Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками
Портал ЕРЗ уже дважды сообщал о важных изменениях, которые внес в процесс эксплуатации и управления МКД Федеральный закон №485-ФЗ, подписанный Президентом РФ 31.12.2017, буквально за несколько часов до Нового года. Сегодня о ключевых новациях нового закона и перспективах их применения на практике рассказывает признанный эксперт в этой сфере — ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ.
Фото: www.urbaneconomics.ru
— Дмитрий Павлович, давайте начнем с одной из самых важных новелл документа, связанной с выбором управляющей организации. Что принципиально нового внес в эту процедуру принятый закон?
— Напомню, что когда многоквартирный дом сдается в эксплуатацию, застройщик обязан привлечь свою управляющую организацию, которая какое-то определенное время будет управлять этой новостройкой по договору управления с таким застройщиком. Не позднее двух месяцев со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в соответствии с ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, муниципалитет обязан провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию уже сроком от года до трех лет.
Но в это же самое время собственники помещений имеют право провести общее собрание, определить способ управления домом, например, создать ТСЖ и выбрать свою управляющую организацию. Естественно, процесс оформления дольщиками права собственности может растянуться на годы. Ведь чтобы провести собрание собственников, нужно, чтобы те из них, кто уже оформил свои права, преобладали в многоквартирном доме — то есть, чтобы в общем имуществе им принадлежало больше 50-процентной доли. В этом случае они могут провести собрание, на котором будет нужный кворум. В противном же случае, если кворума нет, такое собрание не может принимать никаких решений, в том числе по управлению многоквартирным домом.
И нововведение, внесенное Федеральным законом №485-ФЗ, заключается в том, что законодатели легализовали судебную практику, обоснованную рядом решений Верховного Суда РФ. В соответствии с ними участники долевого строительства, еще не оформившие право собственности на соответствующие жилые или нежилые помещения, которые они приобрели у застройщика и получили по акту приема-передачи, де факто почти являются собственниками. Верховный Суд и законодатели считают, что эти граждане, формально не будучи собственниками, бесспорно, имеют правовой статус владельца, поскольку они заплатили деньги за строительство конкретного объекта, получили его, и им осталось только сходить к регистраторам, чтобы соответствующие данные о них были внесены в реестр.
— А если по какой-то причине кто-то не торопится регистрировать свое право собственности, что тогда?
— В Российской Федерации нет обязанности регистрировать право собственности на недвижимость. Потребность в регистрации предполагается, но у отдельных дольщиков может не быть возможности зарегистрировать право на помещение в новостройке. Ущемлять права дольщиков по формальному признаку неправильно. Поэтому возможность присутствовать на общем собрании собственников и участвовать в принятии решений путем голосования с 11 января 2018 года дана и участнику долевого строительства.
Здесь преодолен формальный момент. В соответствии с ЖК РФ общее собрание именуется собранием собственников и, строго говоря, до введения этой поправки в таком собрании могли принимать участие только люди, которые имели и оформили право собственности. А это право в свою очередь, в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами, возникает с момента его государственной регистрации в реестре.
Д. Гордеев: Участники долевого строительства, еще не оформившие право собственности на соответствующие жилые или нежилые помещения, которые они приобрели у застройщика и получили по акту приема-передачи, де-факто почти являются собственниками
Напомню, что с лета 2017 года понятие «свидетельство о праве собственности» упразднено, и на смену красивому бумажному свидетельству о праве собственности (с тиснением, степенями защиты и пр.) пришла простая выписка из реестра. Так вот, те люди, которые ее не получили, раньше не могли принимать участие в собрании собственников. А теперь Верховный Суд и законодатели разрешили им участвовать в собрании, признав тем самым их права.
Фото: www.krgadm.ru
Например, возьмем двух дольщиков одного МКД. Один из них зарегистрировал право собственности, а другой, допустим, находится в процессе судебной тяжбы с застройщиком и по ряду причин не получил от него необходимое количество экземпляров документов, позволяющих оформить право собственности. Отныне его право участвовать в общем собрании собственников не будет ущемлено.
— Один из главных вопросов, выносимых на первое собрание собственников жилья в доме-новостройке, это выбор способа и условий управления домом, а также управляющей организации…
— Совершенно верно. Условия договора управления многоквартирным домом утверждаются на общем собрании, а согласно Жилищному кодексу договор управления МКД домом заключается на условиях, указанных в решении — то есть фактически на условиях, содержащихся в протоколе общего собрания. И проигнорировать эти условия, ограничившись только выбором самой управляющей организации, нельзя. Сразу возникнет вопрос, какой договор с ней подписывается, на каких именно условиях и т.д.
Поэтому на общее собрание должен выноситься вопрос об утверждении условий договора управления с конкретной управляющей организацией, текст этого договора должен прилагаться к протоколу общего собрания собственников помещений.
Это исходное положение Жилищного кодекса, улучшающее возможности граждан, большинство из которых покупают квартиры для личного проживания, действует 13 лет. Они могут выбрать управляющую организацию и заключать с ней договор на тех условиях, которые сами считают лучшими.
— С гражданами все понятно. А как нововведения отражаются на деятельности застройщиков?
— Объясню. Допустим, собственники не провели собрание, и в нем не участвовали дольщики. Как я уже сказал в самом начале, после того как дом сдается в эксплуатацию, застройщик не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязан заключить договор управления с управляющей организацией, которую он в единоличном порядке выбирает.
Понятно, что чаще всего такая УО в той или иной степени аффилирована с застройщиком и даже является его подразделением. Например, в ГК ПИК есть «ПИК-Комфорт» — организация, которая управляет очень большим массивом многоквартирных домов-новостроек, которое строил сам ПИК.
Фото: www.23kvartiri.ru
Естественно, застройщику выгодно, чтобы управлением новым МКД занималась управляющая организация, которую он знает, с которой легко наладить контакт. Почему? Да потому, что каким бы хорошим ни было качество построенного дома, всегда найдутся недостатки и недоделки. И, естественно, у принципиальной управляющей организации всегда будет возможность доставить беспокойство застройщику: при принятии технической документации, отдельных элементов общего имущества — лифтов, инженерных сетей, индивидуального теплового пункта, приборов учета и т.д. Даже часто используемое сегодня утепление фасада или крыши может стать поводом для разногласий.
— В любом случае, было собрание или не было, выйти на организованный муниципалитетом конкурс УО, имеющей тесные связи с застройщиком, никто не мешает. Как Федеральный закон №485-ФЗ отразится на деятельности девелоперов: облегчит им жизнь или, наоборот, осложнит?
— Смотря кому. Уважающему себя добросовестному застройщику, который очень хорошо выполнил проект и построил качественный дом, новый закон никоим образом жизнь не осложнит. Ведь главная задача застройщика — построить дом, все передать дольщикам и управляющей организации и как можно быстрее уйти и заниматься другими проектами.
А вот плохому, неаккуратному застройщику закон может осложнить жизнь. Допустим, дом сдан в эксплуатацию, подписано разрешение на ввод, но в новостройке имеется множество недоделок (не сданы лифты, есть дефекты вытяжной вентиляции, не смонтированы домофоны, не установлены предусмотренные проектом корзины для кондиционеров — как, например, в ЖК «Рождественский», сданном ПИК). И если управление домом возьмет в свои руки независимая управляющая организация, она, естественно, будет предъявлять требования к застройщику по устранению этих недостатков, и у девелопера возникнут проблемы.
Д. Гордеев: Застройщику выгодно, чтобы управлением новым МКД занималась управляющая организация, которую он знает. Каким бы хорошим ни было качество новостройки, всегда найдутся недостатки и недоделки. И, естественно, у принципиальной УО всегда будет возможность доставить беспокойство застройщику
Ведь что нужно собственникам жилья? Чтобы выбранная ими управляющая организация за адекватную плату обеспечила хорошее содержание их дома. Они напрямую заинтересованы в том, чтобы дом как можно дольше стоял без ремонта, чтобы в нем было уютнее, чище, комфортнее проживать людям, которые заплатили деньги застройщику и фактически обеспечили его экономическими ресурсами для строительства.
Но и нормальный застройщик имеет интерес в том, чтобы люди остались довольны сданным домом, ведь в этом случае они или их знакомые могут вновь обратиться к нему и, опять же, обеспечить его экономической базой для строительства новых домов. То есть здесь интерес обоюдный.
— Понятно, с этой частью разобрались. Дмитрий Павлович, теперь давайте поговорим об изменениях лицензионных требований по управлению многоквартирными домами, которые внес новый закон. Расскажите о них подробнее.
— Федеральный закон №485-ФЗ серьезно детализировал работу лицензирующих органов с управляющими организациями. В частности, это касается расширения перечня лицензионных требований.
Взять, например, набивший оскомину перечень случаев, когда у управляющих организаций одинаковые или очень схожие названия: где-то название с маленькой буквы написано, а в другом случае — с большой, где-то тире поставили, но на слух все они звучат одинаково.
Фото: www.ugrpessa.ru
И законодатели установили, что если после выдачи предписания об устранении данного недостатка управляющая организация это не сделает, то тогда созданная позднее УО с похожим названием будет лишена возможности управления всеми многоквартирными домами. То есть принимается решение об исключении всех домов, обслуживаемых этой УО, из регионального реестра лицензий.
— А как Вы относитесь к тому, что вводится пятилетний срок выдачи лицензий?
— Честно говоря, эта норма мне очень не нравится, поскольку она вводит один общий административный барьер. О чем идет речь?
Вспомним, что когда у нас вводилось лицензирование УО в 2015 году, была целая кампания по приемке квалификационных экзаменов. Это была очень тяжелая нагрузка на органы государственного жилищного надзора, которые стали, по сути, исключительно лицензирующими органами, поскольку забросили все остальные дела. Но главное — выдача лицензий во многих регионах привела к переделу локальных рынков управления домами.
— Помню, было такое…
— А теперь представьте себе, что всю вторую половину 2022 года на эти органы опять обрушится вал этой работы. Для них это обернется настоящим авралом, для собственников — это перспектива прекращения управления домом выбранной ими УО, а для УО — это период взаимодействия с чиновниками, которое часто порождает коррупцию. И так — с цикличностью пять лет. При плановых и внеплановых проверках УО в этом нет никакого смысла.
Д. Гордеев: Последние предшествующие окончанию срока действия лицензий полгода все УО с цикличностью 5 лет будут заняты процедурами общения с чиновниками, и над собственниками нависнет опасность досрочного прекращения управления дома выбранной ими управляющей организацией
Это риск и для участников рынка, и для управляющих организаций. Так вот, если в очередную волну кто-то вновь задастся такой целью — какие-то чиновники, имеющие хорошие отношения с органом государственного жилищного надзора, — то достаточно предвзято посмотреть на работу конкретной управляющей организации, и всегда можно будет найти у нее очень много огрехов. То есть фактически это будет новая волна передела рынка в пользу аффилированных организаций.
Иногда бывают случаи, когда региональные государственные жилищные инспекции на местах просто задаются целью и помогают отбирать бизнес у одних управляющих организаций, фактически способствуя внедрению на рынке других компаний. Естественно, такое приветствовать нельзя.
— А почем депутаты об этом не подумали? Они что, в космосе живут и ничего земного не замечают?
— Нет, как раз это они хорошо видят. На профильном комитете Госдумы по жилищной политике и ЖКХ было принято решение освободить от процедуры получения лицензии с периодичностью в пять лет управляющие организации, которые не имеют грубых нарушений.
Но в итоге в процессе подготовки этой поправки получилось, что порядок продления раннее действующей лицензии (подчеркну, не прекращения ее действия, а именно продления) будет установлен Правительством России. Каким конкретно он будет — это вопрос, и никто не знает ответа на него, пока мы не увидим данный документ в виде проекта и пока он не будет принят. Ведь любой документ можно написать по-разному…
— …а дьявол, как известно, кроется в деталях. Какие еще новшества заслуживают того, чтобы Вы о них упомянули?
— Сняты вопросы относительно предмета государственного жилищного надзора. Раньше считалось, что органы госжилнадзора далеко не все вопросы могут проверять, а сейчас в 20-ю статью ЖК РФ внесены изменения и прямо указано, что в соответствии с Постановлением Правительства №491 от 13.08.2006 предмет государственного жилищного надзора внесены вопросы о предупреждении, выявлении и пресечении нарушений правил содержания общего имущества, правил предоставления коммунальных услуг. Органы госжилнадзора теперь могут проводить внеплановые проверки без заявлений собственников — достаточно проверить информацию в ГИС ЖКХ.
Сейчас готовится приказ Минстроя по методике определения органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае, если собственники не выбрали способ управления домом или не определили на общем собрании размер платы за содержание общего имущества.
Были вопросы о том, кто должен контролировать выполнение требования правил предоставления коммунальных услуг: органы Роспотребнадзора, которые занимаются вопросом защиты прав потребителей, или органы государственного жилищного надзора? Сейчас напрямую вписано, что это органы государственного жилищного надзора.
Фото: www.tvpodolsk.ru
Очень важное положение касается вменения управляющей организации и ТСЖ обязанности вести реестр собственников помещений. Казалось бы, ничего нового, но на самом деле лицу, которое захочет провести собрание собственников даже в небольшом многоквартирном доме (допустим, пятиэтажке на 4 подъезда и 80 квартир), будет трудно найти контактную информацию обо всех собственниках помещений. Ведь часть из них, например, не проживают в этом доме, а сдают квартиры. При этом следует оповестить собственника, чтобы он участвовал и голосовал — иначе может не быть кворума и необходимого количества голосов.
Д, Гордеев: Теперь жилинспекция получила возможность признавать решения общего собрания ничтожными по основаниям, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Это мера направлена на предотвращение фальсификации общих собраний
Обязанность управляющей организации, ТСЖ, ЖСК — вести реестр, в котором должны быть отражены фамилия, имя, отчество каждого собственника или наименование юрлица, номер помещения и сведения о долях в общем имуществе. И если, скажем, инициатор собрания обратится с просьбой к управляющей организации предоставить ему сведения из этого реестра, то, несмотря на то что это персональные данные, УО будет обязана предоставить ему эти сведения. И тогда лицо, которое проводит собрание, сможет войти в контакт с собственниками и применять при определении кворума и голосовании правильную долю каждого из них в общем имуществе.
— Как я понимаю, это достаточно непростой вопрос, и здесь часто случаются ошибки, которые приводят в том числе и к судебным разбирательствам.
— Да, именно так. Ошибки встречаются. Например, инициатор собрания, пользуясь своими расчетами или сведениями самих собственников, определяет, что кворум есть — допустим, 52%. Дальше проходит собрание, принимается решение, оно выполняется, а потом оказывается, что на собрании присутствовали собственники с общей долей имущества в 45%, то есть меньше половины. Получается, что не было кворума, а значит, все решение данного собрания нелегитимны, и все силы были затрачены впустую.
Четкая, достоверная информация поможет собственникам помещений проводить легитимные собрания.
— Реестр представляется по письменному обращению?
— Да, и управляющей организации дается пять дней на то, чтобы представить его соответствующему инициатору собрания.
Кстати, в отношении собрания есть еще одно нововведение. Если раньше подлинники протоколов решений и бланки бюллетеней для заочного голосования оставались храниться в том доме, где проводилось общее собрание, то сейчас в квартире кого-то из собственников хранятся лишь копии, а подлинники решений, бюллетеней и протокола должны быть переданы органу государственного жилищного надзора.
Это довольно спорное решение: все-таки у собственников подлинников теперь не остается. Поправка принята в расчете на то, что государственный орган обеспечит сохранность этих протоколов и в итоге будет меньше споров о подлинности той или иной бумаги и почвы для различных махинации с протоколами собраний.
Фото: www.zhkhacker.ru
Законодатели распространили на жилищные отношения положение ст. 1815 Гражданского кодекса о признании решений собраний ничтожными. Там написано, что для этого не требуется решения суда и пр. И теперь жилинспекция получила возможность признавать решения общего собрания ничтожными по этим основаниям, которые установлены Гражданским кодексом РФ. Это мера направлена на предотвращение фальсификации общих собраний.
— Ясно. Расскажите о двух новых штрафах, введенных Федеральным законом 485-ФЗ за незаконное увеличение платы за содержание жилого помещения.
— Это не административные, а гражданско-правовые штрафы. То есть они введены не в КоАП, а непосредственно вписаны в Жилищный кодекс. Теперь если управляющая организация или ТСЖ необоснованно увеличили размер платы за содержание жилого помещения, нарушили порядок расчета, заложенный в договоре управления, завысили размер платы за коммунальные услуги, то они выплачивают собственникам штраф в размере 50% от величины превышения.
Условно говоря, для какой-то квартиры правильный размер платы за содержание составлял, допустим, 2 тыс. руб., а начислили 2,5 тыс., то есть превышение составляет 500 руб. Так вот, помимо того, что надо и эти 500 руб. вернуть как неправильно начисленные, необходимо еще и штраф оплатить в размере половины от этой суммы — то есть 250 руб. Точно такая же формула действует в отношении платы за коммунальные услуги: штраф в размере 50% от величины превышения неправильно начисленной платы.
— Еще одна новелла Федерального закона №485-ФЗ: с целью облегчения управления МКД вводится понятие «временное управление многоквартирным домом». Разъясните, в чем тут дело.
— По ныне действующим положениям управляющая организация, у которой, скажем, за многочисленные нарушения аннулирована лицензия, продолжает управлять многоквартирным домом до тех пор, пока не будет создано ТСЖ или заключен договор управления с новой управляющей организацией. В этой ситуации собственники обязаны выбрать управляющую организацию или создать ТСЖ, а муниципалитет при пассивности собственников должен провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию.
Но зачастую и собственники ничего не предпринимают, и муниципалитет ничего не может сделать. Вот он организовал конкурс, предложил маленькую плату за управление домом — а на конкурс него никто не пришел, и так продолжается довольно долгое время. В этих условиях та управляющая организация, которая фактически была признана нарушителем и за это лишилась лицензии, несмотря на это продолжает управлять домом.
Так вот, для предотвращения подобных ситуаций законодатели решили предоставить муниципалитету право назначать без конкурса временную управляющую организацию. Срок ее работы не должен превышать одного года, и за это время собственники могут провести собрание (никто их не лишает такого права), а муниципалитет — открытый конкурс.
— Раньше новая управляющая организация могла прийти только после того, как в реестр внесут изменения и старую организацию заменят на новую. А теперь?
— Сам реестр устроен таким образом, что пока старая управляющая организация не уберет из реестра запись о своем управлении конкретным домом, новую организацию в реестр записать нельзя. Естественно, старая управляющая организация зачастую уходить не хочет и под всякими предлогами свое наименование из реестра конкретного дома не убирает.
Фото: www.nar.ru
Для преодоления такой ситуации законодатели вели следующее новшество. Органы государственного жилищного надзора устанавливают срок, в течение которого они обязаны внести изменения в реестр после внеплановой проверки, проведенной в отношении поведения старой управляющей организации. Тем самым исключается саботаж «старой» УО в целях продления незаконного управления конкретным домом.
Д. Гордеев: Законодатели решили предоставить муниципалитету право назначать без конкурса временную управляющую организацию. Срок ее работы не должен превышать одного года, и за это время собственники могут провести собрание (никто их не лишает такого права), а муниципалитет — открытый конкурс
А для случая, если управляющая организация не допускают инспекторов для проверки (что встречается довольно часто, тем более что штраф за уклонение от проверки гораздо меньше, чем штраф за нарушения, выявленные в ходе проверки) вводится такое новшество. Как только зафиксирован факт недопущения инспекторов к проверке, данный дом исключается из реестра лицензий. Это достаточно действенная норма.
Еще один пример. Если в течение 12 месяцев со дня выдачи предписания судом было два и или более раза назначено наказание за его неисполнение или ненадлежащее исполнение, дом также исключается из реестра лицензий.
О чем это говорит? О том, что государство стимулирует управляющие организации очень внимательно относиться к предписаниям органов жилищного надзора и лицензионных органов. Но с другой стороны, поскольку, как известно, у палки два конца, это является и коррупциогенной нормой — ведь тем самым повышается риск коррупции при проведении государственного жилищного надзора.
Кроме того, есть перечень грубых нарушений, за которые могут быть исключены из реестра лицензий уже все многоквартирные дома. Здесь вводится некая градация — новое положение о нарушениях такого рода. Однако «грубое нарушение» — это пока не легализованное понятие, поскольку Постановление Правительства, содержащее соответствующий перечень, еще не принято. Но могу сообщить, что к грубым нарушениям относятся несвоевременное заключение договора ресурсоснабжения, отказ от передачи технической документации, а также, пожалуй, самое опасное для управляющих организаций — наличие у лицензиата подтвержденной задолженности за три и более расчетных периода.
Так вот, если предписание об устранении таких нарушений не выполняется в течение года, то из реестра будут исключены все многоквартирные дома, которыми управляет данная управляющая организация.
Говоря в целом о новациях жилищного законодательства, введенных Федеральным законом №485-ФЗ от 31.12.2017, можно констатировать, что весь массив поправок ориентирован на наведение порядка в сфере управления многоквартирными домами именно силами государства, а конкретно — лицензионных органов. Однако возможности государства влиять на этот сектор своими силами очень ограничены, опять же с учетом коррупционной составляющей.
Поэтому если сами собственники в конкретных домах не станут отстранять от управления нерадивые управляющие организации, обеспечив тем самым их отбор в рамках конкуренции, то перспектива наведения порядка в этой сфере будет поставлена под сомнение.
— Дмитрий Павлович, благодарю за высокопрофессиональный экспертный разбор нового законодательства. Все разложили буквально по полочкам. В целом же закон, конечно, ключевой, важный.
— Очень важный!
— Что ж, посмотрим, как он будет выполняться. Еще раз большое спасибо за интересный разговор.
Беседу вел Михаил ИВАНОВ
Другие публикации по теме:
Управляющим компаниям запретили иметь одинаковые наименования
Для застройщиков упростилась возможность получать в управление построенные ими МКД
Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек
Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом
Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний
Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании
Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек
Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками