Решением Арбитражного суда Московской области №А41-40066/17 незаконное бездействие уполномоченного органа в части выдачи разрешения на ввод может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, при условии, что застройщик принял все зависящие от него меры, в том числе вовремя подал заявление о его выдачи

Фото: www.irs1.4sqi.net

ООО «Лигал Мил» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к застройщику ОАО «ЦНИИМЭ» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договорами срока передачи объекта долевого строительства в размере 2 618 637 руб., штрафа в размере 1 351 657 руб. и убытков в размере 84 677 руб. Суд удовлетворил требования частично, взыскав с ОАО «ЦНИИМЭ» неустойку в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Фото: www.hotdolg.ru

Как следует из материалов судебного дела, инициатором судебного процесса стала организация, выкупившая у восьми дольщиков право требования неустойки. При этом использовалась классическая схема, широко применяемая так называемыми потребительскими террористами.

Застройщик заключил с дольщиками — физическими лицами договоры участия в долевом строительстве. По условиям указанных договоров застройщик обязался построить жилой дом и передать в нем дольщикам квартиры. Обязательства по оплате дольщики исполнили в полном объеме. Однако застройщиком в нарушение условий договора объекты долевого строительства в установленный договором срок переданы не были.

По условиям договоров после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик был обязан передать квартиры в течение 60 дней. Этот срок должен был наступить не позднее 31.05.2014, а фактически квартиры были переданы в августе 2014-го, т.е. с нарушением срока на два месяца. В связи с неисполнением застройщиком обязательств в срок дольщики направили претензии застройщику с требованием выплаты неустойки, а в последующем уступили право ее требования по договорам цессии.

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Как установлено судом, невозможность передачи квартиры участникам долевого строительства возникла из-за отсутствия у застройщика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Бездействие местной администрации было признано незаконным в судебном порядке. При этом заявление о выдаче разрешения на ввод подано в администрацию своевременно — 03.02.2014, что подтверждает факт принятия застройщиком всех зависящих от него мер для исполнения обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок. Фактически разрешение на ввод выдано 07.08.2014.

Суд отнес такие обстоятельства к обстоятельствам, предусмотренным ч. 3 ст. 401 ГК РФ, возникшим вследствие непреодолимой силы, и за период с 1.06.2014 по 7.08.2014 освободил застройщика от ответственности за нарушение обязательств в силу отсутствия его вины.

В ходе судебного процесса были рассмотрены основания для взыскания неустойки по каждому договору. При вынесении решения о снижении неустойки, штрафных санкций и убытков судом были приняты во внимание следующие факты.

При передаче одной из квартир выявлены недостатки, указанные в дефектной ведомости, которые устранены застройщиком. Доказательств, подтверждающих наличие существенных недостатков в объекте долевого строительства, препятствующих приемке объекта, дольщиком суду представлено не было. Фактическое принятие такой квартиры не лишает дольщика требовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения расходов на устранение недостатков.

При таких обстоятельствах суд указал, что правовых оснований для возложения на застройщика ответственности за нарушение срока передачи нет.

По другому договору суд установил нарушение срока передачи объекта с 7.10.2014 по 02.03.2015, поскольку в материалы дела не было представлено подтверждения, что застройщик направил уведомление о готовности объекта к передаче. По этому объекту была взыскана неустойка в размере 98 232 руб. и штраф в сумме 49 116 руб.

Остальные объекты, как указал суд, переданы в сроки, установленные договорами.

Решение Арбитражного суда Московской области поддержал Арбитражный суд Московского округа и Верховный Суд РФ.

Фото: www.zoozel.ru

Другие публикации по теме:

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

На телевидении обсудили проблему потребительского терроризма (видео)

Арбитражный суд: незарегистрированное соглашение о переносе срока не освобождает от уплаты неустойки

Арбитражный суд: штраф за неисполнение требований потребителя может быть выплачен только физическому лицу

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам

Как противодействовать потребительскому терроризму в долевом строительстве?

В Банке России считают, что взимание комиссий с застройщиков при выдаче льготной ипотеки создает риски. Это, по мнению регулятора, может привести к росту цен и увеличению разрыва между «первичкой» и «вторичкой». Насколько это реально и какие здесь есть минусы для ипотечных заемщиков, выяснял «МК».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Комиссия, которую намерены взимать банки с застройщиков при продаже жилья по льготным программам, обязательно будет перенесена в цены», — убежден управляющий партнер коммуникационного агентства B&C Agency Иван Самойленко (на фото ниже).

По его мнению, это означает, что стоимость недвижимости на первичном рынке может увеличиться на 10%, что станет проблемой для покупателей.

Фото: b-c.agency

Вторая сложность заключается в том, что ужесточатся требования по первичному взносу. Уже сейчас по льготным программам банки предлагают кредиты при условии наличия у заемщика 30% стоимости жилья, и граница может еще вырасти.

Увеличение стоимости недвижимости и изменение первоначального взноса, считает эксперт, приведут к сокращению спроса на рынке новостроек, что в свою очередь скажется на всем строительном секторе.

Фото: events.famproperties.ru

«Поскольку до 70% продаж в новостройках обеспечивается как раз ипотекой (зачастую льготной), увеличение стоимости квартир на размер комиссии выглядит вполне реальным шагом со стороны девелоперов», — полагает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин (на фото).

С учетом общего охлаждения на рынке банкам и застройщикам придется пересмотреть ценовую политику и предложить некий дисконт, но на это может уйти около полугода, предположил эксперт.

Кроме того, он не исключает, что резкое подорожание новостроек «может сделать вторичное жилье конкурентным, а в отдельных случаях и более предпочтительным, чем новое».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать

Эксперты: банковская комиссия по льготной ипотеке может стать фатальной для большей части региональных застройщиков

Эксперты: льготная ипотека на новых условиях снижает маржинальность банков и стимулирует рост цен у застройщиков

ФАС рассмотрит жалобы застройщиков на ограничение выдачи банками льготной ипотеки

Ведущие застройщики объявили бойкот комиссиям Сбера по льготной ипотеке и приостановили работу по ипотечным программам банка

ВТБ с 12 января начнет выдавать жилищные кредиты по госпрограммам только на квартиры застройщиков-партнеров

В РСПП обсудят вопрос взаимодействия «банк — застройщик» в соответствии с новыми требованиями банков о субсидировании льготной ипотеки

Эксперты: новые условия Сбера по льготной ипотеке могут привести к росту цен на новостройки

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки

Сбер прекращает выдачу льготной ипотеки без допсубсидирования от застройщика