы опередило прошлогодние показатели почти на 40% (5,4 тыс. ДДУ против 3,9 тыс. ДДУ в 2019 г.). Большая часть сделок заключалась с использованием льготной ипотеки, на которую пришлось до 90% всех кредитов на первичном рынке жилья.

Увеличение покупательского спроса логично сопровождалось ростом цен в сегменте новостроек. Согласно данным аналитического портала SberIndex и сервиса «ДомКлик», в июле-августе новостройки в Москве подорожали на 10% по отношению к августу прошлого года. В масштабах всей страны рост стоимости квадратного метра за год был более скромным и составил 3%.

Фото: www.in-news.ru

Снижение ставок нивелирует рост цен на жилье

Рост продаж и цен в сегменте новостроек точно продолжится до ноября, пока работает субсидирование ипотечных ставок. Люди понимают, что сегодня наиболее благоприятный момент для сделок с недвижимостью, на покупку решаются даже те, кто прежде не планировал приобретать новое жильё. Экономическую целесообразность такого поведения покупателей подтверждают расчеты.

Если раньше при средней стоимости однокомнатной квартиры в 6 млн руб. ежемесячный платеж по кредиту под 9% годовых составлял 43 тыс. руб. (при условии срока кредитования 20 лет и первоначального взноса 20%), то теперь при ставке 6% этот показатель уменьшился на 9 тыс. руб. — до 34 тыс. руб. Если сделать поправку на рост стоимости объекта недвижимости в пределах 10%, сумма ежемесячного платежа увеличится, но все равно окажется ниже — 38 тыс. руб.

Фото: www.rferl.org

Гадание на ключевой ставке

В преддверии очередного заседания Совета директоров ЦБ аналитики гадают, опустится ли ключевая ставка в очередной раз. Если в июле регулятор уверенно заявлял, что пространство для дальнейшего снижения сохраняется, то сейчас из-за ухудшения ситуации на финансовых рынках и мировой арене (ускорение инфляции, падение курса рубля и усиление санкционной риторики) вектор может измениться.

Большинство аналитиков предрекают, что ЦБ не сможет долго удерживать ставку на низком уровне, и уже в первом квартале 2021 года может вернуться к ужесточению кредитно-денежной политики.

Такие прогнозы не сулят ничего хорошего рынку ипотечного кредитования и повышают вероятность того, что цикл снижения базовых ставок по ипотеке в среднесрочной перспективе закончится.

Фото: www.restate.ru

Быть ли ипотечному пузырю

Еще один негативный момент — разговоры о формировании ипотечного пузыря, которые возобновились на фоне рекордных объемов выдачи кредитов за всю историю ипотечного рынка в России.

Напомню, в августе было выдано 148 тыс. ипотечных кредитов на сумму 375 млрд руб., что почти на 60% больше, чем в августе прошлого года. Объем выдачи льготной ипотеки превзошёл все ожидания, что заставило правительство увеличить лимит финансирования по программе.

Теперь Минфин опасается риска «пирамиды» и выступает против продления сроков программы. Ведомство считает, что субсидирование должно оставаться временной антикризисной мерой, пролонгация сроков может привести к непрогнозируемому росту нагрузки на бюджет.

В Минфине также предупреждают о возможном дефолте неподготовленных заемщиков. Однако данные ДОМ.РФ опровергают эти опасения: доля просроченной задолженности по ипотеке свыше 90 дней на 1 августа 2020 года составила менее 1,5%, что в пять раз ниже, чем доля просрочки по потребительским кредитам.

Когда покупать квартиру

Косвенные признаки свидетельствуют, что 1 ноября может произойти поворотный момент на рынке ипотеки, когда завершится срок действия программы субсидирования и ставки вернутся к отметке 8% годовых.

Это значит, что оформить кредит под скромный процент можно будет только в ближайшие полтора месяца.

Не стоит забывать и про угрозу новой волны пандемии и возможные ограничительные меры властей. В условиях неопределенной ситуации с коронавирусом и продолжающейся девальвацией рубля на фоне роста цен на новостройки единственно верным советом будет не откладывать решение о покупке квартиры на долгий срок.

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Другие публикации по теме:

Рынок новостроек выступил локомотивом роста цен на недвижимость в РФ в июле-августе

В августе зафиксирован новый рекорд по выдаче ипотеки — 375 млрд руб.

ДОМ.РФ: рост цен на жилье будет умеренным

Эксперты: на столичном рынке новостроек предложение сокращается, а цены растут

В августе выручка от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках по ДДУ побила все рекорды — почти 121 млрд руб.

Эксперты: в сфере недвижимости рынок новостроек оказался самым устойчивым к коронакризис

Цены на новостройки в России достигли более 86 тыс. руб. за 1 кв. м

Банкиры не согласны с опасениями Минфина относительно риска образования «пузыря» на рынке ипотеки

Печать

Прогнозы Цены Аналитика Кризис Ипотека

15 августа 2019 16:46

О подтверждении соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при рассмотрении споров участников долевого строительства в отношении применения правовых норм ч. 1 и ч. 2 ст. 7 закона 214-ФЗ

Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил разъяснение №РС-ПГ-157/19 от 15.08.2019, которое портал ЕРЗ.РФ публикует с любезного разрешения руководства СИС.

Фото: www.postupi.online

(«РАЗРЕШЕНИЕ НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЯВЛЯЕТСЯ НАДЛЕЖАЩИМ ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ указанных в части 1 статьи 7 закона о долевом строительстве 214-ФЗ обязательных требований к качеству объекта долевого строительства в части соблюдения требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, за исключением случаев несоответствия условиям договора долевого участия (отступления от условий договора).

В дополнение к разъяснению Союза инженеров-сметчиков №РС-ПГ-155/19 от 01.08.2019 «О праве участника долевого строительства на предъявление к застройщику требования о соразмерном уменьшении цены договора в случае внесения по инициативе застройщика изменений в проектную документацию и сведений в проектную декларацию на объект долевого строительства, в том числе при изменении основных характеристик материалов, конструктивных решений наружных стен и каркаса объекта, материалов перекрытий, элементов благоустройства и оборудования»

СООБЩАЕМ:

Фото: www.kr-gazeta.ru

1. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

ПРИ ЭТОМ ПО СМЫСЛУ ДАННОЙ НОРМЫ ЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ ОДНОВРЕМЕННОЕ СОБЛЮДЕНИЕ ВСЕХ УКАЗАННЫХ УСЛОВИЙ!

В соответствии с ч. 2 ст. 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, в силу частей 1 и 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий не только условиям договора, но и обязательным требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, отступление от которых в сторону ухудшения не могли быть установлены договором, заключенным с потребителем.

Фото: www.www.kvartiravmoskve.ru

2. До 1 января 2017 года судебная практика разрешения споров исходила из того, что факт наличия разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию сам по себе не мог рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации, поскольку указанный разрешительный документ удостоверял (прим. в ранее действующей редакции части 1 статьи 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Градостроительного Кодекса РФ согласно Федеральным законам от 20.03.2011 №41-ФЗ, от 18.07.2011 №243-ФЗ) иные характеристики объекта, а именно: его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. Судами делался вывод, что разрешение на ввод МКД в эксплуатацию не могло являться свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, техническим нормам и правилам (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу №А43-21701/2015 и ряд других.).

3. Однако с 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 №373-ФЗ часть 1 статьи 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» Градостроительного Кодекса РФ излагается в новой редакции (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 №373-ФЗ, от 03.08.2018 №341-ФЗ, от 03.08.2018 №342-ФЗ), а именно:

Фото: www.nordfox65.ru

«1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации».

4. Таким образом, введенное условие о соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства может восприниматься и как удовлетворяющее требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, перечисленным в части 1 статьи 7 214-ФЗ.

Фото: www.ecoinvest48.ru

5. РАЗРЕШЕНИЕ НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЯВЛЯЕТСЯ НАДЛЕЖАЩИМ ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ указанных в части 1 статьи 7 214-ФЗ обязательных требований к качеству объекта долевого строительства в части соблюдения требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, за исключением случаев несоответствия условиям договора долевого участия (отступления от условий договора).

Напоминаем, что в соответствии с частью 5 статьи 8 Закона 214-ФЗ «Передача объекта долевого строительства» участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона. Вместе с тем, согласно части 1 статьи 4 «Договор участия в долевом строительстве» 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при соответствующем соблюдении застройщиком всех требований части 1 статьи 7. 214-ФЗ», — разъясняют в Союзе инженеров-сметчиков.