Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Александр Синельников: Выдача банком кредита под залог прав требования по ДДУ — это, по сути, перекредитование застройщика

На вопросы портала ЕРЗ отвечает финансовый аналитик, автор монографии «Ипотечное кредитование в России» Александр СИНЕЛЬНИКОВ (на фото).

 


— Александр Михайлович, доля просроченной задолженности по жилищной ипотеке сегодня составляет 1,13% (см. График 1Ред.), а доля просроченной задолженности по ипотеке под залог прав требований по ДДУ — в 3,5 раза ниже (0,32%), чем в целом по жилищной ипотеке (см. График 2Ред.). Вызывают ли опасения эти цифры или динамика их изменений?

— Невозможно выносить суждение о величине опасности просроченной задолженности без сравнения ее размера с величиной резервов под возможные потери по ссудам и значением норматива Н1 (обязательный норматив достаточности капитала Ред.) Суждение нужно отдельно выносить по каждому банку, занимающемуся ипотечным кредитованием, с учетом вышеперечисленных факторов.

Можно только напомнить, что в США ипотечный кризис 2008 года начался, когда просроченная задолженность достигла величины порядка 7%.

 

График 1

График 2

— Почему в настоящее время средневзвешенная ставка по ипотеке под залог прав требований по ДДУ более низкая, чем ипотека под залог готовой квартиры?

— Здесь, как и в предыдущем вопросе, нужно выносить суждение отдельно по каждому банку. Но можно сделать предположение, что выдача банками кредитов под залог прав требования по ДДУ является по своей экономической сущности перекредитованием застройщиков.

Что имеется в виду? По своим утвержденным методикам банки кредитуют застройщиков на начальном этапе строительства до начала продаж по договорам ДДУ. При открытии продаж банки охотно предоставляют кредиты покупателям строящегося жилья, уже ими профинансированного, и эти средства поступают обратно в банки в счет погашения кредитов застройщиков.

Конечно, в целях большей привлекательности банки снижают ставку кредита. Кредиты покупателям жилья по пониженной ставке экономически целесообразны, поскольку они снижают риски всего проекта в целом из-за гарантии реализации проекта на рынке. В некоторых случаях ставка может быть понижена существенно, так как застройщики нередко являются аффилированными с банком предприятиями.

 

— Почему при этом по данным АИЖК, у иностранных банков средневзвешенная ставка по ипотеке под залог прав требований по ДДУ более высокая, чем   ипотека под залог готовой квартиры?

— Наверное, иностранные банки не занимаются проектным финансированием российских застройщиков, полагая, что этот вид кредитования недостаточно консервативен и поэтому предоставление кредитов под залог прав по ДДУ не является связанным кредитованием.

По своей природе кредиты под залог прав являются более рискованными, поэтому и ставка по ним выше.

 

— В чем конкретно заключается ужесточение нормативов БР для ипотечных кредитов с первоначальным взносом, например 0%; 10; 15%?

— Ужесточение нормативов БР заключается в изменении расчета обязательного норматива достаточности капитала Н1 в сторону его понижения за счет замены коэффициента риска, равного 100%, на коэффициенты риска, равные 150% и 200%.

Эти коэффициенты «взвешивают» сумму кредиторской задолженности за вычетом созданных резервов в знаменателе дроби, где в числителе стоит капитал банка.

Например, если банк с даты вступления инструкции в силу будет направлять все свободные средства на выдачу нестандартных ипотечных ссуд с первоначальным взносом 15%, классифицируемых в первую категорию качества с нулевыми резервами, то для сохранения значения Н1 на предыдущем уровне ему придется увеличить капитал на 50%.

 

— Имеют ли особенность нормативы Банка России по ипотеке под залог прав требований по ДДУ, и если да, то в чем эта особенность? Относит ли Банк России ипотеку под залог прав требований по ДДУ к более высокорискованной по отношению к ипотеке под залог готовой квартиры, и если да, то почему?

— Банк России, действительно, относит ипотеку под залог прав по ДДУ к более рискованной, чем под залог готовой квартиры — прежде всего, в части квалификации ссуды в повышенную категорию качества с созданием большего размера резервов под возможные потери по ссудам.

Банк должен непрерывно мониторить финансовое состояние не только заемщика, но и застройщика, поскольку это связанные риски. Как правило, даже при хорошем финансовом положении заемщика и хорошем обслуживании долга такая ссуда обычно квалифицируется в третью категорию качества с созданием резерва не менее 21% по сравнению с 1% резервами во второй категории качества.

Также правами залога по ДДУ нельзя минимизировать создаваемый резерв, как при ипотеке с титулом собственности, поэтому его нужно формировать «живыми» деньгами.

 

Фото: www. s0.rbk.ru 

— Соотносится ли политика Банка России с реальной ситуацией на рынке ипотечного кредитования?

— Ужесточение Банком России правил выдачи ипотеки через повышение коэффициентов риска по нестандартным ипотечным судам подтверждает озабоченность регулятора возрастающими рисками на ипотечном рынке и несет важную информацию о состоянии российской экономики и ее перспективах на будущее.

На сегодняшний день актуальные ставки по рублевым ипотечным кредитам превышают 9% годовых. Высокая банковская маржа стимулирует увеличение выдачи банками ипотечных кредитов, в том числе за счет привлечения заемщиков на нестандартных для сложившегося рынка условиях.

Резко повышая коэффициенты риска по нестандартным ссудам, а именно с уменьшенными первоначальными взносами, Банк России, по моему мнению, доводит до участников рынка информацию о том, что ближайшие три-пять лет не стоит ожидать от денежных властей уменьшения стоимости заимствований, а для банков — улучшения финансового положения заемщиков из числа физических лиц.

Банк России и представители Правительства РФ не видят риска возникновения «ипотечного пузыря». А как Вы оцениваете наличие такого риска?

— Чтобы оценить риск возникновения «ипотечного пузыря» нужно, прежде всего, дать его определение. С моей точки зрения под «пузырем» на ипотечном рынке подразумевается нелинейный рост объемов ипотечных кредитов и производных от них инструментов без контроля адекватности соотношения риск/доходность.

Обычно такая ситуация на рынке бывает вызвана отсутствием регулятивного контроля, конфликтом интересов участников рынка, разнесением центров риска и доходности, а также ошибками прогнозирования по математическим моделям.

В качестве модельного примера обычно приводят кризис на американском ипотечном рынке 2007—2008 годов. Главной причиной этого кризиса стала утрата контроля за стандартами выдачи ипотечных кредитов со стороны государственных ипотечных агентств. Как известно, рынок первичных ипотек в США полностью либерализован и участником может стать любая компания  без специальной лицензии.

Рынок нестандартных ссуд, характеризующийся пониженным значением первоначального взноса и отсутствием строгой проверки доходов и активов заемщика, продолжительное время был очень незначительным из-за низкого рейтинга таких активов и ограниченным спросом со стороны инвесторов в ипотечные ценные бумаги с таким обеспечением.

Ситуация резко поменялась, когда мировые рейтинговые агентства на основании «прогрессивных» математических моделей и конфликта интереса между участниками ипотечного рынка начали присваивать высокие инвестиционные рейтинги ипотечным бумагам, обеспеченным смешанными портфелями стандартных и, что самое важное, нестандартных кредитов.

На рынке возник так называемый безрисковый арбитраж: участники рынка начали бесконтрольно в огромном количестве выдавать некачественные ссуды, «замешивать» их в портфелях с качественными и продавать на рынке обеспеченные ими ценные бумаги институциальным инвесторам, привлеченным их высокими рейтингами.

Фактически произошло разделение центра доходности, оставленного за ипотечными компаниями, и центра риска, перешедшего инвесторам в ипотечные ценные бумаги с неверно присвоенными рейтингами. При уровне просрочки по нестандартным ссудам около 7% произошло резкое обесценение ипотечных бумаг и обвал ипотечного рынка.

На ипотечном рынке России не присутствует ни одна из вышеперечисленных причин. Банк России жестко контролирует кредитную политику в коммерческих банках (что подтверждает новая инструкция, которой мы уже касались) и постоянно следит за достаточностью уровня создаваемых резервов. Выпуски ипотечных облигаций, обеспеченных банковскими ипотеками, утверждаются Банком России и строго соответствуют принятым стандартам БР и АИЖК и высокими адекватными рейтингами. Структура выпусков предусматривает обязательный выкуп банками-эмитентами младших траншей ипотечных облигаций, тем сам риск дефолта заемщиков остается за ними.

Наметившийся в текущем году существенный рост ипотечного кредитования, с моей точки зрения, обусловлен значительным отложенным спросом покупателей жилья, снижением стоимости обслуживания кредита и стабилизацией цен на недвижимость.

Все эти обстоятельства носят здоровый экономический характер и ни в коем-случае не ведут к образованию «пузыря».

 

— Александр Михайлович, спасибо за высокопрофессиональный комментарий.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Банк России: в сентябре выдано ипотечных кредитов для ДДУ на 11% больше, чем годом ранее

Еще 4 банка снизили ставки по ипотеке

Банк России снизил ключевую ставку до 8,25%

Максим Орешкин: Жилье в России будет дорожать, а пузыри на рынке недвижимости не возникнут

Ведущий аналитик Сбербанка объяснил, чего боятся банки при снижении ставки ипотеки

Ставки АИЖК по ипотеке для новостроек снизились до 9%

Ставка ипотеки около 7% в 2018 году вполне реальна при сегодняшнем уровне инфляции

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована

+

Сбербанк: девелоперы сократили спрос на кредиты для новых проектов

Крупнейший банк с госучастием зафиксировал снижение спроса девелоперов на проектное финансирование новых объектов на фоне завершения массовой программы льготной ипотеки и летнего снижения деловой активности, сообщили РИА Новости со ссылкой на заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В интервью на ВЭФ–2024 зампред Сбера, руководитель блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Анатолий Попов отметил, что сейчас рынок входит в фазу стабилизации и поиска равновесного состояния, поэтому существует риск сокращения инвестиционных программ в строительстве и, как следствие, объема предложения новостроек.

Банкир уточнил, что динамика заявок от застройщиков, поступивших с начала года, демонстрирует снижение на 6% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Причем в июле в Сбере наблюдались более значительные темпы уменьшения количества заявок — на 43%, до 115 шт. —относительно среднемесячного с начала года.

Предварительные итоги августа, по словам топ-менеджера, показывают падение по сравнению с июлем еще на 20%, примерно до 90 заявок, тогда как в среднем в первом полугодии 2024 года застройщики оставляли в месяц около 200 заявок.

 

Фото: пресс-служба Сбербанка

Анатолий Попов (на фото) подчеркнул, что не следует однозначно связывать падение спроса на проектное финансирование с отменой льготной ипотеки — есть еще и фактор общего снижения деловой активности летом.

Кредитный портфель финансирования жилой недвижимости в Сбере, по его словам, составляет свыше 4,9 трлн руб., что более чем на треть превышает показатель аналогичного периода 2023-го. По итогам года банк планирует выйти на уровень 5,5 трлн руб.(+41% к результату января).

Зампред правления предполагает, что период адаптации рынка новостроек к новым экономическим условиям в России будет длиться около двух лет.

«В будущем, когда произойдет ожидаемое снижение ключевой ставки, объем сделок на первичном рынке жилья начнет восстанавливаться и вернется к уровню 2020 года, — заявил Анатолий Попов и уточнил: — По нашим расчетам, это случится в 2026 году».

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья и не исключает корректировку показателей нацпроекта

ДОМ.РФ: в регионах запущено строительство более 2,4 млн кв. м жилья

Банкиры предложили скорректировать порядок субсидирования льготных ипотечных программ

Эксперты: региональных застройщиков поддерживают семейная и дальневосточная ипотеки

ЦБ: во втором квартале объем поступлений на счета эскроу вырос более чем в полтора раза

ФНС: создание нескольких организаций-застройщиков для привлечения средств участников долевого строительства не является дроблением бизнеса

Росреестр: в Москве зафиксировано три рекордных показателя ДДУ с эскроу

Эксперты: в этом году спрос на проектное финансирование сместился в регионы

Эксперты: будущее строительной отрасли зависит от того, как долго продлится период высоких ставок

Никита Стасишин: Нынешний рост жилищного строительства во многом обеспечили антикризисные меры

ДОМ.РФ: последний рывок рынка жилья перед завершением массовой льготной ипотеки